Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 73974 / HA ZA 08-2092
Vonnis van 6 mei 2009
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Kampen,
2. [eiser 2],
wonende te Kampen,
eisers,
advocaat mr. J.R. Maas,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Pijnacker,
gedaagde,
advocaat mr. S.P.J.F. Zwanen,
2. [gedaagde 2],
wonende te Waalwijk,
gedaagde,
advocaat mr. G.J. Houweling,
3a. [gedaagde 3a],
kantoorhoudende te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
3b. [gedaagde 3b],
kantoorhoudende te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
4. de vennootschap onder firma
[naam] MAKELAARS O.G.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
4a. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
4b. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[persoonsnaam] BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
5. [gedaagde 5],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
Partijen zullen hierna [eisers] (in enkelvoud) en [gedaagden] genoemd worden. Eisers zullen afzonderlijk worden aangeduid als [eiser 1] en [eiser 2]. Gedaagden zullen afzonderlijk worden aangeduid als [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3a], [gedaagde 3b], [naam] Makelaars, [naam] Beheer, [gedaagde 4b] en [gedaagde 5]. Gedaagden 4, 4a en 4b zullen gezamenlijk als [ged. 4, 4a, 4b] worden aangeduid.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusies van antwoord van [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3a] en [gedaagde 3b], [ged. 4, 4a, 4b] en [gedaagde 5],
- de conclusie van repliek tegen [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3a] en [gedaagde 3b], [ged. 4, 4a, 4b] en [gedaagde 5],
- de conclusies van dupliek van [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3a], [ged. 4, 4a, 4b] en [gedaagde 5],
- de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
[adres] 41b en c
2.1. [eisers] heeft -na bemiddeling door [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1])- met [gedaagde 2] een overeenkomst gesloten tot koop van het appartementsrecht inzake [adres] 41b, [postcode] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres] 41b) voor de koopsom van € 110.000,-. Daarnaast heeft [eisers] met [gedaagde 2] een overeenkomst gesloten tot koop van het appartement [adres] 41c, eveneens [postcode] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres] 41c) voor de koopsom van
€ 110.000,-.
2.2. Een akte van levering van 1 september 2005 (productie 3 bij dagvaarding) vermeldt - samengevat- dat ten overstaan van [gedaagde 5] de levering heeft plaatsgevonden door de gemachtigde van Den Brecht B.V. aan [gedaagde 2], op grond van de koopovereenkomst van 8 juli 2005 waarbij Den Brecht B.V. aan [gedaagde 2] het appartementsrecht [adres] 41b en 41c te Rotterdam heeft verkocht voor de koopprijs van € 137.000,-.
2.3. Een akte van levering van 10 januari 2006 (productie 9 bij dagvaarding) vermeldt - samengevat- dat ten overstaan van [gedaagde 5] de levering heeft plaatsgevonden van het appartementsrecht [adres] 41c door [gedaagde 2] aan [eisers], op grond van een koopovereenkomst van 10 november 2005 voor de koopprijs van € 110.000,-. Onder artikel 1 van Pro de van de bepalingen van de akte (blad 3) staat -onder meer- het volgende vermeld:
‘(…) Verkoper heeft het verkochte in de voorbije weken naar haar eigendomsverkrijging ingrijpend gerenoveerd en verbouwd. Daarvan blijkt ondermeer uit een aan deze akte gehechte kopie factuur. (…)’
Op 10 januari 2006 is ten overstaan van [gedaagde 5] tevens een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door ABN AMRO Bank N.V. aan [eisers] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 136.000,- (productie 7 bij dagvaarding).
2.4. Een akte van levering, gedateerd 11 januari 2006 en opgemaakt ten overstaan van [gedaagde 3a] (productie 4 bij dagvaarding), vermeldt de levering op grond van een koopovereenkomst van 11 november 2005 van het appartementsrecht [adres] 41b door [gedaagde 2] aan [eisers], voor de koopprijs van € 110.000,-. Voorts wordt in deze akte vermeld dat koper voornemens is het gekochte te gaan bewonen. Op 11 januari 2006 is ten overstaan van [gedaagde 3a] tevens een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door Achmea Hypotheekbank N.V. aan [eisers] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 137.500,- (productie 7 bij dagvaarding).
