Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 73971 / HA ZA 08-2091
Vonnis van 6 mei 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser,
advocaat mr. J.R. Maas,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROM B.V.,
gevestigd te Gouda,
gedaagde,
advocaat mr. P. van Riessen,
2. [gedaagde 2],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. F.J.H. Somers,
3. [gedaagde 3],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen,
4. [gedaagde 4],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
5. [gedaagde 5],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
6. [gedaagde 6],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.W. Renzen,
7. [gedaagde 7],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.W. Renzen,
8. [gedaagde 8],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. E.J. Rottier.
Partijen zullen hierna afzonderlijk [eiser], GROM, [gedaagde 2], [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5], [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusies van antwoord van GROM, [gedaagde 2], [gedaagde 4] en [gedaagde 5], [gedaagde 6] en [gedaagde 7], en [gedaagde 8],
- de conclusies van repliek tegen GROM, [gedaagde 2], [gedaagde 4] en [gedaagde 5], [gedaagde 6] en [gedaagde 7], en [gedaagde 8],
- de conclusies van dupliek van [gedaagde 4], [gedaagde 5], [gedaagde 6], [gedaagde 7], en [gedaagde 8],
- de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
[adres 1] 82d
2.1. [eiser], geboren op 5 mei 1986, heeft -na bemiddeling door [betrokkene 2]- een mondelinge overeenkomst gesloten tot koop van het appartementsrecht inzake [adres 1] 82d [postcode 1] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 1] 82d) voor de koopsom van € 97.500,-.
2.2. Bij notariële akte van levering van 13 januari 2005 (productie 3 bij dagvaarding) verleden door [gedaagde 5], als waarnemer van [gedaagde 4], heeft de levering plaatsgevonden van het appartementsrecht [adres 1] 82d, door de gemachtigde van [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) aan [gedaagde 3], op grond van de koopovereenkomst van 8 december 2004, voor de koopprijs van € 58.000,-. Een andere akte van levering, eveneens gedateerd 13 januari 2005 en opgemaakt ten overstaan van [gedaagde 5], als waarnemer van [gedaagde 4] (productie 4 bij dagvaarding), vermeldt de levering van voornoemd appartementsrecht door [gedaagde 3] aan [eiser], op grond van de koopovereenkomst van 8 november 2004 tussen [gedaagde 3] en [eiser], voor de koopprijs van € 97.500,-.
2.3. In november 2004 was [gedaagde 2] als directeur en makelaar verbonden aan Drieman Garantiemakelaars Gouda B.V. (hierna: Drieman). Op 11 november 2004 heeft [gedaagde 2] een taxatierapport opgemaakt namens Drieman betreffende [adres 1] 82d. Dit rapport vermeldt als opdrachtdatum: ‘5 november 2004’ en als opdrachtgever: ‘de heer [ ] [eiser]’ (productie 5 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
2. het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie door: de opdrachtgever
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 97.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 86.500,- (…)
(…)
(pag.5)
(…)
6.Indicatie woonoppervlakte: De totale netto woonoppervlakte is circa 50 m² en de inhoud van de woning is circa 155 m³
(pag. 6)
(…)
ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : goed
- buitenonderhoud : goed
- bouwkundige constructie : goed
(…)’
2.4. Middels een statutenwijziging is de naam van Drieman in juni 2007 gewijzigd in GROM B.V.
2.5. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende het pand [adres 1] 82d opgesteld taxatierapport d.d. 18 oktober 2006 (productie 6 bij dagvaarding) vermeldt -onder meer- het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 55.000,- (…)
- executie waarde vrij van huur en gebruik : € 45.000,-(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 55 m² 140 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : zeer matig
- buitenonderhoud : slecht
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.6. Een bouwkundig rapport inzake Nationale Hypotheekgarantie d.d. 30 november 2004 (productie 8 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 4] en [gedaagde 5]) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
Opdrachtgever: (…)
De heer [ ] [eiser]
(…)
Kostenraming (…)
TOTAAL WONING ± € 2.050,- (…)
Verbeteringskosten op basis van bijgevoegd verbeterplan/offerte’
2.7. Op 13 januari 2005 is ten overstaan van Van [gedaagde 5], als waarnemer van [gedaagde 4], een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door GMAC RFC Nederland B.V. aan [eiser] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 108.640,- (productie 7 bij dagvaarding).
