Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 291818 / HA ZA 07-2348
Uitspraak: 21 oktober 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RECOBEL B.V.,
gevestigd te Zutphen,
eiseres,
advocaat mr. E.T. de Boer,
- tegen -
de naamloze vennootschap HAVENBEDRIJF ROTTERDAM N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.N. de Blécourt,
Partijen blijven verder aangeduid als "Recobel" respectievelijk "het Havenbedrijf".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het tussenvonnis van 4 februari 2009 (hierna: het tussenvonnis) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- de conclusie na tussenvonnis van 4 maart 2009 van Recobel, met een productie;
- de conclusie na tussenvonnis van 1 april 2009 van het Havenbedrijf.
2 De verdere beoordeling
2.1 Het geschil tussen partijen betreft naar de kern de vraag of de opzegging door het Havenbedrijf van de erfpachtrechten van Recobel op de percelen die in het tussenvonnis zijn aangeduid als "[perceel 1]" en "[perceel 2]" rechtsgevolg heeft gehad.
2.2 Het debat tussen partijen heeft zich echter geconcentreerd op het [perceel 1]. Dit hangt ongetwijfeld samen met het feit dat het [perceel 1] een grootte heeft van 59 aren, 96 centiaren en 16 aren en bebouwd is, terwijl het [perceel 2] een grootte heeft van slechts 980 centiaren en onbebouwd is.
2.3 Bij het tussenvonnis heeft de rechtbank Recobel in de gelegenheid gesteld alsnog een goed leesbare versie van de akte van uitgifte in erfpacht van 20 december 1947 met betrekking tot het [perceel 1] in het geding te brengen. Zulks met name met het oog op de tekst van de artikelen 6 en 18 van die akte, op welke artikelen het Havenbedrijf zich in het opzeggingsexploot met betrekking tot dat perceel heeft beroepen.
2.4 Thans kan worden vastgesteld dat artikel 8 van Pro de door Recobel overgelegde versie van de akte luidt zoals weergegeven in het tussenvonnis onder 3.1 onder x:
"8. Het terrein wordt gebruikt voor handels- en industriële doeleinden. Zonder toestemming van Burgemeester en Wethouders wordt daaraan geen andere bestemming gegeven.
Als vallende binnen het geoorloofd gebruik is tevens te beschouwen het stichten van een of enkele dienstwoningen, alsmede van de nodige kantoor- en dienstlokalen;
aantal, aard en plaats dier woningen en lokalen zijn echter aan de goedkeuring van Burgemeester en Wethouders onderworpen.
Op het terrein en in hetgeen daarop mocht worden gebouwd of geplaatst dan wel reeds mocht zijn gebouwd, wordt generlei inrichting opgericht of bedrijf uitgeoefend, waardoor naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders gevaar, schade of hinder wordt veroorzaakt.
(…)"
2.5 Artikel 16 van Pro diezelfde akte vermeldt:
"16. Onverminderd het in de vijfde voorwaarde bepaalde kunnen Burgemeester en Wethouders, indien een der voorwaarden dezer overeenkomst door de erfpachtster niet wordt nageleefd, zonder enige nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst de erfpacht vervallen verklaren, mits van het voornemen daartoe aan de erfpachtster (…) minstens een maand tevoren bij aangetekende brief kennis gegeven hebbende, met dien verstande echter, dat, indien in de loop van die maand de erfpachtster alsnog de voorwaarden dezer overeenkomst naleeft, de vervallenverklaring niet zal worden uitgesproken. Het in de vorige zinsnede bepaalde is van overeenkomstige toepassing, indien het terrein gedurende meer dan twee achtereenvolgende jaren naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders niet in exploitatie is geweest.
Komt de erfpacht op grond van het in deze voorwaarde bepaalde te vervallen, dan gaan alle rechten van welke aard ook zonder schadevergoeding aan de Gemeente over, onverminderd de bevoegdheid van deze laatste om daarenboven schadevergoeding te vorderen."
2.6 Als grond voor opzegging van het erfpachtrecht met betrekking tot het [perceel 1] is in het opzeggingsexploot vermeld (tussenvonnis onder 3.1 onder w):
"het langer dan twee jaren ongebruikt laten van de terreinen en het niet komen met een concreet plan deze situatie structureel op te lossen".
