Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 311249 / HA ZA 08-1771
Uitspraak: 4 februari 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PARC ESTATE RECREATIE MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Groningen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAKANTIEMAKELAAR ROLDE B.V.,
gevestigd te Rolde,
eiseressen,
advocaat mr. P.H.Ch.M. van Swaaij,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
gedaagden,
advocaat mr. E.M. Buijs-van Bemmel.
Eiseressen zullen hierna worden aangeduid als "Parc”respectievelijk “Rolde". Gedaagden zullen gezamenlijk - in het enkelvoud - worden aangeduid als "[X]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 10 juli 2008 en de door Parc en Rolde overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 1 oktober 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de brief van 17 december 2008 van de zijde van [X], met producties;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 5 januari 2009;
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [X] is eigenaar van een vakantiewoning aan de [adres] te Hooghalen. In verband met de voorgenomen verkoop van deze woning heeft [X] in oktober 2005 een verkoopopdracht gegeven aan Parc. In de - door [X] voor accoord getekende - opdrachtbevestiging van Parc van 13 oktober 2005 is - voorzover relevant - het volgende opgenomen:
“Bij verkoop bent u ons courtage verschuldigd; te weten 2% exclusief B.T.W., met een minimum van € 1750,- per verkochte bungalow. De courtage zal bij het transport verrekend worden.”
2.2 Op 22 september 2007 heeft [X] ook aan Hogenboom Recreatie Vastgoed B.V. (“Hogenboom”), de rechtsvoorgangster van Rolde, een opdracht tot verkoop van de woning gegeven. In de door [X] ondertekende “opdracht tot verkoop recreatiewoning” is - voorzover relevant - het volgende opgenomen:
“1. De opdrachtgever is bij een geslaagde transactie aan de makelaar een courtage ter hoogte van twee procent (2%) van de verkoopprijs verschuldigd. Het minimum verschuldigde bedrag bedraagt € 1750,= exclusief BTW. De makelaar beschouwt de transactie als geslaagd indien de recreatiewoning aan de koper is geleverd.”
2.3 Bij brief van 23 juni 2008 heeft [X] aan Landgoed Het Grote Zand het volgende geschreven:
“Hierbij geven wij u te kennen dat bovenstaande bungalow is verkocht per 27 juni a.s. aan Nilian Beheer B.V. Aquamarijn 6, 3641 XG Mijdrecht (de heer [Z.]). Wij verzoeken u om de meterstand te noteren en ons mede te delen waar wij deze wijziging moeten doorgeven, e mail adres [email adres]. De heer [Z.] zal zich eerdaags bij u melden voor de verdere verhuur.
Verder verzoeken wij u ons mede te delen welke kosten u nog van ons krijgt betreffende parkkosten en welke verhuuropbrengst wij nog tegoed hebben.”
2.4 Bij brief van 25 juni 2008 heeft mr. Miltenburg [X] namens Parc en Rolde gesommeerd om haar uiterlijk donderdag 26 juni 2008 voor 12.00 uur schriftelijk te bevestigen dat het aan Parc en Rolde verschuldigde courtagebedrag zou worden voldaan. Toen de gevraagde bevestiging uitbleef, hebben Parc en Rolde op 27 juni 2008 uit hoofde van een door de Voorzieningenrechter te Assen op 26 juni 2008 verleend verlof beslag gelegd op de woning.
2.5 Bij brief van 10 juli 2008 heeft notaris Ewoldt aan de beheerder van het Landgoed Het Grote Zand geschreven:
“Namens de heer en mevrouw [A.] en [B.], eigenaren van de recreatiebungalow [adres], deel ik u hierbij mede dat de verkoop van deze bungalow, zoals u eerder is gemeld, niet doorgaat en dat de verhuur weer kan plaatsvinden zoals voorheen plaatsvond.”