2.8. In twee facturen van respectievelijk 5 november 2004 en 18 december 2004 (productie 5 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 4] en [gedaagde 5]) worden (verbeterings)werkzaamheden aan [adres 1] 82d vermeld tot een totaal bedrag van € 14.962,14.
2.9. Het appartementsrecht inzake [adres 1] 82d is op 18 april 2007 executoriaal verkocht voor € 48.000,-.
[adres 2] 3a
2.10. [eiser] heeft met [gedaagde 6] een mondelinge overeenkomst gesloten tot koop van het appartement [adres 2] 3a [postcode 2] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 2] 3a) voor de koopsom van € 96.000,-.
2.11. Blijkens een akte van levering van 23 april 2004 (productie 15 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 8]) is het appartementsrecht inzake [adres 2] 3a, samen met een ander appartementsrecht, door Burano B.V. aan [gedaagde 6] geleverd op grond van een koopovereenkomst appartementsrecht van 5 april 2004, voor een koopprijs € 100.000,-- (totaal voor beide appartementen). Genoemd ander appartementsrecht betreft [adres 2] 3d te Rotterdam. Een akte van levering van 11 februari 2005, (productie 10 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 8]) vermeldt -samengevat- dat het appartementsrecht inzake [adres 2] 3a door [gedaagde 6] wordt geleverd aan [eiser] op grond van een koopovereenkomst d.d. 30 december 2004, voor de koopsom van € 96.000,-.
2.12. [gedaagde 6] is in gemeenschap van goederen gehuwd met [gedaagde 7].
2.13. Een taxatierapport van 11 december 2004, opgemaakt door IJsselveste Makelaardij en betreffende [adres 2] 3a, vermeldt als opdrachtdatum: ‘7 december 2004’ en als opdrachtgever: ‘de heer [ ] [eiser]’ (productie 10 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 96.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 86.000,- (…)
(…)
(pag.5)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 70 m² 150 m³
(…)
(pag.6)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Voldoende
(…)’
2.14. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer opgesteld taxatierapport d.d. 8 maart 2007 betreffende [adres 2] 3a (productie 11 bij dagvaarding), vermeldt
-onder meer- het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 65.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 50 m² 150 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : niet bekend in verband met geveltaxatie
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.15. In (elk geval in) 2006 is in [adres 2] 3a sprake geweest van een hennepkwekerij.
2.16. In een schriftelijke verklaring van 26 februari 2007 van de directeur van de dienst Publiekzaken van de gemeente Rotterdam is het volgende vermeld:
‘(…) voor zover uit de basisadministratie persoonsgegevens van de gemeente Rotterdam blijkt, het pand aan het adres [adres 2] 3a, [postcode 2] Rotterdam, sedert 12-03-2004 administratief onbewoond is. (…)’
2.17. Het appartementsrecht inzake [adres 2] 3a is op 13 september 2006 executoriaal verkocht voor een bedrag van € 41.000,-.
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat: GROM, [gedaagde 2], [gedaagde 3], [gedaagde 4] en [gedaagde 5] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eiser], althans jegens [eiser] onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 82d te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
2. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eiser], althans onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eiser] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] 3a te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. met hoofdelijke veroordeling van gedaagden, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, het salaris van de procureur van [eiser] daaronder begrepen en met bepaling, dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te bepalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis, voorzover de aldus in de kosten veroordeelde gedaagde(n) niet binnen die termijn die proceskosten voldaan hebben c.q. heeft, met veroordeling van gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) tot betaling van € 131,- aan nakosten, verhoogd met € 68,- en met de betekeningskosten in het geval dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis aan de veroordeling voldoet en betekening van de executoriale titel plaatsvindt.
3.2. [eiser] heeft aan deze vordering in de kern het volgende ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van [gedaagde 3]/[gedaagde 6]/[gedaagde 7]:
[gedaagde 3] en [gedaagde 6] zijn toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiser], althans hebben onrechtmatig jegens hem gehandeld door met hem bewust een mondelinge koopovereenkomst aan te gaan, waarvan zij wisten dat de verkoopprijs die zij bedongen niet een reële prijs voor de betreffende woningen was. Tevens wisten zij dat [eiser] nooit aan zijn financiële verplichtingen in verband met deze woning zou kunnen voldoen. Zij zijn dienaangaande jegens [eiser] gehouden de schade, die [eiser] heeft geleden en nog zal lijden aan hem te vergoeden.
