Uitspraak
Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 298404 / HA ZA 08-34
Uitspraak: 18 februari 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
eisers,
beiden wonende te Rotterdam,
advocaat mr. J.R. Maas,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
gedaagden,
beiden wonende te Rotterdam,
advocaat mr. A.M Roepel.
Eisers worden hierna aangeduid als "[eisers]". Gedaagden worden hierna gezamenlijk aangeduid als "[gedaagden]" en ieder afzonderlijk als "[gedaagde sub 1]" en "Nieskens".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 19 december 2007 en de door [eisers] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 Op of omstreeks 22 juni 2007 is tussen [eisers] en [gedaagden] mondeling een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het herenhuis met tuin en verder toebehoren aan de [adres] te Rotterdam (hierna: "het herenhuis") tegen een koopsom van € 1.200.000,--.
2.2 De koopovereenkomst is tot stand gekomen na aanvaarding van het bod dat [gedaagden] op 22 juni 2007 per e-mail aan de makelaar van [eisers], de heer [Makelaar] van makelaarskantoor Rijndelta (hierna: "de makelaar"), hebben gedaan. In die e-mail is, voor zover hier van belang, nog het volgende aan de makelaar meegedeeld:
"Wij doen het bod pas gestand zodra aan de volgende voorwaarden is voldaan:
• Onherroepelijke wijziging van de bestemming van het pand van kantoor- naar
woonbestemming;
[…]"
2.3 De door de makelaar opgestelde koopovereenkomst is op 13 augustus 2007 door [eisers] ondertekend. Hierna is de koopovereenkomst ter ondertekening aan [gedaagden] gestuurd die daarna de overeenkomst hebben onder¬tekend.
2.4 In de koopakte, waarvoor een model koopovereenkomst voor een bestaande eensgezinswoning is gebruikt, is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
"artikel 3 Eigendomsoverdracht Pro
3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op uiterlijk 3 volle opeenvolgende maanden na onherroepelijke bestemmingswijziging van de gemeente Rotterdam, doch uiterlijk op 2 januari 2008 ten overstaan van notaris […].
artikel 4 Bankgarantie Pro/waarborgsom
4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 25 september 2007 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 120.000,- […].
artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
[…]
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: kantoor.
[…]
Toevoeging 5.3
Kopers zijn ermee bekend dat zij zelf dienen zorg te dragen voor de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
[…]
artikel 10 ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voorvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 120.000,- […] verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
[…]
artikel 17 Bedenktijd Pro
De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand is gesteld. […]
[…]
artikel 19 Ontbindende Pro voorwaarde
Indien de gemengde bestemming door kopers niet kan worden omgezet naar volledige woonbestemming hebben zowel kopers als verkopers het recht deze overeenkomst te ontbinden.
Deze voorwaarde geldt tot uiterlijk 20 september 2007."
2.5 Op 30 augustus 2007 heeft de gemeente Rotterdam, voor zover hier van belang, het volgende aan L.J.W. Smit, de vertegenwoordiger van [gedaagden], bericht:
"U heeft een informatieplan ingediend voor het wijzigen gebruik van het pand, gelegen aan de [adres].
Uw informatieplan is getoetst aan:
- het bestemmingsplan;
Gebleken is dat er in principe medewerking aan uw bouwplan kan worden gegeven.
U kunt nu een aanvraag om bouwvergunning indienen. […]
Voor de goede orde wijs ik u er op dat indien u naar aanleiding van het informatieplan een aanvraag indient voor een bouwvergunning, deze aanvraag dient te voldoen aan het ‘Besluit indieningsvereisten aanvraag bouwvergunning’."
2.6 Van Rietschoten heeft bij e-mailbericht van 16 september 2007, voor zover hier van belang, het volgende aan de makelaar bericht:
"Afgelopen vrijdag een brief ontvangen van de gemeente Rotterdam […] met een lijst van bescheiden die moet worden aangeleverd om het verzoek tot gebruikswijziging in behandeling te laten nemen. Ik zal de lijst maandag aan je toezenden.
Duidelijk is dat er geen beslissing van de gemeente is voor 20 september as. Komt er een verlenging van die termijn van de verkopers of niet? Indien daarover op 17 september 2007 om 17.30 uur geen (positieve) beslissing ontvangen is, beschouw ik de tussen partijen getekende voorlopige koopovereenkomst als ontbonden."
