Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 303513 / HA ZA 08-740
Uitspraak: 15 april 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KWANTUM NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. M. van Weeren,
- tegen -
1. de commanditaire vennootschap
BUITENRUST C.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A.S.A.P. ONROEREND GOED MAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
gedaagden,
advocaat mr. H.G. Ruis.
Eiseres zal hierna worden aangeduid als "Kwantum". Gedaagden zullen hierna worden aangeduid als "Buitenrust" respectievelijk “A.S.A.P.”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 27 februari 2008 en de door Kwantum overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Kwantum huurde aanvankelijk van [bedrijf 1] een winkelruimte aan de Buitenruststraat 20 te Middelburg. Later is zij een huurovereenkomst voor deze ruimte aangegaan met Buitenrust. Deze huurovereenkomst is geëindigd in februari 2006. Kwantum is per 1 januari 2002 rechtstreeks gas en elektriciteit gaan afnemen van de energieleverancier.
2.2 Bij het einde van de huur heeft Kwantum vastgesteld dat zij niet alleen de energiekosten voor haar eigen bedrijfsruimte had voldaan, maar ook voor de aangrenzende ruimten met winkelvestigingen van Grando en Trendhopper, welke bedrijven eveneens huurden van Buitenrust. Het staat ook voor partijen vast dat Kwantum - in ieder geval een deel van de huurperiode - deze kosten ook voor de andere ruimten heeft voldaan.
2.3 In de (verlengde) huurovereenkomst van 28 mei 2002 tussen Buitenrust en Kwantum is - voor zover relevant - het volgende opgenomen:
“4. Voor het overige verklaren partijen integraal van toepassing op deze overeenkomst het bepaalde in de overeenkomst van 10 juni 1992 en al hetgeen daarin is bepaald waarvan niet bij deze overeenkomst is afgeweken.”
2.4 In de huurovereenkomst van 10 juni 1992 is - voor zover relevant - bepaald:
“SERVICEKOSTEN
Artikel 11
1. Servicekosten hebben betrekking op leveringen en diensten van de zijde van verhuurster. Onder de leveringen en diensten vallen ondermeer, alles voor zover van toepassing voor het gebouw/complex inclusief algemene terreinen en parkeerruimten, waarvan het gehuurde deel uitmaakt:
a. service-abonnement, electriciteitsverbruik, brandstofverbruik, waterverbruik, verbruiksmeting, bediening, storingen verhelpen, keuringskosten e.d. ten behoeve van installaties en apparatuur voor zover aanwezig; na inbouw programma van eisen;
b. levering ten behoeve van eigen gebruik van huurster van water, gas en electriciteit, daaronder begrepen de kosten van meterhuur;
c. schoorsteenvegen, ketels en branders schoonmaken;
d. gemeenschappelijke verlichting, daaronder begrepen de kosten van armaturen, buizen en lampen;
e. wassen van ruiten en kozijnen aan de buitenzijde;
f. wassen van de ruiten en kozijnen van de algemene-, gemeenschappelijke- en dienstruimten aan de binnen- en buitenzijde;
g. onderhoud van tuinen;
h. omzetbelasting over de kosten van leveringen en diensten;
i. alle kosten t.b.v. de rolpaden zijn voor rekening huurder.
2. (…)
3. De kosten voortvloeiende uit de in artikel 11 lid 1 genoemde diensten en speciale voorzieningen zullen jaarlijks voor 1 april aan de hand van de werkelijk gemaakte kosten – over de alsdan verstreken periode, welke periode loopt van 1 januari tot 1 januari – worden verrekend met huurster.
Huurster verplicht zich de voor haar rekening komende meerkosten (werkelijk gemaakte kosten minus betaalde voorschotten) binnen een maand – na faktuurdatum – te voldoen; verhuurster verplicht zich het door haar teveel ontvangene binnen een maand aan huurster te restitueren.
Indien daartoe naar het oordeel van de verhuurster aanleiding bestaat, zal voor het volgende jaar het voorschot van de variabele kosten dienovereenkomstig worden verhoogd c.q. verlaagd.”
