Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton,
Locatie Rotterdam
vonnis in kort geding
in de zaak van
de stichting Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 26 november 2008,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. R. Kokke,
tegen
1. [gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden, tevens eiseressen in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. K. El Joghrafi.
Partijen worden hierna (ook) genoemd ‘Woonstad’, respectievelijk ‘[moeder]’ (dat is gedaagde sub1) en ‘[dochter]’ (dat is gedaagde sub 2) genoemd.
1. Het verloop van de procedure
Woonstad heeft, onder overlegging van producties, gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
- moeder en [dochter], ieder afzonderlijk, te veroordelen het gehuurde, gelegen aan de [locatie] te [woonplaats], met al het hunne/de hunnen te ontruimen en te verlaten, door overgave van de sleutels het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen, met machtiging om zonodig zelf de ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van Justitie en Politie;
- [moeder] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.924,52 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- [moeder] te veroordelen tot betaling van de maandelijkse huurprijs van € 496,24 te rekenen vanaf 1 december 2008 tot aan de dag dat Woonstad weer de beschikking over de woning krijgt, een ingegane maand voor een volle gerekend;
- moeder en [dochter] hoofdelijk te veroordelen in kosten van het geding.
Moeder en [dochter] hebben een akte genomen en hebben in conventie geconcludeerd tot
-kortweg- afwijzing van de vordering van Woonstad.
In voorwaardelijke reconventie, uitsluitend voor het geval in conventie de gevraagde voorziening wordt toegewezen, hebben zij primair gevorderd de ontruimingstermijn te bepalen op een termijn van zes maanden na betekening van het vonnis danwel op een zodanige termijn als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren en subsidiair de uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen zodat gedaagden in mogelijkheid wordt gesteld te appelleren zonder dat zij worden geconfronteerd met het voldongen feit van de ontruiming.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op donderdag 18 december 2008.
Daarbij zijn namens Woonstad mevrouw L. van der Gaag en mr. Kokke en mr. E. Lichtenveld als gemachtigden verschenen.
Gedaagde sub 2 is in persoon verschenen, gedaagde sub 1 is niet verschenen. Aanwezig was ook de gemachtigde mr. K. El Joghrafi.
Beide partijen hebben een pleitnotitie in het geding gebracht.
Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
De uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
in conventie en in (voorwaardelijke reconventie):
De navolgende feiten staan vast als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd betwist.
2.1 [moeder] huurt sinds 23 augustus 2007 van Woonstad de woning gelegen aan de [locatie] te [woonplaats]. Zij heeft zich met haar “woonpas” voor de woning aangemeld. De huurovereenkomst is namens [moeder] getekend door [dochter].
2.2. Op 21 november 2007 heeft het interventieteam Pendrecht een huisbezoek aan het gehuurde afgelegd. Van het huisbezoek is een rapport opgemaakt door de heer F. Sigmond waarin, onder meer, het volgende is opgenomen:
“Aanleiding huisbezoek (…)
Belh [dat is hier: [dochter]: kantonrechter] had bij de aanvraag een vervalst huurdocument getoond. De woning bleek verhuurd te zijn aan haar moeder en dit huurcontract had ze veranderd in haar gegevens. Bij de ingevoerde korting op haar uitkering belde ze met de dienst op met de mededeling dat haar moeder wel ingeschreven stond maar er niet verblijft.
(…)
Aangetroffen personen in de woning: 3 perso(o)n(en), te weten:
1. Belh. 2 kind van belh 3. [derde persoon]
(…)
Belh beweert dat haar verloofde daar niet verbleef, maar alles leek en verwees naar de aanwezigheid van deze man die slecht alleen een verblijfstitel heeft voor België en dus in Nederland illegaal is. Belh vertelde dat ze voor de België constructie had gekozen i.p.v. werk. “Dat was gemakkelijker”
Belh gaf toe met listige kunstgrepen de woning te hebben verkregen. Belh kon zich niet in latenschrijven bij de Deelgemeente omdat de hoofdhuurster nog niet ingeschreven stond. Toen heeft ze het contract vervals en deze als echt en onvervalst gebruikt om zich in te laten schrijven op het adres [locatie] en dit tevens getoond bij onze dienst als echt en onvervalst om aan te tonen dat zij hoofdgebruiker was van de woning en daar alleen verbleef.
