Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 6 mei 2009
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 74073 / HA ZA 08-2104
[eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser,
advocaat mr. R.D. Rischen,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.J. Houweling,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] HOLDING B.V.,
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.J. Houweling,
3. de vennootschap onder firma
[naam] MAKELAARS O.G.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
en haar vennoten:
3a de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
3b. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[persoonsnaam] BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. Graaf van Randwijck,
4. [gedaagde 4],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
5. [gedaagde 5 (eiser in vrijwaring)],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. T.P. Hoekstra,
en in de zaak met zaaknummer/ rolnummer 74480 / HA ZA 08-2157 van
[eiser in vrijwarin (ged. 5 in hoofdzaak)],
kantoorhoudende te Rotterdam,
eiser in vrijwaring,
advocaat mr. T.P. Hoekstra,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] HOLDING B.V.,
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde in vrijwaring,
advocaat mr. G.J. Houweling.
Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde 1] c.s., [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] en [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] genoemd worden. Gedaagden in de hoofdzaak zullen afzonderlijk worden aangeduid als [gedaagde 1], [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring], [naam] Makelaars, [naam] Beheer, [gedaagde 3b], [gedaagde 4] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring]. Gedaagden 3, 3a en 3b zullen gezamenlijk als [ged. 3, 3a en 3b] worden aangeduid.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusies van antwoord van [gedaagde 1], [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring], [ged. 3, 3a en 3b] en [gedaagde 4],
- de conclusie van antwoord tevens incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van [ged. 5, tevens eiser vrijwaring],
- conclusie van antwoord in het incident tot oproeping in vrijwaring,
- het vonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 26 september 2007, waarbij [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] wordt toegestaan La Rivièra B.V. in vrijwaring op te roepen,
- de conclusie van repliek,
- de conclusies van dupliek van [gedaagde 1], [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring], [ged. 3, 3a en 3b], [gedaagde 4] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring],
- de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in vrijwaring,
- de conclusie van repliek in vrijwaring,
- de conclusie van dupliek in vrijwaring.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
[adres 1] 59b
3.1. Op 23 december 2004 is tussen [eiser] als koper en [gedaagde 1] als verkoper een koopovereenkomst appartementsrecht tot stand gekomen met betrekking tot het pand [adres 1] 59b, [postcode 1] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 1] 59b) voor de koopsom van € 89.000,-.
3.2. Een akte van levering van 11 februari 2005 (productie 3 bij dagvaarding) vermeldt - samengevat - dat ten overstaan van [gedaagde 4] de gemachtigden van [betrokkene 1] en [ ] [gedaagde 1] hebben verklaard dat [betrokkene 1] op 10 december 2004 aan [ ] [gedaagde 1] het appartementsrecht inzake [adres 1] 59b heeft verkocht voor de koopprijs van € 60.000,-. Een andere akte van levering, eveneens gedateerd 11 februari 2005 en opgemaakt ten overstaan van [gedaagde 4] (productie 4 bij dagvaarding), maakt melding van de levering van voornoemd appartementsrecht op grond van de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1], voor de koopprijs van € 89.000,-.
3.3. Op 11 februari 2005 is ten overstaan van [gedaagde 4] een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door de ABN AMRO Bank aan [eiser] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 103.500,- (productie 11 bij dagvaarding).
3.4. Een taxatierapport, d.d. 23 november 2004, opgemaakt door [naam] Makelaars en betreffende het pand [adres 1] 59b, vermeldt als opdrachtdatum: ‘11 november 2004’ en als opdrachtgever: ‘de heer [eiser]’ (productie 5 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 89.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 80.000,- (…)
(…)
(pag. 3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 80 m² 215 m³
(pag. 4)
(…)
ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Goed
(…)’
3.5. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende het pand [adres 1] 59b opgesteld taxatierapport d.d. 13 juli 2006 (productie 8 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 56.000,- (…)
- executiewaarde : € 48.000,-(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 50 m² 125 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : slecht
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
3.6. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Spuybroek Makelaars (hierna: Spuybroek) opgesteld taxatierapport d.d. 27 november 2006 (productie 10 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 56.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 47.500,-(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 50 m² 125 m³
(…)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : matig
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
[adres 2] 74-II
3.7. Op 23 december 2004 is -na bemiddeling door [gedaagde 1]- tussen [eiser] als koper en [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] als verkoper een koopovereenkomst appartementsrecht tot stand gekomen met betrekking tot het pand [adres 2] 74-II, [postcode 2] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 2] 74-II) voor de koopsom van € 89.000,- (productie 12 bij dagvaarding).