[gedaagde 7] is in gemeenschap van goederen gehuwd met [gedaagde 6] en uit dien hoofde aansprakelijk.
• ten aanzien van GROM/[gedaagde 2]:
GOM en [gedaagde 2] hebben niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Zij zijn daarmee aansprakelijk voor de door [eiser] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [gedaagde 4]/[gedaagde 5]/[gedaagde 8]:
[gedaagde 4], [gedaagde 5] en [gedaagde 8] hadden [eiser] uitdrukkelijk moeten waarschuwen en in het bijzonder dienen te wijzen op het verschil tussen de door [eiser] met [gedaagde 3] en [gedaagde 6] overeengekomen prijs en de prijs waarvoor deze verkopers zelf de bewuste panden recentelijk hadden gekocht. Op basis van de mededelingen die [eiser] in reactie op deze waarschuwing zou hebben gegeven, hadden de notarissen hun diensten moeten weigeren aan [eiser]. Door dit na te laten zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eiser], althans hebben zij jegens hem onrechtmatig gehandeld, waardoor zij gehouden zijn de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
3.3. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
3.4. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] heeft in het lichaam van de dagvaarding weliswaar stellingen naar voren gebracht waaruit zou moeten blijken dat sprake is van bedrog en misbruik van omstandigheden, maar heeft ervoor gekozen aan deze stellingen geen eisen te verbinden, zodat de rechtbank aan deze rechtsgronden voorbij zal gaan.
4.2. [eiser] heeft zijn vordering jegens gedaagden zowel gebaseerd op een onrechtmatige daad als op een toerekenbare tekortkoming van (ieder der) gedaagden. De stellingen van [eiser] worden, mede gelet op zijn betwisting van het sluiten van schriftelijke verkoopovereenkomsten en van het geven van taxatieopdrachten en opdrachten aan de notarissen, zo gelezen dat zij primair betrekking hebben op een onrechtmatige daad van (ieder der) gedaagden. Derhalve zal de gestelde aansprakelijkheid van gedaagden primair worden beoordeeld op basis van artikel 6:162 BW Pro en daarna, voor zover nog nodig, aan de hand van artikel 6:74 BW Pro.
4.3. Voordat sprake kan zijn van een onrechtmatige daad dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan: onrechtmatigheid, relativiteit, toerekenbaarheid van de daad, causaliteit en schade. Ten aanzien van een toerekenbare tekortkoming gaat het om de vereisten: tekortkoming, toerekenbaarheid, schade en causaal verband.
4.4. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten (behoudens de toerekenbaarheid van een eventuele tekortkoming) liggen in beginsel bij [eiser]. De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per groep gedaagden worden beoordeeld.
De verkopers ([gedaagde 3] en [gedaagde 6]) en [gedaagde 7]
4.5. Als gronden voor de onrechtmatigheid en de toerekenbare tekortkoming heeft [eiser] aangevoerd dat de verkopers hem bewust de appartementen voor een te hoge prijs hebben verkocht en dat zij wisten dat hij niet aan zijn hypotheeklasten terzake zou kunnen voldoen. [eiser] stelt dat hij is misleid en dat zijn vertrouwen (in de verkopers) is misbruikt.
4.6. Gelet op het feit dat aan [gedaagde 3] verstek is verleend, vindt het in de artikelen 139 en 140 Rv bepaalde toepassing. De rechtbank zal eerst beoordelen of de vordering tegen [gedaagde 3] dient te worden toegewezen, of dat deze de rechtbank onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
4.7. De beoordeling dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Er is sprake van de aankoop door [eiser] van twee appartementen in Rotterdam, respectievelijk op 13 januari 2005 en 11 februari 2005, derhalve in een kort tijdsbestek. [gedaagde 3] was de verkoper van één van deze appartementen, [adres 1] 82d. Voorts staat vast dat [eiser], alvorens tot de koop over te gaan, de appartementen niet heeft bezichtigd en dat de koopprijs van de appartementen in korte tijd sterk is verhoogd.
