Uitspraak
Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 305524 / HA ZA 08-997
Uitspraak: 1 april 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AREAAL B.V., mede h.o.d.n. AREAAL MAKELAARDIJ,
gevestigd te Bleiswijk, gemeente Lansingerland,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. G.J. Houweling,
- tegen -
[gedaagde],
gevestigd te Hoek van Holland, gemeente Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. T. van der Lans.
Partijen worden hierna aangeduid als “Areaal” respectievelijk “[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 2 april 2008 en de door Areaal overgelegde producties;
conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 30 juli 2008, waarbij een comparitie van partijen
is gelast;
proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 10 november 2008;
- de bij gelegenheid van de comparitie van partijen overgelegde producties aan de zijde van [gedaagde].
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [gedaagde] houdt zich bezig met de exploitatie van een tuinbouwbedrijf in paprika’s. Eind 2006/begin 2007 wenste [gedaagde] extra ¬grond te verwerven om haar tuinbouw¬activiteiten uit te breiden. Tussen Areaal (als makelaar) en [gedaagde] (als opdrachtgever) is in dat verband op 27 januari 2007 een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen, met als inhoud:
“Opdracht tot dienstverlening bij verkoop
(…)
De percelen kadastraal bekend [het registergoed]
Hierna te noemen “het registergoed”;
(…)
Deze opdracht heeft als doel het clusteren van meerdere percelen van meerdere eigenaren waarbij een zo groot en gunstig mogelijke kavel ontstaat voor glastuinbouw.
Opdrachtgever heeft eventueel interesse om de gevormde kavel aan te kopen, dan treedt opdracht¬gever op als aankoper. Wanneer opdrachtgever de gevormde kavel niet aankoopt treedt hij binnen het cluster, gezamenlijk met de overige clusterleden, op als verkoper.
DE OPDRACHTGEVER EN MAKELAAR KOMEN HET NAVOLGENDE OVEREEN:
Makelaar verbindt zich tegenover opdrachtgever tegen courtage als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer koopovereenkomsten tussen de opdrachtgever en derden:
ZULKS ONDER DE NAVOLGENDE BEDINGEN:
(…)
De courtage bedraagt 1,25% van de koopsom, welk bedrag te vermeerderen is met BTW. Makelaar heeft recht op courtage zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen opdrachtgever als verkoper en derde is tot stand gekomen. De courtage is eveneens verschuldigd wanneer opdrachtgever het perceel aankoopt. De courtage wordt berekend over het in deze overeenkomst omschreven registergoed;
(…)
De vraagprijs is bepaald op € 100,- per m² kosten koper;
(…)
20. Voorzover er in deze overeenkomst niet anders is overeengekomen, gelden de Algemene Voorwaarden van de VBO. (…)”
2.2 Areaal heeft met vijf andere tuinbouwbedrijven in de directe omgeving van het bedrijf van [gedaagde] gelijkluidende overeenkomsten van opdracht tot dienstverlening bij verkoop gesloten, waarbij – evenals in die met [gedaagde] – de overeengekomen courtage per bedrijf is gerelateerd aan de door het desbetreffende bedrijf in het cluster in te brengen grondoppervlakte.
2.3 [gedaagde] heeft zich met betrekking tot de prijs van de grond laten adviseren door JCV Makelaars.
2.4 Op 9 juni 2007 is tussen [gedaagde] als koper enerzijds en drie van de vijf hiervoor bedoelde tuinbouwbedrijven als verkopers anderzijds een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] de tuinbouwgronden van die drie tuinbouwbedrijven heeft gekocht tegen een koopprijs van € 110,- per m² kosten koper exclusief eventueel verschuldigde BTW.
2.5 Areaal heeft bij factuur van 24 januari 2008 courtage ad € 48.870,48 (inclusief 19% BTW) bij [gedaagde] in rekening gebracht. Deze courtage is gerelateerd aan de grond¬oppervlakte die zij vóór de clustering in eigendom had:
02.98.20 ha x € 110,- x 1,25% = € 41.002,50 (exclusief BTW).