Deze opgezette situatie is onaanvaardbaar voor De Nieuwe Unie die actie gaat ondernemen.
Verder zat belh te verklaren wel in België te zijn ingeschreven in een Campus maar niet bij de bevolking en nimmer was uitgeschreven in [woonplaats] en dat ze altijd op [locatie II] ingeschreven heeft gestaan.
Ook dat is benevens de waarheid, want over de periode van 24-05-2006 tot 14-09-2007 stond ze in Antwerpen (België) ingeschreven.
(..)
Conclusie/samenvatting bevindingenwoonsituatie
Van het bezoek en onderzoek blijkt Belh te wonen op het GBA adres. Nog wel. Ze verblijft daar niet alleen maar met haar toekomstige partner, die slechts verblijf heeft in België. Haar moeder staat ingeschreven maar kan daar niet verblijven. Belh houdt dit bij hoog en laag vol, maar de feiten wijzen anders uit. Rapporteur is van mening de huidige norm te handhaven ook al heeft ze bij ons telefonisch aangegeven at haar moeder niet bij haar woont. Belh zal wel weer deze woning moeten verlaten, maar wie op onrechtmatige wijze de woning heeft bemachtig moet dit risico ook in calculeren. Ten slotte hebben hier binnen het bedrijf vele klanten die al jaren wachten op zo’n woning en op zo’n wijzen nimmer dan in aanmerking zou kunnen komen.”
2.3 Een medewerker van Eneco Services B.V. heeft begin maart 2007 aan Woonstad meegedeeld dat [moeder] woonachtig is op het adres [locatie II] te [plaats]. Deze mededeling is gedaan naar aanleiding van een huisbezoek van die medewerker aan het laatstgenoemde adres, waarbij [moeder] in nachtkleding de deur opendeed.
2.4 Uit het GBA blijkt:
ten aanzien van het adres [locatie];
- dat [moeder] sinds 15 oktober 2007 staat ingeschreven op dit adres;
- dat [dochter] van 14 september 2007 tot 22 mei 2008 op dit adres stond ingeschreven;
- dat van 23 oktober 2007 tot 22 mei 2008 daar ook stond ingeschreven de zoon van [dochter], [zoon], geboren op 4 december 2005;
- dat [dochter] en (klein)zoon [zoon] per 22 mei 2008 zijn vertrokken naar ‘onbekend’;
ten aanzien van het adres [locatie II]:
- dat [moeder] daar van 10 oktober 2000 tot 15 oktober 2007 stond ingeschreven;
- dat vanaf 10 oktober 2000 tot heden daar staan ingeschreven een man genaamd [naam], geboren op 1 januari 1948 en de zoon van [moeder], geboren op 24 januari 1986;
- dat daar ingeschreven hebben gestaan [dochter] van 2 augustus 2001 tot 28 maart 2001 en van 19 augustus 2005 tot 24 mei 2006, en (klein)zoon [naam zoon] van 4 december 2005 tot 24 mei 2006.
2.5 Op 2 juli 2008 is het gehuurde opnieuw bezocht door een interventieteam, waaronder medewerkers van Woonstad. Het team trof [dochter] aan in het gehuurde. Gerapporteerd is, onder meer, dat zij de woning heeft getoond: “…slaapkamer van haar kind, haar eigen slaapkamer. Er werd geen slaapgelegenheid van de hoofdbewoonster waargenomen”.
2.6 Bij brief van 3 juli 2008 heeft Woonstad [moeder] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Zij heeft daar niet op gereageerd. Bij brief van 14 augustus 2008 heeft de gemachtigde van Woonstad voorgesteld de huurovereenkomst tot een einde te laten komen zonder tussenkomst van een rechter en [moeder] gesommeerd tot betaling van een huurachterstand van € 952,48 berekend tot en met juli 2008.
