Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 73969 / HA ZA 08-2090
Vonnis van 6 mei 2009
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Soesterberg,
2. [eiser 2],
wonende te Soesterberg,
eisers,
advocaat mr. C.P. van den Berg,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. R.S. Sewdajal,
2. de vennootschap onder firma
[naam] MAKELAARS O.G.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
2a. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
2b. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[persoonsnaam] BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] HOLDING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen,
4. [gedaagde 4],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
5. [gedaagde 5],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
6. [gedaagde 6],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. H.P. Slappendel.
Partijen zullen hierna [eisers] (eisers gezamenlijk, in enkelvoud), [eiser 1] (eiser 1), [eiser 2] (eiseres 2), [gedaagde 1], [naam] Makelaars, [naam] Beheer, [gedaagde 2b] Beheer, [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5] en [gedaagde 6] genoemd worden. Gedaagden 2, 2a en 2b zullen gezamenlijk als [ged. 2, 2a, 2b] worden aangeduid.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusies van antwoord van [gedaagde 1], [ged. 2, 2a, 2b], [gedaagde 4] en [gedaagde 5], en [gedaagde 6],
- de conclusies van repliek tegen [gedaagde 1], [ged. 2, 2a, 2b], [gedaagde 4] en [gedaagde 5], en [gedaagde 6],
- de conclusie van dupliek van [gedaagde 1], [ged. 2, 2a, 2b], [gedaagde 4] en [gedaagde 5], en [gedaagde 6],
- de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
[adres 1] 13b
2.1. [eiser 1], die in gemeenschap van goederen gehuwd is met [eiser 2], heeft -na bemiddeling door [gedaagde 1]- een mondelinge overeenkomst gesloten tot koop van het appartementsrecht inzake [adres 1] 13b [postcode 1] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 1] 13b). De koopsom bedroeg € 95.000,-.
2.3. Een akte van levering van 11 oktober 2005 (productie 3 bij dagvaarding) vermeldt - samengevat- dat ten overstaan van [gedaagde 4], de levering heeft plaatsgevonden door de gemachtigde van [betrokkene 1] aan de gemachtigde van [gedaagde 3], op grond van de koopovereenkomst van 15 september 2005 waarbij Knüppe aan [gedaagde 3] het appartementsrecht [adres 1] 13b heeft verkocht voor de koopprijs van € 58.000,-. Een andere akte van levering, gedateerd 29 november 2005 en opgemaakt ten overstaan van [gedaagde 4] (productie 4 bij dagvaarding), vermeldt de levering van voornoemd appartementsrecht door de gemachtigde van [gedaagde 3] aan [eiser 1], op grond van de koopovereenkomst van 25 oktober 2005 tussen [gedaagde 3] en [eiser 1], voor de koopprijs van € 95.000,-. Onder artikel 1 van Pro deze akte staat -onder meer- het volgende vermeld:
‘(…) Verkoper heeft het verkochte in de voorbije weken na haar eigendomsverkrijging ingrijpend gerenoveerd en verbouwd. Daarvan blijkt onder een aan deze akte gehechte kopie factuur.’
2.4. Een taxatierapport, d.d. 3 november 2005, opgemaakt door [gedaagde 2] en betreffende [adres 1] 13b, vermeldt als opdrachtdatum: ’27 oktober 2005’ en als opdrachtgever: ‘De heer C. [eiser 1]’ (productie 5 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag: een nader te bepalen geldverstrekker
(hypothecaire) geldlening bij
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 95.000,00 (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 85.500,00 (…)
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, na verbouwing : € 103.000,00 (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik, na verbouwing : € 92.500,00
(…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 80 m² 230 m³
(pag. 4)
(…)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Matig
- bouwkundige constructie : Goed
(…)’
2.5. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende [adres 1] 13b opgesteld taxatierapport d.d. 24 januari 2007 (productie 6 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 55.000,- (…)
- executie waarde vrij van huur en gebruik : € 44.000,-(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 65 m² 140 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : matig
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.6. Op 29 november 2005 is ten overstaan van [gedaagde 4], een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door Achmea Hypotheekbank N.V. aan [eiser 1] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 114.000,- (productie 8 bij dagvaarding). [eiser 2] was hierbij aanwezig en heeft haar toestemming verleend als bedoeld in artikel 1:88 BW Pro.