2.5. Een taxatierapport van 29 november 2005, opgemaakt door [gedaagde 4b]/[ged. 4, 4a, 4b] en betreffende [adres] 41c, vermeldt als opdrachtdatum: ’24 november 2005’ en als opdrachtgever: ‘Mevr. [eiser 2]’ (productie 10 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 110.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 99.000,- (…)
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, na verbouwing : € 122.500,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik, na verbouwing : € 110.250,- (…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 85 m² 230 m³
(…)
(pag.4)
(…)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Goed
(…)’
2.6. Een taxatierapport, d.d. 15 december 2005, uitgebracht door [gedaagde 1] en betreffende de [adres] 41b, vermeldt als opdrachtdatum: ’11-12-2005’ en als opdrachtgever: ‘Mevr. [eiser 2]’ (productie 5 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.3)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
-Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 110.000,- (…)
-Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing : € 122.500,- (…)
- Executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 99.000,- (…)
- Executiewaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing : € 110.250,- (…)
(pag.6)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: ca. 60 m² ca. 170 m³
(…)
ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : voldoende
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.7. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende het pand [adres] 41c opgesteld taxatierapport d.d. 23 februari 2007 (productie 11 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 58.000,- (…)
- executie waarde vrij van huur en gebruik : € -- (…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 55 m² / 150 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : matig
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.8. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende het pand [adres] 41b opgesteld taxatierapport d.d. 23 februari 2007 (productie 6 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 55.000,- (…)
- executie waarde vrij van huur en gebruik : € -- (…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 55 m² / 150 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : matig
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.9. In een factuur van 15 oktober 2005 (productie 1 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 5]) worden verbouwings- en splitsingswerkzaamheden aan de [adres] 41b/c vermeld tot een totaal bedrag van € 29.705,00.
2.10. Een leveringsakte d.d. 7 januari 2008 (productie 3 bij conclusie van dupliek van [gedaagde 3a]) vermeldt onder meer dat [eisers] de [adres] 41b en 41c heeft verkocht voor respectievelijk € 60.000,- en € 56.250,-.
2.11. Uit een kadastraal bericht (productie 9 bij conclusie van dupliek van [gedaagde 1]) blijkt dat de [adres] 41b op 1 juni 2008 is verkocht voor € 99.000,-.
3. De vordering
3.1. [eisers] heeft bij conclusie van repliek onder punt 5 zijn vordering jegens gedaagde 3b, [gedaagde 3b], ingetrokken.
3.2. [eisers] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3a], althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eisers], althans jegens [eisers] onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eisers] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] 41b te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
2. voor recht zal verklaren dat: [ged. 4, 4a, 4b], [gedaagde 2] en [gedaagde 5] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde (n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eisers], althans onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eisers] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eisers] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] 41c te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. met hoofdelijke veroordeling van gedaagden, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, het salaris van de procureur van [eisers] daaronder begrepen en met bepaling, dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te bepalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis, voor zover de aldus in de kosten veroordeelde gedaagde of gedaagden niet binnen die termijn die proceskosten voldaan hebben c.q. heeft, met veroordeling van gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) tot betaling van € 131,- aan nakosten, verhoogd met € 68,- en met de betekeningskosten in het geval dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis aan de veroordeling voldoet en betekening van de executoriale titel plaatsvindt.
3.3. [eisers] heeft aan deze vordering in de kern het volgende ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van [gedaagde 2]:
[gedaagde 2] is toerekenbaar tekort geschoten jegens [eisers], althans heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld door met hem bewust een mondelinge koopovereenkomst aan te gaan, waarvan zij wist dat de verkoopprijs die zij bedong niet een reële prijs voor de betreffende woningen was. Zij is dienaangaande jegens [eisers] gehouden de schade, die [eisers] heeft geleden en nog zal lijden aan hem te vergoeden.
• ten aanzien van [gedaagde 1] en [ged. 4, 4a, 4b]:
[gedaagde 1] en [ged. 4, 4a, 4b] hebben niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Zij zijn daarmee aansprakelijk voor de door [eisers] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [gedaagde 3a] en [gedaagde 5]:
[gedaagde 3a] en [gedaagde 5] hadden [eisers] uitdrukkelijk moeten waarschuwen en in het bijzonder dienen te wijzen op het verschil tussen de door [eisers] met [gedaagde 2] overeengekomen prijs en de prijs waarvoor deze verkoper zelf de bewuste panden recentelijk had gekocht. Zij hadden hun diensten moeten weigeren aan [eisers]. Door dit na te laten zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eisers], althans hebben zij jegens hem onrechtmatig gehandeld, waardoor zij gehouden zijn de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
3.4. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eisers]. Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
3.5. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eisers] heeft in het lichaam van de dagvaarding weliswaar stellingen naar voren gebracht waaruit zou moeten blijken dat sprake is van dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden, maar heeft ervoor gekozen aan deze stellingen geen eisen te verbinden, zodat de rechtbank aan deze rechtsgronden voorbij zal gaan.
