Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 290926 / HA ZA 07-2179
Uitspraak: 18 maart 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1],
eiseres,
advocaat mr. M.A.C. Backx te Rotterdam,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats 2],
gedaagden,
advocaat mr. G.P. Jongeneel te Sliedrecht.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiseres]" respectievelijk [gedaagden]]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 24 augustus 2007 en de door [eiseres] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 14 november 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 7 juli 2008;
- akte overlegging producties, tevens vermeerdering van eis van de zijde van [eiseres], met producties;
- akte overlegging producties van de zijde van [gedaagden], met producties.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [eiseres] heeft van [gedaagden] gekocht het onroerend goed gelegen aan het [adres] te [woonplaats 1] (hierna de woning) voor een bedrag van
€ 725.000,-. Op 15 december 2005 is de woning aan [eiseres] geleverd.
2.2 In de door [gedaagden] op 1 november 2005 en [eiseres] op 2 november 2005 getekende koopakte (hierna: de koopakte) staat onder meer het volgende vermeld:
"(…)
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin
deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende
rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en
kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijk eigenschappen bezitten die
nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de
eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn,
noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper
kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.
(…)
5.5. Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en
van buiten te inspecteren.
2.3 Bij de koopakte is een door [gedaagden] ingevulde vragenlijst gevoegd, waarop onder meer het volgende vermeld staat.
"(…)
14. Verbouwingen
Is er een verbouwing uitgevoerd of iets aan- of bijgebouwd waarvoor formeel
toestemming nodig was van de gemeente (bijvoorbeeld bouwvergunning)? JA/NEE
Zo ja, heeft de gemeente toestemming gegeven? JA/NEE
Zijn er isolerende voorzieningen in het pand aangebracht? JA/NEE
Zo ja, welke?
(bijv. dubbele beglazing, dak-, spouw-muur-of vloerisolatie.)
2.4 Bij brief d.d. 26 januari 2007 heeft [eiseres] aan [gedaagden] onder meer het volgende bericht.
"(…)
In tegenstelling tot hetgeen uitdrukkelijk is vermeld in de "vragenlijst voor de verkoop van de
woning" van de NVM (art. 14), zoals bijgevoegd bij de koopakte d.d. 01.11 en 02.11.05, blijkt
dat het dak van de begane grond van de woning niet is geïsoleerd. ( De daken van de 1e etage en
van de "galerie" zijn wel in orde).
Ook is voor het dakbeschot niet het juiste materiaal gebruikt (een soort spaanplaat,
waarschijnlijk nog het dakbeschot zoals dat bij de bouw (1970/1971) is toegepast).
Door het ontbreken van de isolatie condenseert de (warme) lucht in de woning tegen het (koude,
daar niet geïsoleerde) dakbeschot. Het condenswater dat daarbij vrijkomt, heeft het spaanplaat
inmiddels grotendeels "verzeept" resp. uit elkaar doen vallen.
De lekkages worden veroorzaakt zowel door condenswater als door hemelwater, dat door
scheuren in de dakbedekking binnendringt. Deze scheuren zijn in de dakbedekking ontstaan ten
gevolge van de zeer slechte conditie van het dakbeschot. (…)
Daar dit mankement zonneklaar als "verborgen gebrek" valt aan te merken, stelt mijn dochter u,
ieder afzonderlijk en/of samen, aansprakelijk voor alle kosten die door de
herstelwerkzaamheden van het mankement zullen ontstaan. (…)"
2.5 In opdracht van [eiseres] heeft Bouw Technologie RDA B.V. (hierna RDA) op 2 februari 2007 de woning geïnspecteerd en van haar bevindingen een rapport opgemaakt. Het rapport vermeld onder meer - voor zover van belang - het volgende:
"(…)
Waarnemingen
Het vochtgehalte in de spouw van het plafond is gemeten en bedraagt de relatieve
vochtigheid 80.2% bij een temperatuur van 17,6º C, hetgeen als erg hoog moet
worden aangemerkt. Bij dit vochtgehalte in de dakspouw ontstaat per definitie
condens tegen de dakbedekking vanaf een buitenluchttemperatuur van 13,5º C. Dit
condens is aangetroffen.
