Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 294967 / HA ZA 07-2741
Uitspraak: 4 maart 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. A.C.M. Verhoeven,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M.H. de Lange.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "[gedaagde]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 25 oktober 2007 en de door eiser overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek, met producties;
- akte uitlaten producties aan de zijde van eiser;
- de bij gelegenheid van de pleidooien de dato 17 september 2008 en 1 oktober 2008 overgelegde pleitnotities.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Partijen hebben op 22 juni 2007 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser] aan [gedaagde] heeft verkocht, gelijk [gedaagde] van [eiser] heeft gekocht, het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement gelegen aan het [adres] [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 142.500,--.
2.2 De inhoud van de onder 2.1 bedoelde koopovereenkomst luidt - voor zover rechtens relevant - als volgt:
‘Artikel 13 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
13.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
13.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij en zonder rechterlijke tussenkomst een terstond opeisbare boete van € 14.250,-, zegge: VEERTIENDUIZENDTWEEHONDERDVIJFTIG euro verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
Artikel 19 Ontbindende Pro voorwaarden
19.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. op 16 juli 2007 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van
€ 154.000,- geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.v.t. of een rentepercentage van niet hoger dan n.v.t. % bij de volgende hypotheekvorm n.v.t.
(…)
19.3.1 Aanvulling ontbindende voorwaarde
Partijen verplichten zich over een weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) te verkrijgen. Koper dient ervoor zorg te dragen, dat de mededeling dat hij de ontbinding inroept, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is door de verkoper of diens makelaar is ontvangen, met een kopie aan de notaris. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd, onder bijvoeging van minimaal twee schriftelijke afwijzingen van landelijk werkende hypotheeknemers, te geschieden per brief met bericht van ontvangst of faxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn beide partijen van de overeenkomst bevrijd. (…)’
2.3 In onderling overleg hebben partijen de datum in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst verlengd tot uiterlijk 9 augustus 2007.
2.4 Bij schrijven van 8 augustus 2007 heeft [gedaagde] een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde als omschreven in artikel 19.1 onder b van de koopovereenkomst.
2.5 Op 9 augustus 2007 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en haar gesommeerd om de koopovereenkomst op uiterlijk 16 augustus 2007 alsnog deugdelijk na te komen.
3 De vordering
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I te verklaren voor recht dat [eiser] de koopovereenkomst op 29 augustus 2007 buitengerechtelijk heeft ontbonden;
II [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
a. een bedrag van € 14.250,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 augustus 2007;
b. een bedrag van € 4.878,65,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 januari 2008;
c. een bedrag van € 340,35,-- aan buitengerechtelijke kosten,
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [eiser] heeft bij aangetekende brief van 29 augustus 2007 de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, omdat [gedaagde] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen.
3.2 Het beroep van [gedaagde] op de ontbindende voorwaarde van artikel 19.1 sub b van de koopovereenkomst slaagt niet, omdat het inroepen van de ontbindende voorwaarde niet ‘goed gedocumenteerd’ is geschied. Voorts heeft [eiser] zich onvoldoende ingespannen om de financiering rond te krijgen.
3.3. Door de buitengerechtelijke ontbinding heeft [eiser] krachtens het bepaalde in artikel 13 een Pro contractuele boete verbeurd van € 14.250,--. Deze contractuele boete dient vanaf de datum van ontbinding, zijnde 29 augustus 2007, te worden vermeerderd met de daarover verschuldigde wettelijke rente.
3.4 [eiser] vordert ingevolge artikel 13.2 van de koopovereenkomst aanvullende schadevergoeding omdat hij de woning opnieuw heeft moeten verkopen en daardoor schade heeft geleden. De schade bestaat uit de lagere verkoopopbrengst van € 1.500,-- vermeerderd met de dubbele woonlasten, die worden begroot op € 3.378,65.
3.5 [eiser] heeft zich genoodzaakt gezien haar vordering uit handen te geven aan haar rechtsbijstandsverzekeraar, DAS Rechtsbijstand. Uit dien hoofde vordert [eiser] vergoeding van buitengerechtelijke kosten, die op basis van uurtarief worden begroot op
€ 340,35.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.2 [gedaagde] heeft zich meer dan voldoende ingespannen om haar financieringsaanvraag rond te krijgen.
