Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 286478 / HA ZA 07-1592
Uitspraak: 8 juli 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap BAYER & VRIND VASTGOED B.V.,
gevestigd te Wassenaar,
eiseres,
advocaat mr. H.T. Kernkamp,
- tegen -
de openbare rechtspersoon GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. R.W. van Harmelen.
Partijen worden hierna aangeduid als "Bayer & Vrind" respectievelijk "de gemeente".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 11 juni 2007 en de door Bayer & Vrind overgelegde producties;
- conclusie van antwoord;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 14 november 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 22 april 2008;
- conclusie van repliek, met een productie;
- conclusie van dupliek.
2 Het geschil
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de gemeente te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis aan Bayer & Vrind een bedrag te betalen van € 20.741,48, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 november 2006 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede de gemeente te veroordelen in de proceskosten.
De gemeente heeft de vordering van Bayer & Vrind gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Bayer & Vrind in de kosten van het geding.
3 De beoordeling
3.1 Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast:
a. Bayer & Vrind is een onderneming die zich bezighoudt met de aan- en verkoop van onroerend goed, de exploitatie daarvan alsmede met projectontwikkeling.
b. Op 17 januari 1994 heeft de gemeente een bedrijfsterrein, plaatselijk bekend als Industrieweg 30 te Rotterdam (hierna: het bedrijfsterrein), in eigendom geleverd aan de dienst Domeinen van het Ministerie van Financiën (hierna: de Domeinen).
c. In het najaar van 2005 is Bayer & Vrind bekend geworden met het voornemen van de Domeinen om voormeld bedrijfsterrein bij openbare inschrijving te verkopen.
d. Bayer & Vrind heeft het bedrijfsterrein op 8 november 2005 verworven. Levering vond plaats op 8 december 2005.
e. Op 2 februari 2006 heeft Bayer & Vrind bij de gemeente een aanvraag voor een sloop- annex bouwvergunning ingediend voor de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van 16 bedrijfsunits. De vergunning hiervoor is op 24 juli 2006 verleend.
f. Nadat de sloopwerkzaamheden waren uitgevoerd, heeft Bayer & Vrind bij de aanleg van een nieuwe riolering ten behoeve van de te bouwen units geconstateerd dat zich in de grond op de plaats waar de fundering conform de bouwaanvraag geplaatst zou worden, op circa 50 cm diepte een hoofdgasleiding bevond. Bayer & Vrind was hiermee niet bekend.
g. Bayer & Vrind heeft vervolgens contact opgenomen met Eneco NetBetheer B.V. (hierna: Eneco) en gezamenlijk werd vastgesteld dat de hoofdgasleiding omgelegd moest worden.
h. Eind november 2006 heeft de gemeente aan Eneco een vergunning verleend om de hoofdgasleiding om te leggen. Begin december 2006 heeft omlegging van de hoofdgasleiding plaatsgevonden. Bayer & Vrind heeft de kosten in verband met het verleggen van de hoofdgasleiding ad € 17.153,85 voldaan.
3.2 Bayer & Vrind baseert haar vordering op een onrechtmatige daad van de gemeente en legt daaraan het volgende ten grondslag.
1. De gemeente heeft nagelaten om Bayer & Vrind voorafgaand aan de verkoop van het perceel (toen Bayer & Vrind telefonisch bij de gemeente verifieerde of het door haar beoogde gebruik van het terrein was toegestaan) dan wel bij de verlening van de sloop- annex bouwvergunning te wijzen op het bestaan van de hoofdgasleiding. Het lag in de visie van Bayer & Vrind wel op de weg van de gemeente om deze informatie, zelfs ongevraagd, te verstrekken omdat zij wist althans behoorde te weten dat de leiding er lag. De gasleiding is immers in 1982 aangelegd, toen de gemeente nog eigenaar was van het perceel. Daarnaast zal de gemeente toestemming hebben moeten geven voor het aanleggen van de leiding, zodat zij ook uit dien hoofde van het bestaan van de leiding op de hoogte was of had behoren te zijn, aldus nog altijd Bayer & Vrind.