2.7 De opzegging dient echter te worden getoetst aan dwingend recht. In artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) is bepaald dat een erfpacht door de eigenaar kan worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze bij de invoering van het huidige BW opgenomen dwingendrechtelijke bepaling heeft onmiddellijke werking. De wetgever heeft derhalve gelet op de ingrijpende gevolgen van opzegging door de eigenaar wegens een tekortschieten in de nakoming van verplichtingen door de erfpachter, deze opzegging slechts mogelijk willen maken ten aanzien van gevallen van "in ernstige mate" tekortschieten in de nakoming.
2.8 Hetgeen hiervoor is overwogen, brengt mee dat de opzegging door het Havenbedrijf wegens tekortschieten van Recobel slechts het door het Havenbedrijf beoogde rechtsgevolg kunnen hebben gehad indien het gestelde tekortschieten kan worden gekwalificeerd als een in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van verplichtingen.
2.9 Niet in geschil is dat Recobel het [perceel 1] langer dan twee jaar ongebruikt heeft gelaten. Verder is niet in geschil dat Recobel uiteindelijk wel overleg met het Havenbedrijf heeft gevoerd omtrent plannen om die situatie op te lossen, maar dat betreffend overleg niet heeft geleid tot de totstandkoming van een voor het Havenbedrijf bevredigend concreet plan met een structurele oplossing.
2.10 De rechtbank is van oordeel dat het langer dan twee jaar ongebruikt laten van het [perceel 1] niet kan worden aangemerkt als een in ernstige mate tekortschieten door Recobel in haar verplichtingen, noch in het algemeen, noch in de context van de bepalingen die van toepassing zijn op het erfpachtrecht ten aanzien van het [perceel 1].
2.11 Artikel 8 van Pro de akte van 20 december 1947 vermeldt in essentie niet meer dan dat het terrein wordt gebruikt voor handels- en industriële doeleinden en dat daaraan zonder toestemming van Burgemeester en Wethouders geen andere bestemming wordt gegeven. Artikel 16 bevat Pro een regeling voor het vervallen verklaren van het recht van erfpacht voor het geval een der voorwaarden door de erfpachtster niet wordt nageleefd. Het artikel verklaart die regeling vervolgens van overeenkomstige toepassing op gevallen waarin het terrein gedurende meer dan twee achtereenvolgende jaren naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders niet in exploitatie is geweest.
2.12 De rechtbank begrijpt uit de akte van 20 december 1947 dat het gedurende twee jaar niet in exploitatie geweest zijn van het terrein niet is te beschouwen als het niet naleven van een der voorwaarden van die akte, maar als een andere mogelijke reden voor vervallen¬verklaring. Vervallenverklaring zou in het kader van de in de akte vormgegeven regeling echter, ook in geval van langdurig niet in exploitatie geweest zijn van het terrein, niet kunnen worden uitgesproken indien de erfpachtster het perceel na kennis te hebben genomen van het voornemen van het Havenbedrijf tot vervallenverklaring, het terrein binnen een maand alsnog - of wederom - in exploitatie zou nemen. De inhoud en strekking van de akte bieden naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen steun aan de stelling van het Havenbedrijf dat het gedurende langer dan twee jaar ongebruikt laten van het [perceel 1] is aan te merken als een in ernstige mate tekortschieten door Recobel in haar verplichtingen in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW Pro.
2.13 Voor zover het Havenbedrijf zich ten aanzien van het [perceel 1] tevens beroept op de "algemene bepalingen betreffende de uitgifte in erfpacht van terreinen in het havengebied der gemeente Rotterdam" (productie 3b bij dagvaarding; hierna: Algemene Bepalingen), is de rechtbank van oordeel dat het Havenbedrijf geen feiten of omstandig¬heden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat die Algemene Bepalingen - die kennelijk op 4 augustus 1949 zijn vastgesteld - van toepassing zijn op het erfpachtrecht ten aanzien van het [perceel 1]. De rechtbank wijst er in dit verband op dat de akte waarbij dat erfpachtrecht is gevestigd niet naar dergelijke bepalingen verwijst en bovendien dateert van 20 december 1947; derhalve van voor de datum waarop de Algemene Bepalingen zijn vastgesteld.
2.14 In de akte van 20 december 1947 is naar het oordeel van de rechtbank ook geen steun te vinden voor de visie van het Havenbedrijf dat Recobel verplicht is het terrein zelf te gebruiken voor handels- en industriële doeleinden. Artikel 15 van Pro de akte vermeldt onder meer:
"(…) De erfpachtster heeft het recht het terrein geheel of gedeeltelijk aan een derde te verhuren of op enige andere daarmede overeenkomende wijze in gebruik te geven, indien en voorzover Burgemeester en Wethouders daartoe vooraf hun toestemming verleend hebben. De Gemeenteraad en Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd aan de door hen te verlenen toestemmingen voorwaarden te verbinden."