4.3 [eiser] heeft geen belang om zich op het standpunt te stellen dat de documentatie niet voldoende zou zijn, nu hieruit valt op te maken dat de benodigde hypothecaire lening door niet één bank zal worden verstrekt. Voorts heeft [eiser] geen belang bij nog een schriftelijke afwijzing, bovenop de afwijzingen die reeds bij de ontbindingsverklaring zijn gevoegd.
4.4 Subsidiair doet [gedaagde] een beroep op matiging van de contractueel verschuldigde boete. [eiser] heeft geen recht op een aanvullende schadevergoeding naast de contractuele boete. Evenmin kan [eiser] aanspraak maken op buitengerechtelijke kosten, aangezien er geen buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking komen.
5 De beoordeling
5.1 [eiser] heeft bij conclusie van repliek zijn eis vermeerderd. [gedaagde] heeft zich bij conclusie van dupliek tegen deze eisvermeerdering verzet. Nu de eis met inachtneming van artikel 130 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering schriftelijk is vermeerderd voordat eindvonnis is gewezen en de vermeerdering niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zal de rechtbank recht doen op de gewijzigde eis.
5.2 Tussen partijen is in geschil of de koopovereenkomst is ontbonden doordat [gedaagde] op goede gronden de ontbindende voorwaarde van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst heeft ingeroepen. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat de mededeling van de ontbinding niet goed gedocumenteerd is geweest, in de zin van artikel 19.3.1 van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist.
5.3 De vraag of [gedaagde] haar beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 19.1 lid b van de koopovereenkomst voldoende heeft onderbouwd, dient in de eerste plaats te worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen zijn overeengekomen. In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, waarbij zij gebruik hebben gemaakt van de model koopakte van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. (hierna: NVM), is vastgelegd dat een beroep op deze ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ per brief met bericht van ontvangst of faxbericht met verzendbevestiging dient te geschieden, onder bijvoeging van minimaal twee schriftelijke afwijzingen van landelijk werkende hypotheeknemers.
5.4 Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] bij haar brief van 8 augustus 2007 als bijlagen een NIA-toets alsmede een SNS-Afabtoets heeft gevoegd. Partijen twisten over de vraag of [gedaagde] bovendien als bijlage de afwijzing van de MNF Bank heeft gevoegd.
5.5 Door het overleggen van een NIA-toets en een SNS-Afabtoets heeft [gedaagde] strikt genomen niet voldaan aan de eis dat er twee afwijzingen van landelijk werkende hypotheeknemers bij de inroeping van de ontbindende voorwaarde dienen te worden ingesloten. De overgelegde toetsen zijn berekeningen, waaruit het maximale bedrag dat [gedaagde] met haar inkomen kon lenen kan worden afgeleid. Beide toetsen betreffen derhalve geen afwijzing van een landelijk werkende bank. In het onderschrift van de NIA-toets is hierover ter toelichting het navolgende vermeld: ‘Deze berekening is slechts een indicatie. Over de definitieve acceptatie beslist de betreffende geldverstrekker. Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend’. Bij deze beoordeling kan in het midden kan blijven of [gedaagde] bij haar brief van 8 augustus 2007 bovendien de afwijzing van de MNF Bank heeft ingesloten. Ook in het geval dat zij deze afwijzing zou hebben ingesloten, heeft [gedaagde] slechts één afwijzing van een landelijk werkende hypotheeknemer overgelegd en daarmee niet voldaan aan het vereiste dat zij twee afwijzingen van landelijk werkende hypotheeknemers aan haar beroep diende toe te voegen.
5.6 Dit betekent echter niet zonder meer dat [gedaagde] niet aan de eisen van artikel 19.3.1 van de koopovereenkomst heeft voldaan. De rechtbank betrekt in haar beoordeling van de onder 5.3 geformuleerde vraag tevens de toelichting bij de NVM-koopakte, die als productie 5 bij conclusie van dupliek in het geding is gebracht. Blijkens deze toelichting gaat het er bij het begrip ‘goed gedocumenteerd’ om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Volgens vaste rechtspraak legt een financieringsvoorbehoud op de koper een inspanningsverplichting om de nodige activiteiten te ondernemen om de financiering rond te krijgen. De formaliteiten die in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst zijn neergelegd en die een nadere invulling geven aan het begrip ‘goed gedocumenteerd’, hebben vooral een bewijsfunctie. De bepaling dient met inachtneming van deze achtergrond te worden toegepast en uitgelegd.