4.8. Met betrekking tot de overeengekomen koopprijs dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contractsvrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn -althans wanneer dat in vrijheid geschiedt- te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning, ook als hij pas 18 jaar is, redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er, anders dan [eiser] betoogt, tevens van worden uitgegaan dat de koper zich op de hoogte stelt van de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd.
4.9. In dat licht wekt het verbazing dat -zoals [eiser] stelt- de transacties zijn aangegaan middels telefonische contacten en een enkel bezoek bij [eiser] thuis van een hem voorheen onbekende persoon ([betrokkene 2]) die als bemiddelaar optrad.
De gang van zaken zoals door [eiser] geschetst, waarbij [eiser]:
- deze persoon -zonder diens adres en telefoonnummer te kennen- allerlei originele documenten meegeeft,
- deze documenten niet terugkrijgt,
- vervolgens zonder verder onderzoek of navraag te doen diverse andere documenten ongelezen ondertekent,
- daarnaast met twee hem onbekende verkopers, waaronder [gedaagde 3], mondelinge koopovereenkomsten sluit betreffende twee appartementen,
- deze appartementen niet heeft gezien, ook niet voorafgaand aan de levering bij de notaris,
- dit alles doet in goed vertrouwen,
komt de rechtbank niet erg geloofwaardig voor. Dit geldt te meer, nu de in deze procedure naar voren gebrachte stellingen van [eiser] over de toedracht ook niet consistent zijn. Enerzijds ontkent hij stellig schriftelijke koopovereenkomsten te hebben gesloten maar anderzijds voert hij in de dagvaarding (onder nummer 40) aan dat er bij het ondertekenen van koopovereenkomsten sprake was van een zwakte van inzicht. Daarnaast voert [eiser] aan (dagvaarding onder nummer 8) dat het ging om aankoop van een woning voor eigen bewoning, terwijl hij elders in de stukken (onder meer dagvaarding onder nummers 9 en 25) aangeeft dat het ging om een belegging/eenvoudige wijze van geld verdienen door verhuuropbrengsten, naast een door hem zelf gehuurde woning. Voorts schept [eiser] onduidelijkheid over het al dan niet hebben van een werkkring. Zo stelt hij in de dagvaarding (nummer 26) dat hij geen werkgeversverklaring kon laten opstellen omdat hij werkloos is en was en voert hij elders in de procedure (repliek tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 5] nummer 10 en tegen [gedaagde 8] nummer 8) aan dat hij aan [betrokkene 2] een originele werkgeversverklaring en loonstroken heeft overhandigd. Bovendien laat [eiser] onduidelijkheid bestaan over zijn aanspraken tegenover [betrokkene 2] en een zekere [ ] [betrokkene 3], die volgens [eiser] aan de basis staan van hetgeen hem overkomen is. In de dagvaarding (nummer 50) stelt hij dat hij heeft getracht [betrokkene 2] aansprakelijk te stellen maar dat hij zich niet tot hem heeft gewend omdat diens huidige woon- en verblijfplaats hem onbekend is. In de repliek tegen van Agt en [gedaagde 5] (nummer 8) stelt hij dat hij er voor heeft gekozen om alleen [betrokkene 2] in de onderhavige procedure te betrekken (hetgeen hij niet heeft gedaan) omdat de woon- en verblijfplaats van [betrokkene 3] hem onbekend is.
4.10. Los van de vraag of de koopsom daadwerkelijk te hoog was, kan het vragen van een hoge prijs, ook als deze zeer ruim boven de marktprijs ligt, op zichzelf niet als onrechtmatig handelen worden aangemerkt. Dit geldt ook indien het gaat om een jonge koper van -ten tijde van de levering- 18 jaar. [eiser] was immers vrij om de koop al dan niet op die voorwaarden en voor die prijs aan te gaan. Daarbij geldt dat, zelfs al zou het zo zijn dat het vertrouwen van [eiser] erop was gebaseerd dat hij bemiddelaar [betrokkene 2] leerde kennen via [betrokkene 3] die hij ([eiser]) al jaren kende, hetgeen [eiser] naar zijn zeggen heeft doen besluiten de appartementen te kopen, dit nog niets zegt over enig vertrouwen van [eiser] in [gedaagde 3]. [eiser] voert niets aan over zijn contact(en) met [gedaagde 3]: hij geeft geen enkele informatie over de datum, de plaats of het verloop van dit (deze) contact(en).