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [X] te veroordelen om zowel aan Parc als aan Rolde een bedrag te betalen van
€ 5.283,60 inclusief BTW, te vermeerderen met rente en kosten waaronder de kosten van het gelegde beslag.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben Parc en Rolde aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 In de overeenkomst tussen [X] en Parc is opgenomen dat bij verkoop van de woning courtage verschuldigd is, welke courtage bij transport zal worden verrekend. Nu blijkens mededelingen van [X] aan (mevrouw [C.] van) Rolde en aan Landgoed Het Grote Zand tussen [X] en Nilian Beheer B.V. een koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen, is [X] courtage verschuldigd.
3.2 In de overeenkomst tussen [X] en Rolde is opgenomen dat bij een “geslaagde transactie” courtage verschuldigd is en dat een transactie als geslaagd wordt beschouwd wanneer de woning aan de koper is geleverd. [X] tracht onder betaling van de courtage uit te komen door opzettelijk het moment van levering uit te stellen. Met het oog op de redelijkheid en de billijkheid moet in deze situatie het moment van het sluiten van de koopovereenkomst als het moment van het verschuldigd worden van de courtage te worden beschouwd.
3.3 Parc en Rolde betwisten dat [X] de overeenkomst met Rolde op 13 juni 2008 heeft opgezegd. De opzegging van de overeenkomsten namens [X] op 1 juli 2008 sorteert geen effect, omdat op dat moment de verkoop van de woning reeds had plaatsgevonden.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Parc en Rolde in de kosten van het geding.
[X] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Hoewel [X] en de heer [Z.] van Nilian Beheer B.V. mondeling overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs, is het niet tot een daadwerkelijke verkoop van de woning aan Nilian Beheer B.V. gekomen, omdat [Z.] niet in staat was de financiering rond te krijgen. [Z.] bood aan € 60.000,- direct te betalen en de rest van de koopsom na drie jaar met een rentevergoeding over die periode van 4% per jaar. Hiermee heeft [X] niet ingestemd.
4.2 In de overeenkomst met Parc staat te lezen dat [X] bij verkoop van de woning courtage is verschuldigd en dat de courtage bij het transport zal worden verrekend. In de overeenkomst met Hogenboom (later Rolde) staat te lezen dat courtage is verschuldigd in geval van een “geslaagde transactie”, met de toevoeging: “De makelaar beschouwt de transactie als geslaagd indien de recreatiewoning aan de koper is geleverd.” In deze overeenkomsten worden geen gevolgen verbonden aan het enkele sluiten van een koopovereenkomst, zodat [X] geen courtage is verschuldigd aan Parc en/of Rolde.
4.3 Aangezien [X] ten aanzien van het niet doorgaan van de koopovereenkomst geen enkel verwijt valt te maken, brengen de redelijkheid en de billijkheid evenmin met zich dat [X] courtage verschuldigd is.
4.4 [X] heeft de overeenkomst met Rolde reeds bij brief van 13 juni 2009 opgezegd. Beide overeenkomsten zijn namens [X] opgezegd bij brieven van 1 juli 2008.
5 De beoordeling
5.1 De verkoopopdracht aan Parc bepaalt dat courtage verschuldigd is bij verkoop van de woning, welke courtage bij het transport van de woning zal worden verrekend. De verkoopopdracht aan Rolde (voorheen Hogenboom) vermeldt dat courtage verschuldigd is in geval van een “geslaagde transactie”, waarvan sprake is indien de recreatiewoning aan de koper wordt geleverd.
5.2 Uit de stukken die [X] ter voorbereiding van de comparitie van partijen in het geding heeft gebracht, met name het kadastraal bericht object, blijkt dat [X] op 16 december 2008 nog immer eigenaar was van de woning. Nu Parc en Rolde de inhoud van de betreffende stukken niet hebben betwist, staat hiermee vast dat levering van de woning aan Nilian Beheer B.V. - in ieder geval tot die datum - niet heeft plaatsgevonden.