Bij brief van gelijke datum heeft Woonstad [dochter] eveneens aangezegd de woning te ontruimen.
Namens [moeder] heeft zich een advocaat als gemachtigde gemeld bij Woonstad: deze bestreed dat [moeder] niet in het gehuurde woonde, maar erkende de huurachterstand en stelde een betalingsregeling voor. De gemachtigde van Woonstad heeft om nadere bewijsstukken gevraagd, maar heeft daar geen reactie op ontvangen.
Op 12 november 2008 heeft de advocaat van [moeder] aan Woonstad meegedeeld dat hij zijn cliënte niet meer kon bereiken en de zaak had gesloten.
2.7 Na 14 augustus 2008 zijn nog de volgende huurbetalingen gedaan:
- op 29 oktober 2008 € 476,68;
- op 15 december 2008 € 496,24 en € 952,48.
Ten tijde van de mondelinge behandeling beliep de huurachterstand tot eind december 2008 € 972,04.
3. Het geschil en de stellingen van partijen
in conventie en in (voorwaardelijke reconventie):
3.1 Woonstad voert het volgende aan:
De vordering strekt tot ontruiming van het gehuurde door beide gedaagden wegens een tekort-koming in de nakoming van de huurovereenkomst door [moeder], bestaande uit het niet zelf bewonen van het gehuurde en het aan een derde in gebruik geven van het gehuurde, dit in strijd met de artikelen 8.2 en 9.1 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst. De grondslag ten aanzien van [dochter] is dat zij zonder recht of titel in de woning verblijft.
De vordering strekt tevens -na wijziging van eis- tot betaling van een bedrag van € 972,04 aan huurachterstand berekend tot en met de maand december 2008. Woonstad heeft deze tekortkoming eveneens aangevoerd als grondslag voor de gevorderde ontruiming van het gehuurde.
De vordering jegens [moeder] hoort uit haar aard tot de bevoegdheid van de kanton-rechter. De vordering jegens [dochter] behoort in beginsel tot de competentie van de sector civiel. Nu er tussen beide vorderingen voldoende samenhang bestaat, behoeft de vordering jegens [dochter] niet afzonderlijk te worden behandeld en is de kantonrechter ook ten aanzien van deze vordering bevoegd.
Woonstad heeft een spoedeisend belang bij haar vordering gelet op de huurachterstand en van Woonstad niet verlangd kan worden dat deze situatie voortgezet wordt. Een bodemprocedure kan niet worden afgewacht.
Uit de bankafschriften van [moeder], daterende van 29 november 2007 en 10 januari 2008, blijkt dat zij boodschappen doet in [plaats] in de nabijheid van het adres [locatie II]. De post van [moeder], waaronder post van het UWV, ontving zij ook op dit adres. Het gehuurde telt 2 slaapkamers. Uit het huisbezoek blijkt niet dat er een slaapgelegenheid was voor [moeder]. De slaapkamers zijn ingericht voor [dochter] en haar zoon. Bij een huisbezoek aan het adres [locatie II] meldde een jonge vrouw ook dat haar moeder rond half 9 thuis zou zijn. Aannemelijk is dat [moeder] op dit adres woonachtig is.
Mevrouw L. van der Gaag herinnert zich niet dat zij bij gelegenheid van het tweede huisbezoek aan gedaagde heeft medegedeeld dat alles in orde was en zij ervan overtuigd was dat [moeder] in het gehuurde woont.
3.2 Moeder en [dochter] betwisten de gestelde spoedeisendheid van de vordering. Woonstad heeft nog geen bodemprocedure geïnitieerd. Deze zaak speelt al heel lang. Moeder en [dochter] hebben aangevoerd dat [moeder] wel degelijk in het gehuurde woont. [dochter] en haar zoontje wonen in bij [moeder]. Tot 22 mei 2008 stond [dochter] ingeschreven als bewoner. Doordat Woonstad geen verhuurdersverklaring wilde afgeven, kon [dochter] zich tot voor kort niet inschrijven in de GBA als bewoner.