2.7 Op 18 september 2007 hebben [gedaagden] een kopie van de door beide partijen getekende koopakte ontvangen.
2.8 Bij e-mailbericht van 19 september 2007 hebben [gedaagden], voor zover hier van belang, het volgende aan de makelaar meegedeeld:
"In weerwil op hetgeen we gisteren afspraken heb ik vandaag geen schriftelijke bevestiging ontvangen van een verlenging van de termijn als opgenomen in artikel 19 van Pro de koopakte voor bovengenoemde woning. Aangezien er op het moment nog steeds onduidelijkheid bestaat met betrekking tot de omzetting van de bestemming van de woning van een gemengde bestemming naar een volledige woonbestemming en met inachtneming van de thans in artikel 19 opgenomen Pro termijn, rest mij geen andere mogelijkheid de hiervoor genoemde ontbindende voorwaarde in te roepen. Daarmee komt de tussen partijen bestaande overeenkomst te vervallen."
2.9 Bij e-mailbericht van 26 september 2007 heeft de makelaar, voor zover hier van belang, het volgende aan [gedaagden] meegedeeld:
"Hierbij bevestigen wij dat verkopers in overweging willen nemen de ontbindende voorwaarde voor omzetting naar een volledige woonbestemming uit te stellen, waarbij de volgende uitgangspunten van toepassing zijn:
Het informatieplan wordt ingediend met alleen de aanpassingen die nodig zijn conform het rapport van [A], alles in de meest eenvoudige zin des woords. Aangezien het verzoek al bij welstand is geweest, kan het proces niet al te lang duren. […]
Kopers vragen advies over het zo snel mogelijk verkrijgen van de toestemming bij een architekt die van de hoed en de rand weet en ervaring heeft met de Gemeente Rotterdam. […]
De eventuele duur van het uitstel is afhankelijk van het advies van de architekt."
2.10 Nieskens heeft op 26 september 2007 per e-mail, voor zover hier van belang, het volgende aan de makelaar bericht:
"1. de voorlopige koopovereenkomst is door ons op 19 september ontbonden;
2. jij hebt aangegeven de ontbindende voorwaarde (definitieve bestemming op het volledige pand ‘wonen’) die we hebben ingeroepen te willen verlengen;
3. jij stelt voor dat wij een informatieplan bij de gemeente indienen op basis waarvan een niet definitieve wijziging van de bestemming kan volgen;
4. verkopers willen volgens jou geen aanpassing op de door ons geboden prijs bespreken;
5. wij zijn niet bereid de voorwaarde voor de koop (definitieve bestemming op het volledige pand ‘wonen’) aan te passen als er geen aanpassing van de prijs tegenover staat;
Conclusie: er is geen basis om verder in gesprek te zijn.
Voor ons is hiermee de discussie afgerond."
2.11 Bij brief van 17 december 2007 aan [gedaagde sub 1] heeft de raadsman van [eisers] de (buitengerechtelijke) ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en [gedaagde sub 1] aansprakelijk gesteld voor de contractuele boete van € 120.000,-- ex artikel 10.2 van de koopovereenkomst.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst niet rechtsgeldig door [gedaagden] is ontbonden, althans te verklaren dat tussen partijen ook na
19 september 2007 respectievelijk 26 september 2007 nog sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst;
II. [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling van de contractuele boete ex artikel 10 lid 2 van Pro de koop¬overeenkomst van € 120.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf
27 oktober 2007;
III. [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade – de kosten van verhaal daaronder begrepen – die de contractuele boete ex artikel 10 lid 2 van Pro de koop¬overeenkomst te boven gaat, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV. [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling van € 196,--;
V. [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 De ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst is niet vervuld. Op 19 september 2007, de datum waarop de ontbindende voorwaarde door [gedaagden] is ingeroepen, stond niet vast dat de gemengde bestemming door [gedaagden] niet kon worden omgezet naar een volledige woon¬bestemming van het herenhuis. Immers, op 30 augustus 2007 heeft de gemeente aangegeven in principe mee te werken aan de bestemmingswijziging. De door [gedaagden] voorgestane uitleg van artikel 19 van Pro de koopakte blijkt nergens uit.
3.2 Er is derhalve nog steeds sprake van een rechtsgeldige koopovereenkomst en [gedaagden] zijn toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit die overeenkomst. [gedaagden] hebben niet voldaan aan de in artikel 4.1 van de koop¬akte neergelegde verplichting, te weten het vóór 25 september 2007 stellen van een bankgarantie voor een bedrag van € 120.000,--. [eisers] hebben bij brief van
17 december 2007 aan Van Rietschoten de (buitengerechtelijke) ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Op grond van artikel 10.2 van de tussen partijen gesloten koop¬overeen¬komsten verbeuren [gedaagden] een boete van € 120.000,--.