4.11. Voorts zou uit de stellingen van [eiser] kunnen worden begrepen dat hij bedoelt dat [gedaagde 3] in strijd heeft gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, doordat [gedaagde 3] heeft gecontracteerd met [eiser] terwijl hij wist dat [eiser] zijn verplichtingen (jegens de hypotheekverstrekker) niet zou kunnen nakomen. Echter, een verkoper is in zijn algemeenheid niet gehouden na te gaan of een koper al dan niet in staat is zijn verplichtingen jegens de financier te voldoen. Voor zover [eiser] zich op het standpunt stelt dat dat in het onderhavige geval wel zo zou zijn, heeft hij onvoldoende gesteld en heeft hij nagelaten datgene wat hij wel heeft aangevoerd voldoende te onderbouwen, hetgeen wel op zijn weg had gelegen.
Voorts heeft [eiser] geheel onbesproken gelaten hoe hij de hem volgens zijn stellingen voorgehouden winst heeft getracht te realiseren. Hij stelt slechts dat voorzover hem bekend, het appartement niet door huurders van [betrokkene 2] is gehuurd, dat hij nooit huuropbrengsten van [betrokkene 2] heeft ontvangen en dat hij niet zelf de woning heeft bewoond. Wat hierbij het verwijt is aan [gedaagde 3] is door [eiser] niet toegelicht; aldus is evenmin duidelijk waarom [gedaagde 3] zou weten dat [eiser] niet aan zijn financiële verplichtingen zou kunnen voldoen.
4.12. Gelet op het voorgaande, heeft [eiser] onvoldoende gesteld om van onrechtmatig handelen door [gedaagde 3] jegens hem te kunnen spreken. De door [eiser] gestelde feiten en omstandigheden kunnen, mits bewezen, al evenmin leiden tot het oordeel dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 3] jegens [eiser].
4.13. Derhalve komt de vordering jegens [gedaagde 3] de rechtbank ongegrond voor en zal deze ondanks het verleende verstek worden afgewezen.
4.14. Het bovenstaande in rechtsoverweging 4.7. tot en met 4.12. is -mutatis mutandis- van overeenkomstige toepassing op de vordering van [eiser] tegen [gedaagde 6]. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [eiser] ook over de contact(en) met [gedaagde 6] niets aanvoert en dat [eiser] ook ten aanzien van [adres 2] 3a geheel onbesproken laat hoe hij de hem volgens zijn stellingen voorgehouden winst heeft getracht te realiseren. Dit laatste had te meer op zijn weg gelegen, nu het appartement volgens de verklaring van de gemeente vanaf 12 maart 2004 administratief onbewoond was en er in elk geval in 2006 sprake is geweest van de ook door [gedaagde 6] in zijn conclusie van antwoord genoemde hennepplantage. Aldus heeft [eiser] niet aan zijn stelplicht voldaan, zodat ook de vordering tegen [gedaagde 6] zal worden afgewezen.
4.15. Nu de vordering tegen [gedaagde 7] uitsluitend is gebaseerd op het feit dat zij in gemeenschap van goederen is gehuwd met [gedaagde 6] en nu de vordering tegen laatstgenoemde zal worden afgewezen, ligt de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van [gedaagde 7] eveneens voor afwijzing gereed.
GROM en [gedaagde 2] (hierna gezamenlijk aangeduid als: de taxateur, in enkelvoud)
4.16. Volgens [eiser] heeft de taxateur verwijtbaar gehandeld doordat hij het door [eiser] gekochte appartement [adres 1] 82d toerekenbaar onjuist heeft getaxeerd. [eiser] betoogt dat de taxateur niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.
4.17. De rechtbank stelt voorop dat een taxateur binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Dit leidt ertoe dat, indien zou komen vast te staan dat de door de taxateur verstrekte rapporten op onzorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en [eiser] als gevolg van de onjuiste taxatie schade heeft geleden, de taxateur jegens [eiser] aansprakelijk is voor deze schade.