Nu die verklaring alsnog is afgegeven heeft [dochter] zich weer ingeschreven in de GBA als bewoner.
Er is een huurovereenkomst zodat moeder en [dochter] met recht en titel in het gehuurde verblijven. Moeder en [dochter] brengen ter staving van hun stellingen een verklaring van mevrouw Oztürk in het geding, en bankafschriften van [moeder], waaruit blijkt dat zij ook boodschappen doet in de nabijheid van het gehuurde in het geding alsook foto’s van de huidige staat van het gehuurde. Ten tijde van het eerste huisbezoek waren moeder en [dochter] nog aan het klussen in de woning, zodat het rapport daarvan geen representatieve weergave van de woning geeft. Daarnaast sliepen moeder en [dochter] toen op het tweepersoonsmatras in de ene slaapkamer en de (klein)zoon in het kinderbed, zodat aan de aanwezigheid van maar één matras een onjuiste conclusie is verbonden.
In de interventierapporten staan meer onjuistheden, met name omtrent de vermeende mede-delingen van [dochter].
Aan de waarneming van de medewerker van Eneco dient geen waarde te worden gehecht. Moeder en [dochter] betwisten de juistheid van deze waarneming.
[moeder] heeft een betaalspecificatie van het UWV over januari 2008 in het geding gebracht, die aan haar op het adres [locatie] is gericht. [moeder] bezocht regelmatig haar zoon in [plaats] en deed dan ook boodschappen in die buurt.
Subsidiair verzoeken moeder en [dochter] om een langere ontruimingstermijn dan wel afwijzing van de vordering het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4. De beoordeling
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.1 Uit de aard van de procedure blijkt het spoedeisend belang van Woonstad voldoende. Hoewel inderdaad duidelijk is dat de eerste verdenking van “illegale” onderhuur of ingebruik-geving al van geruime tijd geleden dateert, was het alleszins gerechtvaardigd een nader onderzoek (hier het tweede interventiebezoek) af te wachten. Nadien is er door Woonstad adequaat en voldoende tijdig opgetreden. Datzelfde geldt voor de huurachterstand, die ondanks de aanmaningen onbetaald bleef en is opgelopen, zelfs tot ruim na het uitbrengen van de dagvaarding waarmee deze procedure is ingeleid.
4.2 De vordering jegens [moeder] als huurster van de woning is betrekkelijk tot huur en behoort dus tot de bevoegdheid van de kantonrechter. De vordering jegens [dochter] hangt zozeer samen met die jegens [moeder] dat afzonderlijke behandeling niet vereist is, en de kantonrechter zich ook ten aanzien van die vordering bevoegd acht. Te meer omdat “[dochter]” althans in de juridische betekenis waarin die term in dit vonnis wordt gebruikt, tevens geacht moet worden te horen tot (de groep van) personen die gerekend moeten worden in het pand te verblijven vanwege [moeder] (en Woonstad van [moeder] vordert dat zij ontruimt met “de haren”).
4.3 Wil een vordering in kort geding kunnen worden toegewezen dan moet voldoende aannemelijk zijn dat datzelfde zal gebeuren, indien die vordering ook in een bodemprocedure wordt ingesteld.
4.4 Ten aanzien van de grondslag met betrekking tot “de illegale onderverhuur/ingebruik-geving” heeft Woonstad verschillende feiten en omstandigheden aangevoerd die sterke aanwijzingen vormen voor de juistheid van haar stelling dat [moeder] niet in de woning haar hoofdverblijf heeft, maar deze volledig heeft afgestaan aan [dochter] en (klein)zoon Kizilöz en /of de verloofde Kizilöz van [dochter].
Moeder en [dochter] hebben dat echter gemotiveerd betwist, zodat hier bewijslevering nodig zal zijn.