Op enkele plaatsen is in de overgang van dakvlak naar opgaand metselwerk
gerepareerd met bitu-band. Dit duidt er op dat de dakbedekking aan het einde van
zijn technische levensduur zijn.
Technische staat van de dakbedekking
De dakbedekking is aan het einde van haar technische levensduur.
Aanwezigheid van isolatie
In het platte dak gelegen boven de woonkamer, slaapkamer en garage is geen
isolatie aangetroffen.
2.6 Op 2 februari 2007 heeft Vihamij in een brief aan Anker Timmerbedrijf onder meer het volgende bericht:
"Op de plaats van de dakinsnijding in het laagste achterdak, is geconstateerd een verzadiging
van de spaanderplaat met vocht. De plaat is momenteel zo slap dat hij zelfs afbrokkelt.
Constructief heeft deze plaat geen functie meer. Er is op deze locatie geen isolatiemateriaal
toegepast. Dit geheel voldoet niet aan de huidige eisen van het bouwbesluit. Door het gebrek aan
isolatiemateriaal zit het douwpunt in deze plaat, waardoor er zich vocht verzamelt in deze plaats.
Dit verklaart hiermee de slapte in deze constructieplaat.
Advies: dakslopen. Opnieuw opbouwen (…)
3 De vordering
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor recht dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen jegens [eiseres] voortvloeiende uit de koopovereenkomst en/of dat zij jegens [eiseres] onrechtmatig hebben gehandeld, alsmede [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 30.304,35 vermeerderd met rente alsmede de buitengerechtelijke incassokosten ad € 4.545,65, vermeerderd met rente.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Primair is er sprake van non-conformiteit ex artikel 7:17 BW Pro althans toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst ex artikel 6:74 BW Pro. Het dak van de begane grond verkeert in slechte staat en kent vochtproblemen als gevolg van het ontbreken van isolatie en voorts als gevolg van scheurtjes in de dakbedekking. De dakbedekking is aan het einde van de technische levensduur. De staat van het dak is in strijd met de verwachtingen van de koper. De woning is door het ondeugdelijke dak niet geschikt voor bewoning.
3.2 [gedaagden] heeft niet aan zijn mededelingsplicht voldaan. [gedaagden] mocht er niet redelijkerwijs vanuit gaan dat [eiseres] de feiten omtrent het dak bekend waren of voor het aangaan van de overeenkomst bekend zouden worden. [eiseres] diende dan ook niet te twijfelen aan de eigenschappen van het dak of daar nader onderzoek naar te doen. Voorts heeft [gedaagden] een onjuiste mededeling gedaan door in de vragenlijst aan te geven dat alle daken vernieuwd en geïsoleerd waren en dat de woning in 1999 geheel gerenoveerd was. [gedaagden] wist dat het begane grond dak oud en niet geïsoleerd was.
3.3 Subsidiair beroept [eiseres] zich op onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW Pro door [gedaagden]. [gedaagden] is aansprakelijk daar [gedaagden] niet alles heeft medegedeeld en onjuiste mededelingen heeft gedaan. Er is sprake van een onrechtmatige daad door [gedaagden], welke aan hem kan worden toegerekend, waardoor voor [eiseres] schade is ontstaan en de geschonden norm strekt tot bescherming tegen de schade die [eiseres] heeft geleden.
3.4 [eiseres] heeft als gevolg van het tekortschieten dan wel onrechtmatig handelen door [gedaagden] schade geleden. De schade bestaat uit het vervangen van het begane grond dak ad € 28.061,67; verfwerkzaamheden ad € 1.832,13; kosten expert ad € 410,55.
3.5 [eiseres] vordert de buitengerechtelijke incassokosten ad 15% van de hoofdsom, primair op grond van de wet, subsidiair op grond van het rapport Voorwerk II, ad
€ 4.545,65. Dit bedrag stemt geheel overeen met de werkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten voor werkzaamheden omvattende ondermeer een combinatie van het aanmanen door [eiseres] en tenminste twee maal door de incassogemachtigde, het aanleggen van een dossier, het inwinnen van inlichtingen, het eventueel doen van onderhandelingen, overleg met [eiseres] over de vordering, correspondentie.
3.6 [eiseres] vordert over zowel de hoofdsom ad € 30.304,35 als over de buitengerechtelijke incassokosten de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.
