Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 302932 / HA ZA 08-670
Uitspraak: 14 oktober 2009
Vonnis van de enkelvoudige kamer in de zaak van
[eiseres],
wonende te Olst, gemeente Olst-Wijhe,
eiseres,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MARCAN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
advocaat mr. R.M. Prins,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Rotterdam,
advocaat mr. R.M. Prins,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te Sliedrecht,
advocaat: mr. J.T.B. van de Graaff.
Eiseres wordt hierna [eiseres] genoemd. Gedaagden worden hierna Marcan c.s. respectievelijk Marcan, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 28 februari 2008, betekend aan [gedaagde sub 3],
- de dagvaarding van 3 maart 2008, met dezelfde inhoud en producties als de dagvaarding van 28 februari 2008, betekend aan Marcan en [gedaagde sub 2],
- de conclusie van antwoord met producties van 28 mei 2008 van [gedaagde sub 3],
- de conclusie van antwoord met producties van 28 mei 2008 van Marcan en [gedaagde sub 2],
- de conclusie van repliek met een productie van 23 juli 2008,
- de conclusie van dupliek van 3 september 2008 van [gedaagde sub 3],
- de conclusie van dupliek van 3 september 2008 van Marcan en [gedaagde sub 2].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde sub 2] heeft als directeur van Marcan op 28 januari 2005 de woning aan de Madeliefstraat 4c in Rotterdam (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 55.500,-. Marcan en [gedaagde sub 2] hebben een factuur van het bedrijf Duimstok van 17 mei 2006 ten bedrage van € 2.975,-, een factuur van het bedrijf Plaatbouw van 20 juni 2006 ten bedrage van € 11.900,- en de bewijzen van betaling daarvan door Marcan in het geding gebracht. Op deze facturen staat vermeld dat ze betrekking hebben op werkzaamheden in de woning.
2.2. Marcan verhuurt en verpacht vanaf maart 2006 aan mevrouw [X] (hierna: [X]) het bedrijfspand inclusief goodwill en inventaris en het woonhuis aan de Lange Hilleweg 190a/c in Rotterdam. [X] exploiteerde daar voor eigen rekening een eenmanszaak, te weten een massagesalon en privé-huis onder de naam [naam eenmanszaak X].
2.3. Op 26 juli 2006 hebben [X] en [eiseres] een arbeidsovereenkomst ondertekend waarin een arbeidsduur van veertig uur per week is opgenomen. In deze overeenkomst wordt [X] aangeduid als werkgever. [eiseres] woont op dat moment net als [X] aan de Lange Hilleweg 190c in Rotterdam.
2.4. De hypotheekaanvraag van 31 juli 2006 van de Nederlandse Inkoopcombinatie Assurantie-Intermediairs, waarin de woning als onderpand wordt vermeld, is op naam van [eiseres] gesteld en met haar naam voor akkoord ondertekend. Deze aanvraag is tot stand gekomen door bemiddeling van de Hypotheek Professionals B.V. Marcan is voor de helft eigenaar van deze vennootschap. Deze aanvraag is door de Direkt bank afgewezen.
2.5. Op 1 augustus 2006 hebben [gedaagde sub 2] namens Marcan en [eiseres] een koopovereenkomst ondertekend, waarin de woning aan [eiseres] wordt verkocht tegen een koopprijs van € 105.000,- kosten koper. Op een later moment is deze overeenkomst handmatig aangepast. In artikel 1 is de leverdatum deels doorgestreept en daaraan is toegevoegd ‘27 oktober’. Achter artikel 4 is een pijl gezet en ‘N.V T.’ toegevoegd. De stortingsdatum en het bedrag van de waarborgsom zijn in dit artikel doorgestreept. In artikel 15 is de datum van het financieringsbeding gewijzigd. Bij de aanpassingen van de artikelen 1 en 4 zijn parafen gezet.