De vraag of op de uitkomst van die bewijslevering thans al met voldoende zekerheid kan worden vooruitgelopen laat de kantonrechter onbeantwoord omdat in ieder geval al de hoogte van de ontstane huurachterstand, zeker gezien in het licht van de “discussie” die er nu eenmaal al werd gevoerd tussen Woonstad als verhuurster en [moeder] als huurster, een zodanige tekortkoming van [moeder] oplevert – die niet ongedaan wordt gemaakt door het enkele feit dat die achterstand ruimschoots na het uitbrengen van de dagvaarding voor een deel (circa de helft) is ingelopen – dat op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst (in een bodemprocedure waarin dat wordt gevorderd) gerechtvaardigd zou zijn. Vertaald naar deze kort geding procedure betekent dit dat toewijzing van de vordering tot ontruiming van de woning gerechtvaardigd is.
4.5 Wel acht de kantonrechter aanleiding aanwezig om de termijn waarbinnen de ontruiming moet gebeuren niet op de gevorderde 3 dagen te bepalen, maar op een termijn van tien weken na de uitspraak van dit vonnis. Alle omstandigheden in aanmerking genomen kan dit nog van Woonstad als verhuurster worden gevergd, en het geeft (moeder en) [dochter], als huurster(s)/bewoonster(s), gelegenheid om elders woonruimte te vinden.
4.6 Aldus is tevens beslist op hetgeen in de reconventie is gevorderd (hetgeen noodzakelijk is omdat de voorwaarde waaronder deze is ingesteld immers vervuld is).
Voor zover nodig wordt nog uitdrukkelijk overwogen dat er geen aanleiding is om een termijn van zes maanden te hanteren bij de ontruiming, noch om de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zeker niet als ook hier de aanmerkelijke schijn van illegale onderverhuur/ ingebruikgeving door [moeder] (aan [dochter]) bij de beoordeling wordt betrokken.
4.7 De gewijzigde vordering tot veroordeling tot betaling van de per datum mondelinge behandeling actuele huurachterstand ad € 972,04 tot en met de maand december 2008 is erkend door moeder (en dochter) Kizilöz, en wordt dus uiteraard ook toegewezen, met de wettelijke rente daarover.
4.8 Moeder en [dochter] worden in de kosten van het geding – zowel in conventie als in reconventie - veroordeeld. Hoewel Woonstad voor de hoofdelijke verbondenheid van beide gedaagden geen concrete argumenten heeft aangevoerd, zal de kantonrechter toch de veroordeling in die zin uitspreken, nu dat in de dagelijkse rechtspraktijk steeds meer is geaccepteerd en daarmee in ieder geval (ook) duidelijk tot uitdrukking wordt gebracht dat die kosten niet voor het volledige deel door elk van beide gedaagden (m.a.w.: dubbel) betaald hoeven te worden.
5. De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende als voorzieningenrechter:
in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
veroordeelt gedaagden moeder en [dochter], ieder afzonderlijk, om binnen tien weken na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege ieder van hen daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eiseres Woonstad te stellen;
machtigt eiseres Woonstad om, indien gedaagden moeder en [dochter], ieder afzonderlijk, het gehuurde niet tijdig ontruimen, die ontruiming zelf te laten uitvoeren, zo nodig met behulp van de daartoe bevoegde macht;
veroordeelt gedaagde sub 1 om tegen kwijting aan Woonstad een bedrag van
€ 972,04 aan hoofdsom te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom vanaf de dag der dagvaarding na elke credit- en debetmutatie heeft opengestaan tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagde sub 1, [moeder], om aan eiseres Woonstad met ingang van de maand januari 2008 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een ingegane maand voor een volle gerekend, de maandelijkse huurprijs ad € 496,24 te betalen;
veroordeelt gedaagde sub 1 en gedaagde sub 2 hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure zowel in conventie als in reconventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 373,44 aan verschotten en in totaal € 400,00 aan salaris voor haar gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af hetgeen in conventie of in reconventie meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Lubberink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.