3.8. Blijkens een akte van levering, gedateerd 19 november 2004, (productie 21 bij dagvaarding) is het pand [adres 2] 74-II op voornoemde datum aan M. Ishfaq en S.A. Bux geleverd op grond van een koopovereenkomst d.d. 7 oktober 2004 voor de koopsom van € 20.000,-. Een akte van levering d.d. 3 december 2004 vermeldt dat het pand [adres 2] 74-II op 28 oktober 2004 is doorverkocht en geleverd aan [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] voor de koopsom van € 48.000,- (productie 22 bij dagvaarding). Voorts vermeldt een ten overstaan van [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] verleden akte van levering van 8 maart 2005 dat het pand [adres 2] 74-II aan [eiser] is geleverd voor een koopsom van € 89.000,- (productie 23 bij dagvaarding).
3.9. Een taxatierapport, d.d. 18 januari 2005, opgemaakt door [naam] Makelaars en betreffende het pand [adres 2] 74, vermeldt als opdrachtdatum: ‘14 januari 2005’ en als opdrachtgever: ‘de heer [eiser]’ (productie 13 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 89.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 80.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 110 m² 300 m³
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Goed
(…)’
3.10. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer betreffende het pand [adres 2] 74 opgesteld taxatierapport d.d. 6 december 2006 (productie 14 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 52.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 55 m² resp. 143 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : slecht
- buitenonderhoud : matig
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
3.11. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Peter Prins Makelaardij v.o.f. (hierna: Prins) betreffende het pand [adres 2] 74 opgesteld taxatierapport d.d. 15 februari 2007 (productie 16 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 52.000,- (…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 55 m² 145 m³
(…)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : voldoende
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
[adres 2] 74-I
3.12. Een document op briefpapier van de Postbank maakt melding van een op 15 februari 2005 tussen [eiser] als koper en J.P. van Ravens als verkoper gesloten koopovereenkomst appartementsrecht met betrekking tot het pand [adres 2] 74-I, [postcode 2] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 2] 74-I) voor de koopsom van
€ 89.000,- (productie 24 bij dagvaarding). Voormelde J.P van Ravens is op 25 juli 2003 overleden.
3.13. Een akte van kwijting d.d. 9 maart 2005 vermeldt onder meer dat blijkens het proces-verbaal van inzet en afslag van 20 januari 2005 en de akte van gunning van 1 februari 2005, alsmede de akte van command van 1 februari 2005, aan [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] is verkocht het pand [adres 2] 74-I voor een koopsom van € 42.000,-. (productie 28 bij dagvaarding). Op 1 maart 2005 is het pand [adres 2] 74-I door [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] verkocht aan [gedaagde 1] voor een koopsom van € 80.000,-. De levering vond plaats op 27 april 2005 om 15:38 uur ten overstaan van [gedaagde 4]. Vervolgens werd diezelfde datum, om 15:45 uur, ten overstaan van [gedaagde 4] het pand [adres 2] 74-I door [gedaagde 1] aan [eiser] geleverd (producties 29 en 30 bij dagvaarding). Een koopovereenkomst, ondertekend door [gedaagde 1] en [eiser] op 1 maart 2005, vermeldt dat op 1 maart 2004 [toevoeging rechtbank: dit berust kennelijk op een schrijffout, bedoeld is 2005] het pand [adres 2] 74-I door [gedaagde 1] aan [eiser] is verkocht voor de koopsom van € 89.000,-.