2.6. Op 8 augustus 2006 is aan [gedaagde sub 3] de opdracht verstrekt tot het taxeren van de woning. [gedaagde sub 3] was op dat moment gepensioneerd als makelaar-taxateur, maar hij stond nog wel ingeschreven in het register Makelaar-taxateur onroerende zaken en bij de stichting VastGoed Cert. In zijn taxatierapport van 9 augustus 2006 heeft hij vermeld dat de opdrachtgever [eiseres] is en dat de opdracht namens de opdrachtgever is verstrekt door [gedaagde sub 2]. [gedaagde sub 3] heeft als datum opname en inspectie 9 augustus 2006 vermeld. Als onderhandse verkoopwaarde heeft hij een bedrag van € 105.000,- vermeld. Bij dit rapport zijn drie foto’s van het interieur van de woning gevoegd. Marcan c.s. heeft ook een versie van het rapport overgelegd waarin bij ‘Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door:’ drie liggende streepjes staan vermeld. Deze versie heeft daarnaast dezelfde inhoud.
2.7. De factuur van 9 augustus 2006 van Bouwkundig Advies Bureau J R Aalfs ten bedrage van € 275,- is geadresseerd aan [eiseres] en vermeld als tussenpersoon Marcan. Deze factuur heeft betrekking op de kosten van een bouwtechnokeuring van de woning en dient volgens de factuur te worden voldaan bij het passeren van transportakte bij de notaris.
2.8. De heer [ex-man] (hierna: de ex-man van [eiseres]) en [eiseres] hebben een overeenkomst, gedagtekend 8 september 2006, ondertekend waarin zij in afwijking van een rechterlijk vonnis overeenkomen dat [eiseres] per 1 september 2006 een bedrag van € 200,- bruto per maand aan alimentatie aan haar ex-man zal gaan betalen.
2.9. De hypotheekaanvraag van 21 september 2006 van Erasmus Hypotheken, waarin de woning als onderpand wordt vermeld, is op naam van [eiseres] gesteld en met haar naam voor akkoord ondertekend. Ook deze aanvraag is tot stand gekomen door bemiddeling van de Hypotheek Professionals B.V. en ook deze aanvraag is door de bank afgewezen.
2.10. De hypotheekaanvraag van 6 oktober 2006 voor een GMAC Hypotheek, waarin
de woning als onderpand wordt vermeld, is op naam van [eiseres] gesteld en op dezelfde datum met haar naam voor akkoord ondertekend. Deze aanvraag is tot stand gekomen
door bemiddeling van [Y], handelend onder de naam Finansa Advies V.O.F. (hierna: Finansa). Bij brief van 13 oktober 2006 is deze aanvraag afgewezen.
2.11. Op 1 november 2006 heeft [eiseres] een brief ondertekend waarin zij [X] verzoekt haar arbeidsduur met ingang van 1 december 2006 terug te brengen van veertig naar tien uur per week.
2.12. De hypotheekaanvraag van 8 november 2006 van ABN AMRO Hypotheken, waarin de woning als onderpand wordt vermeld, is op naam van [eiseres] gesteld en op
14 november 2006 met haar naam voor akkoord ondertekend. Ook deze aanvraag is tot stand gekomen door bemiddeling van Finansa. De ABN AMRO Bank heeft hierop een hypothecaire geldlening van € 117.600,- verstrekt met een Nationale Hypotheek Garantie (hierna: een NHG-garantie).
2.13. De woning is bij akte van levering van 11 december 2006 aan [eiseres] geleverd. [eiseres] heeft daarbij contant de nota van afrekening van 1 december 2006 van Nouwen Notarissen tot een bedrag van € 1.228,35 voldaan. In deze nota zijn de posten ‘nota Bouwkundig Adviesbureau J.R. Aalfs (zie bijgaande specificatie)’ en ‘Cardif’ opgenomen.
2.14. Bij brief van 26 november 2007 heeft mr. Van de Sande voornoemd namens [eiseres] een brief gestuurd aan [gedaagde sub 3]. Deze brief luidt, voor zover hier van belang:
“In opdracht van mijn cliënte heeft u op 9 augustus 2006 een taxatierapport uitgebracht”.