2.15 Uit de akte vloeit derhalve voort dat er in beginsel een recht bestaat om het terrein geheel of gedeeltelijk aan een derde te verhuren. Weliswaar dienen Burgemeester en Wethouders vooraf toestemming te verlenen voor het geheel of gedeeltelijk aan een derde verhuren of in gebruik geven van het terrein, maar Burgemeester en Wethouders - in de huidige situatie in praktische zin het Havenbedrijf - mogen de door de erfpachter daartoe te verzoeken toestemming uiteraard niet op andere dan redelijke gronden weigeren.
2.16 De rechtbank is van oordeel dat het sedert de ontruiming van het pand op het [perceel 1] daarvan gemaakte gebruik voor opslag van tractoren en landbouwmachines voor een aan Recobel gelieerde onderneming is aan te merken als gebruik voor handels- en industriële doeleinden. Het Havenbedrijf heeft dit weliswaar betwist, maar aan die betwisting gaat de rechtbank voorbij nu die betwisting in het geheel niet is gemotiveerd, terwijl deze voor de rechtbank niet begrijpelijk is. Ook het in de processtukken genoemde gebruik door [bedrijf 1] is naar in de visie van de rechtbank aan te merken als gebruik voor handels- en industriële doeleinden.
2.17 Voor zover het Havenbedrijf de opzegging grondt op de stelling dat Recobel niet met een concreet plan is gekomen om de situatie structureel op te lossen, is de rechtbank van oordeel dat zulks geen zelfstandige opzeggingsgrond kan vormen. Op Recobel rustte geen verplichting om een dergelijk plan op te stellen. Aan haar positie als (vertegenwoordiger van de) eigenaar van het perceel kan het Havenbedrijf geen bevoegdheid ontlenen om aan Recobel verplichtingen op te leggen die niet zijn te herleiden tot hetgeen uit de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde bepalingen voortvloeit.
2.18 De kraaksituatie met betrekking tot het [perceel 1] is niet rechtstreeks aan de opzegging ten grondslag gelegd. Niettemin acht de rechtbank het zinvol ook deze in de beoordeling te betrekken. Evident is dat gebruik van het perceel door krakers niet is aan te merken als gebruik voor handels- en industriële doeleinden. Dit gebruik heeft echter niet met instemming van Recobel plaatsgevonden. Dat het pand van Recobel is gekraakt, levert op zich dan ook niet een in ernstige mate tekortschieten door Recobel in haar verplichtingen op. Nadat het pand was gekraakt en nadat de gemeente en/of het Havenbedrijf kenbaar had gemaakt dat die situatie op korte termijn diende te worden opgelost, heeft Recobel haar medewerking verleend aan de oplossing van de situatie. Nadat het pand was ontruimd, heeft Recobel effectieve maatregelen getroffen om herhaling te voorkomen. Hoewel er ter voorkoming van het kraken, en vanaf het moment dat het pand was gekraakt tot het moment waarop dit werd ontruimd, wellicht een actievere houding van Recobel had mogen worden verwacht, is de rechtbank van oordeel dat ook het in dat kader wellicht enigszins tekort schieten door Recobel niet kan worden gekwalificeerd als een in ernstige mate tekortschieten in haar verplichtingen hetgeen de ingrijpende sanctie van opzegging van de erfpacht wegens een tekortkoming zou kunnen rechtvaardigen. Op het debat tussen partijen of Recobel met betrekking tot de kraaksituatie al dan niet enig verwijt kan worden gemaakt, zal de rechtbank bij gebrek aan belang dan ook niet dieper ingaan.
2.19 Op de erfpacht ten aanzien van het [perceel 2] zijn andere bepalingen van toepassing dan op de erfpacht inzake het [perceel 1]. De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis onder 3.1 onder c, t, u en v. Het procedurele debat tussen partijen heeft zich echter toegespitst op de door partijen begrijpelijkerwijs relevanter geachte situatie ten aanzien van het [perceel 1] (zie onder 2.2 hiervoor). Dat neemt niet weg dat de rechtbank ook de vorderingen ten aanzien van het [perceel 2] dient te behandelen.