Vordering jegens Parc
5.3 Indien tussen [X] en Nilian Beheer B.V. op 27 juni 2008 daadwerkelijk een (perfecte) koopovereenkomst tot stand is gekomen, hetgeen door [X] wordt betwist, zou [X] op grond van een letterlijke interpretatie van de bepalingen van de verkoop-opdracht courtage aan Parc verschuldigd kunnen zijn, óók in het geval de verkoop later wordt ontbonden of levering niet plaatsvindt. Nog daargelaten of de betreffende bepaling in redelijkheid aldus mag worden uitgelegd, is een eventuele verbintenis tot betaling van courtage naar de letter van de verkoopopdracht echter niet opeisbaar omdat levering van de woning niet heeft plaatsgevonden.
Vordering jegens Rolde
5.4 Nu levering van de woning van [X] niet heeft plaatsgevonden, is geen sprake van een “geslaagde transactie” in de zin van de verkoopopdracht aan Rolde. Een verplichting van [X] tot betaling van courtage vindt dan ook evenmin steun in de bepalingen van de verkoopopdracht aan Rolde.
Redelijkheid en billijkheid
5.5 Rolde en Parc stellen zich op het standpunt dat [X] onder betaling van de courtage tracht uit te komen door opzettelijk het moment van levering uit te stellen. In deze situatie vloeit volgens Rolde en – naar de rechtbank uit hetgeen ter comparitie is gesteld, afleidt thans ook – Parc uit de redelijkheid en de billijkheid voort dat het moment van het sluiten van de koopovereenkomst moet worden beschouwd als het moment waarop courtage verschuldigd wordt.
5.6 Ter onderbouwing van hun stelling dat [X] onder betaling van de courtage tracht uit te komen door opzettelijk het moment van levering uit te stellen, hebben Rolde en Parc aangevoerd dat [X] en de heer [Z.] van Nilian Beheer B.V. bekenden van elkaar zijn, dat het onaannemelijk is dat Nilian Beheer B.V. de financiering niet rond kon krijgen en dat het vreemd is dat [X] niet eerder heeft gezegd dat de koop geen doorgang heeft gevonden omdat Nilian Beheer B.V. een deel van de koopprijs op termijn wilde betalen. [X] heeft gemotiveerd betwist dat hij onder betaling van courtage tracht uit te komen door opzettelijk het moment van levering uit te stellen.
5.7 De rechtbank overweegt dat, zelfs indien één of meerdere van de door Rolde en Parc gestelde feiten zou(den) komen vast te staan, daarmee nog niet zou vaststaan dat op 27 juni 2008 tussen [X] en Nilian Beheer B.V. een (perfecte) koopovereenkomst tot stand is gekomen (die niet later is ontbonden) en dat [X] onder betaling van de courtage tracht uit te komen door opzettelijk het moment van levering uit te stellen. Nu Rolde en Parc geen andere feiten hebben aangevoerd ter staving van deze stelling en – daarentegen – ter comparitie hebben verklaard dat zij geen concrete aanwijzingen hebben dat de woning alsnog aan [Z.] zal worden geleverd, terwijl zij evenmin concreet hebben aangeboden hun stelling dat [X] onder betaling van de courtage tracht uit te komen door opzettelijk het moment van levering uit te stellen door getuigen te bewijzen, is er geen reden om Parc en Rolde bewijs op te dragen. De rechtbank merkt in dit verband nog op dat laatstgenoemde “stelling” van Parc en Rolde in feite niet meer is dan een verdenking waarvan Parc en Rolde ter zitting hebben erkend dat zij deze niet hard kunnen maken, hoewel zij blijven volhouden dat de zaak in hun visie “ruikt”.
5.8 Het vorenstaande brengt met zich dat de vorderingen van Parc en Rolde zullen worden afgewezen.
5.9 Parc en Rolde zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van het geding.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vorderingen van Parc en Rolde;
veroordeelt Parc en Rolde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [X] bepaald op € 303,00 aan vast recht en op € 768,00 aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Suijdendorp.
Uitgesproken in het openbaar.
[2046/1729]