[gedaagden] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [gedaagden] is niet toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, c.q. er is geen sprake van non-conformiteit. [gedaagden] heeft de woning verkocht en geleverd met zichtbare en onzichtbare gebreken, zoals vermeld in artikel 5.1 van de koopovereenkomst.
4.2 Bij levering heeft de woning beschikt over de feitelijke eigenschappen noodzakelijk voor een normaal gebruik als genoemd in artikel 5.3 van de koopakte. Op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat [gedaagden] niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan [eiseres] kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van deze koopovereenkomst. Op het moment van levering van de woning was het betreffende dak in orde.
4.3 [eiseres] had nader onderzoek moeten doen. Woningen met platte daken zijn naar de aard gevoelig voor lekkages. De woning is in 1970 gebouwd. [eiseres] is vóór de levering in de gelegenheid gesteld om de woning te inspecteren. De staat van het begane grond dak is voor de kopers goed zichtbaar geweest. Aan de hand van de overgelegde foto's is duidelijk zichtbaar geweest dat sprake is van een gesleten en gerepareerd dak. In 1993 heeft de vorige eigenaar van de woning de daken geheel vernieuwd met garantie van 10 jaar. In maart 2003 is die garantie geëxpireerd. Daaruit had het [eiseres] al duidelijk moeten zijn dat de dakdekker geen garantie meer op het dak heeft gegeven en het dak reeds ouder is geweest en onderhoud nodig zou zijn.
4.4 [gedaagden] heeft met hetgeen hij onder punt 14 van de vragenlijst heeft ingevuld geen garantie gegeven dat de woning geheel voorzien is van dubbele beglazing, dakisolatie en vloerisolatie. Vraag 14 betreft een globale opmerking en is niet limitatief. In het kader van gebruikelijk onderhoud en de verbouwing is er isolatie toegepast. [gedaagden] weet niet beter dan dat in het dak isolatie is toegepast, hetgeen hij naar eer en geweten in de vragenlijst hebben ingevuld. Het niet aanwezig zijn van isolatie in het dak is bovendien geen essentieel gebrek.
4.5 [gedaagden] heeft niet gehandeld in strijd met zijn mededelingsplicht. [gedaagden] draagt geen wetenschap van enige lekkage ten tijde van de periode dat hij de woning heeft bewoond. [gedaagden] acht het aannemelijk dat de lekkages eerst in januari 2007 zijn ontstaan naar aanleiding van een zware storm.
4.6 [eiseres] heeft in januari 2006 reeds geconstateerd dat er lekkages waren, zonder dit aan [gedaagden] te melden. Ingevolge artikel 7:23 lid 1 BW Pro heeft [eiseres] [gedaagden] niet tijdig in kennis gesteld van de vermeende gebreken.
4.7 [eiseres] heeft een compleet nieuw dak aangebracht, waarbij een warm dakconstructie is aangebracht ter vervanging van de oude koud dakconstructie. Daarmee is geen sprake van reparatie maar van een aanmerkelijke investering in een verbetering van het dak. Deze kosten staan in geen enkel causaal verband tot het ontbreken van enig isolatiemateriaal danwel verpulverde dakplaten. Ook deugdelijk materiaal is zonder enige noodzaak verwijderd.
[eiseres] heeft in de door haar gepretendeerde schade niet betrokken dat de woning reeds meer dan 35 jaar oud is en dat enig onderhoud dan wel vervanging van dakdekking voorzienbaar moet zijn geweest. De schade behoort ten laste van [eiseres] te blijven.
Daarnaast is de berekening van de schade ondeugdelijk.
5 De beoordeling
5.1 [eiseres] stelt dat de woning is geleverd met gebreken, zijnde allereerst vochtproblemen als gevolg van het ontbreken van isolatie in het dak van de begane grond. Voorts zijn later (eind 2006) lekkages ontstaan door scheurtjes in het dakleer. De dakbedekking is aan het einde van haar technische levensduur, aldus [eiseres].
[eiseres] heeft primair aan haar vordering ten grondslag gelegd, zoals zij ter comparitie uitdrukkelijk heeft aangegeven, dat de woning door de gestelde gebreken niet geschikt is om te worden gebruikt als woonhuis in de zin van artikel 5.3 van de koopakte en daarmee niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Daardoor is sprake van non-conformiteit, naar de rechtbank begrijpt in de zin van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (verder: BW).
