Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 268555 / HA ZA 06-2518
Uitspraak: 25 februari 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser]
wonende te Schiedam,
eiser,
advocaat mr. R.H. de Vries,
- tegen -
1. [eiser sub 1],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
2. [eiser sub 2],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid B.V. STONE INTERNATIONAL B.V.
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. R.P.L.H. Burger.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk “[gedaagden]” (als gedaagden gezamenlijk worden bedoeld) dan wel “[eiseer sub 1]”, “[eiser sub 2]” en “Stone” .
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 14 juli 2006 en de door [eiser] overgelegde producties;
- akte tot wijziging van eis d.d. 13 september 2006;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 31 januari 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 29 juni 2007;
- de met het oog op de comparitie van partijen door [eiser] toegezonden brief d.d. 15 juni 2007, met producties;
- conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis, met producties;
- conclusie van dupliek, met producties.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1
[eiser] heeft in 2004 van Stone (destijds genaamd Turé BV) de volgende appartementsrechten gekocht:
a. Polderlaan 65 a (1) te Rotterdam (begane grond met tuin), op 28 mei 2004 voor een koopsom van € 100.000,=;
b. Polderlaan 65 b te Rotterdam (eerste verdieping met halve zolder), op 28 mei 2004 voor een koopsom van € 140.000,=;
c. Polderlaan 65 c te Rotterdam (tweede verdieping met halve zolder, ook wel aangeduid als a2), op 8 juli 2004 voor een koopsom van € 140.000,=.
2.2
Bij de onder 2.1 bedoelde transacties is de vof Summakers opgetreden als makelaar namens de verkoper. Bij Summakers waren destijds als directeuren werkzaam [broer] (een broer van [eiseer sub 1] en [eiser sub 2]) en [I].
2.3
[eiser] had ten tijde van het sluiten van meerbedoelde transacties schulden. In het kader van de onder 2.1 bedoelde transacties heeft Turé de schulden van [eiser] overgenomen en deze in rekening-courant geadministreerd.
2.4
Aan [eiser] zijn, met het oog op de onder 2.1 bedoelde transacties, geldleningen onder hypothecair verband verstrekt van respectievelijk € 108.300,= (Polderlaan 65 a), € 155.600,= (Polderlaan 65 b) en € 153.000,= ( Polderlaan 65 c).
2.5
Teneinde de onder 2.4 bedoelde financiering te verkrijgen zijn de onder 2.1 bedoelde panden getaxeerd. De taxatierapporten bevatten geen aanduiding van het van het appartement te maken gebruik.
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 11 maart 2004 met betrekking tot Polderlaan 65 a, van de VBO-makelaar Van den Berg & Opschoor Makelaardij bedraagt
€ 140.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk
€ 124.500,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik). Als opdrachtgever is vermeld [A.].
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 11 maart 2004 met betrekking tot Polderlaan 65b , van de VBO-makelaar Van den Berg & Opschoor Makelaardij bedraagt
€ 100.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk
€ 88.000,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik). Als opdrachtgever is vermeld [eiser].
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 11 maart 2004 met betrekking tot Polderlaan 65 c, van de VBO-makelaar Van den Berg & Opschoor Makelaardij bedraagt
€ 140.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk
€ 124.500,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik). Als opdrachtgever is vermeld [B].
2.6
Een stuk, getiteld “Schadekwitantie” en gedateerd 27 juli 2004, ondertekend door Stone (onder haar eerdere naam Turé) en [eiser], luidt voor zover thans relevant als volgt:
“ De heer [eiser] (...) verklaart ter zake van de onroerende zaak, gelegen aan de Polderlaan 65 te Rotterdam, m.b.t. de verbouwing, eventueel achterstallig onderhoud of toekomstige aanschrijving of woningklacht van de Dienst stedebouw en volkshuisvesting n.a.v. de algehele oplevering van bovengenoemde o.z.,
tegen ontvangst van de somma van Euro 19.000,- (zegge...) volledige kwijting te geven voor alle aanspraken,
- van nu of in de toekomst op grond van de koopovereenkomst m.b.t. bovengenoemde o.z. (...)”