2.7. In een factuur van 20 november 2005 (productie 2 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 4] en [gedaagde 5]) worden verbouwingswerkzaamheden aan [adres 1] 13b vermeld tot een totaal bedrag van € 14.500,-.
2.8. Een akte van levering, gedateerd 18 juni 2007 (productie 9 bij dagvaarding), vermeldt de levering van het appartementsrecht inzake [adres 1] 13b door [eiser 1] aan een koper voor de koopprijs van € 55.000,-.
[adres 2] 139b
2.9. [eiser 1] heeft -na bemiddeling door [gedaagde 1]- een mondelinge overeenkomst gesloten tot koop van het appartement [adres 2] 139b [postcode 2] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 2] 139b) voor de koopsom van € 95.000,-.
2.10. Op 13 juni 2003 is het appartementsrecht inzake [adres 2] 139b door [betrokkene 2] geleverd aan [betrokkene 3] en [betrokkene 4] (hierna: [betrokkene 3] en [betrokkene 4]l), voor een koopprijs van € 57.500,--. Een akte van levering gedateerd 7 februari 2006 en opgemaakt ten overstaan van [gedaagde 6] (productie 1 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 6]) vermeldt de levering van het appartementsrecht inzake [adres 2] 139b op grond van een koopovereenkomst van 2 respectievelijk 3 november 2005 tussen [betrokkene 3] en [betrokkene 4]l aan de ene kant en [eiser 1] aan de andere kant, voor de koopprijs van € 95.000,-. Voorts wordt in deze akte ten aanzien van het gekochte vermeld: “door koper te gebruiken als woonhuis”.
2.11. Een taxatierapport van 14 november 2005, opgemaakt door [ged. 2, 2a, 2b] en betreffende [adres 2] 139b, vermeldt als opdrachtdatum: ‘10 november 2005’ en als opdrachtgever: ‘De heer C. [eiser 1]’ (productie 11 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag: een nader te bepalen geldverstrekker
(hypothecaire) geldlening bij
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 95.000,00 (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 85.500,00 (…)
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, na verbouwing : € 102.500,00 (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik, na verbouwing : € 92.250,00
(…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 45 m² 128 m³
(pag. 4)
(…)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Goed
(…)’
2.12. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer opgesteld taxatierapport d.d. 30 januari 2007 betreffende [adres 2] 139b (productie 12 bij dagvaarding), vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 65.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 44.000,-(…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 60 m² 150 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : matig
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.13. Op 7 februari 2006 is ten overstaan van [gedaagde 6], een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door Postbank N.V. aan [eiser 1] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 112.000,- (productie 13 bij dagvaarding).
2.14. Een leveringsakte van 4 mei 2007 (productie 14 bij dagvaarding), vermeldt onder meer dat [eiser 1] het appartementsrecht inzake [adres 2] 139b heeft verkocht voor de koopprijs van € 50.000,-.
2.15. Het appartementsrecht inzake [adres 2] 139b is op 16 juli 2007 aan een volgende koper geleverd, waarbij een koopprijs van € 66.000,- is betaald.
3. De vordering
3.1. [eisers] vordert, na intrekking van de eis tegen [gedaagde 5] (bij conclusie van repliek tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 5]) en na aanvulling (bij conclusie van repliek tegen [gedaagde 1]) van het petitum met vermelding van de eis tegen [gedaagde 1], dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 1], [gedaagde 2], [ged. 2, 2a, 2b] Beheer, [gedaagde 2b], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eisers], althans jegens [eisers] onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eisers] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 13b te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
2. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 1], [gedaagde 2], [ged. 2, 2a, 2b] Beheer, [gedaagde 2b] en [gedaagde 6] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eisers], althans onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eisers] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eisers] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] 139b te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. met hoofdelijke veroordeling van gedaagden, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, het salaris van de procureur van [eisers] daaronder begrepen en met bepaling, dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te bepalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis, voorzover de aldus in de kosten veroordeelde gedaagde(n) niet binnen die termijn die proceskosten voldaan hebben c.q. heeft, met veroordeling van gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) tot betaling van € 131,- aan nakosten, verhoogd met € 68,- en met de betekeningskosten in het geval dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis aan de veroordeling voldoet en betekening van de executoriale titel plaatsvindt.