De gemeente wist voorts door de omschrijving in de vergunningsaanvraag van Bayer & Vrind dat er gegraven zou worden op de plek waar de hoofdgasleiding gesitueerd was. Zij wist dus ook dat het niet mogelijk was om de bouwplannen van Bayer & Vrind uit te voeren, althans had dat behoren te weten. In de visie van Bayer & Vrind rustte op haar in dit verband geen informatieplicht. Aangezien de gemeente had nagelaten om de leiding op de kadastrale kaart te vermelden en het bestaan en de ligging van de leiding evenmin bleek uit de akte van levering tussen de gemeente en de Domeinen bestond er voor Bayer & Vrind geen aanleiding om te veronderstellen dat de leiding er lag.
2. Het door de Domeinen aan Bayer & Vrind geleverde bedrijfsterrein voldoet door nalaten van de gemeente, te weten het niet mededelen aan de Domeinen dat zich een hoofdgasleiding in de grond bevond, niet aan de tussen de Domeinen en Bayer & Vrind gesloten overeenkomst. Aldus is de oorzaak van de non-conformiteit gelegen in de schending van de mededelingsplicht van de gemeente jegens de Domeinen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met de Domeinen (als gevolg waarvan de Domeinen ook niet in staat is geweest om Bayer & Vrind van het bestaan van de hoofdgasleiding op de hoogte te brengen). Deze schending is met name gezien de wetenschap bij de gemeente ook onrechtmatig jegens Bayer & Vrind en de gemeente is derhalve ook op deze grond gehouden om de door Bayer & Vrind geleden schade te vergoeden. Het kan voorts niet de bedoeling zijn, ook niet in het licht van het bepaalde in artikel 7:25 BW Pro, dat in gevallen als deze eerst de verkopend tusseneigenaar moet worden aangesproken die op haar beurt haar voorman in vrijwaring moet oproepen. In dit geval staat namelijk op voorhand vast dat niet de Domeinen maar de gemeente aansprakelijk is voor de gevolgen van de non-conformiteit.
Door de schending van de mededelingsplicht door de gemeente jegens zowel de Domeinen als Bayer & Vrind heeft Bayer & Vrind schade geleden, aldus Bayer & Vrind. Deze schade bestaat uit het door Bayer & Vrind aan Eneco betaalde bedrag van € 17.153,85 (inclusief btw) in verband met het omleggen van de hoofdgasleiding en de juridische kosten die Bayer & Vrind heeft moeten maken ter zake advies over de ontstane situatie en assistentie bij het (spoedig) verkrijgen van een vergunning voor het omleggen van de hoofdgasleiding. Deze kosten hadden voorkomen kunnen worden indien de gemeente de haar bekende informatie eerder met de Domeinen dan wel voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst tussen de Domeinen en Bayer & Vrind had gedeeld. In dat geval, zo begrijpt de rechtbank de stellingname van Bayer & Vrind, was Bayer & Vrind met de Domeinen een lagere koopprijs overeengekomen, namelijk de huidige koopprijs minus de extra kosten die nu zijn gemaakt (conclusie van repliek, onder 16).
De rechtbank zal voornoemde punten hieronder afzonderlijk behandelen, waarbij zij onderdeel 1 zal verdelen in de gestelde niet verstrekte informatie tijdens het telefoongesprek voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en de gestelde niet verstrekte informatie bij de verlening van de bouwvergunning.
Tijdens telefoongesprek niet verstrekte informatie
3.3 De gemeente heeft in reactie op de stellingen van Bayer en Vrind ter zake gesteld dat zij het gestelde telefoongesprek niet heeft kunnen traceren. Als het gesprek al heeft plaatsgevonden, dan gaat de gemeente ervan uit dat het een puur informatief gesprek is geweest met iemand van de dienst stedenbouw (Marconiplein). Zij betwist dat in dat geval aan Bayer & Vrind is bevestigd dat het slopen van de bestaande bebouwing en het ontwikkelen van nieuwe bedrijfsruimten ter plaatse mogelijk was. Als zij dit al zou hebben bevestigd dan heeft dit uitsluitend betrekking gehad op de vraag of het beoogde gebruik binnen het bestemmingsplan was toegestaan.