3.3 Als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van [gedaagden] hebben [eisers] schade geleden die er onder meer in is gelegen dat het herenhuis thans niet aan een derde kan worden verkocht of verhuurd. Ook de makelaarskosten van Rijndelta betreffen een schadecomponent.
3.4 [eisers] maken aanspraak op vergoeding van de verschuldigde buiten¬gerechtelijke incasso¬kosten ad € 196,--.
In reactie op het verweer van [gedaagden] hebben [eisers] voorts het volgende gesteld:
3.5 De wettelijke bedenktijd ex artikel 7:2 BW Pro mist toepassing aangezien geen sprake is van een tot woning bestemde onroerende zaak maar van een kantoorpand. Dit blijkt onder meer uit artikel 5.3 van de koopakte waarin is bepaald dat het herenhuis bij de eigendoms¬overdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als kantoor. Aan dit artikel is toegevoegd dat kopers ermee bekend zijn dat zij zelf dienen zorg te dragen voor de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. De omstandigheid dat door de makelaar per vergissing het model "Koopakte bestaande eengezinswoning" is gebruikt, doet niet af aan het feit dat, gelet op de in de koopakte opgenomen bepalingen, partijen hebben bedoeld de koop van een kantoorpand.
3.6 Van [gedaagden] komt geen beroep toe op artikel 17 van Pro de koopakte aangezien zij daarmee misbruik maken van de bedenktijd, althans in strijd met de redelijkheid en billijk¬heid handelen door zich daarop te beroepen. [gedaagden] hebben de bedenktijd louter gebruikt om de koopovereenkomst één dag na ondertekening daarvan te ontbinden, terwijl partijen sinds december 2006 met elkaar in onderhandeling zijn over de verkoop van het herenhuis. [gedaagden] hebben derhalve ruim negen maanden "bedenktijd" gehad. Zij hebben nauwelijks actie ondernomen om van overheidswege informatie te verkrijgen over de vraag in hoeverre de gemengde bestemming zou kunnen worden omgezet naar een volledige woonbestemming.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eisers] in de kosten van het geding.
[gedaagden] hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [gedaagden] betwisten toerekenbaar tekortgeschoten te zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Zij hebben de koopovereenkomst immers ontbonden binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen (art. 7:2 BW Pro). Het herenhuis betreft strikt genomen geen bedrijfspand maar een pand waarop een gemengde bestemming rust, waarvan het grootste gedeelte al een woonbestemming heeft. Ook [eisers] beschouwen het herenhuis als een tot woning bestemde zaak. Dit blijkt uit een e-mail d.d.
6 september 2007 van de makelaar waarin hij aangeeft dat het standpunt van de gemeente nergens op slaat omdat het pand voor de meerderheid al een woonbestemming heeft, en uit de door [eisers] opgestelde koopakte die zij hebben betiteld als "Koopakte bestaande eengezinswoning" waarin zij zelf een bedenktijd hebben opgenomen (artikel 17). Artikel 5.3 doet hieraan niet af aangezien dit artikel met name ziet op de technische eigenschappen van het herenhuis en niet op de bestemming.
4.3 Voor zover de wettelijke of contractuele bedenktijd niet van toepassing is, althans een beroep daarop niet mogelijk is, geldt dat [gedaagden] gerechtvaardigd een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 19 van Pro de koop¬akte. Het bleek immers niet mogelijk om voor 20 september 2007 een onherroepelijke omzetting van een gemengde bestemming (kantoor/woning) naar een volledige woonbestemming te verkrijgen. Van meet af aan was duidelijk dat als absoluut vereiste voor nakoming van de koop¬overeen¬komst gold het herenhuis een onherroepelijke volledige woonbestemming te laten verkrij¬gen. Daarvoor was voor 20 september 2007 een onherroepelijke wijziging van de bestem¬ming nodig, hetgeen in diverse e-mails aan de makelaar is herhaald en door [eisers] niet is betwist dan wel enigszins is genuanceerd. De makelaar heeft dit ook erkend gelet op zijn e-mail aan [eisers] van 19 september 2007.
4.4 Nu [gedaagden] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden, bestaat geen verplichting meer tot nakoming van de daarin opgenomen bepalingen. [gedaagden] zijn de contractuele boete van € 120.000,-- dan ook niet verschuldigd. Mocht dit anders zijn, dan beroepen [gedaagden] zich op matiging van deze boete.
4.5 [gedaagden] betwisten de gevorderde buitengerechtelijke kosten.