3.2. [eisers] heeft aan deze vordering in de kern het volgende ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van [gedaagde 1]:
[gedaagde 1] heeft onrechtmatig gehandeld jegens [eisers] door hem te verleiden om over te gaan tot de aankoop van diverse appartementen, in de wetenschap dat [eisers] naïef genoeg was om, in het vooruitzicht daar (veel) geld mee te kunnen verdienen, over te gaan tot de aankoop van de appartementen. Dit laatste, ongeacht wat de koopprijs zou zijn, die door [gedaagde 1] of de door hem benaderde en ingeschakelde verkoper werd bepaald, in de wetenschap dat die prijs ver boven de werkelijke en reële waarde van de betreffende appartementen was gelegen.
[gedaagde 1] heeft [eisers] voorts documenten laten ondertekenen waarvan [gedaagde 1] wist, althans behoorde te weten, dat [eisers] de strekking daarvan niet heeft begrepen op het moment van ondertekening.
• ten aanzien van [gedaagde 3]:
[gedaagde 3] heeft onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld door met hem bewust een koopovereenkomst aan te gaan, waarvan zij wist dat de verkoopprijs die zij bedong niet een reële prijs voor het betreffende appartementsrecht was. Zij is dienaangaande jegens [eisers] gehouden de schade, die [eisers] heeft geleden en nog zal lijden aan hem te vergoeden.
• ten aanzien van [ged. 2, 2a, 2b]:
[ged. 2, 2a, 2b] heeft niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Zij is daarmee aansprakelijk voor de door [eisers] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [gedaagde 4] en [gedaagde 6]:
[gedaagde 4] en [gedaagde 6] hadden [eisers] uitdrukkelijk moeten waarschuwen en in het bijzonder dienen te wijzen op het verschil tussen de door [eisers] met de verkopers overeengekomen prijs en de prijs waarvoor deze verkopers zelf de bewuste panden (recentelijk) hadden gekocht. Op basis van de mededelingen die [eisers] in reactie op deze waarschuwing zou hebben gegeven, hadden de notarissen hun diensten moeten weigeren aan [eisers] Door dit na te laten zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eisers], althans hebben zij jegens hem onrechtmatig gehandeld, waardoor zij gehouden zijn de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
3.3. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eisers] Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
3.4. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Onder nummer 1 van de dagvaarding heeft [eisers] vermeld dat [eisers] in enkelvoud wordt aangeduid met “[eiser 1]”. Derhalve dienen volgens [eisers] kennelijk alle stellingen in de dagvaarding en de conclusies van repliek die betrekking hebben op [eiser 1] zo te worden gelezen dat deze tevens betrekking hebben op [eiser 2]. Echter, inhoudelijk blijken bedoelde stellingen (nagenoeg) geheel betrekking te hebben op [eiser 1]. Bovengenoemde appartementen zijn immers uitsluitend gekocht door en geleverd aan [eiser 1]. Uit de stukken blijkt slechts dat [eiser 2] aanwezig was (op het kantoor van [gedaagde 4]) bij de levering van [adres 1] 13b en bij het verlijden van de daarop betrekking hebbende hypotheekakte (in verband waarmee [eiser 2] haar toestemming ex artikel 1:88 BW Pro heeft gegeven). Bedoelde aanwezigheid van [eiser 2] op het kantoor van [gedaagde 4] is ook de enige aparte verwijzing (conclusie van repliek tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 5] onder nummer 22) door [eisers] naar een activiteit van [eiser 2]. Voor het overige laat [eisers] na duidelijk te maken of [eiser 2] enige rol heeft gespeeld bij de koop van de appartementen en alle daarmee verband houdende gebeurtenissen en in hoeverre er sprake is van enig handelen of nalaten van gedaagden jegens [eiser 2]. [eisers] voert ter onderbouwing van de vordering van [eiser 2] slechts aan (conclusies van repliek tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 5] en tegen [gedaagde 6]) dat [eiser 1] en [eiser 2] in gemeenschap van goederen zijn gehuwd en dat derhalve uit artikel 1:94 lid 2 BW Pro voortvloeit dat de schade die voor [eiser 1] is ontstaan ten gevolge van het handelen van alle gedaagden dezelfde is als de schade die is ontstaan voor [eiser 2]. Echter, het enkele feit dat de gemeenschap alle schulden van [eiser 1] en [eiser 2] omvat, betekent nog niet dat [eiser 2] een eigen vordering heeft jegens gedaagden. Nu gelet op het voorgaande door [eisers] onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld die, mits bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat één of meer gedaagden aansprakelijk zijn jegens [eiser 2], zal het door [eiser 2] gevorderde worden afgewezen. Dit geldt jegens alle gedaagden. In het hierna volgende zullen derhalve nog slechts de vorderingen van [eiser 1] aan de orde komen.