2.5 In de huurovereenkomsten tussen Buitenrust enerzijds en Trendhopper en Grando anderzijds, welke overeenkomsten zijn gedateerd 10 februari 2004 (ingangsdatum
1 januari 2004) respectievelijk 26 april 2004 (ingangsdatum 1 mei 2004), is - onder andere - opgenomen:
“4.7.1 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs
- (…)
- (…)
- Het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
4.8 Per betaalperiode van één kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:
- de huurprijs (€ …)
- voorschot leveringen en diensten als genoemd in 5 (€ …)
- (…)
- (…)”
“Leveringen en diensten
5. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen
- verwarming (te verdelen op basis van gehuurd oppervlak)
- elektraverbruik (te bepalen aan de hand van te plaatsen tussenmeter)
- water (te verdelen op basis van gehuurd oppervlak)
- tuinonderhoud (te verdelen op basis van gehuurd oppervlak)
- administratiekosten over bovenstaand.”
2.6 In de overeenkomst met Trendhopper wordt in artikel 4.8 een bedrag van € 500,00 per maand genoemd in verband met “voorschot leveringen en diensten als genoemd in 5” en in de overeenkomst met Grando een bedrag van € 300,00.
2.7 Trendhopper heeft over de periode van mei 2004 tot en met december 2005 een bedrag van € 500,00 per maand betaald aan Buitenrust wegens “voorschot leveringen en diensten als genoemd in 5” van de huurovereenkomst, in totaal derhalve € 10.000,00. Grando heeft over dezelfde periode een bedrag van € 300,00 per maand betaald, in totaal derhalve
€ 6.000,00. Kwantum betaalde geen voorschotten aan Buitenrust.
2.8 In de periode van augustus 2006 tot en met december 2007 hebben (Service Diverse namens) Kwantum en Buitenrust met elkaar gecorrespondeerd. In het kader van deze correspondentie heeft Service Diverse op 5 maart 2007 aan Buitenrust twee afrekeningen gestuurd van het gas- en elektraverbruik in het pand over de periode 2002-2006. Op verzoek van Kwantum heeft Buitenrust deze afrekeningen doorgezonden naar Grando en Trendhopper. In deze afrekeningen is het volgende verbruik weergegeven:
(bedragen inclusief BTW)
Trendhopper electra Trendhopper gas Grando electra Grando gas
periode:
2002 en 2003 € 14.085,14 € 11.995,13 -- --
01-01-2004 tot
01/05/2004 € 2.981,07 € 2.546,69 -- --
01-05-2004 tot
01-02-2006 € 11.661,99 € 6.994,28 € 8.462,57 € 4.084,25
+ 5% kosten = € 30.164,61 € 22.612,91 € 8.885,70 € 4.288,47
Het totale verbruik van Trendhopper en Grando bedraagt hiermee over genoemde perioden volgens deze afrekeningen € 65.951,69.
2.9 A.S.A.P. is de beherend vennoot van Buitenrust.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Buitenrust en A.S.A.P. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van
€ 65.951,67, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met rente en kosten, waaronder de kosten van beslaglegging en buitengerechtelijke kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Kwantum aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Hoewel Kwantum de kosten voor gas en elektra direct aan de energieleverancier heeft voldaan, is het Buitenrust op enig moment duidelijk geworden dat deze kosten op basis van de jaarlijkse verrekeningsplicht (artikel 11 van de huurovereenkomst van 10 juni 1992) verrekend dienden te worden. Nu dit niet is gebeurd, is Buitenrust in gebreke gebleven met behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst.
3.2 Kwantum en Buitenrust hebben op 14 november 2006 en nadien een overeenkomst gesloten, die erop neerkomt dat Buitenrust de vordering van Kwantum zou incasseren bij Grando en Trendhopper en/of dat Buitenrust het door Kwantum teveel betaalde aan haar zou restitueren. Deze afspraak is Buitenrust niet nagekomen. Buitenrust is in gebreke gesteld en in gebreke gebleven.