Dit bedrag is in de onder 2.3 bedoelde rekening-courant afgeboekt op de schuld van [eiser].
2.7
De gemeente Rotterdam had Turé op 13 november 2001 aangeschreven op basis van art. 28 van Pro de Woningwet ter zake van Polderlaan 65 (AI, AII en B). Op 12 december 2002 heeft de gemeente aan Turé bericht dat inmiddels aan het gestelde in de aanschrijving is voldaan en dat de werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd.
2.8
In opdracht van de gemeente Rotterdam zijn de appartementen in 2006 opnieuw getaxeerd.
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 7 juni 2006 met betrekking tot Polderlaan 65 a, van de NVM-makelaar Boer Makelaardij BV bedraagt € 95.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk € 84.000,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik).
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 7 juni 2006 met betrekking tot Polderlaan 65 b, van de NVM-makelaar Boer Makelaardij BV bedraagt € 70.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk € 62.000,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik).
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 7 juni 2006 7 augustus 2006 met betrekking tot Polderlaan 65 c, van de NVM-makelaar Boer Makelaardij BV bedraagt
€ 95.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk
€ 84.000,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik).
2.9
Inmiddels is het gehele pand aan de Polderlaan door de hypotheekhoudende banken executoriaal verkocht.
3 Het geschil
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
1. te verklaren voor recht dat [gedaagden] gezamenlijk althans afzonderlijk jegens [eiser] onrechtmatig hebben/heeft gehandeld en daarmee aansprakelijk zijn/is voor de schade ad tenminste € 225.900,=,
2. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 225.900,= met rente aan [eiser];
3. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van alle kosten die [eiser] mocht maken in het kader van de executie, waaronder kosten van rechtsbijstand en verhaal;
met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van (een deel van) de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering, kort en zakelijk weergegeven, uiteindelijk ten grondslag gelegd dat [gedaagden] door het met hem, [eiser], aangaan van de onder 2.1 bedoelde transacties onrechtmatig hebben gehandeld en/of hem hebben bedrogen en/of misbruik van omstandigheden hebben gemaakt; de gebroeders [gedaagde 1 en 2] zijn daarvoor ook persoonlijk aansprakelijk.
[gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd; het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiser] in de kosten van het geding. Op de stellingen in dat kader zal hierna, voor zoveel nodig, worden teruggekomen.
4 De beoordeling
4.1
[gedaagden] hebben betoogd dat de vordering zo onduidelijk en de onderbouwing zo vaag is dat behoorlijke verdediging onmogelijk is, zodat de vordering onmiddellijk dient te worden afgewezen. Dat betoog snijdt geen hout. Met name ter comparitie en in de conclusie van repliek is voldoende duidelijk wat [eiser] [gedaagden] verwijt. Voor zover de onderbouwing op bepaalde punten onvoldoende is zal de rechtbank daaraan gevolgen verbinden.
De rechtbank begrijpt de wijziging van eis overigens, net als [gedaagden], zo dat de vordering inmiddels niet meer gestoeld wordt op dwaling, maar uitsluitend op bedrog, misbruik van omstandigheden en/of een onrechtmatige daad. Daarnaast begrijpt de rechtbank de gewijzigde eis zo dat de voorwaardelijke vordering als geformuleerd bij de akte tot wijziging van eis d.d. 13 september 2006, (die er kort gezegd toe strekte dat [eiser sub 2] en [eiseer sub 1] gehouden zouden zijn de bedragen te betalen waartoe Stone zou worden veroordeeld bij betalingsonmacht van deze vennootschap), niet gehandhaafd is.
4.2.1
Blijkens de conclusie van repliek verwijt [eiser] aan [gedaagden] uiteindelijk dat zij bij de onder 2.1 bedoelde transacties onrechtmatig hebben gehandeld en/of hem hebben bedrogen en/of misbruik van omstandigheden hebben gemaakt. De gebroeders [gedaagde 1 en 2] zijn daarvoor ook persoonlijk aansprakelijk omdat aanleiding is om door de rechtspersoon heen te kijken; in elk geval valt hen een ernstig persoonlijk verwijt te maken.