2.15. In de brief van 27 november 2007 aan Nouwen Notarissen heeft Finansa de door [eiseres] afgesloten verzekering van Cardif Schadeverzekeringen N.V. vermeld. Het aanvraagformulier voor deze verzekering, waarin Finansa als tussenpersoon staat vermeld, is op naam van [eiseres] gesteld en met haar naam voor akkoord ondertekend. De datum van ondertekening is onleesbaar op het overgelegde kopie.
2.16. Op 20 december 2007 heeft het kantoor van mr. Van de Sande opdracht gegeven aan Tom Smeelen Makelaardij o.g. (hierna: Smeelen) om de woning te taxeren. In
het rapport van Smeelen van 14 januari 2008, kennelijk bij vergissing gedateerd op
14 januari 2007, heeft hij als datum opname en inspectie 19 december 2007 vermeld.
Smeelen vermeldt als onderhandse verkoopwaarde een bedrag van € 74.000,- en als onderhandse verkoopwaarde per 11 december 2006 een bedrag van € 72.000,-.
2.17. [X] heeft in een door haar ondertekende notitie van 28 december 2007, gericht aan [gedaagde sub 2] en geadresseerd aan Marcan, verklaard dat zij geheel zelfstandig werkte, dat [gedaagde sub 2] niets met het bedrijfsbeleid te maken had en dat zij verder een zakelijke relatie hebben. Op 27 maart 2008 heeft zij bij Nouwen Notarissen een verklaring onder ede afgelegd, waarin zij uitvoerig verklaart over de gang van zaken. Deze verklaring ondersteunt grotendeels de stellingen van Marcan c.s., zoals hierna weergegeven.
2.18. De woning aan de Madeliefstraat 2c in Rotterdam stond eind 2006 te koop voor
€ 89.500,-. In zijn brief van 8 januari 2008 aan [gedaagde sub 3] schrijft de makelaar
Peter Prins dat deze woning uiteindelijk is verkocht voor € 72.500,-. Hij schrijft verder dat de vraagprijs is verlaagd vanwege de veranderde markt in Rotterdam Zuid in dit segment en dat het grootste probleem het grote aanbod van woningen is.
2.19. Bij brief van 17 januari 2008 is namens Finansa mededelingen gedaan naar aanleiding van de vraag van [gedaagde sub 2] over de hypotheek van [eiseres]. Deze brief is geadresseerd aan Marcan en luidt, voor zover hier van belang:
“Mevrouw [eiseres] is bij ons op kantoor binnengelopen om te informeren over de mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten voor de aankoop van een appartement.
Na het eerste kennismakingsgesprek heeft zij later alle benodigde bescheiden bij ons op kantoor gebracht en hebben wij volgens het gebruikelijke (verplichte) protocol de financiering verzorgd.
Met betrekking tot de taxatie kan ik u melden dat mevrouw [eiseres] zelf de opdracht heeft gegeven aan de taxateur”
2.20. Bij vonnis van 13 maart 2008 heeft de voorzieningenrechter in Rotterdam de vordering van Marcan tot het sturen door [eiseres] van een rectificatiebrief aan de gemeente Rotterdam afgewezen, zonder dat in dit vonnis een oordeel wordt gegeven over de juistheid van de beschuldigingen aan het adres van Marcan.
2.21. In de e-mail van 14 maart 2008 van [Z], managementassistent Aanslagregeling, staat dat de woz-waarde van de woning over 2007 € 95.000,- bedroeg.
In het uittreksel van www.woz.gemeentebelastingen.rotterdam.nl van 24 maart 2008 staat dat de woz-waarde van de woning over jaargang 2008 € 104.000,- bedroeg.