3.14. Een taxatierapport, d.d. 2 maart 2005, opgemaakt door [naam] Makelaars en betreffende het pand [adres 2] 74, vermeldt als opdrachtdatum: ‘2 maart 2005’ en als opdrachtgever: ‘de heer [eiser]’ (productie 32 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 89.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 80.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 110 m² 300 m³
(pag. 5)
ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Goed
(…)’
3.15. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer betreffende het pand [adres 2] 74 opgesteld taxatierapport d.d. 6 december 2006 (productie 33 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 52.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 55 m² resp. 143 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : slecht
- buitenonderhoud : matig
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
3.16. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Prins betreffende het pand [adres 2] 74 opgesteld taxatierapport d.d. 15 februari 2007 (productie 36 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 52.000,- (…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 55 m² 145 m³
(…)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : voldoende
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
4. Het geschil
in de hoofdzaak
4.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat:
1. [gedaagde 1], [naam] Makelaars, [naam] Beheer, [gedaagde 3b] en [gedaagde 4] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eiser] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 59B te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
2. [gedaagde 1], [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring], [naam] Makelaars, [naam] Beheer, [gedaagde 3b] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eiser] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] 74-II te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. [gedaagde 1], [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring], [naam] Makelaars, [naam] Beheer, [gedaagde 3b] en [gedaagde 4] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eiser] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] 74-I te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, het salaris (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te bepalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis, voorzover de aldus in de kosten veroordeelde gedaagde(n) niet binnen die termijn die proceskosten voldaan hebben c.q. heeft.
4.2. [eiser] heeft aan deze vordering in de kern ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van [gedaagde 1]/[ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring]:
[gedaagde 1] en [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] hebben, afzonderlijk en tezamen, onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld door met hem bewust een koopovereenkomst aan te gaan, waarvan zij wisten dat de verkoopprijs die zij bedongen niet een reële prijs voor de betreffende woningen was. Zij zijn dienaangaande jegens [eiser] gehouden de schade, die [eiser] heeft geleden en nog zal lijden aan hem te vergoeden. [gedaagde 1] heeft bovendien onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] door hem te verleiden over te gaan tot de aankoop van diverse panden.
• ten aanzien van [ged. 3, 3a en 3b]:
[ged. 3, 3a en 3b] heeft niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Zij is daarmee aansprakelijk voor de door [eiser] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [gedaagde 4] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring]:
[gedaagde 4] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] hadden hun diensten moeten weigeren aan [eiser], althans hem moeten waarschuwen. Door dit na te laten hebben zij onrechtmatig gehandeld jegens [eiser], waardoor zij gehouden zijn de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
4.3. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
4.4. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5. [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] vordert samengevat - dat [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] wordt veroordeeld om aan hem te betalen al hetgeen waartoe hij jegens [eiser] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld, met veroordeling van [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring.
4.6. [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] stelt dat, nu [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] de door [eiser] voldane koopprijs heeft ontvangen, zij ten koste van [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] ongerechtvaardigd verrijkt zou worden in het geval dat [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] de pretense schade aan [eiser] zou moeten vergoeden. [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] heeft derhalve op [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking, althans onrechtmatige daad, althans een vordering uit hoofde van regres.
4.7. [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1. [eiser] heeft in het lichaam van de dagvaarding weliswaar stellingen naar voren gebracht waaruit zou moeten blijken dat sprake is van wanprestatie, dwaling, bedrog, misleiding en misbruik van omstandigheden, maar heeft ervoor gekozen aan deze stellingen geen eisen te verbinden, zodat de rechtbank aan deze rechtsgronden voorbij zal gaan.
5.2. [eiser] heeft zijn vordering jegens de verkopers, de taxateur en de notarissen gebaseerd op onrechtmatige daad. Een eventuele aansprakelijkheid van gedaagden dient derhalve te worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:162 BW Pro.
5.3. Voordat sprake kan zijn van onrechtmatige daad dient er aan vijf vereisten te zijn voldaan, te weten:
a. onrechtmatigheid
b. relativiteit
c. toerekenbaarheid van de daad
d. causaliteit
e. schade
5.4. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten liggen bij [eiser]. De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per groep gedaagden worden beoordeeld.