4.2. [eiser 1] heeft in het lichaam van de dagvaarding weliswaar stellingen naar voren gebracht waaruit zou moeten blijken dat sprake is van bedrog en misbruik van omstandigheden, maar heeft ervoor gekozen aan deze stellingen geen eisen te verbinden, zodat de rechtbank aan deze rechtsgronden voorbij zal gaan.
4.3. [eiser 1] heeft zijn vordering jegens [gedaagde 1], [gedaagde 3], [ged. 2, 2a, 2b], [gedaagde 4] en [gedaagde 6] zowel gebaseerd op een onrechtmatige daad als op een toerekenbare tekortkoming van (ieder der) gedaagden. De stellingen van [eiser 1] worden, mede gelet op zijn betwisting van het sluiten van schriftelijke verkoopovereenkomsten en van het geven van taxatieopdrachten en opdrachten aan de notarissen, zo gelezen dat zij primair betrekking hebben op een onrechtmatige daad van (ieder der) gedaagden. Derhalve zal een eventuele aansprakelijkheid van gedaagden primair worden beoordeeld op basis van artikel 6:162 BW Pro en daarna, voor zover nog nodig, aan de hand van artikel 6:74 BW Pro.
4.4. Voordat sprake kan zijn van een onrechtmatige daad dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan, te weten: onrechtmatigheid, relativiteit, toerekenbaarheid van de daad, causaliteit en schade. Ten aanzien van een toerekenbare tekortkoming gaat het om de vereisten: tekortkoming, toerekenbaarheid, schade en causaal verband. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten (behoudens de toerekenbaarheid van een eventuele tekortkoming) liggen in beginsel bij [eiser 1].
4.5. De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per gedaagde/groep gedaagden worden beoordeeld.
De verkoper (van [adres 1] 13b, [gedaagde 3])
4.6. Als gronden voor de onrechtmatigheid en de toerekenbare tekortkoming heeft [eiser 1] aangevoerd dat de verkoper hem bewust het appartementsrecht voor een te hoge prijs heeft verkocht en dat zij wist dat hij niet aan zijn hypotheeklasten terzake zou kunnen voldoen. [eiser 1] stelt dat hij is misleid en dat zijn vertrouwen (in de verkoper) is misbruikt.
4.7. Gelet op het feit dat aan [gedaagde 3] verstek is verleend, vindt het in de artikelen 139 en 140 Rv bepaalde toepassing. De rechtbank zal eerst beoordelen of de vordering tegen [gedaagde 3] dient te worden toegewezen, of dat deze de rechtbank onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
4.8. De beoordeling dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Er is sprake van de aankoop door [eiser 1] van twee appartementen in Rotterdam, respectievelijk op 29 november 2005 en 7 februari 2006, derhalve in een kort tijdsbestek. Daarbij heeft [gedaagde 1] een bemiddelende rol gespeeld en was [gedaagde 3] de verkoper van één van deze appartementen, [adres 1] 13b. Voorts staat vast dat [eiser 1], alvorens tot de koop over te gaan, de appartementen niet heeft bezichtigd en dat de koopprijs van [adres 1] 13b in korte tijd sterk is verhoogd.
4.9. Met betrekking tot de overeengekomen koopprijs dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contractsvrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn -althans wanneer dat in vrijheid geschiedt- te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er tevens van worden uitgegaan dat de koper zich, anders dan [eiser 1] betoogt, op de hoogte stelt van de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd.
4.10. In dat licht wekt het verbazing dat -zoals [eiser 1] stelt- de transacties zijn aangegaan via contacten met een hem voorheen onbekende persoon ([gedaagde 1]) die als bemiddelaar optrad.