4.18. Eerst gaat de rechtbank in op het vereiste causaal verband tussen het handelen van de taxateur en de door [eiser] gestelde schade. Zoals hierboven al overwogen, rusten de stelplicht en bewijslast van het causaal verband in beginsel op [eiser]. Dit kan anders zijn, indien een beroep op de zogenaamde omkeringsregel slaagt. Daartoe dient er sprake te zijn van schending van een norm die ertoe strekt een specifiek gevaar ter zake van het ontstaan van schade bij een ander te voorkomen. Daarnaast dient dit gevaar door de normschending in het algemeen aanmerkelijk te worden vergroot. Voorts dient degene die zich op schending van deze norm beroept ook bij betwisting aannemelijk te maken dat het specifieke gevaar waartegen de norm bescherming beoogt te bieden, zich heeft verwezenlijkt.
4.19. In de dagvaarding (nummer 31) doet [eiser] een beroep op de omkeringsregel met de volgende stellingen inzake causaliteit. Hij voert aan dat is komen vast te staan dat de als onrechtmatige daad aan te merken gedraging van de taxateur een risico terzake van het ontstaan van schade in het leven heeft geroepen en dat dit risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt, waarmee het causaal verband tussen die gedraging en de aldus ontstane schade aan de zijde van [eiser] is gegeven. Volgens [eiser] is het vervolgens aan de taxateur om aan te tonen dat indien de taxateur juist (in de orde van grootte van € 55.000,--) getaxeerd zou hebben, [eiser] het appartement zou hebben gekocht en dat levering daarvan zou hebben plaatsgevonden. Gelet op deze laatste stelling, ziet [eiser] als het specifieke gevaar dat zich heeft verwezenlijkt als gevolg van de gestelde normschending: de aankoop en levering van het appartementsrecht.
Echter, in de conclusie van repliek tegen GROM (nummer 48) brengt [eiser] naar voren dat hij zich niet op het standpunt stelt dat bij een lagere taxatie de woning niet zou zijn gekocht en geleverd. Hij stelt vervolgens dat hij de appartementsrechten niet had afgenomen als hij wist dat de waarde van de appartementen (bedoeld zal zijn: [adres 1] 82d) aanzienlijk lager zou zijn dan de getaxeerde waarde. Hij stelt voorts dat hij, ook indien het appartement tegen een normale waarde zou zijn getaxeerd, door [betrokkene 2], [betrokkene 3] en [gedaagde 3] zou zijn opgelicht maar dat de schade dan in ieder geval lager was geweest. In de conclusie van repliek tegen [gedaagde 2] voert [eiser] niets aan over de omkeringsregel maar stelt hij in verband met het vereiste causaal verband dat hij als gevolg van de door de taxateur afgegeven veel te hoge taxatiewaarde een zeer hoge schuld heeft bij zijn financier.
De rechtbank constateert dat bovengenoemde stellingen van [eiser] inzake het causaal verband en de omkeringsregel met elkaar in tegenspraak zijn en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet begrijpelijk zijn. Zelfs als hieraan voorbij wordt gegaan, faalt het beroep op de omkeringsregel, aangezien [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de volgens hem geschonden norm (zorgvuldige taxatie) specifiek strekte ter bescherming tegen het door hem geschetste gevaar van aankoop en levering van het appartementsrecht (tegen een te hoge prijs). Daarbij wordt in aanmerking genomen dat als doel van het taxatierapport wordt vermeld: de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening en het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie.
4.20. Nu het beroep op de omkeringsregel faalt, dient beoordeeld te worden of [eiser] met bovengenoemde stellingen over causaal verband heeft voldaan aan de op hem rustende stelplicht.
GROM en [gedaagde 2] hebben beiden het gestelde causaal verband tussen de taxatie en de door [eiser] gestelde schade betwist en daartoe onder meer het volgende aangevoerd. Uit de stellingen van [eiser], waaronder de stelling dat hij willoos respectievelijk kritiekloos alles deed wat [betrokkene 2] hem opdroeg, volgt dat [eiser] ook bij een lagere taxatie de aankoop en levering van het appartementsrecht had doorgezet.
Gelet op: (i) deze gemotiveerde betwisting, (ii) de hierboven besproken inconsistentie van de stellingen van [eiser] en (iii) het gegeven dat uit de eigen stellingen van [eiser] in dit geding blijkt dat hij zich bij de aankoop en levering van het appartementsrecht niet heeft laten leiden door de taxatierapporten, had het op de weg van [eiser] gelegen zijn stellingen over het causaal verband nader toe te lichten en te onderbouwen. Nu hij dit niet heeft gedaan, heeft hij niet voldaan aan zijn stelplicht.