3 De vordering in conventie
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om aan Areaal te betalen € 51.178,04 met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Areaal aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de met Areaal gesloten overeenkomst van opdracht. Areaal vordert nakoming van die verplichting, zijnde betaling van de factuur ad € 48.870,48.
3.2 [gedaagde] is de wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf de vervaldatum van de factuur. Deze rente bedraagt per 31 maart 2008 € 807,56.
3.3 Areaal lijdt als gevolg van voormeld handelen van [gedaagde] vermogensschade. Tot die vermogensschade behoort onder meer de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Deze kosten bedragen conform het rapport Voorwerk II € 1.500,-.
3.4 Areaal vordert nakosten.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van Areaal in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Op grond van de met Areaal gesloten overeenkomst mocht [gedaagde] erop vertrouwen dat Areaal in de eerste plaats de belangen van [gedaagde] zou dienen en dus in de eerste plaats voor [gedaagde] als tussenpersoon werkzaamheden zou verrichten bij het tot stand brengen van een of meer koopovereenkomsten tussen [gedaagde] en derden.
4.3 Areaal heeft als lasthebber zelf (in)direct belang gehad bij de totstandkoming van de overeenkomsten vanwege de van de koopsom per m² k.k. afhankelijke courtage. De op Areaal rustende verplichting [gedaagde] hierop schriftelijk te wijzen, heeft Areaal aan haar laars gelapt. Ook uit hoofde van artikel 7:418 lid 2 BW Pro heeft Areaal geen recht op courtage.
4.4 De courtagefactuur is in strijd met de courtageafspraken vervat in artikel 2 van Pro de overeenkomst.
4.5 Areaal mag ingevolge artikel 10 van Pro de VBO Voorwaarden slechts eenmaal courtage in rekening brengen. Zij heeft hiermee in strijd gehandeld door bij iedere medeopdrachtgever afzonderlijk het gehele courtagebedrag in rekening te brengen. Dit staat in de weg aan verschuldigdheid van de courtage door [gedaagde].
4.6 De vorderingen tot betaling van rente en buitengerechtelijke kosten en nakosten zijn onlosmakelijk verbonden aan de hoofdvordering en dienen derhalve het lot van de hoofd¬vordering te delen.
4.7 [gedaagde] betwist dat door of namens Areaal buitengerechtelijke incassowerkzaam¬heden zijn verricht.
4.8 De gevorderde nakosten en de wettelijke rente daarover zijn niet toewijsbaar.
5 De vordering in reconventie
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- te verklaren voor recht dat Areaal jegens [gedaagde] ernstig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op Areaal rustende contractuele verplichtingen en uit dien hoofde jegens [gedaagde] schadeplichtig is voor de dientengevolge door [gedaagde] geleden en te lijden schade;
- Areaal te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagde] tengevolge van deze wanprestatie geleden en te lijden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- Areaal te veroordelen in de kosten van dit geding.
[gedaagde] heeft naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, hieraan de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
5.1 Door in strijd met de VBO Voorwaarden, de VBO Gedragscode en in strijd met de artikelen 7:417 en 418 BW twee heren te dienen is Areaal jegens [gedaagde] tekort¬geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Areaal is jegens [gedaagde] schadeplichtig voor de dientengevolge geleden en te lijden schade.
5.2 Ten gevolge van deze wanprestatie door Areaal heeft [gedaagde] schade geleden, onder meer bestaande in:
- de advieskosten met betrekking tot de marktconforme aankoopprijs per m² k.k.;
- de door ter zake deskundigen nader vast te stellen schade ten gevolge van het afwijken van de in artikel 7 van Pro de opdracht tot dienstverlening bij verkoop vervatte en met alle verkopers overeengekomen vraagprijs van € 100,- per m² k.k. namens de verkopers van de percelen door de niet onderbouwde ver boven marktconforme vraagprijs per m² k.k. te hanteren van € 119,75.