3. De vordering
3.1. [eiseres] vordert dat Marcan, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk worden veroordeeld om aan [eiseres] de door haar geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat, te vergoeden en hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiseres] stelt hiertoe bij dagvaarding het volgende. [gedaagde sub 3] heeft in samenwerking met Marcan en [gedaagde sub 2] de woning bewust te hoog getaxeerd. Dat te hoog getaxeerd is, blijkt uit de hertaxatie van Smeelen. Hieruit volgt dat [gedaagde sub 3] tegenover [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld, zodat hij de schade die [eiseres] daardoor lijdt moet vergoeden. Als vast zou komen te staan dat [gedaagde sub 3] niet bewust te hoog heeft getaxeerd, dan heeft hij als professionele dienstverlener niet voldaan aan de verplichtingen die verwacht mogen worden van een redelijk bekwaam en redelijk handelende taxateur. Het is namelijk hoogstwaarschijnlijk dat [gedaagde sub 3] de woning voorafgaand aan zijn taxatie niet heeft geïnspecteerd. Daarnaast heeft hij zijn taxatie afgestemd op de bekende koopsom. In dit geval zou [gedaagde sub 3] dus ook de schade van [eiseres] moeten vergoeden.
3.3. Marcan en [gedaagde sub 2] hebben het tekortschieten door [gedaagde sub 3] uitgelokt en daarvan bewust gebruik gemaakt. Zij hadden [eiseres] moeten weerhouden om de woning te kopen en de hypotheek af te sluiten. Dit klemt te meer omdat door onder anderen Finansa gebruik is gemaakt van valselijk opgemaakte of misleidende documenten, waaronder de arbeidsovereenkomst van [eiseres]. Marcan en [gedaagde sub 2] hebben daardoor onrechtmatig gehandeld tegenover [eiseres] en moeten de schade die zij daardoor lijdt vergoeden. Daarnaast hebben Marcan en [gedaagde sub 2] misbruik gemaakt van de omstandigheden waarin [eiseres] verkeerde. Ten eerste is [eiseres] de Nederlandse taal niet goed machtig
en heeft zij veel documenten ondertekend zonder dat er uitleg werd gegeven of dat zij deze documenten van tevoren kon doorlezen. Ten tweede had zij geen zicht op de manier waarop stukken zijn vervalst om een hypotheek te krijgen, waaronder de werkgeversverklaring, de arbeidsovereenkomst, de salarisspecificatie en het taxatierapport. Ten derde kon [eiseres]
de consequenties van het kopen in plaats van het huren van een woning niet overzien.
Ten vierde wist zij niet dat er een groot verschil zat tussen de verwervingsprijs door Marcan en [gedaagde sub 2], de werkelijke waarde op de verkoopdatum en de koopsom. Ten vijfde
zijn Marcan en [gedaagde sub 2] ervaren vastgoedhandelaren en waren zij op de hoogte dat
[eiseres] onervaren was en dat zij zich niet realiseerde dat zij de hypotheekschuld niet zou
kunnen terugbetalen bij verkoop van de woning. [eiseres] werd ook niet bijgestaan door buitenstaanders. Toen zij meedeelde de woning niet te willen kopen, heeft [gedaagde sub 2] gedreigd een bedrag van € 10.000,- als vergoeding voor zijn werkzaamheden, bij haar
in rekening zou brengen. Marcan en [gedaagde sub 2] hebben zich ten slotte in de gegeven omstandigheden tegenover [eiseres] niet gedragen als een goed werkgever als bedoeld in artikel 7:611 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), zodat zij ook op die grondslag de schade die [eiseres] daardoor lijdt moeten vergoeden.