5.2 [gedaagden] heeft aangevoerd dat [eiseres] niet tijdig melding heeft gemaakt van de vermeende gebreken, als bedoeld in artikel 7:23 BW Pro. Dit verweer faalt. De lengte van de onderzoekstermijn is - in een geval als het onderhavige - afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het onderzoek dient, gelet op de door art. 7:23 lid 1 BW Pro beschermde belangen van de verkoper, door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van de koper kunnen worden gevergd. In dat verband kan onder meer van belang zijn de aard en de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, en de deskundigheid van de koper. Onder omstandigheden kan voor de beantwoording van de vraag of de geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt, een onderzoek door een deskundige nodig zijn. In beginsel mag de koper de uitslag van dat onderzoek afwachten, zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen. Wanneer echter mag worden verwacht dat met het onderzoek langere tijd is gemoeid, of zulks tijdens de loop daarvan blijkt, volgt uit de strekking van art. 7: 23 lid 1 BW dat de koper aan zijn wederpartij onverwijld kennis dient te geven van dat onderzoek en de verwachte duur daarvan. Vertaald naar het onderhavige geval moet worden vastgesteld dat als niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist, moet worden aangenomen, dat de gestelde problemen, na aanvankelijk weer weggetrokken te zijn, zich uiteindelijk hebben gemanifesteerd in december 2006. Voorts is niet weersproken dat [eiseres] 26 januari 2007 [gedaagden] hebben geïnformeerd omtrent de gestelde problemen. Naar het oordeel van de rechtbank moet op grond van hetgeen hiervoor is overwogen worden geoordeeld dat [eiseres] [gedaagden] binnen bekwame tijd (als bedoeld in lid 1 van art. 7:23 BW Pro) kennis hebben gegeven van de ontdekte gebreken.
5.3 [gedaagden] heeft voorts aangevoerd, dat [eiseres] op grond van artikel 5.1 van de koopakte de woning heeft aanvaard met alle zichtbare en onzichtbare gebreken en dat eventuele gebreken om die reden geen non-conformiteit kunnen opleveren.
5.4 Dit verweer richt zich op de inhoud van de overeenkomst. De rechtbank zal daarom eerst moeten beoordelen wat de strekking is van de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopakte. Dit betreft een vraag van uitleg. Gesteld noch gebleken is dat partijen ten aanzien van voormelde bepalingen specifieke verklaringen jegens elkaar hebben geuit, zodat het primair aankomt op de betekenis die particuliere partijen als de onderhavige aan de bewoordingen van artikel 5.1 en 5.3 in het normale spraakgebruik toekennen. De woning moet ingevolge het bepaalde in artikel 5.3 van de koopakte geschikt zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Zonder nadere feiten of omstandigheden, die niet zijn gesteld, doet het bepaalde in artikel 5.1 daaraan niet af, omdat artikel 5.3 van de koopakte, zoals in de rechtspraak als meerdere malen is uitgemaakt, een uitzondering behelst op de beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper, die is opgenomen in artikel 5.1. Gelet op het vorenstaande faalt het verweer van [gedaagden] in zoverre.
5.5 In artikel 7:17 lid 2 BW Pro is, voor zover hier van belang, bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. De koper zal, afhankelijk van ouderdom en prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bij voorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
Op grond van het bovenstaande gaat het er enerzijds om, of de gestelde gebreken naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dat betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden, op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Anderzijds is het de vraag of [gedaagden] de afwezigheid van de betreffende gebreken niet behoefde te betwijfelen.
5.6 De rechtbank stelt voorop dat het enkele ontbreken van isolatie in het dak van de begane grond niet in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis, ook niet als daardoor (enige) condensatie zou ontstaan (hetgeen overigens door [gedaagden] is betwist). Gelet op de ouderdom van de woning had [eiseres] ter zake rekening moeten houden met de noodzaak van aanpassing aan de eisen van de tijd. [eiseres] heeft nog aangevoerd dat zij door het antwoord van [gedaagden] op vraag 14 van de vragenlijst, zoals weergegeven onder 2.3, er op heeft mogen vertrouwen dat het gehele dak was voorzien van isolatie. De rechtbank overweegt daaromtrent dat de vragenlijst niet beoogt garanties te geven, maar een informatieve strekking heeft. Feiten of omstandigheden die zouden moeten leiden tot een ander oordeel zijn gesteld, noch gebleken. Het antwoord op vraag 14 is voorts algemeen van aard. Naar het oordeel van de rechtbank kon [eiseres] dan ook niet, zonder enige nadere navraag of onderzoek ter zake erop af gaan dat alle delen van het dak voorzien waren van isolatie.