6 Het verweer in reconventie
Areaal heeft de vordering gemotiveerd betwist. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
7 De beoordeling
in conventie
7.1 Artikel 3 van Pro de VBO Voorwaarden bepaalt dat de makelaar met betrekking tot één object slechts van één opdrachtgever een opdracht zal aanvaarden en derhalve slechts eenzijdig voor zijn werkzaamheden courtage in rekening zal brengen. Ingevolge artikel 10 van Pro de VBO Voorwaarden is het de makelaar verboden meer dan één opdracht te aanvaarden met betrekking tot eenzelfde registergoed. Indien hij eerder een opdracht heeft ontvangen betreffende een bepaald registergoed, kan hij een nieuwe opdracht pas aannemen, nadat de eerste opdracht schriftelijk is geëindigd. Indien uit twee of meer lopende opdrachten door de makelaar diensten moeten worden verleend met betrekking tot eenzelfde registergoed dan dient de makelaar dit te melden aan zijn opdrachtgevers en is hij verplicht om, alvorens de belangen van de opdrachtgevers leiden tot het stadium van voeren van onderhandelingen, overleg te voeren met zijn opdrachtgevers. Dit overleg dient er toe te leiden dat één van de opdrachten wordt beëindigd. Het is de makelaar namelijk niet toegestaan om, betreffende eenzelfde registergoed, aan meer dan één opdrachtgever zijn diensten te verlenen, ongeacht de wensen van de betrokkenen. Indien tussen de opdracht¬gevers van de makelaar een overeenkomst tot stand komt, kan de makelaar slechts eenmaal zijn honorarium in rekening brengen. De makelaar is voorts bevoegd om aan de opdracht¬gever(s) met wie hij de overeenkomst dient te beëindigen de overeengekomen ontbindings¬kosten in rekening te brengen dan wel een ander, vooraf overeengekomen (uur)tarief ter compensatie van en in redelijke verhouding tot de tot dan toe geleverde inspanningen.
7.2 Artikel 7:417 lid 1 BW Pro bepaalt dat een lasthebber slechts tevens als lasthebber van de wederpartij mag optreden, indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten. Ingevolge artikel 7:418 is Pro een lasthebber, die direct of indirect belang bij de totstandkoming van de rechtshandeling heeft, verplicht de lastgever daarvan in kennis te stellen, tenzij de inhoud van de rechts¬handeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen beider belangen in uitgesloten. Lid 3 van artikel 7:417 en Pro lid 2 van artikel 7:418 BW Pro bepalen dat een lasthebber geen recht op loon heeft jegens een lastgever ten opzichte van wie hij in strijd met lid 1 van de respectieve artikelen heeft gehandeld, onverminderd zijn gehoudenheid tot vergoeding van de dien¬tengevolge door die lastgever geleden schade. De artikelen 7:417 en 7:418 zijn overeen¬komstig artikel 7:427 BW Pro ook van toepassing op bemiddelingsovereenkomsten als de onderhavige.
7.3 In deze zaak staat de vraag centraal of Areaal jegens [gedaagde] in strijd met deze bepalingen heeft gehandeld.
7.4 Tussen partijen is niet in geschil dat bij de totstandkoming van de clustering twee fasen zijn te onderscheiden. De eerste fase betrof de totstandbrenging van de clustering als zo¬danig. De tweede fase betrof de totstandkoming van de uiteindelijke koop¬overeenkomst(en) tussen de bedrijven die aan de clustering meededen.
7.5 In de eerste fase – zo staat vast – heeft Areaal eraan bijgedragen “de neuzen dezelfde kant op te krijgen”. Schaalvergroting was het doel, maar de belangen waren divers. Vast staat ook dat Areaal dienaangaande met de tuinders meerdere besprekingen heeft gevoerd en dat door haar bemiddeling is bewerkstelligd dat vier van de zes tuinders aan de clustering wilden meedoen. Uit hetgeen in 2.1 en 2.2 is vastgesteld volgt dat in zoverre geen sprake is geweest van meerdere opdrachten met betrekking tot één onroerende zaak, omdat de opdrachten zagen op verschillende percelen. Evenmin was sprake van ontvangst van dubbele courtage, zoals door [gedaagde] is gesteld. Er kan dus in die eerste fase geen sprake geweest zijn van het ongeoorloofd dienen van twee heren als bedoeld in de in overweging 7.1 weergegeven VBO Voorwaarden en artikel 7:417 BW Pro.