De gang van zaken zoals door [eiser 1] geschetst, waarbij [eiser 1]:
- aan [gedaagde 1] -over wie [eiser 1] als blijkbaar voor hem relevante informatie vermeldt dat het gaat om “een grote man met een fors postuur en een staartje”- allerlei originele documenten meegeeft,
- deze documenten (waaronder zijn paspoort) niet terugkrijgt,
- vervolgens zonder verder onderzoek of navraag te doen diverse andere documenten ongelezen ondertekent,
- daarnaast met hem onbekende verkopers, waaronder [gedaagde 3], mondelinge koopovereenkomsten sluit betreffende twee appartementen,
- deze appartementen niet heeft gezien voorafgaand aan de levering bij de notaris (en in elk geval [adres 2] 139b nooit heeft gezien),
- dit alles doet in goed vertrouwen,
komt de rechtbank niet erg geloofwaardig voor. Dit geldt te meer, nu de in deze procedure naar voren gebrachte stellingen van [eiser 1] over de toedracht ook niet consistent zijn. Enerzijds ontkent hij stellig schriftelijke koopovereenkomsten te hebben gesloten maar anderzijds voert hij in de dagvaarding (onder nummer 36) aan dat er bij het ondertekenen van koopovereenkomsten sprake was van een zwakte van inzicht. Bovendien heeft [eiser 1] er tegenover de notarissen kennelijk geen gewag van gemaakt dat hij geen koopovereenkomsten heeft ondertekend, terwijl hij stelt dat het heel wel mogelijk is dat de koopovereenkomsten bij de notarissen op tafel hebben gelegen. Zonder toelichting, die ontbreekt, is weinig aannemelijk dat de notarissen bij het verlijden van de akte van levering geen enkele mededeling over die overeenkomsten zouden hebben gedaan. Voorts laat [eiser 1] onduidelijkheid bestaan over zijn aanspraken tegenover de door hem genoemde [betrokkene 5] en [betrokkene 6], over wie [eiser 1] stelt dat zij hem hebben verwezen naar [gedaagde 1]. Blijkens het proces-verbaal van politie van 28 februari 2007 (productie 17 bij repliek tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 5]) heeft [eiser 1] zowel tegen [gedaagde 1] als tegen [betrokkene 5] en [betrokkene 6] aangifte gedaan van oplichting/valsheid in geschrifte. In de repliek tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 5] (nummer 8) stelt [eiser 1] dat hij er voor heeft gekozen om alleen [gedaagde 1] in de onderhavige procedure te betrekken omdat de woon- en verblijfplaats van [betrokkene 5] en [betrokkene 6] hem onbekend is. Zoals [gedaagde 4] ook aanvoert, maakt [eiser 1] in genoemd proces-verbaal echter wel melding van de woonplaats van [betrokkene 5] in Rotterdam. Voorts maakt [eiser 1] in het geheel geen melding van zijn standpunt ten aanzien van de verkopers van [adres 2] 139b ([betrokkene 3] en [betrokkene 4]l) en vermeldt hij evenmin waarom hij hen niet heeft aangesproken.
4.11. Los van de vraag of de koopsom daadwerkelijk te hoog was, kan het vragen van een hoge prijs, ook als deze zeer ruim boven de marktprijs ligt, op zichzelf niet als onrechtmatig handelen worden aangemerkt. [eiser 1] was immers vrij om de koop al dan niet op die voorwaarden en voor die prijs aan te gaan. Daarbij geldt dat, zelfs al zou het zo zijn dat het vertrouwen van [eiser 1] erop was gebaseerd dat hij bemiddelaar [gedaagde 1] leerde kennen via [betrokkene 5] die hij ([eiser 1]) al jaren kende, hetgeen [eiser 1] naar zijn zeggen heeft doen besluiten de appartementen te kopen, dit nog niets zegt over enig vertrouwen van [eiser 1] in [gedaagde 3]. [eiser 1] voert niets aan over zijn contact(en) met [gedaagde 3]: hij geeft geen enkele informatie over de datum, de plaats of het verloop van dit (deze) contact(en).