4.2. [eisers] heeft zijn vordering jegens de verkoper, de taxateurs en de notarissen zowel gebaseerd op een onrechtmatige daad als op een toerekenbare tekortkoming van (ieder der) gedaagden. De stellingen van [eisers] worden, mede gelet op zijn betwisting van het sluiten van schriftelijke verkoopovereenkomsten en het geven van opdrachten aan de taxateurs en de notarissen, zo gelezen dat zij primair betrekking hebben op een onrechtmatige daad van (ieder der) gedaagden. Derhalve zal de gestelde aansprakelijkheid van gedaagden primair worden beoordeeld op basis van artikel 6:162 BW Pro en daarna, voor zover nog nodig, aan de hand van artikel 6:74 BW Pro.
4.3. Voordat sprake kan zijn van een onrechtmatige daad dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan: onrechtmatigheid, relativiteit, toerekenbaarheid van de daad, causaliteit en schade. Ten aanzien van een toerekenbare tekortkoming gaat het om de vereisten: tekortkoming, toerekenbaarheid, schade en causaal verband.
4.4. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten liggen (behoudens de toerekenbaarheid van een eventuele tekortkoming) in beginsel bij [eisers] De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per groep gedaagden worden beoordeeld.
De verkoper ([gedaagde 2])
4.5. Als gronden voor de onrechtmatigheid en de toerekenbare tekortkoming heeft [eisers] aangevoerd dat de verkoper hem bewust de appartementen voor een te hoge prijs heeft verkocht.
4.6. De beoordeling dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Er is sprake van de aankoop door [eisers] van twee appartementen in Rotterdam, respectievelijk op 10 en 11 januari 2006, derhalve in een zeer kort tijdsbestek. Voorts staat vast dat [eisers], alvorens tot de koop over te gaan, de appartementen niet heeft bezichtigd en is niet betwist dat de koopprijs van de appartementen in korte tijd sterk is verhoogd. [eisers] is eigenaar van een in 2001 gekocht perceel grond in Kampen waarop hij een woning heeft laten bouwen.
4.7. Met betrekking tot de overeengekomen koopprijs dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contractsvrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn – althans wanneer dat in vrijheid geschiedt – te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning, ook (en misschien juist) als hij van buitenlandse afkomst is en niet geheel op de hoogte van de hier te lande geldende gebruiken, redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er, anders dan [eisers] betoogt, tevens van worden uitgegaan dat de koper zich op de hoogte stelt van de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd.
4.8. In dat licht bezien wekt het verbazing dat [eisers] zich -zoals hij stelt- bij het aangaan van de transacties volledig heeft verlaten op de mededelingen en instructies van een bemiddelaar. De gang van zaken zoals door [eisers] geschetst, waarbij hij deze bemiddelaar allerlei originele documenten meegeeft, deze documenten niet terugkrijgt, vervolgens zonder verder onderzoek of navraag te doen diverse documenten ongelezen ondertekent, daarnaast met een hem onbekende verkoper ([gedaagde 2]) mondelinge koopovereenkomsten sluit betreffende twee appartementen, welke appartementen hij niet heeft gezien, ook niet voorafgaand aan de levering bij de notaris, dit alles in goed vertrouwen, komt de rechtbank niet erg geloofwaardig voor. Ook geeft te denken dat [eisers] voor de levering van de twee appartementen niet naar één notaris gaat, maar op twee opeenvolgende dagen bij verschillende notarissen de akten ondertekent. Overigens dient daarbij nog te worden opgemerkt dat tijdens die sessies bij de notarissen alle relevante stukken aan [eisers] zijn voorgehouden, waarbij [eisers] kennelijk geen bezwaar heeft gemaakt tegen de -naar zijn zeggen- gefalsificeerde koopovereenkomsten.