4.21. Aldus is niet voldaan aan het zowel voor onrechtmatige daad als voor toerekenbare tekortkoming geldende vereiste van causaal verband tussen het handelen van de taxateur en de gestelde schade en zal de vordering tegen de taxateur worden afgewezen.
De notarissen ([gedaagde 4], [gedaagde 5] en [gedaagde 8])
4.22. [eiser] houdt [gedaagde 4] (werkgever van [gedaagde 5]), [gedaagde 5] en [gedaagde 8] (hierna ook: de notarissen) in deze zaak aansprakelijk voor de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de woningen. Het verwijt dat [eiser] de notarissen in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notarissen ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van een dubieuze transactie, [eiser] niet hebben gewaarschuwd en niet hun diensten hebben geweigerd. In ieder geval hadden zij [eiser] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg daarvan is geweest dat de levering van de appartementen aan [eiser] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4.23. De notarissen betwisten allereerst dat hen met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten in dat verband een rechtens relevant verwijt valt te maken of dat er grond bestond om hun diensten te weigeren. Zij betogen voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht, door bepaalde zaken (zoals de oorzaak van de waardevermeerdering in korte tijd, al dan niet veroorzaakt door verbouwing/verbetering van de appartementen) vooraf na te gaan of met [eiser] te bespreken. Voorts beroepen zij zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eiser] en de door hem gedane onjuiste mededelingen. Daarnaast bestrijden zij dat er causaal verband bestaat tussen hun handelen/nalaten en de gestelde schade, en voeren zij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW Pro vereiste relativiteit.
4.24. Aan de orde is de vraag of de notarissen, door [eiser] niet nadrukkelijk(er) te waarschuwen voor de prijsstijgingen en door medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, hebben gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient Pro de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
4.25. De notarissen hebben niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten.
Ook bij de onderhavige appartementen was sprake van meerdere opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe (zij het dat bij [adres 2] 3a het tijdsverloop tussen A-B en B-C enkele maanden langer was dan zes maanden), waarbij de koopprijs van het betrokken appartement binnen een kort tot zeer kort tijdsbestek sterk steeg en waarbij aansluitend voor deze veel hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor de notarissen kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transacties niet méér vragen bij hen hebben opgeroepen dan de vragen die zij naar voren brengen in hun stellingen.
Echter, aan beoordeling of de notarissen aldus jegens [eiser] in strijd hebben gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.26 De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW Pro. Vaststaat dat [eiser] in strijd met de waarheid tegenover de notarissen heeft verklaard dat de appartementen bestemd waren voor eigen bewoning. Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat gebruik is gemaakt van valse of vervalste documenten, kennelijk met de bedoeling de financieringen te kunnen verkrijgen bij de hypotheekverstrekkers. [eiser] heeft voorts gesteld zijn handtekening te hebben gezet op allerlei door hem niet gelezen documenten, zodat er vanuit kan worden gegaan dat hij aan de vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans deze vervalsingen eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Voorts blijkt uit hetgeen is overwogen in de nummers 4.7. tot en met 4.11. en 4.14. dat [eiser] zich -ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van [betrokkene 2]- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Derhalve wordt geoordeeld dat indien door de notarissen de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eiser] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notarissen jegens [eiser].
4.27. Ook bij het oordeel over een eventuele toerekenbare tekortkoming van de notarissen als opdrachtnemers tegenover [eiser] dient als maatstaf de genoemde norm van redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris te worden gehanteerd.
Gelet op de hierboven onder 4.26 beschreven handelwijze van [eiser], geldt dat hij zich ook binnen de contractuele relatie met de notarissen aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, zodat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de notarissen jegens [eiser].
4.28. Gelet op al het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notarissen worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
Conclusie
4.29. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank
I. wijst de vorderingen jegens GROM, [gedaagde 2], [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5], [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] af;
II. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van GROM, tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
III. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 2], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
IV. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 4] en [gedaagde 5], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
V. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 6] en [gedaagde 7], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
VI. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 8], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
VII. verklaart de kostenveroordeling jegens [gedaagde 2], [gedaagde 4] en [gedaagde 5], [gedaagde 6] en [gedaagde 7], en [gedaagde 8] uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. P.M. Arnoldus-Smit en mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2009.?