7.6 Voor de tweede fase, de fase waarin de uiteindelijke koopovereen¬komst tot stand is gekomen, geldt het volgende. In de overeenkomst van opdracht is als vraagprijs € 100,00 vermeld. Van de zijde van Areaal is ter gelegenheid van de comparitie van partijen gesteld dat die prijs een richtprijs betrof. Vast staat dat [gedaagde] de in de clustering betrokken percelen heeft gekocht tegen een prijs van € 110,00 per m² k.k. De koopprijs betrof dus een punt van onderhandeling. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft Areaal gesteld dat zij het bod van [gedaagde] ad € 110,00 per m² k.k. aan de verkopers heeft overgebracht. Daaruit moet worden afgeleid dat Areaal diensten heeft verricht die gericht waren op de totstandkoming van de overeenkomst. Tot het verrichten van die diensten had Areaal zich evenwel niet alleen jegens [gedaagde] verbonden, maar ook jegens de verkopers. Zij stond dus tussen [gedaagde] en de verkopers in, terwijl zij zich tegenover allen had verbonden. Geoordeeld moet daarom worden dat Areaal heeft gehandeld in strijd met de onder 7.1 weergegeven VBO Voorwaarden en artikel 7:417 lid 1 BW Pro. In het midden kan blijven of de door Areaal verleende diensten verder strekten dan het overbrengen van de vraagprijs (zoals [gedaagde] heeft gesteld en Areaal heeft betwist). Ook als dat niet het geval is, laat dat onverlet dat Areaal zich jegens zowel [gedaagde] als de verkopers tot dezelfde diensten had verbonden. Dat is wat genoemde bepalingen beogen te voorkomen. Een en ander vindt bevestiging in het (niet door Areaal betwiste) feit dat de kweker zich door de gang van zaken genoodzaakt heeft gezien zich voor advies over de vraagprijs tot een andere makelaar te wenden. Op grond van artikel 7:417 BW Pro had Areaal als tussenpersoon van beiden mogen optreden, indien de inhoud van de door Areaal te verrichten rechts¬handeling zo nauw¬keurig vaststond dat strijd tussen de belangen van [gedaagde] enerzijds en de verkopers anderzijds was uitgesloten. Nu in de tussen Areaal en [gedaagde] gesloten overeenkomst duidelijke afspraken over de rol van Areaal in deze tweede fase ontbreken en dus onduidelijk is welke werkzaamheden Areaal in deze fase al dan niet zou verrichten, doet die situatie zich niet voor.
7.7 Uit het voorgaand volgt dat de vordering moet worden afgewe¬zen. Areaal zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
7.8 [gedaagde] vordert schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Aan deze vordering heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd dat zij schade heeft geleden als gevolg van de handelwijze van Areaal.
7.9 Het ongeoorloofd dienen van twee heren door Areaal kan worden gekwalificeerd als een toereken¬bare tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen uit de overeenkomst van opdracht. Areaal is verplicht de schade die [gedaagde] dientengevolge heeft geleden te vergoeden, mits zij in verzuim is.
7.10 Niet is gesteld of gebleken dat Areaal in verzuim is. Sterker nog, volgens [gedaagde] was nakoming blijvend onmogelijk, waardoor voor de schadevergoedingsplicht geen verzuim vereist zou zijn. De rechtbank kan [gedaagde] in dit standpunt niet volgen. Niet valt in te zien dat op het moment dat het aankwam op prijsonderhandelingen [gedaagde] Areaal niet had kunnen aanspreken op haar verplichting de belangen van [gedaagde] te behartigen. Vast staat dat dit niet is gebeurd. [gedaagde] is uit eigen beweging naar JCV makelaars gestapt met het verzoek haar van advies te dienen.
7.11 Op grond van het voorgaande moet de vordering worden afgewezen. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie,
wijst af de vordering van Areaal;
veroordeelt Areaal in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 1.125,00 aan verschotten en op € 1.788,00 aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
in reconventie,
wijst af de vordering van [gedaagde];
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Areaal bepaald op nihil aan verschotten en op € 447,00 aan salaris voor de procureur;
in conventie en in reconventie,
verklaart dit vonnis voor zover het de proceskostenveroordelingen betref uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren.
Uitgesproken in het openbaar.
336/1980