De verkopers ([gedaagde 1] en [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring])
5.5. Als gronden voor de onrechtmatigheid heeft [eiser] aangevoerd dat de verkopers hem bewust de panden voor een te hoge prijs hebben verkocht, wetende dat [eiser] niet in staat zou zijn de kosten te dragen. [eiser] stelt dat hij is misleid en dat zijn vertrouwen in de verkopers is misbruikt.
5.6. De beoordeling of hier sprake is van de door [eiser] gestelde onrechtmatigheid dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Het gaat om de aankoop door [eiser] van een drietal panden in Rotterdam, twee op 23 december 2004 en het andere pand op 1 maart 2005, derhalve in een kort tijdsbestek. [eiser] was reeds eigenaar van een woning in de Voetjesstraat te Rotterdam en heeft dus niet te gelden als volstrekt onervaren op het gebied van onroerend goed. Voorts staat vast dat [eiser], alvorens tot de koop over te gaan, de panden niet heeft bezichtigd en dat de koopprijs van de panden in korte tijd sterk is verhoogd.
5.7. Met betrekking tot de overeengekomen koopprijs voor de panden dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contractsvrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn -althans wanneer dat in vrijheid geschiedt- te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er tevens van worden uitgegaan dat de koper zich informeert omtrent de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd.
5.8. In het licht van het voorgaande wekt het verbazing dat -zoals [eiser] stelt- de transacties zijn aangegaan middels een contact in een café met een hem onbekende persoon. De gang van zaken zoals door [eiser] geschetst, waarbij [eiser] deze persoon -zonder diens adres en telefoonnummer te kennen- allerlei originele documenten meegeeft, deze documenten niet terugkrijgt en vervolgens zonder verder onderzoek of navraag te doen diverse documenten ongelezen ondertekent, dit alles in goed vertrouwen, komt de rechtbank niet erg geloofwaardig voor. [eiser] heeft de panden voorafgaande aan de levering niet bezichtigd en niet is gebleken dat hij onderzoek heeft gedaan naar de gangbare prijs van dergelijke woningen. Het beeld dat [eiser] van zichzelf neerzet als een goedgelovige en naïeve koper rijmt bovendien niet met het feit dat het hier gaat om de aankoop van maar liefst drie panden, terwijl hij reeds in het bezit was van een woning.
5.9. Los van de vraag of de koopsom daadwerkelijk te hoog was, kan het vragen van een hoge prijs, ook als deze zeer ruim boven de marktprijs ligt, op zichzelf niet als onrechtmatig handelen worden aangemerkt. [eiser] was immers vrij om de koop al dan niet op die voorwaarden en voor die prijs aan te gaan. Daarbij geldt dat, ook al zou het zo zijn dat het vertrouwen van [eiser] was gebaseerd op de gemeenschappelijke Hindoestaanse afkomst van partijen, hetgeen [eiser] naar zijn zeggen heeft doen besluiten de panden te kopen, deze afweging door [eiser] in vrijheid is gedaan, zodat de gevolgen ervan voor zijn eigen rekening en risico dienen te blijven. Dat door [gedaagde 1] wellicht gebruik is gemaakt van valse of vervalste gegevens omtrent het inkomen van de koper, kennelijk met de bedoeling een financiering te kunnen verkrijgen bij een hypotheekverstrekker, kan op zichzelf als onrechtmatig handelen worden bestempeld. Er is daarmee echter niet onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld. [eiser] heeft immers niet ontkend zijn handtekening te hebben gezet op allerlei documenten en al evenmin dat hij aan [gedaagde 4] en/of [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] diverse onwaarheden heeft verteld over zijn plannen met de respectieve gekochte panden, zodat ervan uit kan worden gegaan dat hij aan de door hem gestelde vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans dat hij deze mogelijk heeft gemaakt. Voorts blijkt uit hetgeen in het voorgaande is overwogen dat [eiser] zich -ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van [gedaagde 1]- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Dit leidt ertoe dat, als er door de verkopers al een norm zou zijn geschonden, die geschonden norm niet strekt tot bescherming van degene die aan deze dubieuze transacties zijn medewerking verleent, althans mogelijk maakt, zodat er op grond van artikel 6:163 BW Pro geen verplichting tot schadevergoeding bestaat.