3.3 De derde grondslag voor de vordering van Kwantum is gelegen in de redelijkheid en de billijkheid. Buitenrust heeft van Grando en Trendhopper voorschotten ontvangen voor servicekosten (waaronder de kosten van gas en elektra). Uit de specificatie van Buitenrust van 29 augustus 2006 blijkt dat zij over de periode mei 2004 tot en met december 2005 van Grando en Trendhopper een voorschot heeft ontvangen van € 16.000,00. Over de periode 2002 tot en met februari 2006 zou Buitenrust derhalve zo’n € 40.000,00 aan voorschotten hebben ontvangen. Buitenrust, die nimmer de kosten van gas en elektra over die periode heeft voldaan, zou ongerechtvaardigd worden verrijkt door de voorschotten te behouden.
3.4 Een vierde grondslag is onrechtmatige daad. Buitenrust heeft Kwantum bedrogen respectievelijk misleid, althans zij heeft misbruik gemaakt van het gebrek aan wetenschap bij Kwantum dat er nog twee winkelruimtes waren aangesloten op de energiemeters die Kwantum betaalde. Het laten voortbestaan van die situatie is onzorgvuldig en onrechtmatig jegens Kwantum, evenals het feit dat Buitenrust zich heeft onttrokken aan de afspraak dat zij de betreffende bedragen zou incasseren bij Grando en Trendhopper.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Kwantum bij vonnis in de kosten van het geding.
Buitenrust heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Buitenrust was bij haar aantreden als eigenaresse/verhuurster niet op de hoogte van feitelijkheden als energiemeters en/of energieleverantiecontracten. De energieleverantie werd bij haar aantreden geregeld tussen de verschillende huurders onderling. Buitenrust bleef daar buiten.
4.2 Er is geen rechtsgrond voor de vordering van Kwantum jegens Buitenrust tot vergoeding van de volgens haar berekening door Kwantum ten behoeve van Trendhopper en Grando betaalde energiekosten. Buitenrust ontkent uitdrukkelijk dat er tussen haar en Kwantum afspraken zijn gemaakt op basis waarvan een betalingsverplichting op Buitenrust kwam te rusten.
4.3 De omstandigheid dat in de standaard huurcontracten telkens sprake is van voorschotten wegens energieleveranties, welke periodiek moeten worden verrekend, kan geen rechtsgrond opleveren voor de vordering op Buitenrust. Kwantum heeft nimmer voorschotten wegens energie aan Buitenrust voldaan, zodat er op Buitenrust ook geen rechtsplicht rustte om deze periodiek af te rekenen. Artikel 11 van de huurovereenkomst tussen Kwantum en de rechtsvoorgangster van Buitenrust is gelet op de feitelijke situatie dan ook niet van toepassing.
4.4 De redelijkheid en de billijkheid vormen evenmin een grondslag voor de vordering van Kwantum jegens Buitenrust, nu door Kwantum terzake onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld.
4.5 Trendhopper betaalde een bedrag van € 500,00 per maand aan Buitenrust wegens “voorschot leveringen en diensten als bedoeld in 5” van de huurovereenkomst en Grando een bedrag van € 300,00. Deze voorschotten zijn door Buitenrust ontvangen vanaf mei 2004 tot en met december 2005, in totaal derhalve 20 maanden, ofwel € 6.000,00 ten laste van Grando en € 10.000,00 ten laste van Trendhopper. Deze voorschotten waren echter slechts bedoeld voor het (wel) door Buitenrust verzorgde tuinonderhoud en de administratiekosten als vermeld onder 5 van het huurcontract. Onder de “door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten” wordt in de standaardhuurcontracten weliswaar mede verwezen naar verwarming, water en elektraverbruik, maar deze leveranties zijn feitelijk nimmer door Buitenrust verzorgd en/of in rekening gebracht en/of afgerekend, zodat de vermelding in zoverre als een kennelijke vergissing moet worden beschouwd.
Het te verrekenen saldo aan voorschotten dat Buitenrust heeft ontvangen, bedraagt na afrekening van de kosten van tuinonderhoud in totaal € 12.655,04 voor Trendhopper en Grando samen. Buitenrust wordt niet ongerechtvaardigd verrijkt door dit saldo niet aan Kwantum te voldoen, nu Buitenrust het bedrag van € 4.443,00 ingevolge de huurovereenkomst aan Grando dient te restitueren en zij gerechtigd is het bedrag van
€ 8.212,02 te verrekenen met een huurvordering op Trendhopper.