Volgens [eiser] hebben [eiseer sub 1] en [eiser sub 2] bij de onderhandelingen [eiser] voorgespiegeld, dat de appartementen bij verhuur een positief rendement zouden opleveren en na enige jaren met winst verkocht zouden kunnen worden. Met het oog op het verkrijgen van de hypotheek namen [broer] en [eiseer sub 1] de schulden van [eiser] over. [eiser] werd daardoor min of meer gedwongen om de appartementen aan de Polderlaan 65 tegen de vraagprijs te kopen.
De taxatie is geheel door [eiseer sub 1] en [eiser sub 2] verzorgd, evenals de hypotheekaanvragen. [eiser] is geheel op de taxatierapporten, die hem pas zeer kort voor de overdracht ter hand gesteld zijn, afgegaan. De taxatierapporten geven echter een, mede gelet op de slechte staat van onderhoud en de lagere WOZ-waarde, veel te rooskleurig beeld van de waarde van de panden. De taxateur heeft in overleg met dan wel in opdracht van [eiseer sub 1] en [eiser sub 2] de appartementen te hoog getaxeerd; in elk geval moeten [eiseer sub 1] en [eiser sub 2] geweten hebben dat die taxatiewaarden te hoog waren, nu zij ervaren vastgoedhandelaren zijn en de appartementen kort tevoren voor een veel lager bedrag gekocht hadden.
Daarnaast is een rendement voorgespiegeld dat in de praktijk niet haalbaar bleek.
4.2.2
[gedaagden] betwisten in elk geval de persoonlijke aansprakelijkheid van [eiseer sub 1] en [eiser sub 2]; zij stellen dat zij [eiser] voor het tot stand komen van de transacties nooit hadden gesproken, maar dat alle onderhandelingen door [broer] en [I] zijn gevoerd. Voor het door de rechtspersoon heen kijken is geen enkele grond, terwijl van ernstige verwijten aan [eiseer sub 1] en [eiser sub 2] persoonlijk ook geen sprake kan zijn, nu zij in het geheel geen bemoeienis met de onderhandelingen en de transactie hebben gehad.
Ook Stone treft geen verwijt. Als door Summakers al verwachtingen zijn gewekt omtrent huurrendementen of verkoopopbrengsten betreft dat toekomstige omstandigheden. Van enige noodzaak of dwang om de appartementen tegen de vraagprijs te kopen is geen sprake geweest, [eiser] kon gewoon van de koop afzien.
De taxatierapporten zijn niet in opdracht van Stone, maar van [eiser] opgemaakt. Betwist wordt dat deze onjuist zijn, zij geven een reëel beeld van de marktwaarde op dat moment.
4.3
De rechtbank is van oordeel dat uitsluitend het verwijt ten aanzien van de onjuiste taxatiewaarden voldoende concreet is.
De overige stellingen zijn zo vaag en zo weinig onderbouwd dat die geen basis voor de vordering kunnen vormen. Zo is ten aanzien van de onjuist voorgespiegelde huuropbrengsten niet gesteld wat precies door wie gezegd zou zijn over die huuropbrengsten; het enkel overleggen van een niet gedateerd stuk waarvan de herkomst onduidelijk is (productie 3 voor de comparitie) is in dat verband onvoldoende. Bovendien heeft [eiser] niet toegelicht of onderbouwd waarom de gestelde mededelingen misleidend moet worden geacht. Ook het verwijt dat [eiser] gedwongen zou zijn om de appartementen af te nemen omdat [gedaagden] zich bereid hadden verklaard zijn schulden over te nemen mist elke behoorlijke onderbouwing. Kennelijk was sprake van eerder bestaande schulden aan derden, waar [gedaagden] geheel buiten stonden. De enkele omstandigheid dat [gedaagden] hadden aangeboden om die schulden over te nemen en dat [eiser] meende, dat het aantrekkelijk was om niet aan deze derden af te betalen maar aan [gedaagden] dan wel, als hij de hypotheekgelden gebruikte om [gedaagden] af te betalen, aan de bank (wat de precieze constructie was is onduidelijk), kan niet als dwang, misbruik van omstandigheden of onrechtmatig worden aangemerkt. Evenmin valt, bij gebreke van concrete stellingen op dat punt, in te zien waarom deze constructie [eiser] de mogelijkheid zou hebben ontnomen om over de koopprijs te onderhandelen. Daarbij komt nog, dat [eiser] werd bijgestaan door zijn ouders, die sedert enige tijd zelf ook verhuurd onroerend goed in Rotterdam bezaten dat met gebruikmaking van een soortgelijke constructie was aangeschaft; voorts is meegewogen dat de transacties niet allemaal tegelijk, maar met een tussenruimte van ongeveer twee maanden hebben plaatsgevonden.