5.10. Voorts zou uit de stellingen van [eiser] kunnen worden begrepen dat hij bedoelt dat de verkopers hebben gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, doordat zij hebben gecontracteerd met [eiser] terwijl zij wisten dat [eiser] zijn verplichtingen (jegens de hypotheekverstrekker) niet zou kunnen nakomen. Een verkoper is echter in zijn algemeenheid niet gehouden na te gaan of een koper al dan niet in staat is zijn verplichtingen jegens de financier te voldoen. Voor zover [eiser] zich op het standpunt stelt dat dat in het onderhavige geval wel zo zou zijn, heeft hij onvoldoende gesteld en heeft hij nagelaten datgene wat hij wel heeft aangevoerd voldoende te onderbouwen, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Met name laat [eiser] geheel onbesproken hoe hij de hem volgens zijn stellingen voorgehouden winst heeft getracht te realiseren en volstaat hij met het ontkennen dat de panden zijn gebruikt voor verhuur en/of hennepkweek.
5.11. Ook overigens heeft [eiser] onvoldoende gesteld om van onrechtmatig handelen door de verkopers jegens hem te kunnen spreken, zodat reeds aan het eerste vereiste voor onrechtmatige daad niet is voldaan. De gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de verkopers ligt derhalve voor afwijzing gereed. Dit geldt voor alle in geschil zijnde panden.
De taxateur ([ged. 3, 3a en 3b])
5.12. Volgens [eiser] heeft [ged. 3, 3a en 3b] (hierna ook aangeduid als: de taxateur) verwijtbaar gehandeld doordat zij de door [eiser] gekochte panden toerekenbaar onjuist heeft getaxeerd. Voor zover [eiser] hiermee heeft willen betogen dat de taxateur niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, geldt het volgende.
5.13. Voorop moet worden gesteld dat een taxateur binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Dit leidt ertoe dat, indien zou komen vast te staan dat de door de taxateur verstrekte rapporten op onzorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen, de taxateur aansprakelijk is jegens [eiser] voor zover deze door de onjuiste taxatie schade heeft geleden.
5.14. In dat verband dient allereerst te worden beoordeeld of is voldaan aan het vereiste causaal verband tussen het handelen van de taxateur en de door [eiser] gestelde schade. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat dit verband aanwezig is. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] geen schade zou hebben geleden in het geval [ged. 3, 3a en 3b] de onderhavige panden/appartementen op een lagere waarde had getaxeerd. [eiser] heeft van zichzelf het beeld geschetst van een naïeve en volgzame koper, die blindelings de instructies van een bemiddelaar/verkoper opvolgde, originele documenten ongezien ondertekende en koopovereenkomsten aanging zonder de betreffende panden te bekijken. Tegen die achtergrond valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [eiser] zich wel door de inhoud van de taxatierapporten zou hebben laten weerhouden onder de afgesproken voorwaarden over te gaan tot de koop. Daarbij is het doel van een dergelijke taxatie ook niet de bescherming van een koper tegen een te hoge prijs, maar -zoals in het taxatierapport is vermeld- de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening.
5.15. Alles overziend heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, mits bewezen, tot het oordeel zouden leiden dat er een causaal verband bestaat tussen het gestelde onzorgvuldig handelen van de taxateur en de vermeende schade. Dit leidt ertoe dat niet is voldaan aan het voor onrechtmatige daad geldende vereiste van causaal verband, zodat de gevorderde verklaring voor recht jegens de taxateur zal worden afgewezen.
Dit geldt voor alle in geschil zijnde panden.