2.20 Ten aanzien van het [perceel 2] heeft het Havenbedrijf Recobel in de correspondentie voorafgaand aan deze procedure verweten dat dit "een perceel grond" is "dat Recobel ook reeds sinds een aantal jaren braak laat liggen en waarop afval gedumpt wordt zonder dat Recobel daar iets tegen onderneemt" (zie tussenvonnis onder 3.1 onder p). Recobel heeft dienaangaande aangevoerd dat zij het perceel heeft doen opruimen en dat het thans een schoon en deugdelijk omheind parkeerterrein is (conclusie van repliek onder 44). Het Havenbedrijf heeft vervolgens aangevoerd dat het terrein [perceel 2] in het geheel niet wordt gebruikt, dat het afgesloten is, dat er af en toe een caravan staat en dat er wat vuilnis ligt (conclusie van dupliek onder 21).
2.21 De rechtbank is van oordeel dat het Havenbedrijf de stelling van Recobel dat het [perceel 2] thans een schoon en deugdelijk omheind parkeerterrein is, niet voldoende gemotiveerd heeft betwist. De stellingen van het Havenbedrijf dat het terrein in het geheel niet wordt gebruikt en dat het afgesloten is, sporen niet met de stelling dat er af en toe een caravan staat. Indien het Havenbedrijf wenste te betwisten dat Recobel het terrein heeft doen opruimen en/of dat het thans schoon en deugdelijk omheind is, lag het op haar weg die betwisting deugdelijk te motiveren en - bijvoorbeeld - foto's in het geding te brengen van de zich af en toe op het afgesloten terrein bevindende caravan en/of van de zich daar wederom - of nog steeds - bevindende vuilnis. De rechtbank neemt derhalve als vaststaand aan dat het terrein thans een schoon en deugdelijk omheind parkeerterrein is.
2.22 De in het opzeggingsexploot ten aanzien van het [perceel 2] genoemde opzeggingsgrond is - evenals ten aanzien van het [perceel 1] - (tussenvonnis onder 3.1 onder t):
"het langer dan twee jaar ongebruikt laten van de terreinen en het niet komen met een concreet plan deze situatie structureel op te lossen;
2.23 Evident is dat Recobel in de bewoordingen van artikel 11 Algemene Pro Bepalingen het bedrijf, tot de uitoefening waarvan het terrein is bestemd, langer dan twee achtereen¬volgende jaren buiten werking heeft gelaten. Artikel 31 lid 1 onder Pro 2e Algemene Bepalingen bepaalt dat de gemeente het recht van erfpacht vervallen kan verklaren indien het bepaalde bij artikel 11 naar Pro haar oordeel niet wordt nageleefd. Gelet op het dwingendrechtelijke karakter van artikel 5:87 lid 2 BW Pro en de onmiddellijke werking daarvan dient echter ook ten aanzien van deze opzegging beoordeeld te worden of het buiten werking gelaten hebben van het bedrijf door Recobel een in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen oplevert. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is.
2.24 Ook met betrekking tot het [perceel 2] ligt het in de rede dat Recobel het terrein na verkregen goedkeuring van het Havenbedrijf aan een derde ter beschikking zou kunnen stellen. Artikel 8 lid 9 Algemene Pro Bepalingen maakt dat in beginsel mogelijk. Indien er op enig moment echter geen interesse van derden, althans niet op voor Recobel en voor het Havenbedrijf aanvaardbare voorwaarden, voor het in gebruik nemen van het terrein bestaat, brengt die omstandigheid niet mee dat Recobel kan worden verweten in ernstige mate tekort te schieten in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW Pro. Het voor opzegging vereiste in ernstige mate tekortschieten, is ook niet gelegen in het feit dat Recobel er niet in is geslaagd aan het verzoek van het Havenbedrijf te voldoen om een concreet plan aan haar voor te leggen om de situatie structureel op te lossen. Uit het erfpachtrecht en de daarop betrekking hebbende bepalingen vloeit immers geen verplichting voor Recobel voort om een dergelijk plan met een daarin vormgegeven door het Havenbedrijf al dan niet aanvaardbaar te achten structurele oplossing op te stellen.
2.25 De rechtbank is op grond van hetgeen hiervoor is overwogen met Recobel van oordeel dat de opzegging van de erfpachtrechten niet het door het Havenbedrijf beoogde rechtsgevolg hebben gehad. Dat brengt mee dat de onder 1 en 3 primair gevorderde verklaringen voor recht toewijsbaar zijn op de wijze zoals hierna onder "de beslissing" verwoord.