5 De beoordeling
5.1 Ter beoordeling staat de vraag of [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de na¬koming van de op hen rustende verplichtingen voortvloeiende uit de koop¬overeenkomst. Hiervoor dient te worden vastgesteld of [gedaagden] een beroep toekomt op ontbinding van de koopovereenkomst. In het bevestigende geval is van wanprestatie aan de zijde van [gedaagden] geen sprake en liggen de vorderingen voor afwijzing gereed. Daarbij merkt de rechtbank op dat sowieso de gevorderde verklaring voor recht, voor zover betrekking hebbende op "althans te verklaren dat tussen partijen ook na 19 september 2007 respectievelijk 26 september 2007 nog sprake is van een rechts¬geldige koopovereenkomst" in ieder geval niet toewijsbaar is aangezien [eisers] bij brief van 17 december 2007 de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) hebben ontbonden.
Wettelijke bedenktijd ex artikel 7:2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: "BW")
5.2 [gedaagden] hebben zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst is ontbonden doordat zij binnen de wettelijke bedenktijd ex artikel 7:2 BW Pro een beroep op ontbinding hebben gedaan. De rechtbank overweegt het volgende.
5.3 Ingevolge artikel 7:2 lid 2 BW Pro heeft de koper gedurende drie dagen nadat de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan hem ter hand is gesteld, het recht de koop te ontbinden. Tussen partijen is niet in geschil dat de terhandstelling van de koopakte op 18 september 2007 heeft plaatsgevonden en dat [gedaagden] de ontbinding van de koopovereenkomst op 19 september 2007 hebben ingeroepen. Derhalve zal de rechtbank die feiten als vaststaand aannemen. De bepalingen van artikel 7:2 BW Pro zijn uitsluitend van toepassing op de koop van woningen door consument-kopers. Voor de vraag of het heren¬huis een tot bewoning bestemde onroerende zaak betreft, is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst maatgevend. Daarbij is niet relevant wat de koper beoogt en valt de wens om een bedrijfspand te verbouwen tot woning niet onder het toepassingsbereik.
5.4 Naar het oordeel van de rechtbank valt, gelet op de inhoud, de aard en de strekking van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, niet in te zien dat [gedaagden] een tot bewoning bestemde onroerende zaak hebben gekocht. De rechtbank betrekt bij dit oordeel het volgende. Volgens artikel 5.3 van de koopakte zal het herenhuis bij de eigendoms¬overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als kantoor. Voorts hebben partijen daaraan expliciet toegevoegd dat kopers, [gedaagden], ermee bekend zijn dat zij zelf dienen zorg te dragen voor de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Dat het herenhuis geen woonbestem¬ming heeft, blijkt voorts uit het feit dat partijen de in artikel 19 van Pro de koopakte opgenomen ontbindende voorwaarde hebben opgenomen. Nadat mondeling overeenstemming was bereikt over de koop van het herenhuis hebben [gedaagden] direct bij de gemeente Rotterdam toestemming gevraagd voor wijziging van de bestemming van het herenhuis van kantoorpand naar woning. Indien [gedaagden], zoals zij stellen, van meet af aan een woonhuis hebben gekocht, dan valt, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet in te zien waarom zij dat dan niet in de koopakte hebben opgenomen en waarom zij de gemeente hebben benaderd over de door hen gewenste bestemmingswijziging.
5.5 Uit het vorenstaande volgt dat artikel 7:2 BW Pro toepassing mist, zodat het verweer van [gedaagden] op dit punt moet worden verworpen.
Bedenktijd ex artikel 17 koopakte Pro
5.6 Partijen zijn het erover eens dat een bedenktijd van drie dagen is overeengekomen zodat dit vast is komen te staan. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de stellingen van [eisers], indien juist, niet tot de conclusie leiden dat [gedaagden] door de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen, misbruik hebben gemaakt van de overeengekomen bedenktijd van drie dagen. De koop van het herenhuis is op of omstreeks 22 juni 2007 mondeling gesloten. Gelet op de e-mail van [gedaagden] van 22 juni 2007 was reeds vanaf die datum bij [eisers] bekend dat [gedaagden] hun bod van € 1.200.000,-- hadden gedaan onder (onder meer) de voorwaar¬de dat de aan het heren¬huis verbonden bestemming van kantoor onherroepelijk zou worden gewijzigd in woon¬bestem¬ming. Uit de e-mailwisseling die daarna heeft plaats¬gevonden, leidt de rechtbank af dat [gedaagden] de bestemmingswijziging en de contacten daarover met de gemeente steeds – via de make¬laar – onder de aandacht heeft gebracht van [eisers] Gelet hierop en op de in het geding gebrachte brieven van de gemeen¬te Rotterdam aangaande de bestem¬mingswijziging, is het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank hoofdzakelijk ingegeven door het feit dat geen uitsluitsel kon worden verkre¬gen over de gewenste bestemmingswijziging van het herenhuis in combinatie met het feit dat de in artikel 19 genoemde Pro termijn van 20 sep¬tem¬ber 2007 bijna afliep. Zoals ook valt af te leiden uit de e-mail van [gedaagden] d.d. 19 september 2007, hebben zij om die reden op 19 september 2007, derhalve één dag voor afloop van de in artikel 19 genoemde Pro termijn, de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Aangezien de terhandstelling van de kopie koopakte aan [gedaagden] eerst op 18 september 2007 heeft plaats¬gevonden, was het door [gedaagden] op 19 september 2007 gedane beroep op ontbinding tevens gelegen binnen de contractueel overeengekomen bedenktijd van drie dagen. Deze bedenktijd staat los van de bestemming van het herenhuis.