4. Het verweer
Het verweer van [gedaagde sub 3]
4.1. [gedaagde sub 3] concludeert dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen, dan wel dat deze vorderingen moeten worden afgewezen, en dat zij bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis moet worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4.2. [gedaagde sub 3] stelt hiertoe het volgende. [eiseres] is bij [gedaagde sub 3] thuis geweest om hem te vragen een woning te taxeren. [gedaagde sub 3] is deskundig als taxateur, ook met betrekking tot de wijk waarin de woning staat. Hij heeft in opdracht van [eiseres] vervolgens een taxatie uitgevoerd, zoals van een beëdigd taxateur mag worden verwacht. Dat [eiseres] de opdracht tot taxatie heeft verstrekt blijkt uit de brief van 26 november 2007 van mr. Van de Sande. [gedaagde sub 3] heeft op 9 augustus 2006 de woning van binnen geïnspecteerd, zoals blijkt uit de interieurfoto’s. Zijn taxatie komt overeen met de goede staat en de woz-waarde van de woning op dat moment. Nadat de financiering was mislukt, heeft [gedaagde sub 3] in opdracht van [eiseres] een tweede taxatie uitgevoerd, weer zoals van een beëdigd taxateur mag worden verwacht. Ook dit keer heeft hij de woning van binnen geïnspecteerd. In het kader van deze taxatie heeft [gedaagde sub 3] voor het eerst met betrekking tot deze woning contact opgenomen met [gedaagde sub 2] om hem te vragen of
de woning nog steeds leeg zou worden opgeleverd. In zijn tweede rapportage heeft
[gedaagde sub 3] bij vergissing opgenomen dat de opdracht door [gedaagde sub 2] namens [eiseres] was verstrekt. Hij was tijdens het opmaken van de taxaties niet op de hoogte van de verkoopprijs van de woning. Het is niet juist dat [gedaagde sub 3] de woning te hoog heeft getaxeerd. Hij heeft hierbij overigens ook geen belang. De hertaxatie van Smeelen is niet objectief en dus valselijk opgemaakt, omdat Smeelen beschikking had over het taxatierapport van [gedaagde sub 3] en daaruit verouderde gegevens heeft overgenomen. Bovendien is deze hertaxatie zestien maanden later opgemaakt dan de taxatie door [gedaagde sub 3], zodat deze hertaxatie als momentopname minder waard is. Ten slotte is Smeelen niet als taxateur in Rotterdam gevestigd.
Overigens stelt [gedaagde sub 3] dat [eiseres] misbruik maakt van procesrecht door niet eerst een tuchtklacht bij een brancheorganisatie in te dienen of deze zaak voor te leggen aan de geschillencommissie makelaardij (VROM). Het is daarnaast onduidelijk in hoeverre [eiseres] schade heeft geleden, omdat zij de woning kocht met een NHG-garantie. Zij is bovendien geen argeloze particulier, maar iemand die de woning wilde gebruiken om klanten te ontvangen. Een eventueel financieel nadeel valt dus onder haar ondernemersrisico. De overige stellingen van [gedaagde sub 3] hebben betrekking op de handelswijze van mr. Van de Sande in deze procedure.
Het verweer van Marcan en [gedaagde sub 2]
4.3. Marcan en [gedaagde sub 2] concluderen dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen, althans dat deze vorderingen haar moeten worden ontzegd, en dat zij moet worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4.4. Marcan en [gedaagde sub 2] stellen hiertoe het volgende. Zij zijn geen feitelijk eigenaar van [naam eenmanszaak X] en hebben [eiseres] dus ook geen aanbod tot werk en huisvesting gedaan. Marcan en [gedaagde sub 2] hebben verder niets te maken met arbeidsovereenkomsten tussen [X] en [eiseres] en zijn dus geen werkgever van [eiseres]. [eiseres] wilde zelf een huis kopen en heeft zelf contact gelegd met Finansa. Zij heeft Marcan alleen gevraagd een bouwkundig rapport op te laten stellen. Tijdens de hele koopprocedure is [eiseres] bijgestaan door haar ex-man en een vriend, die advocaat is.