3.4 Gelet op voormelde betwisting van de gemeente lag het op de weg van Bayer & Vrind om te stellen wanneer het gesprek met de gemeente heeft plaatsgevonden, met wie van de gemeente en welke informatie tijdens dit gesprek door de gemeente aan Bayer & Vrind is verstrekt op basis waarvan Bayer & Vrind de koopovereenkomst is aangegaan in de veronderstelling dat er niets in de weg lag aan het bouwen van de door haar gewenste bedrijfsunits op het bedrijfsterrein. Bayer & Vrind heeft naar het oordeel van de rechtbank in dit verband onvoldoende gesteld. Weliswaar heeft zij ter comparitie een en ander gesteld ten aanzien van de inhoud van het gesprek, maar zij heeft niet gesteld met wie dit gesprek heeft plaatsgevonden en wanneer. Bovendien acht de rechtbank de verstrekte informatie over het verloop van het gesprek niet zodanig dat Bayer & Vrind er op basis van deze informatie van mocht uitgaan dat er niets in de weg lag aan het realiseren van haar plannen. Zo stellen Bayer & Vrind dat het er in het gesprek om ging of het idee van een verzamelgebouw paste in het idee van de gemeente en dat de gemeente hierop bevestigend heeft gereageerd. Weliswaar heeft de heer Vrind daarbij, zo stelt Bayer & Vrind, aan de gemeente aangegeven dat de bestaande bouwwerken gesloopt moesten worden en dat er voor nieuwe gebouwen geheid moest worden, maar de rechtbank acht het zeer aannemelijk dat de gestelde bevestigende beantwoording van de gemeente alleen betrekking heeft gehad op de vraag of het plan paste binnen de plannen van de gemeente en niet tevens op de (blijkbaar niet uitdrukkelijk gestelde) vraag of praktische realisatie van de plannen tot de mogelijkheden behoorde. Dit zou eventueel anders kunnen zijn als de betreffende ambtenaar van de gemeente geacht kon worden specifieke kennis op het terrein van in de grond aanwezige leidingen te hebben, maar dit is gesteld noch gebleken.
Bij verlening bouwvergunning niet verstrekte informatie
3.5 De gemeente heeft in dit verband aangevoerd dat artikel 44 van Pro de Woningwet een limitatieve opsomming bevat van de gronden waarop een bouwvergunning geweigerd mag worden. In dit geval was het bouwplan niet strijdig met de bouwverordening of de planvoorschriften, zodat de gemeente niet anders kon dan Bayer & Vrind een bouwvergunning verlenen, aldus de gemeente.
3.6 Naar het oordeel van de rechtbank is in het kader van de beoordeling van het geschil niet relevant welke informatie de gemeente aan Bayer & Vrind heeft verstrekt en had moeten verstrekken in het kader van de aanvraag van een bouwvergunning door Bayer & Vrind.
Zelfs indien de gemeente ten tijde van de aanvraag van de bouwvergunning door Bayer & Vrind aan Bayer & Vrind had medegedeeld dat zich een gasleiding bevond op het bedrijfsterrein had dit er niet toe geleid dat Bayer & Vrind de door haar gestelde schade niet had geleden. Immers, de koopovereenkomst tussen Bayer & Vrind en de Domeinen was op dat moment al gesloten en de gestelde schade derhalve al geleden. Voor toewijzing van de vordering van Bayer & Vrind op deze grond ontbreekt mitsdien het vereiste causale verband.
De niet verstrekte informatie door de gemeente aan de Domeinen
3.7 De gemeente stelt in reactie op het door Bayer & Vrind ter zake gestelde het volgende.
De gemeente had bij de overdracht van de grond aan de Domeinen geen plicht tot vermelding van de aanwezigheid van een gasleiding in de grond, nu het door de Domeinen beoogde gebruik van de grond (namelijk het gebruik als kringlaboratorium ten behoeve van de Rijksdienst voor de keuring van Vee en Vlees) op geen enkele wijze werd belemmerd door de aanwezigheid van de leiding. Het bedrijfsterrein beantwoordde derhalve aan de overeenkomst, en er is geen sprake van non-conformiteit bij de levering van de gemeente aan de Domeinen. De Domeinen heeft dit ook nooit weersproken. Bovendien heeft de Domeinen de gemeente gevrijwaard tegen alle aanspraken voortvloeiende uit de aanwezigheid van kabels en leidingen in de grond, zodat de gemeente ook om die reden niet meer kan worden aangesproken.