4.6 Ook de grondslag onrechtmatige daad leidt niet tot toewijzing van de vordering van Kwantum, nu Kwantum te weinig feiten en omstandigheden heeft gesteld om deze vordering te dragen. Op degene die de energiecontracten op naam heeft staan, rust logischerwijze en redelijkerwijze zelf de plicht om zich van de meterstanden en het verbruik te vergewissen en zonodig het verbruik van derden door te berekenen. Buitenrust heeft nimmer energieleveranties betaald, zodat het ook niet logisch is dat Buitenrust deze periodiek zou moeten afrekenen.
4.7 Dat Buitenrust de verzoeken en berekeningen van Kwantum op verzoek van Kwantum aan Trendhopper en Grando heeft doorgeleid, kan evenmin tot aansprakelijkheid leiden.
4.8 Buitenrust betwist bij gebrek aan wetenschap het bedrag van de energieafrekening door Kwantum (€ 65.951,67) en het bestaan en de omvang van de buitengerechtelijke kosten.
5 De beoordeling
5.1 De vordering van Kwantum is gebaseerd op de op 28 mei 2002 met Buitenrust gesloten huurovereenkomst. De rechtbank heeft zich derhalve ambtshalve de vraag gesteld of zij bevoegd is van de vordering van Kwantum kennis te nemen. De rechtbank is hierbij tot het oordeel gekomen dat bij de beoordeling van het geschil tussen partijen de huurovereenkomst - uiteindelijk - niet het overheersende element vormt. Het geschil behoort dan ook niet tot de specifieke deskundigheid van de kantonrechter, zodat de rechtbank, sector civiel, heeft besloten de zaak aan zich te houden en deze niet te verwijzen naar de sector kanton.
Niet-nakoming van artikel 11 van de huurovereenkomst
5.2 Kwantum baseert haar vordering in de eerste plaats op niet-nakoming van de huurovereenkomst door Buitenrust, met name op niet-nakoming van de jaarlijkse verrekeningsplicht zoals opgenomen in artikel 11 van de overeenkomst van 10 juni 1992. Buitenrust stelt zich op het standpunt dat, nu Kwantum nimmer voorschotten wegens energie aan Buitenrust heeft betaald, de verrekeningsregeling van artikel 11 niet van toepassing is.
5.3 De regeling van artikel 11 houdt in dat jaarlijks de door de huurder betaalde voorschotten in verband met servicekosten worden verrekend met de door de verhuurder daadwerkelijk terzake gemaakte kosten. Het eventueel teveel ontvangene moet door de verhuurder aan de huurder worden gerestitueerd, eventuele meerkosten moeten door de huurder alsnog aan de verhuurder worden voldaan. Kwantum erkent dat zij in het geheel geen voorschotten heeft betaald aan Buitenrust. Buitenrust op haar beurt heeft geen kosten gemaakt voor de leverantie van energie, welke kosten zij zou kunnen verrekenen. Anders dan Kwantum lijkt te impliceren, ziet artikel 11 niet op verrekening door Buitenrust van kosten die gemaakt zijn door één van haar huurders (Kwantum) met voorschotten die zij van andere huurders heeft ontvangen. Bovendien zijn ook in de overeenkomsten tussen Buitenrust en de andere huurders verrekeningsbedingen opgenomen.
Dit betekent dat artikel 11 - behoudens andersluidende afspraken op dit punt, die zijn gesteld noch gebleken - op deze situatie niet van toepassing is, zodat Buitenrust niet aansprakelijk is op grond van niet-nakoming van de huurovereenkomst.
5.4 Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat de eerste grondslag van de vordering van Kwantum faalt.
Niet-nakoming van een gemaakte afspraak
5.5 Kwantum baseert haar vordering voorts op een overeenkomst die zij stelt op 14 november 2006 en nadien met Buitenrust te hebben gesloten, inhoudende dat Buitenrust de teveel betaalde bedragen aan Kwantum zou vergoeden (11 conclusie van antwoord) en/of dat Buitenrust de vordering van Kwantum, na specificatie daarvan, zou incasseren bij Kwantum (22 conclusie van antwoord). In dit verband heeft Kwantum zich beroepen op een aantal stukken die zij in het geding heeft gebracht, waaruit deze afspraak volgens Kwantum blijkt.