Uit niets viel op te maken dat zij de procedure of de stukken die zij ondertekende niet begreep. Dit behoort overigens ook tot de zorgplicht van de notaris. Met betrekking tot de deugdelijkheid van de taxatie hebben Marcan en [gedaagde sub 2] vergelijkbare stellingen als [gedaagde sub 3] ingenomen. Marcan en [gedaagde sub 2] hebben tijdens de procedure geen druk uitgeoefend op [eiseres]. Zij hebben [eiseres] uitdrukkelijk meegedeeld dat verkoop van de woning op korte termijn na de aankoop onverstandig zou zijn. De schade die zij stelt te lijden, is hiervan een gevolg. Een waardedaling van de woning moet echter nog blijken bij verkoop. Deze daling zou bovendien worden gedekt door de NHG-garantie. Het verschil tussen de verwervingsprijs door Marcan en [gedaagde sub 2] en de koopsom is het gevolg van een gunstige aankoopprijs en de verbeteringen die zij daarna hebben aangebracht.
5. De beoordeling
5.1. [gedaagde sub 3] stelt dat [eiseres], althans haar advocaat, misbruik maakt van procesrecht door deze procedure rechtstreeks aan te brengen bij de burgerlijke rechter.
Er is naar het oordeel van de rechtbank niet gesteld of gebleken dat [eiseres] haar vorderingen niet bij de burgerlijke rechter mag instellen. Dat zij niet eerst een tuchtklacht heeft ingediend of haar zaak aan een geschillencommissie heeft voorgelegd, levert naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen misbruik van procesrecht op, zodat deze stelling wordt verworpen.
5.2. [eiseres] stelt dat [gedaagde sub 3] ondeugdelijk heeft getaxeerd. Nu [eiseres] zich beroept op de rechtsgevolgen van deze stelling, te weten aansprakelijkheid aan de zijde van [gedaagde sub 3] voor de daardoor geleden en te lijden schade, draagt zij de bewijslast van de feiten en omstandigheden waarmee zij deze stelling onderbouwt. In de conclusie van repliek stelt [eiseres] dat de bewijslast van de oorzaak van de waardedaling van de woning op gedaagden rust, omdat zij erkennen dat de waarde van de woning thans substantieel lager is. Deze stelling wordt gepasseerd, omdat het vaststellen van de oorzaak van een eventuele waardedaling van de woning naar het oordeel van de rechtbank geen inzicht biedt in de deugdelijkheid van het taxeren door [gedaagde sub 3]. Deze deugdelijkheid moet namelijk worden beoordeeld naar de omstandigheden op het moment van taxeren.
5.3. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling, dat [gedaagde sub 3] ondeugdelijk heeft getaxeerd, de volgende feiten en omstandigheden gesteld.
5.3.1. [eiseres] stelt dat [gedaagde sub 3] de woning voorafgaand aan zijn taxatie hoogstwaarschijnlijk niet heeft geïnspecteerd. [gedaagde sub 3] heeft dit betwist onder verwijzing naar de bij zijn rapport gevoegde interieurfoto’s. In het licht van deze gemotiveerde en onderbouwde betwisting heeft [eiseres] haar stelling naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Bij conclusie van repliek stelt [eiseres] nog dat blijkt dat [gedaagde sub 3] zich alleen heeft gebaseerd op de verklaringen van [gedaagde sub 2], omdat in zijn rapport staat dat de woning twintig jaar is bewoond door de eigenaar en was geschilderd en opgeknapt terwijl dit volgens haar onjuist is. [gedaagde sub 3] heeft dit betwist door uit te leggen dat hij met de eigenaar in zijn rapport de eigenaar vóór de aankoop door Marcan bedoelt. De rechtbank acht deze uitleg op voorhand voldoende aannemelijk en
laat verder uitdrukkelijk in het midden wat de staat van de woning tijdens de taxatie door
[gedaagde sub 3] was. Deze latere stelling levert zodoende evenmin een onderbouwing op
van de stelling van [eiseres], dat [gedaagde sub 3] geen eigen onderzoek heeft verricht in de woning, zodat de rechtbank deze stelling verwerpt.
