Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
zaaknummer: 960342 / VV EXPL 09-82
uitspraak: 21 april 2009
vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. H. Uzumcu te ‘s-Gravenhage,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.P. Buise te Rotterdam.
Partijen worden hierna ook wel aangeduid als ‘eiser’, ‘[eiser]’ of ‘huurder’ en als ‘gedaagde’ ‘[gedaagde]’ of ‘verhuurder’.
1. Het verloop van de procedure
1.1 De kantonrechter heeft kennis genomen van de inhoud van de volgende processtukken:
- de dagvaarding in kort geding van 24 februari 2009 met een productie;
- de aantekeningen van de griffier van de op 9 maart 2009 gehouden mondelinge behandeling en de stukken die door beide partijen ter zitting in het geding zijn gebracht.
1.2 Aan het eind van de zitting is de uitspraak van het vonnis bepaald op 25 maart 2009. De kantonrechter heeft partijen verzocht hem erover te informeren indien de op 17 maart 2009 te behandelen aanvraag voor de vergunning (waarover de gemeente [plaats] [gedaagde] binnen 14 dagen zou berichten) ertoe leidt dat partijen er onderling uit konden komen.
De datum voor vonnis is uitgesteld en daarmee de datum voor partijen om te reageren.
1.3 Bij faxberichten van 27 maart 2009 en 2 april 2009 heeft [gedaagde] zich uitgelaten met betrekking tot de vergunningsaanvraag.
1.4 De griffier heeft deze berichten toegezonden aan de gemachtigde van [eiser], die daarop bij faxbericht van 9 april 2009 heeft gereageerd.
1.5 Partijen hebben klaarblijkelijk geen onderlinge regeling bereikt. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:
2.1 Partijen hebben op 23 augustus 2008 een contract ondertekend, waarbij eiser van gedaagde “huurt (…) de bedrijfsruimte naast de cafetaria en gaat deze als doner, kebab en pizza zaak runnen”. De laatste bepaling van dat contract luidt: “Deze overeenkomst gaat pas gelden als de koop van het pand door [gedaagde], de notaris heeft gepasseerd”.
2.2 Partijen hebben op 7 oktober 2008 een “Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” naar het (standaard)model van de Raad voor Onroerende Zaken ondertekend, waarbij [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan de [locatie] te [plaats] verhuurt aan [eiser] voor de duur van vijf jaar, ingaande op 15 oktober 2008 en lopende tot en met 15 oktober 2013.
2.3 Bij (aangetekend verzonden en persoonlijk overhandigde) brief van 9 februari 2009 heeft [eiser] de huurovereenkomst van 7 oktober 2008 “per heden (direkt)” opgezegd, op de grond dat hij het gehuurde nog steeds niet heeft kunnen betreden en de sleutels niet heeft mogen ontvangen.
2.4 Bij (aangetekend verzonden) brief van 13 februari 2009 heeft verhuurder aan huurder te kennen gegeven dat hij niet akkoord gaat met de opzegging, mede omdat opzegging alleen mogelijk is tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste een jaar op grond van artikel 3.3 van de huurovereenkomst. In die brief verwijst [gedaagde] ook naar de overeenkomst van 23 augustus 2008 en stelt hij: “Wij zijn ook overeengekomen dat u zou pas de huur gaat betalen zodra de benodigde vergunningen binnen zijn. Ik verwacht dat de vergunningen binnen 2 weken zullen worden afgegeven.”.
2.5 [gedaagde] heeft het pand nog niet in eigendom verkregen.
2.6 [eiser] heeft het gehuurde niet in gebruik genomen.
2.7 [eiser] heeft nog geen huurpenningen aan [gedaagde] betaald.
2.8 Ten behoeve van de financiering van de aankoop van het pand zijn beide partijen naar de
door [gedaagde] ingeschakelde bank geweest en hebben daar een stuk getekend dat voorziet in de beëindiging van de huurovereenkomst indien zich financiële problemen voordoen.
2.9 Op 17 maart 2009 heeft de Gemeente [plaats] aan gedaagde een ‘Drank- en Horecawet Vergunning’ voor het uitoefenen van het horecabedrijf verleend aan [gedaagde]
ten behoeve van ‘[De Danssalon]’ in het perceel ‘[Locatie] [plaats]’.