5.6 Uit de brief van 14 november 2006 van Service Diverse (in opdracht van Kwantum) aan Buitenrust blijkt dat er op 14 november 2006 in het bijzijn van Kwantum een gesprek heeft plaatsgevonden tussen [persoon 1] van Service Diverse B.V., optredend namens Kwantum, en [persoon 2] van Buitenrust. Uit deze brief blijkt verder dat werd afgesproken dat Buitenrust haar huurders Trendhopper en Grando zou informeren dat het voorschotbedrag wegens servicekosten te laag was en dat een naheffing zou volgen, en dat deze naheffing zou worden vastgesteld op basis van een herberekening van het elektraverbruik door Service Diverse aan de hand van door Buitenrust verstrekte meterstanden van de aanwezige tussenmeters.
5.7 Uit de stukken blijkt voorts dat Buitenrust, vooruitlopend op deze herberekening, op 27 november 2006 aan Grando en Trendhopper heeft geschreven:
“Hierbij delen wij u mede dat u een naheffing kunt verwachten op de door u betaalde servicekosten voor bovengenoemd pand.
Wij hebben van Kwantum Nederland een opgave ontvangen van door hem betaalde kosten voor gas en elektra. Er zal aan de hand van standen van de elektrameter en het vloeroppervlak een afrekening gemaakt worden.
Wij houden u op de hoogte.
(….)
Bijlage: voorlopig overzicht servicekosten”
5.8 Op 5 maart 2007 is de herberekening door Service Diverse aan Buitenrust toegezonden, waarna Service Diverse op 14 maart 2007 aan Buitenrust heeft geschreven:
“Met referte aan ons emailbericht van 5 maart 2007, informeren wij u hierbij dat wij nog geen reactie van u hebben ontvangen.
Indien u niet voor 19 maart reageert, gaan wij ervan uit dat u akkoord bent met de berekening van de afrekening energiekosten en zullen wij u de factuur doen toekomen.”
5.9 Op 20 maart 2007 heeft Kwantum Buitenrust “de berekening en de factuur betreffende de door ons teveel betaalde energiekosten van de jaren 2002 t/m 2005” gestuurd en heeft zij Buitenrust verzocht deze factuur per omgaande te voldoen.
5.10 In een brief van 6 juni 2007 heeft Buitenrust aan Kwantum laten weten dat zij de huurafrekeningen van “Service Direkt” heeft doorgestuurd naar Grando en Trendhopper en verzoekt zij Kwantum “te wachten met het op andere wijze incasseren van deze posten omdat de zaak nu bij ons in behandeling is”.
5.11 Naar aanleiding van een “persoonlijk onderhoud” tussen [persoon 3] van Service Diverse en [persoon 2] van Buitenrust op 11 december 2007 heeft Service Diverse aan Buitenrust bevestigd dat Buitenrust in het gesprek heeft aangegeven dat Kwantum haar vordering rechtstreeks bij Trendhopper en Grando diende te verhalen. In de brief wordt verder gesteld:
“Vorenstaande vorderingsmethodiek wordt door ons (lees: cliënte) niet gedragen, immers er bestaat geen (huurrechtelijke) relatie tussen cliënte en partijen Trendhopper en Grando. Deze huurrechtelijke relatie is echter wel aanwezig tussen u (lees: Buitenrust Vastgoed C.V.) en deze partijen; waarbij tevens is overeengekomen dat de levering van energie aan deze huurders via u verloopt. Tijdens het gesprek hebben wij aangegeven dat het ons bevreemdt dat u in de huidige situatie niet bereid bent om de kosten te voldoen en vervolgens via de servicekosten aan de huurders door te belasten; terwijl in het geval van een energieafrekening afkomstig van een energiebedrijf u geen moeite zou hebben om dezelfde verrekeningsmethode toe te passen.