5.3.2. [eiseres] stelt daarnaast dat [gedaagde sub 2] aan [gedaagde sub 3] de koopsom moet hebben meegedeeld, omdat het anders onverklaarbaar is dat de taxatiewaarde precies gelijk is aan de koopsom. [gedaagde sub 3] betwist dat hij vooraf op de hoogte was van de koopsom. [gedaagde sub 2] ontkent dat hij deze koopsom aan [gedaagde sub 3] heeft meegedeeld.
De rechtbank stelt vast dat de koopsom in de koopovereenkomst van 1 augustus 2006 staat vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank is het in dat verband opmerkelijk dat in het taxatierapport van 9 augustus 2006 exact hetzelfde bedrag als taxatiewaarde is vastgesteld, terwijl de verkrijgingsprijs van de woning en de prijs van een naastgelegen woning daarvan in substantiële mate afweken. Deze opmerkelijkheid is op zichzelf echter onvoldoende reden om als vaststaand aan te nemen dat [gedaagde sub 3] ondeugdelijk heeft getaxeerd. Naar het oordeel van de rechtbank vormt deze opmerkelijkheid wel reden om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de taxatie van [gedaagde sub 3].
5.3.3. [eiseres] stelt bij conclusie van repliek bovendien dat [gedaagde sub 3] niet in staat is om aan te geven welke referentiepanden hij bij zijn taxatie heeft gebruikt, zodat het ervoor moet worden gehouden dat hij geen marktgegevens heeft verzameld. [gedaagde sub 3] betwist dit en stelt dat hij bij de taxatie zijn eigen databank heeft geraadpleegd en dat deze databank in verband met zijn pensioen aan het einde van 2006 is vernietigd. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat [gedaagde sub 3] zijn betwisting niet met bewijsstukken kan onderbouwen en daarmee ook dat hij de in de vorige rechtsoverweging bedoelde twijfel niet met bewijsstukken kan wegnemen. Het enkele feit dat de taxatiewaarde overeenkomt met de woz-waarde van de woning over 2007 en 2008 is daartoe naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende, omdat de woz-waarde van een woning wordt gebaseerd op de prijzen die kopers hebben betaald voor vergelijkbare woningen in het jaar daarvoor, terwijl voor een taxatie van een woning ook andere criteria gelden, zoals blijkt uit de overgelegde taxatierapporten en de basisstappen in een taxatieprocedure waarnaar [gedaagde sub 3] verwijst in zijn conclusie van antwoord.
5.3.4. [eiseres] heeft ten slotte verwezen naar de hertaxatie van Smeelen. Marcan c.s. heeft gesteld dat Smeelen bij zijn hertaxatie gebruik heeft gemaakt van de taxatie van
[gedaagde sub 3] en dat Smeelen als taxateur niet is gevestigd in Rotterdam. [eiseres] heeft
dit niet betwist, zodat de rechtbank hiervan uit zal gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee echter onduidelijk geworden op grond van welke eigen waarnemingen, berekeningen en deskundigheid Smeelen heeft getaxeerd, zodat zijn hertaxatie met de nodige terughoudendheid moet worden beoordeeld. Bovendien doet de onduidelijkheid over de data in dit rapport, zoals de datum van het rapport, de datum van opdracht en de datum van opname en inspectie, naar het oordeel van de rechtbank afbreuk aan de betrouwbaarheid daarvan. De rechtbank volgt Marcan c.s. niet in haar stelling dat dit zonder meer betekent dat de hertaxatie niet objectief en dus valselijk is opgemaakt. Marcan c.s. stelt in de conclusies van dupliek dat Smeelen bovendien als vaste taxateur werkt voor een orgaan van de gemeente Rotterdam, waarvoor de advocaat van [eiseres] ook werkt. De rechtbank begrijpt dat Marcan c.s. hiermee bedoelt te stellen dat Smeelen niet als onafhankelijk deskundige kan worden aangemerkt. [eiseres] heeft op deze stelling nog niet kunnen reageren, zodat de rechtbank deze stelling niet bij haar beoordeling betrekt.