De notarissen ([gedaagde 4] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring])
5.16. [eiser] houdt [gedaagde 4] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] (hierna ook: de notarissen) in deze zaak aansprakelijk voor de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de woningen. Het verwijt dat [eiser] de notarissen in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notarissen ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van een dubieuze transactie, [eiser] niet hebben gewaarschuwd en niet hun diensten hebben geweigerd. In ieder geval hadden zij [eiser] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg daarvan is geweest dat de levering van de appartementen aan [eiser] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
5.17. De notarissen betwisten allereerst dat er grond bestond om hun diensten te weigeren of dat hen met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten in dat verband een rechtens relevant verwijt valt te maken. Zij betogen voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht, door bepaalde zaken (zoals de oorzaak van de waardevermeerdering in korte tijd) vooraf na te gaan of met [eiser] te bespreken. Voorts beroepen zij zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eiser] en de door hem gedane onjuiste mededelingen. Daarnaast bestrijden zij dat er causaal verband bestaat tussen hun handelen/nalaten en de gestelde schade en voeren zij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW Pro vereiste relativiteit.
5.18. Aan de orde is de vraag of de notarissen, door medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, hebben gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient Pro de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
5.19. De notarissen hebben niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten.
Ook bij de onderhavige appartementen was sprake van meerdere opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe, waarbij de koopprijs van de betrokken woning binnen een (zeer) kort tijdsbestek bijna verdubbelde en waarbij aansluitend voor deze veel hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor de notarissen kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transacties niet méér vragen bij hen hebben opgeroepen dan de vragen die zij naar voren brengen in hun stellingen.
Echter, aan beoordeling of de notarissen aldus jegens [eiser] in strijd hebben gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
5.20. De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW Pro. Vaststaat dat [eiser] in strijd met de waarheid tegenover de notarissen heeft verklaard dat de appartementen bestemd waren voor eigen bewoning. Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat gebruik is gemaakt van valse of vervalste documenten, kennelijk met de bedoeling de financieringen te kunnen verkrijgen bij de hypotheekverstrekkers. [eiser] heeft voorts gesteld zijn handtekening te hebben gezet op allerlei door hem niet gelezen documenten, zodat er vanuit kan worden gegaan dat hij aan de vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans dat hij deze mogelijk heeft gemaakt. Voorts blijkt uit hetgeen is overwogen in de nummers 5.6 tot en met 5.9 dat [eiser] zich -ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van [gedaagde 1]- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Derhalve wordt geoordeeld dat indien door de notarissen de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eiser] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notarissen jegens [eiser].
5.21. Gelet op het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notarissen eveneens worden afgewezen. Dit geldt voor alle in geschil zijnde panden.
Conclusie
5.22. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
5.23. [eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de procedure in de hoofdzaak te dragen, met inbegrip van de kosten van het vrijwaringsincident. Voorts zal [eiser] worden veroordeeld in de kosten waarin [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] in de vrijwaring jegens [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] (blijkens het navolgende) zal worden veroordeeld, nu een voldoende belang van [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] bij het instellen van de vordering in vrijwaring aanwezig mag worden geacht en de kosten daarvan zijn veroorzaakt door het instellen van de vordering in het hoofdgeding door [eiser].
Voorts in de vrijwaring:
5.24. Nu de vorderingen in de hoofdzaak worden afgewezen, bestaat er geen grond voor toewijzing van de vordering in de vrijwaring.
5.25. [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] zal als de in de vrijwaring in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de vrijwaring.
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
I. wijst de vorderingen jegens [gedaagde 1], [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring], [ged. 3, 3a en 3b], [gedaagde 4] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] af;
II. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 1], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
III. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
IV. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [ged. 3, 3a en 3b], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
V. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 4], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
VI. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [ged. 5, tevens eiser vrijwaring], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
VII. veroordeelt [eiser] in de kosten van het vrijwaringsincident aan de zijde van [ged. 5, tevens eiser vrijwaring], tot op heden begroot op € 452,-- aan salaris voor de advocaat;
VIII. veroordeelt [eiser] in de proceskosten in vrijwaring van [ged. 5, tevens eiser vrijwaring], tot op heden begroot op € 904,--;
IX. verklaart de kostenveroordeling jegens [ged. 3, 3a en 3b], [gedaagde 4] en [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] uitvoerbaar bij voorraad;
in de vrijwaringszaak
X. wijst de vordering af;
XI. veroordeelt [ged. 5, tevens eiser vrijwaring] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [ged. 2 in hoofdzaak tevens ged. in vrijwaring] begroot op € 904,-- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. P.M. Arnoldus-Smit en mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2009.?