4.12. Verder zou uit de stellingen van [eiser 1] kunnen worden begrepen dat hij bedoelt dat [gedaagde 3] in strijd heeft gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, doordat [gedaagde 3] heeft gecontracteerd met [eiser 1] terwijl zij wist dat [eiser 1] zijn verplichtingen (jegens de hypotheekverstrekker) niet zou kunnen nakomen. Echter, een verkoper is in zijn algemeenheid niet gehouden na te gaan of een koper al dan niet in staat is zijn verplichtingen jegens de financier te voldoen. Voor zover [eiser 1] zich op het standpunt stelt dat dat in het onderhavige geval wel zo zou zijn, heeft hij onvoldoende gesteld en heeft hij nagelaten datgene wat hij wel heeft aangevoerd voldoende te onderbouwen, hetgeen wel op zijn weg had gelegen.
Voorts heeft [eiser 1] geheel onbesproken gelaten hoe hij de hem volgens zijn stellingen voorgehouden winst heeft getracht te realiseren. Hij stelt slechts dat hij zelf nooit in het appartement heeft gewoond, dat hij ook nooit de intentie heeft gehad om het zelf te gaan bewonen en dat er geen renovatiewerkzaamheden konden plaatsvinden omdat er een kraker in het gehuurde zat. Wat hierbij het verwijt is aan [gedaagde 3] is door [eiser 1] niet toegelicht; aldus is evenmin duidelijk waarom [gedaagde 3] zou weten dat [eiser 1] niet aan zijn financiële verplichtingen zou kunnen voldoen.
4.13. Gelet op het voorgaande heeft [eiser 1] onvoldoende gesteld om van onrechtmatig handelen door [gedaagde 3] jegens hem te kunnen spreken. De door [eiser 1] gestelde feiten en omstandigheden kunnen, mits bewezen, al evenmin leiden tot het oordeel dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 3] jegens [eiser 1].
4.14. Derhalve komt de vordering jegens [gedaagde 3] de rechtbank ongegrond voor en zal deze ondanks het verleende verstek worden afgewezen.
De bemiddelaar ([gedaagde 1])
4.15. Allereerst concludeert [gedaagde 1] vanwege strijd met de goede procesorde tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1], omdat in het petitum van de dagvaarding geen hoofdvordering jegens [gedaagde 1] is opgenomen (maar alleen een vordering tot veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten). In dit verband overweegt de rechtbank als volgt. Anders dan [gedaagde 1], concludeert de rechtbank dat hier sprake is van een kennelijke vergissing aan de zijde van [eiser 1]. Uit de dagvaarding (onder meer nummers 31 en 46) blijkt dat [eiser 1] een vordering jegens [gedaagde 1] wenst in te stellen en blijkt tevens wat deze vordering inhoudt. [gedaagde 1] heeft ook inhoudelijke conclusies van antwoord en dupliek genomen. Aldus is [gedaagde 1] niet in zijn verdediging geschaad en is ook overigens geen sprake van strijd met de goede procesorde. Derhalve zal tot inhoudelijke beoordeling van de vordering jegens [gedaagde 1] worden overgegaan.
4.16. In aansluiting op zijn verwijten jegens [gedaagde 3] heeft [eiser 1] jegens [gedaagde 1] als gronden voor de onrechtmatigheid en de toerekenbare tekortkoming aangevoerd dat [gedaagde 1] het bewust daarheen heeft geleid dat [eiser 1] het appartementsrecht voor een te hoge prijs heeft gekocht en dat [gedaagde 1] wist dat [eiser 1] niet aan zijn hypotheeklasten terzake zou kunnen voldoen.
4.17. Hetgeen hierboven onder 4.8. tot en met 4.12. is overwogen ten aanzien van: de feiten en omstandigheden, de koopprijs en de (door [eiser 1] zelf geschetste) rol van [eiser 1] als koper, is van overeenkomstige toepassing bij de beoordeling van de vordering jegens [gedaagde 1]. Daarnaast is ook een bemiddelaar in zijn algemeenheid niet gehouden om na te gaan of een koper al dan niet in staat is zijn verplichtingen jegens de financier te voldoen. Voor zover [eiser 1] zich op het standpunt stelt dat dat in het onderhavige geval wel zo zou zijn, heeft hij onvoldoende gesteld en heeft hij nagelaten datgene wat hij wel heeft aangevoerd voldoende te onderbouwen, hetgeen wel op zijn weg had gelegen.