5.7 Ter zake de vraag of [eiseres] de afwezigheid van de gestelde lekkages - als gevolg van het feit dat de dakbedekking aan het einde van haar technische levensduur was - niet behoefde te betwijfelen overweegt de rechtbank als volgt.
Soms kan uit artikel 7:17 BW Pro een mededelingplicht voor de verkopers voortvloeien. Daarvoor is ondermeer vereist dat de verkopers op de hoogte zijn van de het betreffende gebrek, althans daarvan op de hoogte hadden behoren te zijn. [eiseres] heeft gesteld dat de lekkages van het begane grond dak voortkomen uit de slechte staat van dit dak. [gedaagden] heeft aangevoerd niet op de hoogte te zijn geweest van de gestelde lekkageproblemen en heeft betwist dat deze reeds ten tijde van de levering aanwezig waren. [eiseres] heeft niet aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagden] bekend was met de aanwezigheid van lekkageproblemen. Evenmin heeft hij feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan [gedaagden] daarvan op de hoogte had moeten zijn. Van een schending van een mededelingsplicht is in zoverre dan ook geen sprake. Daarbij heeft de rechtbank mede in aanmerking genomen dat de eventuele wetenschap van het ontbreken van dakisolatie ter plaatse niet zonder meer wetenschap meebrengt van de gestelde lekkages, of de oorzaak daarvan.
5.8 [gedaagden] heeft gesteld dat [eiseres] nader onderzoek had moeten doen naar de staat van het betreffende dak. Daartoe heeft hij aangevoerd dat platte daken naar hun aard gevoelig zijn voor lekkages, dat de staat van het betreffende dak -gesleten en gerepareerd- voor [eiseres] goed zichtbaar is geweest, en dat voor [eiseres] kenbaar was dat de garantie van de dakdekker geëxpireerd was alsmede dat het dak reeds ouder was en dat derhalve onderhoud nodig zou zijn.
5.9 De rechtbank stelt voorop dat - bij gebreke van een betwisting ter zake - als vaststaand aangenomen mag worden dat platte daken onderhoudsgevoeliger zijn en een kortere levensduur kennen dan daken met een kapconstructie. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] navraag heeft gedaan naar de staat van onderhoud van het dak. Dit had naar het oordeel van de rechtbank wel op zijn weg gelegen, te meer nu als niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist moet worden aangenomen dat zichtbaar was dat het dak van de begane grond niet (ver)nieuw(d) was en dat voor [eiseres] kenbaar was dat de garantie van de dakdekker geëxpireerd was. [eiseres] had er derhalve niet zonder meer op mogen vertrouwen dat het dak van de begane grond in goede staat was. Gelet op de ouderdom van de woning had [eiseres] rekening moeten houden met (een zekere mate van) direct te verrichten onderhoud op dit punt. De omstandigheid dat voor de makelaar en taxateur geen aanleiding heeft bestaan nader bouwkundig onderzoek geïndiceerd te achten, maakt dit niet anders.
5.10 Om deze redenen kunnen de gestelde gebreken aan het dak van de begane grond niet worden aangemerkt als gebreken waarvan [eiseres] de afwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De gestelde gebreken kunnen daarom niet leiden tot het oordeel dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro.
5.11 Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres], mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld, die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat [gedaagden] onrechtmatig gehandeld heeft jegens Rombout. De vordering kan derhalve op die grond evenmin slagen.
5.12 Gelet op het bovenstaande kunnen de gevoerde grondslagen niet leiden tot toewijzing van de vorderingen van [eiseres].
5.13 [eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] bepaalt op € 755,- aan vast recht en op € 1.158,- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.A. Pit.
Uitgesproken in het openbaar.
1158/344