4.4.1.
Voor wat betreft de taxatiewaarden stelt [eiser] dat deze (in relevante mate) afweken van de werkelijke waarde van de appartementen. [eiser] zal, tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagden], toegelaten worden tot bewijs van die stelling.
De tot dusverre door hem geproduceerde nieuwe rapporten kunnen, gelet op de omstandigheid dat deze eenzijdig zijn opgemaakt en op de gemotiveerde en met eigen stukken onderbouwde betwisting van [gedaagden], niet worden beschouwd als voldoende bewijs.
Gelet op de aard van de bewijsopdracht zal de rechtbank daartoe een deskundigenbericht gelasten. Partijen zullen zich, bij akte, dienen uit te laten over het aantal en de perso(o)n(en) van de deskundigen en de te stellen vragen. Het verdient daarbij de voorkeur als zij daaromtrent in onderling overleg tot overeenstemming proberen te komen, zodat een eenparig voorstel gedaan kan worden.
4.4.2
Als [eiser] niet slaagt in dat bewijs, doordat op basis van het deskundigenbericht moet worden vastgesteld dat de taxatiewaarden overeenkwamen met de marktwaarde op dat moment, althans daarvan weinig verschilden, zal de vordering jegens alle gedaagden worden afgewezen; de grondslag is daaraan dan immers ontvallen.
4.4.3
Als uit dat deskundigenbericht echter blijkt dat de taxatiewaarden in relevante mate afweken van de marktwaarde staat daarmee op zichzelf de toewijsbaarheid van de vordering nog niet vast. In dat geval wordt relevant de stelling van [gedaagden] die erop neer komt dat die afwijking in de eigen risicosfeer van [eiser] ligt, nu [eiser] opdracht had gegeven tot de taxaties.
Die stelling gaat echter niet zonder meer op.
Voor wat betreft de vraag wie in administratieve zin opdracht heeft gegeven tot het opstellen van de rapporten staat, gelet op de tenaamstelling, voorshands vast dat dat [eiser] is geweest (ondanks de in de rapporten vermelde verschillende voorletters). Dat de kosten daarvan via verrekening in rekening-courant ook aan hem in rekening zijn gebracht moet, bij gebreke van betwisting door [eiser] van de stelling van [gedaagden], eveneens als vast staand worden aangenomen.
Volgens [eiser] hebben de gebroeders [gedaagde 1 en 2] echter zelf contact opgenomen met de makelaar en hem ertoe hebben gebracht een onjuiste -want te hoge- waarde te taxeren. Als dat juist is, wisten de gebroeders [gedaagde 1 en 2] dus ook dat de taxaties onjuist waren. Vast staat dat zij [eiser] daarvan niet op de hoogte hebben gesteld en dat ook Stone en/of Summakers dat niet hebben gedaan. Dat [eiser] is afgegaan en mocht afgaan op de taxatierapporten van een VBO-makelaar is niet in geschil. Bovendien was voor een ieder duidelijk was dat de waarde van de panden een wezenlijk element van de transactie uitmaakte.
Dat betekent, dat als blijkt dat niet alleen de taxatiewaarden onjuist waren maar ook komt vast te staan dat de gebroeders [gedaagde 1 en 2] zelf contact hebben opgenomen met de makelaar en hem ertoe hebben gebracht een onjuiste waarde te taxeren, de vordering in beginsel toewijsbaar kan zijn. Nu [gedaagden] deze stelling gemotiveerd hebben betwist zal [eiser] deze dan ook te zijner tijd hebben te bewijzen.