4.18. Voorts wordt nog het volgende overwogen. Dat door [gedaagde 1] wellicht gebruik is gemaakt van valse of vervalste gegevens omtrent het inkomen van [eiser 1], kennelijk met de bedoeling een financiering te kunnen verkrijgen bij een hypotheekverstrekker, kan op zichzelf als onrechtmatig handelen worden bestempeld. Er is daarmee echter niet onrechtmatig jegens [eiser 1] gehandeld. [eiser 1] heeft immers niet ontkend zijn handtekening te hebben gezet op allerlei documenten, zodat ervan uit kan worden gegaan dat hij aan de door hem gestelde vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans dat hij deze eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Voorts heeft hij onvoldoende betwist dat hij bij [gedaagde 4] en [gedaagde 6] een onjuist beeld heeft geschetst of heeft laten bestaan over zijn plannen met de respectieve gekochte appartementsrechten. Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, blijkt dat [eiser 1] zich -ongeacht of hij de invloed van [gedaagde 1] juist heeft weergegeven- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper.
4.19. Gelet op al het bovenstaande heeft [eiser 1] onvoldoende gesteld om van onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] jegens hem te kunnen spreken. De door [eiser 1] gestelde feiten en omstandigheden kunnen, mits bewezen, al evenmin leiden tot het oordeel dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1] jegens [eiser 1].
Derhalve ligt de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van [gedaagde 1] voor afwijzing gereed. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
De taxateur ([ged. 2, 2a, 2b])
4.20. Volgens [eiser 1] heeft [ged. 2, 2a, 2b] (hierna ook: de taxateur) verwijtbaar gehandeld doordat zij beide door [eiser 1] gekochte appartementen toerekenbaar onjuist heeft getaxeerd. [eiser 1] betoogt dat [ged. 2, 2a, 2b] niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.
4.21. De rechtbank stelt voorop dat een taxateur binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Dit leidt ertoe dat, indien zou komen vast te staan dat de door [ged. 2, 2a, 2b] verstrekte rapporten op onzorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en [eiser 1] als gevolg van de onjuiste taxatie schade heeft geleden, [ged. 2, 2a, 2b] jegens [eiser 1] aansprakelijk is voor deze schade.
4.22. In dat verband dient allereerst te worden beoordeeld of is voldaan aan het vereiste causaal verband tussen het handelen van de taxateur en de door [eiser 1] gestelde schade. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat dit verband aanwezig is. Gesteld noch gebleken is dat [eiser 1] geen schade zou hebben geleden in het geval [ged. 2, 2a, 2b] de onderhavige appartementen op een lagere waarde had getaxeerd. [eiser 1] heeft van zichzelf het beeld geschetst van een naïeve en volgzame koper, die blindelings de instructies van [gedaagde 1] opvolgde. Tegen die achtergrond valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [eiser 1] zich wel door de inhoud van de taxatierapporten zou hebben laten weerhouden onder de afgesproken voorwaarden over te gaan tot de koop. Daarbij is het doel van een dergelijke taxatie ook niet de bescherming van een koper tegen een te hoge prijs, maar -zoals in het taxatierapport is vermeld- de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening.
4.23. Alles overziend heeft [eiser 1] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, mits bewezen, tot het oordeel zouden leiden dat er een causaal verband bestaat tussen het gestelde onzorgvuldig handelen van de taxateur en de vermeende schade. Dit leidt ertoe dat niet is voldaan aan het zowel voor onrechtmatige daad als voor toerekenbare tekortkoming geldende vereiste van causaal verband, zodat de gevorderde verklaring voor recht jegens [ged. 2, 2a, 2b] zal worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
De notarissen ([gedaagde 4] en [gedaagde 6])
4.24. [eiser 1] houdt [gedaagde 4] en [gedaagde 6] (hierna ook: de notarissen) in deze zaak aansprakelijk voor de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de woningen. Het verwijt dat [eiser 1] de notarissen in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notarissen ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van een dubieuze transactie, [eiser 1] niet hebben gewaarschuwd en niet hun diensten hebben geweigerd. In ieder geval hadden zij [eiser 1] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg daarvan is geweest -zo stelt [eiser 1]- dat de levering van de appartementen aan [eiser 1] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4.25. De notarissen betwisten allereerst dat hen met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten in dat verband een rechtens relevant verwijt valt te maken of dat er grond bestond om hun diensten te weigeren. Zij betogen voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht. [gedaagde 4] voert daartoe onder meer aan dat hij de oorzaak van de waardevermeerdering in korte tijd is nagegaan en dat hier een goede verklaring (onder meer een verbouwing, genoemd in de onder 2.7. vermelde factuur) voor bestond. [gedaagde 6] beroept zich er onder meer op dat het tijdsverloop tussen de opeenvolgende transacties bij [adres 2] 139b (c.a. 2 jaar en 8 maanden) volgens de richtlijnen van de kant van de KNB terzake ABC-transacties voor hem geen indicatie behoefde te zijn dat sprake zou zijn van een onjuiste kooppijs, nu die richtlijnen uitgaan van een termijn van c.a. 6 maanden. Voorts beroepen de notarissen zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eiser 1] en de door hem gedane onjuiste mededelingen. Daarnaast bestrijden zij dat er causaal verband bestaat tussen hun handelen/nalaten en de gestelde schade, en voeren zij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW Pro vereiste relativiteit.