4.9. Voorts zijn de naar voren gebrachte stellingen van [eisers] over de toedracht niet erg duidelijk. Eerst stelt hij een woning te hebben willen kopen voor zijn studerende dochter, maar vervolgens laat hij in het midden waar de woningen uiteindelijk voor gebruikt zijn. Hij voert niets aan over zijn contacten met [gedaagde 2]; het blijft onduidelijk wanneer, waar en hoe bedoelde contacten hebben plaatsgevonden. Ook wordt op enig moment (punt 11 van de dagvaarding) ene [betrokkene 2] te berde gebracht die [eisers] wellicht iets heeft laten ondertekenen -hetgeen [eisers] wederom in blind vertrouwen zou hebben gedaan-, terwijl genoemde [betrokkene 2] verder in de stukken niet meer voorkomt. De rol van [betrokkene 3] blijft al even vaag. Verder wekt bevreemding dat [eisers] pas na de overdracht de appartementen bezichtigt, bij welke gelegenheid hij naar zijn zeggen merkt dat de appartementen in slechte staat zijn, en dat hij vervolgens anderhalf jaar wacht met het nemen van (juridische) stappen, waarbij hij bovendien niet degene aanspreekt die hem in deze zaak heeft betrokken, te weten [betrokkene 1].
4.10. Niet duidelijk wordt bovendien welke concrete verwijten [eisers] [gedaagde 2] -behoudens het ten onrechte vragen van een hoge prijs- nu eigenlijk maakt. Het betoog van [eisers] in dit verband richt zich enkel op de kwalijke rol van [betrokkene 1]; [eisers] zinspeelt op door [betrokkene 1] met betrekking tot door [eisers] verstrekte documenten gepleegde valsheid in geschrifte en stelt dat [betrokkene 1] hem ertoe heeft aangezet de twee appartementen te kopen. Tegen die achtergrond valt dan ook niet te begrijpen waarom [eisers] [betrokkene 1], die volgens hem de kwade genius is geweest in deze zaak, niet aansprakelijk heeft gesteld. In de dagvaarding (nummer 43) stelt hij hieromtrent slechts dat hij zich niet tot [betrokkene 1] heeft gewend omdat diens huidige woon- en verblijfplaats hem onbekend is. Al de hiervoor genoemde zaken roepen vraagtekens op.
4.11. Met betrekking tot het aan [gedaagde 2] gerichte verwijt geldt dat, los van de vraag of de koopsom daadwerkelijk te hoog was, het vragen van een hoge prijs, ook als deze zeer ruim boven de marktprijs ligt, op zichzelf niet als onrechtmatig handelen kan worden aangemerkt. [eisers] was immers vrij om de koop al dan niet op die voorwaarden en voor die prijs aan te gaan. Voor zover [eisers] zich op het standpunt stelt dat dat anders zou zijn heeft hij onvoldoende gesteld en heeft hij nagelaten datgene wat hij wel heeft aangevoerd voldoende te onderbouwen, hetgeen wel op zijn weg had gelegen.
4.12. Aldus heeft [eisers] onvoldoende gesteld om van onrechtmatig handelen door [gedaagde 2] jegens hem te kunnen spreken. De door [eisers] gestelde feiten en omstandigheden kunnen -mits bewezen- al evenmin leiden tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 2] jegens [eisers] De ten aanzien van [gedaagde 2] gevorderde verklaring voor recht zal derhalve worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
De taxateurs ([gedaagde 1] en [ged. 4, 4a, 4b])
4.13. Volgens [eisers] hebben [gedaagde 1] en [ged. 4, 4a, 4b] (hierna ook aangeduid als: de taxateurs) verwijtbaar gehandeld doordat zij de door [eisers] gekochte appartementen aan de [adres] 41b en 41c toerekenbaar onjuist hebben getaxeerd. [eisers] betoogt dat de taxateurs niet de zorgvuldigheid in acht hebben genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.
4.14. De rechtbank stelt voorop dat een taxateur binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Dit leidt ertoe dat, indien zou komen vast te staan dat de door de taxateurs verstrekte rapporten op onzorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en [eisers] als gevolg van de onjuiste taxaties schade heeft geleden, de taxateurs jegens [eisers] aansprakelijk zijn voor deze schade.
4.15. Eerst gaat de rechtbank in op het vereiste causaal verband tussen het handelen van de taxateurs en de door [eisers] gestelde schade. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat dit verband aanwezig is. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] geen schade zou hebben geleden in het geval de taxateurs de onderhavige appartementen op een lagere waarde hadden getaxeerd. [eisers] heeft van zichzelf het beeld geschetst van een naïeve en volgzame koper, die blindelings de instructies van een bemiddelaar (en anderen) opvolgde. Tegen die achtergrond valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [eisers] zich wel door de inhoud van de taxatierapporten zou hebben laten weerhouden onder de afgesproken voorwaarden over te gaan tot de koop. Daarbij is het doel van een dergelijke taxatie ook niet de bescherming van een koper tegen een te hoge prijs, maar -zoals in het taxatierapport is vermeld- de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening.