4.5
Als [eiser] in het onder 4.4.3 bedoelde bewijs niet slaagt zal de vordering in beginsel worden afgewezen. In dat geval valt, ook al waren de getaxeerde waarden niet juist, niet in te zien waarin het bedrog of misbruik van omstandigheden gelegen zou zijn. Dat Stone betrekkelijk kort daarvoor de appartementen voor een lager bedrag had gekocht is niet voldoende om aan te nemen dat [gedaagden] moesten weten dat de getaxeerde waarden niet juist waren of konden zijn. [gedaagden] hebben immers, met bescheiden gestaafd, betoogd dat aan de betreffende appartementen werkzaamheden van aanzienlijke omvang waren verricht, hetgeen de waarde uiteraard verhoogd heeft; voorts hebben zij, onweersproken, gesteld dat de aankoop van deze appartementen deel uitmaakte van een aankoop van meerdere onroerende zaken, hetgeen Stone in staat had gesteld een gunstige prijs te bedingen. Evenmin is, tegen die achtergrond, het enkele gegeven dat de gebroeders [gedaagde 1 en 2] ervaren vastgoedhandelaren zijn voldoende. Bedrog en misbruik van omstandigheden veronderstellen immers kwade trouw; in de situatie zoals die dan voorligt, waar [eiser] de opdracht tot taxatie gegeven had en de gestelde contacten tussen de taxateur en de gebroeders [gedaagde 1 en 2] niet gebleken zijn, gaat het te ver om die kwade trouw bij [gedaagden] af te leiden uit de enkele omstandigheid dat het in opdracht van de koper opgemaakte rapport een (te) hoge taxatiewaarde bevat.
Nu de onderbouwing van de onrechtmatige daad grotendeels gelijk is aan die van het bedrog kan dan ook die grondslag de vordering niet dragen. De stelling van [eiser] dat, ook als de gebroeders [gedaagde 1 en 2] de rapporten niet hebben geregisseerd, hun onrechtmatige daad gelegen is in het gebruik maken van de taxatierapporten, die dan wanprestatie van de taxateur opleveren, strandt op mutatis mutandis dezelfde gronden als hiervoor werd betoogd.
Voor zover [eiser] zich nog op ongerechtvaardigde verrijking beroept heeft hij die grondslag, gelet op de geldige koopovereenkomsten, onvoldoende gemotiveerd.
De beschouwingen over het Alijda-project, de rol van de gemeente en de berichten in de pers dienen, als zonder belang voor de te nemen beslissingen, buiten beschouwing te blijven.
4.6
Als [eiser] echter slaagt in het onder 4.3 en in het onder 4.4.3 bedoelde bewijs moet worden aangenomen dat Stone misbruik van omstandigheden heeft gemaakt of bedrog heeft gepleegd door de transacties doorgang te laten vinden zonder [eiser] te waarschuwen dat de taxatierapporten een te hoge waarde weergaven.
Van persoonlijke aansprakelijkheid van de gebroeders [gedaagde 1 en 2] uit onrechtmatige daad kan daarbij sprake zijn als zij ernstig verwijtbaar hebben gehandeld. Of dat het geval is zal afhangen van hetgeen blijkt over de contacten die onderwerp zijn van de onder 4.4.3 bedoelde bewijslevering; aan dat aspect zal dus te zijner tijd bij de getuigenverhoren ook aandacht besteed moeten worden.
4.7
Reeds thans wordt opgemerkt, dat de onderbouwing van de schade zowel voor wat betreft de cijfermatige kant daarvan als voor wat betreft de toegepaste methodiek op dit moment onvoldoende is. Als dat zo blijft zal te zijner tijd hoogstens ruimte zijn voor toewijzing van de verklaring voor recht.
4.8
De onder 3 van de gewijzigde eis geformuleerde vordering zal, bij gebreke van enerzijds voldoende bepaaldheid en anderzijds gebrek aan onderbouwing, in elk geval niet toewijsbaar zijn.
5 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van 25 maart 2009 voor uitlatingen van [eiser] als bedoeld in r.o. 4.4.1 waarop [gedaagden] 4 weken bij akte later kunnen reageren;
Dit vonnis is gewezen door mr. Hofmeijer-Rutten.
Uitgesproken in het openbaar.
106