Als er al sprake zou zijn van non-conformiteit, dan dient Bayer & Vrind zich te wenden tot de Domeinen en niet tot de gemeente.
3.8 De rechtbank stelt voorop dat onder omstandigheden denkbaar is dat een gemeente onrechtmatig handelt jegens opvolgende kopers, zoals in casu Bayer & Vrind, van in aanvang aan de gemeente toebehorende grond door grond in het economisch verkeer te brengen met voor de koper en opvolgende kopers onbekende eigenschappen die een bepaald gebruik van de grond ernstig belemmeren, hetgeen te meer geldt indien de gemeente wel op de hoogte is van de betreffende eigenschap. Alvorens een dergelijke aansprakelijkheid kan worden aangenomen, dient naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval zijn komen vast te staan dat de gemeente de grond met een bepaald doel heeft verkocht dan wel dat de gemeente op de hoogte was van het doel waarmee de koper de grond kocht en dat het doel door de aanwezigheid van de betreffende eigenschap niet kan worden verwezenlijkt.
3.9 Tussen partijen is niet in geschil is dat het bedrijfsterrein destijds niet is verkocht door de gemeente aan de Domeinen met een bepaald doel van de gemeente en/of van de Domeinen, met welk doel de aanwezigheid van een gasleiding in de grond strijdig is. Immers, onbetwist is door de gemeente gesteld dat het door de Domeinen beoogde gebruik van de grond (namelijk het gebruik als kringlaboratorium ten behoeve van de Rijksdienst voor de keuring van Vee en Vlees) op geen enkele wijze werd belemmerd door de aanwezigheid van de leiding. Evenmin is gesteld of gebleken dat het de gemeente bij verkoop van het bedrijfsterrein aan de Domeinen reeds bekend was dat de Domeinen het terrein wilde doorverkopen aan derden en dat voor het beoogde gebruik door deze derden de aanwezigheid van een hoofdgasleiding bezwaarlijk was. Hoewel het voor de hand had gelegen dat de gemeente melding had gemaakt van de aanwezigheid van de leiding aan de Domeinen, heeft de gemeente in het licht van voornoemde omstandigheden niet onrechtmatig jegens Bayer & Vrind gehandeld door deze mededeling niet aan de Domeinen te doen in het kader van de verkoop van het terrein aan de Domeinen. De rechtbank neemt bij het voorgaande tevens in aanmerking dat voor het aannemen van de hiervoor bedoelde aansprakelijkheid van de gemeente jegens opvolgende kopers des te minder aanleiding is indien, zoals in casu het geval is, de opvolgend koper een onderneming is die zich bezighoudt met de aan- en verkoop van onroerend goed, de exploitatie daarvan alsmede met projectontwikkeling en derhalve bekend kan worden verondersteld met de aan de verkrijging van grond verbonden risico’s.
3.10 Bayer & Vrind stelt voorts, zo begrijpt de rechtbank, nog het volgende. De Domeinen is jegens Bayer & Vrind toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De Domeinen treft echter geen blaam omdat zij ook niet op de hoogte was van het bestaan van de gasleiding. Indien Bayer & Vrind haar derhalve zou aanspreken op grond van het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro, zou zij regres kunnen nemen op de gemeente en de gemeente in dat geval in vrijwaring oproepen. Om redenen van proceseconomie, zo betoogt Bayer & Vrind, komt Bayer & Vrind een rechtstreekse actie jegens de gemeente toe op grond van artikel 7:17 BW Pro.
3.11 Deze stelling van Bayer & Vrind treft geen doel. Proceseconomische redenen kunnen niet op de door Bayer & Vrind voorgestelde wijze de wettelijk voorgeschreven procesgang doorkruisen. Bayer & Vrind wijst in dit verband nog op het bepaalde in artikel 7:25 BW Pro en betoogt dat hieruit (al dan niet à contrario geredeneerd, Bayer & Vrind neemt ter zake wat wisselende standpunten in) eveneens kan worden afgeleid dat het mogelijk moet zijn dat Bayer & Vrind met succes de gemeente kan aanspreken in verband met de non-conforme levering door de Domeinen. Ter zake overweegt de rechtbank als volgt. Daargelaten dat artikel 7:25 BW Pro uitsluitend betrekking heeft op consumentenkoop, waarvan in casu geen sprake is, voorziet dit artikel juist in de mogelijkheid dat een door een koper aangesproken verkoper zich wendt tot degene van wie hij het goed heeft gekocht voor het verhaal van de schade waarvoor hij door zijn koper is aangesproken. Dit artikel voorziet er derhalve niet in dat een koper zijn schade rechtstreeks kan verhalen op een eerdere verkoper van het betreffende goed.