Overeengekomen is dat u ons op korte termijn (binnen twee weken) een overzicht zult verstrekken met daarin reeds in rekening gebrachte servicekosten (lees: voorschotbedragen) aan de huurders Trendhopper en Grando over de periode 2002 tot en met 2006. Daarnaast is afgesproken dat beide partijen voor het eind van het jaar contact hebben om alsnog te bezien of een gerechtelijke procedure vermeden kan worden.”
5.12 Uit de door Kwantum overgelegde stukken blijkt op geen enkele wijze dat Buitenrust een eigen verplichting (en daarmee het incassorisico) op zich wilde nemen tot betaling van de door Kwantum ten behoeve van het energieverbruik door Grando en Trendhopper betaalde bedragen.
5.13 Nu Kwantum haar stelling dat in de bespreking van 14 november 2006 werd overeengekomen dat Buitenrust de teveel betaalde bedragen zelf aan Kwantum zou vergoeden - tegenover de uitdrukkelijke betwisting daarvan door Buitenrust bij conclusie van antwoord - bij repliek niet heeft herhaald (onder 20 van de conclusie van repliek is nog slechts sprake van “een overeenkomst met de strekking dat Buitenrust de door Kwantum betaalde energiekosten terzake andere ruimten zou incasseren”), en zij deze stelling op geen enkele andere wijze heeft gemotiveerd en onderbouwd dan door middel van vorengenoemde stukken, zal de rechtbank deze stelling als onvoldoende feitelijk onderbouwd passeren.
5.14 Hetzelfde geldt voor het standpunt van Kwantum dat sprake is geweest van een afspraak dat Buitenrust ten behoeve van Kwantum de door Kwantum betaalde energiekosten bij Grando en Trendhopper zou incasseren. Dit standpunt vindt evenmin steun in de door Kwantum overgelegde correspondentie. Uit deze correspondentie blijkt slechts dat werd overeengekomen dat Buitenrust haar huurders er op zou wijzen dat het voorschotbedrag wegens servicekosten te laag was vastgesteld en dat een naheffing dienaangaande zou volgen, hetgeen Buitenrust heeft gedaan.
5.15 Welk van beide (onder 5.14 genoemde) afspraken tussen Kwantum en Buitenrust is gemaakt, kan evenwel in het midden blijven, aangezien - ook indien daadwerkelijk sprake zou zijn van een incasso-opdracht van Kwantum aan Buitenrust - een dergelijke opdracht naar zijn aard slechts een inspanningsverbintenis legt op de opdrachtnemer. Van een opdrachtnemer (tot incasso) kan immers niet worden geëist dat hij er daadwerkelijk in slaagt zijn doel te bereiken. Kwantum heeft geen feiten gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat Buitenrust niet aan deze inspanningsverbintenis heeft voldaan. Nu Kwantum evenmin heeft gesteld dat zij met Buitenrust (verdergaande) afspraken had gemaakt over hoe Buitenrust diende te handelen in de situatie waarin de huurders niet vrijwillig zouden overgaan tot betaling en dat Buitenrust deze afspraken heeft geschonden, kan niet gezegd worden dat Buitenrust de op 14 november 2006 en nadien met Kwantum gemaakte afspraak niet is nagekomen.
Redelijkheid en billijkheid en ongerechtvaardigde verrijking
5.16 Kwantum baseert haar vordering ook nog op de redelijkheid en de billijkheid, omdat Kwantum de gas- en elektrakosten over de periode 2002 tot en met februari 2006 heeft voldaan, zodat Buitenrust ongerechtvaardigd verrijkt wordt door de voorschotten te behouden en Kwantum voor deze kosten te laten opdraaien. Bij repliek heeft Kwantum voorts gesteld dat de redelijkheid en de billijkheid met zich brengen dat Buitenrust “een en ander in goede banen had geleid en daadwerkelijk tot verrekening was overgegaan”, nu zij als verhuurder gerechtigd en gehouden was “energiekosten in rekening te brengen, voorschotten te verrekenen en afrekening (en naheffing) te verlangen”. In de visie van Kwantum was Buitenrust hiertoe als verhuurder jegens Kwantum, Grando en Trendhopper gehouden.