3. De stellingen van partijen
3.1 Eiser heeft overeenkomstig de dagvaarding en onder overlegging van stukken gevorderd
“bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren voor zover wettelijk geoorloofd:
I. Primair de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst, op 7 oktober 2008, voor de bedrijfs-ruimte gelegen aan de [locatie], te [plaats] per datum van uitspraak van Uw Voorzieningenrechter te ontbinden, dan wel een door Uw Voorzieningenrechter te bepalen ontbindingsdatum;
II. Subsidiair, te bepalen dat gedaagde aan eiser zal verbeuren een bedrag ter hoogte van € 500,00
per dag voor elke dag dat eiser niet in het gehuurde pand kan komen voor gebruik als tussen partijen overeengekomen, met een maximum van € 25.000,00, dan wel een door Uw Voorzieningenrechter in
goede justitie te bepalen termijn, bedrag en maximum;
III. Gedaagde te veroordelen aan eiser te betalen, binnen drie dagen na uitspraak van Uw Voorzieningenrechter, een schadevergoeding ter hoogte van € 2.000,00 per maand, gerekend vanaf 15 oktober 2009 tot uitspraak van Uw Voorzieningen er echter, dan wel een door Uw Voorzieningen-rechter in goede justitie te bepalen termijn en vergoeding;
IV. Gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding, een bedrag aan salaris voor de gemachtigde daarin begrepen;”.
3.2 Aan zijn vorderingen heeft eiser naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten het volgende ten grondslag gelegd. Tot op heden heeft eiser als huurder geen sleutels van het pand mogen ontvangen van gedaagde. Eiser heeft nimmer de gelegenheid gekregen tot het daadwerkelijk gebruik van het pand, aangezien gedaagde nog niet de eigenaar is van het pand. Gedaagde is al sinds oktober 2008 in onderhandeling met de eigenaar om het pand te kopen.
Op 7 oktober 2008 is de echte huurovereenkomst aangegaan. Er zijn toezeggingen gedaan dat de aankoop van het pand snel notarieel zou worden verwezenlijkt. [eiser] wacht al sinds augustus 2008 op de afgifte van de vergunningen. Hij wist dat die moesten worden aangevraagd, maar wist niet dat dit zo lang zou duren. [gedaagde] is nu al zeer lange tijd bezig met het aanvragen van vergunningen.
Voorts stelt [eiser] dat de afgifte van een vergunning ten behoeve van [gedaagde] nog niets oplevert voor [eiser] zelf. Hij kan daarmee nog niet het pand in, nu het pand nog niet is aangekocht door gedaagde en het er naar uitziet dat dit nog lang gaat duren.
- Eiser is van oordeel dat gedaagde onrechtmatig heeft gehandeld door een overeenkomst met hem af te sluiten welke hij nimmer, althans niet op korte termijn, kan nakomen.
Het is onredelijk en onbillijk van gedaagde om te verzoeken de huurovereenkomst te laten voortduren en dus heeft eiser recht op ontbinding van de huurovereenkomst door de voorzieningenrechter.
Het is in strijd met de maatschappelijke opvattingen en de redelijkheid en de billijkheid dat een partij aan een overeenkomst blijft gebonden terwijl de verwachte levering niet binnen redelijke termijn is en [eiser] geen gebruik kan maken van zijn rechten als huurder. Partijen zijn geen voorwaardelijke overeenkomst overeengekomen.
De brief van gedaagde van 8 oktober 2008 [hierna de ‘contre-lettre’: kantonrechter] heeft eiser niet ontvangen.
Het is onredelijk de overeenkomst in stand te houden nu de verstandhouding tussen partijen zo geschaad is dat het vertrouwen van eiser in gedaagde zoek is.
- Indien niet wordt ontbonden door de voorzieningenrechter heeft eiser recht en belang te verzoeken om aan [gedaagde] een dwangsom op te leggen voor elke dag dat [eiser] niet in het pand kan komen.
- Eiser verkeert al (veel te) lang in een toestand van onzekerheid. Van hem kan niet verlangd worden deze toestand in stand te houden. Hij kan niet in andere doeleinden investeren. De winsten die hij als ondernemer verlangt, derft hij nu. Op grond daarvan wenst hij naast ontbinding “een redelijke schadevergoeding ter hoogte van € 2.000,= per maand, gerekend vanaf 15 oktober 2009 tot uitspraak van Uw voorzieningenrechter”.
3.3 Gedaagde heeft tegen de vordering verweer gevoerd. Samengevat luidt dat als volgt.
Tussen partijen is afgesproken dat de huurovereenkomst pas gaat gelden als de koop is gerealiseerd en de transportakte bij de notaris is gepasseerd.