4.26. Aan de orde is de vraag of de notarissen, door [eiser 1] niet nadrukkelijk(er) te waarschuwen voor de prijsstijgingen en medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, hebben gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient Pro de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
4.27. De notarissen hebben niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten.
Bij [adres 1] 13b was sprake van meerdere opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe, waarbij de koopprijs van het appartement binnen een kort tijdsbestek sterk steeg en waarbij aansluitend voor deze veel hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor [gedaagde 4] kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transactie niet méér vragen bij hem hebben opgeroepen dan de vragen die hij naar voren brengt in zijn stellingen.
Ten aanzien van [adres 2] 139b kan niet worden geoordeeld dat er sprake was van opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe. Het tijdsverloop tussen de levering aan [betrokkene 3] en [betrokkene 4]l en de levering door laatstgenoemden aan [eiser 1] bedroeg circa 2 jaar en 8 maanden, terwijl de over het algemeen voor het aannemen van ABC-transacties gehanteerde termijn tussen de opeenvolgende transacties zes maanden bedraagt.
Echter wat er van het voorgaande zij, aan beoordeling of de notarissen jegens [eiser 1] in strijd hebben gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.28. De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW Pro. [eiser 1] heeft onvoldoende betwist dat hij in strijd met de waarheid bij de notarissen het beeld heeft laten ontstaan dan wel bestaan dat de appartementen bestemd waren voor eigen bewoning. In één van de akten van levering staat ook vermeld dat het appartement bestemd was voor eigen bewoning. Daarnaast heeft [eiser 1] aangevoerd dat gebruik is gemaakt van valse of vervalste documenten, kennelijk met de bedoeling de financieringen te kunnen verkrijgen bij de hypotheekverstrekkers. [eiser 1] heeft voorts gesteld zijn handtekening te hebben gezet op allerlei door hem niet gelezen documenten, zodat er vanuit kan worden gegaan dat hij aan de vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans deze eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Voorts blijkt uit hetgeen is overwogen in de nummers 4.8. tot en met 4.12. en 4.18. dat [eiser 1] zich
-ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van [gedaagde 1]- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Derhalve wordt geoordeeld dat indien door de notarissen de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eiser 1] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notarissen jegens [eiser 1].
4.29. Ook bij het oordeel over een eventuele toerekenbare tekortkoming van de notarissen als opdrachtnemers tegenover [eiser 1] dient als maatstaf de genoemde norm van redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris te worden gehanteerd.
Gelet op de hierboven onder 4.28. beschreven handelwijze van [eiser 1], geldt dat hij zich ook binnen de contractuele relatie met de notarissen aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, zodat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de notarissen jegens [eiser 1].
4.30. Gelet op het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notarissen eveneens worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
Conclusie
4.31. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat ook de vorderingen van [eiser 1] worden afgewezen.
4.32. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisers] in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank
I. wijst de vorderingen jegens [gedaagde 1], [ged. 2, 2a, 2b], [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5] en [gedaagde 6] af;
II. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
III. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [ged. 2, 2a, 2b], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
IV. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 4] en [gedaagde 5], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
V. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 6], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
VI. verklaart de kostenveroordeling jegens [ged. 2, 2a, 2b],[gedaagde 4] en [gedaagde 5] en [gedaagde 6] uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. P.M. Arnoldus-Smit en mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2009.?