5.17 De rechtbank onderscheidt hierin twee verschillende grondslagen voor de vordering van Kwantum: 1. de redelijkheid en de billijkheid en 2. ongerechtvaardigde verrijking, welke grondslagen in het hiernavolgende afzonderlijk zullen worden besproken.
5.18 De rechtbank begrijpt het beroep van Kwantum op de redelijkheid en de billijkheid aldus dat Kwantum een beroep doet op de aanvullende werking van artikel 6:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Op grond van dit artikel vullen de eisen van de redelijkheid en de billijkheid bestaande verbintenissen aan en vormen daarmee zelf een bron van verbintenissen.
5.19 De stellingen van Kwantum komen erop neer dat Buitenrust als verhuurder jegens Kwantum was gehouden om de door Kwantum gemaakte energiekosten in rekening te brengen bij de andere huurders en daadwerkelijk voorschotten met hen te verrekenen en naheffing te verlangen. Hieraan ligt kennelijk de gedachte ten grondslag dat Buitenrust - anders dan Kwantum - hiertoe op grond van een overeenkomst met de andere huurders gerechtigd was.
5.20 Op grond van de huurovereenkomsten met Grando en Trendhopper was Buitenrust weliswaar gerechtigd de door haar geïncasseerde voorschotten met Grando en Trendhopper te verrekenen met de kosten die zij (zelf) had gemaakt voor door of vanwege haar te verzorgen leveringen en diensten. De aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid gaat evenwel niet zover dat moet worden aangenomen dat Buitenrust op grond daarvan gehouden was om de door Kwantum door eigen toedoen voor Grando en Trendhopper betaalde voorschotten (en daarmee het incassorisico) voor haar rekening te nemen, teneinde deze bedragen - in feite ten gunste van Kwantum - met Grando en Trendhopper te kunnen verrekenen. De rechtbank weegt in dit verband mee dat Buitenrust heeft gesteld dat zij er tot 2006 van uit ging dat de afrekening van de energiekosten werd geregeld tussen de huurders onderling, hetgeen door Kwantum niet, althans niet gemotiveerd, is weersproken.
5.21 Het beroep van Kwantum op ongerechtvaardigde verrijking van Buitenrust voor zover het de door Buitenrust geïncasseerde voorschotten betreft, slaagt evenmin. Immers, ingevolge de huurovereenkomsten met Trendhopper en Grando was (en is) Buitenrust (nog steeds) gehouden het bedrag dat zij teveel aan voorschotten heeft geïncasseerd met Trendhopper en Grando te verrekenen. Nu Buitenrust geen kosten heeft gemaakt voor de energielevering, stond het haar niet vrij om de door haar geïncasseerde voorschotten onder deze noemer in te houden en deze - eventueel na aftrek van haar eigen kosten - aan Kwantum door te betalen.
5.22 Kwantum heeft in reactie op de stelling van Buitenrust dat de aangrenzende ruimten leeg stonden in 2002-2003, een uittreksel uit het handelsregister in het geding gebracht waaruit volgens Kwamtum blijkt dat Trendhopper Logistiek B.V. en TH Services in deze periode het pand in gebruik had. Voorts heeft Kwamtum nog aangevoerd dat - indien Kwantum in die periode de enige gebruiker van het pand zou zijn geweest - de kosten van het verbruik in die ruimten in dat geval voor rekening van Buitenrust zelf komen.
Dat er in genoemde periode daadwerkelijk energie is verbruikt in de aangrenzende ruimten, motiveert Kwantum als volgt:
“Gedurende 2002 en 2003 is het gemiddelde integrale jaarverbruik 226.313 kWh. Dat is niet het verbruik wat men zou verwachten indien een gedeelte van 2.298 m2 op de 4.400 m2 leeg staat. Na het hanteren van een verdeelsleutel van 2174/4000 is het gemiddelde toe te rekenen verbruik aan Kwantum 113.506 (exclusief rolpaden). Dit verbruik komt goed overeen met het gemiddelde over de jaren 1994 t/m 2001. Dit impliceert dat het overige verbruik door iemand anders gerealiseerd dient te zijn, of dit nou Trendhopper is geweest of niet.”