3.12 Bayer & Vrind heeft, zo stelt zij, om voormelde problematiek van de procespartijen te omzeilen, een akte in het geding gebracht. Deze akte strekt ertoe om de vorderingsrechten van de Domeinen op de gemeente met betrekking tot en in verband met de aanwezigheid van de hoofdgasleiding in het bedrijfsterrein aan Bayer & Vrind over te dragen.
3.13 Voor toewijzing van de gecedeerde vordering van de Domeinen is vereist dat komt vast te staan dat de Domeinen een vorderingsrecht heeft op de gemeente in verband met de aanwezigheid van de gasleiding in het bedrijfsterrein. Zoals de rechtbank hiervoor reeds heeft overwogen, is door de gemeente onbetwist gesteld dat het door de Domeinen beoogde gebruik van de grond op geen enkele wijze werd belemmerd door de aanwezigheid van de leiding en dat er derhalve niet op deze grond sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de gemeente jegens de Domeinen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de Domeinen een vordering op de gemeente had, zodat er evenmin sprake kan zijn van overdracht daarvan aan Bayer & Vrind.
3.14 Indien en voor zover Bayer & Vrind tevens bedoeld heeft om aan haar vordering ten grondslag te leggen dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door - in strijd met haar verplichting daartoe - geen zakelijk recht te vestigen voor de hoofdgasleiding ten laste van het bedrijfsterrein met als gevolg dat het Bayer & Vrind niet op basis van (onder andere) de kadastrale kaart kenbaar kon zijn dat de gasleiding er lag, overweegt de rechtbank als volgt. De gemeente heeft in dit verband onder meer ter comparitie aangevoerd dat het op de weg van Bayer & Vrind had gelegen om zich voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst te wenden tot het bureau leidingen van gemeentewerken waar bekend was dat op het bedrijfsterrein een hoofdgasleiding lag. Bayer & Vrind heeft bij conclusie van repliek niet gesteld op basis waarvan de gemeente verplicht is een zakelijk recht te vestigen ten aanzien van de hoofdgasleiding. Bovendien heeft zij niet betwist dat de door haar benodigde informatie over de hoofdgasleiding bekend was bij het bureau leidingen van gemeentewerken en dat van Bayer & Vrind verwacht kon worden dat zij zich voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst tot dit bureau zou wenden voor informatie ter zake de eventuele aanwezigheid van leidingen. Naar het oordeel van de rechtbank lag het wel op de weg van Bayer & Vrind om zich ter zake uit te laten. Nu Bayer & Vrind dit heeft nagelaten, passeert de rechtbank voormelde stelling van Bayer & Vrind als onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd.
3.15 Ter comparitie is namens Bayer & Vrind verklaard dat de discussie over de houding van de gemeente bij de verlening van de vergunning voor het omleggen van de hoofdgasleiding niet relevant is voor de beoordeling van de vordering, nu deze houding niet heeft geleid tot een vertraging in de oplevering en tot hiermee verband houdende schade.
Voor zover de vordering van Bayer & Vrind was gebaseerd op de gestelde vertraging bij het verlenen van een vergunning voor het omleggen van de gasleiding, behoeft die grond derhalve niet te worden behandeld.
3.16 Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende gemotiveerd is gesteld dat de gemeente onrechtmatig jegens Bayer & Vrind heeft gehandeld. De vordering van Bayer & Vrind zal mitsdien worden afgewezen.
3.17 Bayer & Vrind zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
4 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering van Bayer & Vrind;
veroordeelt Bayer & Vrind in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente bepaald op € 455,-- aan vast recht en op € 1.737,-- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker.
Uitgesproken in het openbaar.
1582/1729