Hij beroept zich daarbij op een door hem aan [eiser] toegezonden brief van 8 oktober 2008 [die kan worden gekarakteriseerd als een ‘contre-lettre’: kantonrechter]. Die luidt:
“ hierbij bevestig ik de volgende aanvullende afspraken die we mondeling gemaakt hebben, bij het huurovereenkomst d.d. 7-10-2008:
1. Eerst moeten de nodige vergunningen voor het beoefenen van de horecagelegenheid, door de gemeente [plaats], aan Dhr.[gedaagde] dienen te worden afgegeven.
2.Dhr.[eiser] betaald pas de huurpenningen zodra de vergunningen aan de Heer [gedaagde] afgegeven zijn.(Dus totdat de vergunningen worden afgegeven hoeft de Dhr [eiser] geen huur te betalen)
3.Dhr.[eiser] kan in overleg met mij, het pand bezichtigen om offertes en dergelijke te laten verrichten.
4. Dhr. [eiser] krijgt zijn eigen sleutel van de gehuurde, wanneer de vergunningen van de zaak binnen zijn. Daarna kan de door hem voorgenomen verbouwing beginnen
5.Wanneer de nodige vergunningen binnen zijn, dient vanaf die dag de huurpenningen te worden Betaald.”.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het hem niet te verwijten valt dat de vergunningen lang op zich hebben laten wachten, nu hij hiervoor afhankelijk is van de gemeente [plaats]. Hij heeft reeds op 15 oktober 2008 de vergunningen aangevraagd, maar de gemeente [plaats] heeft hem bij brief van 24 februari 2009 laten weten dat de aanvraag nog in behandeling is en hem pas op 17 maart 2009 de vergunning verleend. Bovendien stelt gedaagde dat eiser geen huur hoeft te betalen, zolang de vergunningen niet zijn afgegeven.
Volgens [gedaagde] kon [eiser] te allen tijde de sleutel bij hem ophalen, en heeft hij dat ook gedaan, omdat [eiser] wel degelijk offertes heeft laten uitbrengen voor de verbouwing en de levering van de vereiste keukenapparatuur.
Doordat de medewerking van de bank en van de gemeente vereist is, ondervindt [gedaagde] zelf ook problemen t.a.v. de toegang tot het pand. Maar eiser was daarvan vanaf het begin op de hoogte.
3.4 [gedaagde] heeft bij gelegenheid van de zitting, daarnaar gevraagd, expliciet bevestigd c.q. verklaard, ter verduidelijking van en zo nodig in uitbreiding op de volgens hem eerder tussen partijen gemaakte afspraken, dat huurder aan verhuurder geen huur verschuldigd is (en verhuurder daarop ook geen aanspraak maakt), tot op het moment dat [eiser] zijn rechten als huurder in het pand kan uitoefenen.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Gezien het feit dat het in deze zaak gaat om de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en het gehuurde zich in [plaats] bevindt, is op grond van artikel 103 Rv uitsluitend de sector Kanton van de Rechtbank Dordrecht relatief bevoegd om kennis te nemen van de zaak.
Beide partijen hebben ter zitting echter te kennen gegeven dat zij afzien van verwijzing van de zaak naar de kantonrechter te Dordrecht, en een beslissing van de kantonrechter te Rotterdam vragen, zodat de kantonrechter te Rotterdam zich, mede gelet op het bepaalde in artikel 270 lid 1 laatste volzin Rv, bevoegd acht kennis te nemen van de zaak.
4.2 In een voorlopige voorzieningenprocedure is de toetssteen voor de beoordeling van een vordering (het antwoord op) de vraag of een soortgelijke vordering ingesteld in een reguliere (bodem)procedure met een zo grote mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen, dat in redelijkheid al kan worden vooruitgelopen en de verzochte (voorlopige) voorzieningen kunnen worden toegewezen.
4.3 De vordering tot ontbinding van enige tussen partijen gesloten overeenkomst leent zich naar haar aard niet voor toewijzing bij wijze van voorlopige voorziening, gelet op het bepaalde in artikel 257 Rv: “De beslissingen bij voorraad brengen geen nadeel toe aan de zaak ten principale”.
Deze vordering kan in de gepresenteerde vorm dan ook niet worden toegewezen.
Ook indien niet de letterlijke bewoordingen van [eiser] zouden worden gevolgd maar daaruit
een bedoeling zou worden gedestilleerd, dan zou er nog geen grond zijn voor toewijzing nu niet aannemelijk is dat de door hem op 9 februari 2009 verzonden opzegging enig effect sorteert,
gelet op de wettelijke bepalingen ten aanzien van de vereisten voor en mogelijkheden van een opzegging van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, zodat er – althans voorshands – van uit moet worden gegaan dat er nog een geldige huurovereenkomst tussen partijen bestaat.