5.23 De redenering van Kwantum komt erop neer dat het verbruik in 2002 en 2003 hoger is geweest dan het gemiddelde verbruik van Kwantum over de jaren 1994 tot en met 2001. Hieruit leidt Kwantum af dat het meerdere verbruik door een andere partij moet zijn gerealiseerd. Deze redenering is op zich niet doorslaggevend. Er zijn andere verklaringen denkbaar voor een hoger verbruik in genoemde periode en het is maar de vraag of het verbruik zonder meer in evenredigheid met het aantal vierkante meters kan worden omgeslagen, zoals Kwantum in haar berekening doet. Van Kwantum - als gebruiker van het pand in genoemde periode - mocht worden verwacht dat zij een meer concrete verklaring (dan enkel het overleggen van een uittreksel uit het handelsregister) zou hebben gegeven voor een fors verbruik van energie in leegstaande ruimten dan wel dat zij aan de hand van concrete feiten en omstandigheden zou hebben onderbouwd dat Buitenrust de aangrenzende ruimten zelf in gebruik had. Hierbij moet worden bedacht dat Kwantum de contractant van het energiebedrijf was en zij - zoals Buitenrust onbetwist heeft gesteld - in 1998 op haar beurt energiekosten afrekende met Trendhopper. Nu Kwantum derhalve bedacht kon zijn op deze constructie tussen huurders onderling en zij de middelen in handen had (energieafrekeningen) om het verbruik te controleren, dient eventuele onduidelijkheid achteraf hieromtrent voor haar rekening te blijven. Een en ander leidt tot de conclusie dat de rechtbank de stellingen van Kwantum op dit punt als onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd zal passeren.
Onrechtmatige daad
5.24 Tenslotte baseert Kwantum haar vordering jegens Buitenrust op onrechtmatige daad. Zij stelt in dit verband dat Buitenrust Kwantum heeft bedrogen respectievelijk misleid althans misbruik heeft gemaakt van het gebrek aan wetenschap bij Kwantum dat er nog twee winkelruimtes waren aangesloten op de energiemeters die Kwantum betaalde. Het laten voortbestaan van die situatie is volgens Kwantum onzorgvuldig en onrechtmatig jegens haar.
5.25 Nu Buitenrust evenwel heeft aangevoerd, hetgeen door Kwantum niet, althans niet voldoende is weersproken, dat zij in de veronderstelling verkeerde dat de afrekening van de energiekosten werd geregeld tussen de huurders onderling en dat de door haar geïncasseerde voorschotten hier geen betrekking op hadden, is er geen sprake van bedrog, misleiding of misbruik aan de zijde van Buitenrust gelegen in het laten voortbestaan van deze situatie.
5.26 Kwantum heeft voorts gesteld dat het feit dat Buitenrust zich heeft onttrokken aan de afspraak dat zij de betreffende bedragen zou incasseren bij Grando en Trendhopper, onrechtmatig is jegens haar. Zoals de rechtbank in het voorgaande heeft overwogen, kan evenwel niet gezegd worden dat Buitenrust de op 14 november 2006 en nadien met Kwantum gemaakte afspraak niet is nagekomen.
5.27 Bij repliek heeft Kwantum in aanvulling hierop nog aangevoerd dat het in haar visie onrechtmatig is dat Buitenrust de ontvangen voorschotten heeft behouden en nimmer heeft afgerekend, ten gevolge waarvan Kwantum bleef “opgezadeld” met de door haar betaalde energiekosten. Dit argument slaagt evenmin. Immers, niet valt in te zien dat eventuele vorderingen van Kwantum op Grando en Trendhopper tot (terug-)betaling van de door haar voor energie voorgeschoten bedragen zijn gefrustreerd door de houding van Buitenrust.
5.28 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van Kwantum zal worden afgewezen. Kwantum zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering van Kwantum;
veroordeelt Kwantum in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Buitenrust bepaald op op € 1.410,00 aan vast recht en op € 1.788,00 aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Suijdendorp.
Uitgesproken in het openbaar.
[2046;1694]