Naar het oordeel van de rechtbank dient de vraag of [gedaagde] met het verstrekken van voornoemde bescheiden heeft voldaan aan het tussen partijen overeengekomen criterium dat het beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 19.1 lid b goed gedocumenteerd dient te geschieden, positief te worden beantwoord. Uit de NIA-toets, waarvan de inhoud niet is betwist, blijkt immers dat [gedaagde] op grond van haar inkomen bij verschillende kredietinstellingen maximaal een bedrag van € 104.006,-- kon lenen. Dit bedrag ligt ver beneden de in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst opgenomen benodigde financiering van € 154.000,--. Weliswaar is de afwijzing van de NIA slechts een indicatie, maar het verschil tussen het maximale leenbedrag en het benodigde bedrag van [gedaagde] is zo groot, dat daaruit voortvloeit dat het indienen van een aanvraag bij een van de 36 in de toets opgenomen kredietinstellingen zinloos zou zijn geweest. Uit de SNS-Afabtoets is te herleiden, dat ook indien een inkomenstoetsing plaatsvindt op basis van uitsluitend de rentelasten die voortkomen uit de lening (werkelijke lasten toets), [gedaagde] de benodigde hypothecaire financiering niet rond zou krijgen. Met deze informatie heeft [eiser] zich voldoende een beeld kunnen vormen dat het voor [gedaagde] niet mogelijk was om de financiering rond te krijgen en dat zij derhalve terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. De vraag of [gedaagde] bovendien als bijlage de afwijzing van de MNF Bank heeft gevoegd, behoeft geen verdere bespreking omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
5.7 Een geschilpunt is voorts of [gedaagde] zich conform het bepaalde van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst voldoende heeft ingespannen om een passende financiering te verkrijgen. [eiser] stelt dat [gedaagde] onvoldoende inspanningen heeft verricht en dat deze bovendien niet tijdig zijn geschied. [gedaagde] betwist dit. Zij heeft voor 9 augustus 2007 twee inkomenstoetsen laten verrichten. Daarnaast heeft zij een financieringsaanvraag bij de MNF Bank gedaan die op 2 augustus 2007 is afgewezen. Op 26 oktober 2007 heeft zij de afwijzing van Zwisterleven behorend bij de op 9 augustus 2007 overgelegde NIA-toets ontvangen. Voorts heeft zij onweersproken gesteld dat zij heeft geprobeerd een krediet van haar ex-partner en haarzelf te splitsen, waardoor er meer kredietruimte zou ontstaan.
5.8 Partijen hebben in de koopovereenkomst geen verdere afspraken ten aanzien van de invulling van de inspanningsverplichting gemaakt. Naar vaste jurisprudentie geldt dat een koper zich voldoende heeft ingespannen als blijkt dat hij twee financieringsaanvragen heeft gedaan en is afgewezen. Nu de termijn van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst is verlengd tot 9 augustus 2007, diende [gedaagde] deze inspanningen – anders dan [eiser] stelt – voor 9 augustus 2007 te verrichten. [gedaagde] heeft daartoe op 7 augustus 2007 de NIA-toets en op 2 augustus 2007 de SNS-Afabtoets laten verrichten. Uit deze toetsen bleek dat het inkomen van [gedaagde] ontoereikend was om de benodigde hypotheeksom te verkrijgen. Gezien de uitkomst van deze toetsen zouden meerdere aanvragen zinloos zijn geweest en daarom kunnen verdere inspanningen onder deze omstandigheden niet van [gedaagde] worden verlangd. [eiser] heeft geen andere feiten of omstandigheden heeft gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. Uit het vorenstaande blijkt dat [gedaagde] aan haar contractuele inspanningsverplichting heeft voldaan.
5.9 Vorenstaande overwegingen leiden tot de conclusie dat [gedaagde] op goede gronden een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 19.1 lid b van de koopovereenkomst, zodat de koopovereenkomst is ontbonden. Gelet hierop komt aan [eiser] geen beroep op de contractuele boete als geformuleerd in artikel 13.2 van de koopovereenkomst toe. Ook een beroep op (aanvullende) schadevergoeding faalt op dezelfde gronden.
5.10 De vordering van [eiser] zal derhalve worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering van [eiser];
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 315,-- aan vast recht en op € 1808,-- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel.
Uitgesproken in het openbaar.
2053/1401