4.16. Alles overziend heeft [eisers] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, mits bewezen, tot het oordeel zouden leiden dat er een causaal verband bestaat tussen het gestelde onzorgvuldig handelen van de taxateurs en de vermeende schade. Dit leidt ertoe dat niet is voldaan aan het zowel voor onrechtmatige daad als voor toerekenbare tekortkoming geldende vereiste van causaal verband, zodat de gevorderde verklaring voor recht jegens de taxateurs zal worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
De notarissen ([gedaagde 3a] en [gedaagde 5])
4.17. [eisers] houdt [gedaagde 3a] en [gedaagde 5] (hierna ook: de notarissen) in deze zaak aansprakelijk voor de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de woningen. Het verwijt dat [eisers] de notarissen in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notarissen ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van een dubieuze transactie, [eisers] niet hebben gewaarschuwd en niet hun diensten hebben geweigerd. In ieder geval hadden zij [eisers] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg daarvan is geweest -zo stelt [eisers]- dat de levering van de appartementen aan [eisers] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4.18. De notarissen betwisten allereerst dat hen met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten in dat verband een rechtens relevant verwijt valt te maken of dat er grond bestond om hun diensten te weigeren. Zij betogen voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht, door bepaalde zaken (zoals de oorzaak van de waardevermeerdering in korte tijd, al dan niet veroorzaakt door verbouwing/verbetering van de appartementen) vooraf na te gaan of met [eisers] te bespreken. Voorts beroepen zij zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eisers] en de door hem gedane onjuiste mededelingen en voeren zij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW Pro vereiste relativiteit.
4.19. Aan de orde is de vraag of de notarissen, door [eisers] niet nadrukkelijk(er) te waarschuwen voor de prijsstijgingen en door medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, hebben gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient Pro de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
4.20. De notarissen hebben niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten. Ook bij de onderhavige appartementen was sprake van opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe, waarbij de koopprijs van de betrokken appartementen binnen een kort tot zeer kort tijdsbestek sterk steeg en waarbij aansluitend voor deze veel hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor de notarissen kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transacties niet méér vragen bij hen hebben opgeroepen dan de vragen die zij naar voren brengen in hun stellingen.
Echter, aan beoordeling of de notarissen aldus jegens [eisers] in strijd hebben gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.21. De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW Pro. In één van de akten van levering staat vermeld dat het appartement bestemd was voor eigen bewoning. [eisers] heeft dit bij voorlezing door de notaris niet gecorrigeerd. Daarnaast heeft [eisers] aangevoerd dat gebruik is gemaakt van valse of vervalste documenten, kennelijk met de bedoeling de financieringen te kunnen verkrijgen bij de hypotheekverstrekkers. [eisers] heeft voorts gesteld zijn handtekening te hebben gezet op allerlei door hem niet gelezen documenten, zodat er vanuit kan worden gegaan dat hij aan de vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans deze vervalsingen eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Voorts blijkt uit hetgeen is overwogen in de nummers 4.6 tot en met 4.9 dat [eisers] -ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van [betrokkene 1]- niet heeft gehandeld als een zorgvuldige koper. Derhalve wordt geoordeeld dat indien door de notarissen de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eisers] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notarissen jegens [eisers]
4.22. Ook bij het oordeel over een eventuele toerekenbare tekortkoming van de notarissen als opdrachtnemers tegenover [eisers] dient als maatstaf de genoemde norm van redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris te worden gehanteerd. Gelet op de hierboven beschreven handelwijze van [eisers], geldt dat hij zich ook binnen de contractuele relatie met de notarissen aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, zodat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de notarissen jegens [eisers]
4.23. Gelet op al het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notarissen worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
Conclusie
4.24. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisers] in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank
I. wijst de vorderingen jegens [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3a], [gedaagde 3b], [ged. 4, 4a, 4b] en [gedaagde 5] af;
II. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 1], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
III. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 2], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
IV. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 3a] en [gedaagde 3b], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
V. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [ged. 4, 4a, 4b], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
VI. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 5], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
VII. verklaart de kostenveroordeling jegens [gedaagde 1], [gedaagde 3a] en [gedaagde 3b], [ged. 4, 4a, 4b] en [gedaagde 5] uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. P.M. Arnoldus-Smit en mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2009.?