Ontbindende voorwaarde ex artikel 19 van Pro de koopakte
5.7 Ook op grond van het vervullen van de in artikel 19 van Pro de koopakte opgenomen ontbindende voorwaarde is de koopovereenkomst ontbonden. Dit artikel bepaalt dat indien de gemengde bestemming door kopers niet kan worden omgezet naar volledige woon¬bestemming, zowel kopers als verkopers het recht hebben de koopovereenkomst te ont¬binden. Partijen twisten over de uitleg van deze bepaling. Naar het oordeel van de rechtbank kan de tekst van artikel 19 moeilijk Pro anders worden verstaan dan in de door [eisers] verdedigde zin, derhalve aldus dat kopers het recht hebben de overeenkomst te ontbinden indien de gemengde bestemming door hen niet kan worden omgezet naar volledige woonbestemming. Een dergelijke zuiver taalkundige uitleg is echter niet voldoende. Voor het antwoord op de vraag welke betekenis de in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst opgeno¬men bepaling heeft, dient tevens acht te worden geslagen op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer rede¬lijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijker¬wijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij is van belang of ook [eisers] in de gegeven omstandigheden hebben bedoeld dat de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen indien door kopers voor 20 september 2007 geen onherroepelijke (definitieve) bestem¬mingswijziging zou kunnen worden verkregen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval. De rechtbank betrekt hierbij de volgende feiten en omstandigheden.
5.8 [gedaagden] hebben in hun e-mails aan de makelaar van 22 juni 2007, 10 augus¬tus 2007, 5 september 2007, en 6 september 2007 steeds aangegeven dat onherroepelijke bestemmingswijziging nodig was om de koop gestand te kunnen doen. [eisers] hebben dit tot het moment waarop [gedaagden] de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen, en ook nog daarna, niet betwist of (enigszins) genuanceerd. Zo is er in reactie op voornoemde e-mails niet door [eisers] of door de makelaar aangegeven dat onherroepelijke bestemmingswijziging niet is overeengekomen, althans dat artikel 19 van Pro de koopakte zo niet moet worden uitgelegd, en de ontbindende voorwaarde pas kan worden ingeroepen indien de gemengde bestem¬ming niet zou kunnen worden omgezet naar een volledige woonbestemming. In zijn e-mail van 19 september 2007 heeft de makelaar aan [eisers] aangegeven: "het uitstellen van de ontbindende voorwaarde van onherroepe¬lijke toestem¬ming tot de 27e september." Kennelijk ging ook de makelaar, die de koopakte heeft opge¬steld, er vanuit dat de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen indien door [gedaagden] geen onherroepelijke bestemmingswijziging zou kunnen worden verkregen. Ook nadat de ontbinding van de koopovereenkomst was ingeroepen, heeft de makelaar zich niet op het standpunt gesteld dat de overeengekomen ontbindende voor¬waarde niet is vervuld. In zijn e-mails aan [gedaagden] van 20 en 26 september 2007 heeft hij immers aangegeven dat [eisers] ermee instemmen althans willen overwegen om de ontbindende voorwaarde te verlengen.
5.9 Nu niet in geschil is dat door [gedaagden] voor 20 september 2007 geen definitief uitsluitsel van de gemeente Rotterdam kon worden verkregen over de gewenste bestem¬mings¬wijziging van het herenhuis, kwam hen een beroep toe op de in artikel 19 van Pro de koopakte opgenomen ontbindende voorwaarde.
5.10 Uit het vorenoverwogene volgt dat de vorderingen van [eisers] voor afwijzing gereed liggen.
5.11 [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst de vordering af;
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] bepaald op € 1.135,-- aan vast recht en op € 2.842,-- aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin.
Uitgesproken in het openbaar.
1990/2009