2.26 De rechtbank is voorts met Recobel van oordeel dat voornoemde opzeggingen jegens Recobel een onrechtmatige daad opleveren waarvoor het Havenbedrijf aansprakelijk is. Het Havenbedrijf is er immers toe overgegaan de erfpachtrechten op te zeggen wegens tekortschieten van Recobel op basis van de tekst van de bij vestiging op de erfpachten van toepassing verklaarde voorwaarden, terwijl niet was voldaan aan de dwingendrechtelijke vereisten van artikel 5:87 lid 2 BW Pro; dat wil zeggen: het Havenbedrijf is overgegaan tot het ingrijpende middel van opzegging van de erfpachtrechten terwijl zich niet de situatie voordeed dat Recobel in ernstige mate was tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Dit is onzorgvuldig te achten. Het Havenbedrijf heeft daarmee jegens Recobel gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Of Recobel dientengevolge schade heeft geleden doordat zij inkomsten uit exploitatie van de percelen door verhuur aan derden is misgelopen, kan worden betwijfeld. Uit de overgelegde producties en de door partijen ingenomen stellingen kan bepaald niet worden afgeleid dat er voor de onderhavige percelen veel interesse uit de markt is geweest. Niettemin is de mogelijkheid van schade aannemelijk, terwijl die schade thans niet kan worden begroot. De rechtbank zal het Havenbedrijf derhalve veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat. In die zin is het onder 2 en 4 primair gevorderde toewijsbaar zoals hierna onder "de beslissing" verwoord.
2.27 Nu het Havenbedrijf wordt veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat, heeft Recobel daarnaast geen belang bij een verklaring voor recht dat sprake is van een onrechtmatige daad van het Havenbedrijf. In zoverre zal het onder 2 en 4 primair gevorderde worden afgewezen.
2.28 De onder 5 primair gevorderde verklaring voor recht, dat het Recobel is toegestaan de erfpachtrechten van beide percelen te verhuren voor gebruik in overeenstemming met het gebruik als omschreven in de respectievelijke akten van erfpacht, althans dat het Havenbedrijf toestemming daarvoor niet dan per geval en op redelijke gronden mag weigeren, is ten dele toewijsbaar. Voor recht zal worden verklaard dat het Havenbedrijf de bedoelde toestemming slechts op redelijke gronden mag weigeren. Zulks vloeit naar het oordeel van de rechtbank voort uit de inhoud en strekking van de erfpachtrechten en de daarop van toepassing verklaarde voorwaarden. Uitgangspunt bij de vestiging van de erfpachtrechten is ongetwijfeld geweest dat de erfpachter deze zelf zou gaan gebruiken. De toepasselijke voorwaarden bieden echter uitdrukkelijk de mogelijkheid van gebruik van de terreinen door derden. Het staat het Havenbedrijf niet vrij dat gebruik in veel beperktere mate dan in de voorwaarden is voorzien mogelijk te maken door verhuur aan derden op andere dan op redelijke gronden te weigeren. Daarmee zou op onaanvaardbare wijze afbreuk worden gedaan aan de inhoud van het gevestigde zakelijke recht van erfpacht. Het onder 5 primair gevorderde zal derhalve worden toegewezen zoals hierna onder "de beslissing" verwoord. De rechtbank wijst erop dat de betekenis van deze verklaring voor recht beperkt is omdat de vraag wat in een concreet geval dient te worden verstaan onder "redelijke gronden" met het uitspreken van die verklaring voor recht uiteraard niet is beantwoord.
2.29 Het Havenbedrijf zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Daarbij zullen de na het tussenvonnis gemaakte kosten worden gecompenseerd nu deze zijn veroorzaakt doordat niet tijdig een goed leesbare versie van de akte van 20 december 1947 was overgelegd, terwijl beide partijen daar in een eerder stadium van de procedure voor hadden kunnen zorgdragen.
3 De beslissing
De rechtbank,
verklaart voor recht dat de opzeggingen van de erfpachtrechten van de percelen [perceel 1] en [perceel 2] niet het beoogde rechtsgevolg hebben gehad;
veroordeelt het Havenbedrijf tot vergoeding van de schade die Recobel door die opzeggingen heeft geleden, welke schadevergoeding dient te worden opgemaakt bij staat;
verklaart voor recht dat het Havenbedrijf aan Recobel de toestemming om de erfpachtrechten van beide percelen te verhuren voor gebruik in overeenstemming met het gebruik als omschreven in de respectievelijke akten van erfpacht slechts op redelijke gronden mag weigeren;
veroordeelt het Havenbedrijf in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Recobel bepaald op € 251,00 aan vast recht, op € 70,85 aan overige verschotten en op € 904,00 aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman.
Uitgesproken in het openbaar.
1729/1582