4.4 Bij de beoordeling van het sub II subsidiair gevorderde dient in beginsel te worden uitgegaan van de huurovereenkomst d.d. 7 oktober 2008. Daarin komt geen verwijzing voor naar de eerder op 23 augustus 2008 gesloten overeenkomst, waarin wel een voorbehoud is gemaakt met betrekking tot het “gaan gelden” van de huurovereenkomst. De overeenkomst van 7 oktober 2008 bevat niet een vergelijkbare passage/voorwaarde.
In beginsel kan [eiser] dan ook aan die huurovereenkomst van 7 oktober 2008 rechten ontlenen met betrekking tot de toegang en het gebruik van het gehuurde.
Daar staat echter tegenover dat de verhuurder stelt dat hij [eiser] een contre-lettre heeft toege-stuurd, hetgeen hij mogelijk in een bodemprocedure, die zich in tegenstelling tot de onderhavige kort geding procedure wèl leent voor bewijslevering, zal kunnen bewijzen. Bovendien staat vast dat [eiser] tot op heden nimmer heeft voldaan aan zijn eigen (meest springende) verplichting uit de huurovereenkomst, de betaling van huur. En dat hij niet heeft weersproken dat er de afgelopen maanden herhaaldelijk besprekingen tussen partijen zijn geweest met betrekking tot de afgifte van de vergunningen en de verwezenlijking van de aankoop van het pand.
Daarmee acht de kantonrechter in deze procedure het niet waarschijnlijk, althans niet voldoende waarschijnlijk, dat [eiser] zich in een bodemprocedure enkel en alleen kan beroepen op hetgeen is opgenomen in het (standaard)huurcontract van 7 oktober 2008 en een (bodem)vordering tot ongeclausuleerde toegangsverlening en gebruik van het gehuurde zonder meer toegewezen zal krijgen.
Mogelijk is dat anders indien komt vast te staan dat alle vereiste vergunningen afgegeven zijn èn dat [gedaagde] de eigendom van het pand inmiddels heeft verkregen, maar daarop kan in deze procedure verder niet worden vooruitgelopen, omdat partijen ten aanzien van de momenten waarop dat redelijkerwijs mag worden verwacht onvoldoende hebben gesteld.
Wellicht ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat de in het geding gebrachte vergunning van 17 maart 2009 bestemd is voor de inrichting gevestigd in het perceel te [plaats] aan de [Locatie] (en dus niet, althans niet zonder meer, voor het gehuurde, [locatie]). Daar komt nog bij dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat [eiser] zelf zorg dient te dragen voor de vergunningen voor de exploitatie van zijn bedrijf.
De conclusie luidt dus dat het sub II subsidiair gevorderde niet wordt toegewezen.
4.7 De vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 2.000,00 per maand “gerekend vanaf 15 oktober 2009 tot uitspraak van Uw Voorzieningenrechter” komt evenmin voor toewijzing in aanmerking.
Ongetwijfeld heeft eiser bedoeld “2008” in plaats van 2009, en daar kan verder ook zonder meer van worden uitgegaan. Maar eiser heeft in het geheel niet aannemelijk gemaakt dat hij concreet schade lijdt, laat staan dat die in redelijkheid een bedrag van € 2.000,-- per maand beloopt.
Maar ook hier geldt in ieder geval dat nadere bewijsvoering nodig zou zijn (en dat dan in een bodemprocedure), geheel zoals hiervoor overwogen ten aanzien van de vordering sub II subsidiair, om duidelijkheid te krijgen over hetgeen tussen partijen in aanvulling of in wijziging op de inhoud van de overeenkomst van 7 oktober 2008 is afgesproken, waarna eerst kan worden beslist of [eiser], door handelen van [gedaagde] in strijd met hetgeen dan in rechte tussen partijen vaststaat, schade heeft geleden.
4.8 Nu [eiser] in het ongelijk is gesteld, wordt hij in de kosten van het geding veroordeeld.
5. De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende bij wege van voorlopige voorziening,
wijst het gevorderde af;
veroordeelt eiser in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor zijn gemachtigde, welk bedrag moet worden overgemaakt op Rabobankrekening 19 23 25 892 t.n.v MvJ Rotterdam (545) onder vermelding van het zaaknummer;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Lubberink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.