5.4. Samengevat is de rechtbank van oordeel dat aan de deugdelijkheid van de taxatie van [gedaagde sub 3] kan worden getwijfeld, dat [gedaagde sub 3] niet in staat is om deze
twijfel met bewijsstukken weg te nemen en dat de hertaxatie van Smeelen met de
nodige terughoudendheid moet worden beoordeeld. Teneinde te kunnen beoordelen of
[gedaagde sub 3] ondeugdelijk heeft getaxeerd moet de vraag worden beantwoord of hij heeft getaxeerd zoals van een redelijk bekwame en redelijk handelende taxateur destijds onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan de rechtbank deze vraag op dit moment nog niet beantwoorden. Voor de beantwoording van deze vraag heeft de rechtbank behoefte aan deskundige voorlichting.
De rechtbank stelt hierbij voorop dat haar voorkeur uitgaat naar de benoeming van één deskundige, die in voldoende mate is gecertificeerd. Aan deze deskundige zal naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval moeten worden gevraagd wat de onderhandse verkoopwaarde van de woning was op 9 augustus 2006 en binnen welke bandbreedte van waardebepalingen een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur destijds onder vergelijkbare omstandigheden had kunnen taxeren. Het voorstel van [gedaagde sub 3] in zijn conclusie van dupliek om de deskundige alleen te vragen naar de juistheid van de woz-waarde wordt verworpen, omdat deze juistheid naar het oordeel van de rechtbank niet de kern van dit geschil vormt. De deskundige kan wel worden gevraagd om uitdrukkelijk te vermelden welke rol de woz-waarde bij een taxatie in het algemeen en deze taxatie in het bijzonder speelt. Partijen zullen zich bij akte mogen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige en de vraagstelling aan deze deskundige.
5.5. Voor de beoordeling van de gedragingen van Marcan en [gedaagde sub 2] is het naar het oordeel van de rechtbank van belang om een oordeel over de deugdelijkheid van de taxatie door [gedaagde sub 3] af te wachten. Dit betekent dat op dit moment de overige stellingen van partijen slechts in algemene zin beoordeeld kunnen worden. [eiseres] heeft drie grondslagen voor haar vordering tot schadevergoeding aangevoerd, te weten misbruik van omstandigheden, slecht werkgeverschap en onrechtmatige daad.
5.6. [eiseres] stelt dat Marcan en [gedaagde sub 2] misbruik hebben gemaakt van de omstandigheden waarin zij verkeerde. Een rechtshandeling is op grond van artikel 3:44, eerste lid, BW vernietigbaar, onder meer wanneer zij door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. De rechtbank stelt vast dat [eiseres] geen vernietiging van de koopovereenkomst of enige andere overeenkomst heeft gevorderd, zodat het door haar gestelde misbruik naar het oordeel van de rechtbank niet in het licht van dit artikel kan worden beoordeeld. De rechtbank begrijpt deze stelling daarom in die zin dat [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat Marcan en [gedaagde sub 2] onrechtmatig tegenover haar hebben gehandeld door misbruik van haar te maken onder de gestelde omstandigheden.
5.7. [eiseres] stelt daarnaast dat [gedaagde sub 2] op grond van artikel 7:611 BW verplicht is haar schade te vergoeden, omdat hij zich tegenover haar als een slecht werkgever heeft gedragen. Volgens [eiseres] was [gedaagde sub 2] feitelijk eigenaar en exploitant van [naam eenmanszaak X] en moet hij dus als haar werkgever worden aangemerkt. [gedaagde sub 2] heeft dit gemotiveerd betwist. Hierop heeft [eiseres] haar stelling onderbouwd door aan te voeren dat Marcan eigenaar is van het bedrijfspand met de bijbehorende de inventaris en goodwill, waarin [naam eenmanszaak X] was gevestigd, en dat [X] de vriendin is van [gedaagde sub 2]. Het enkele feit dat een vennootschap een bedrijfspand met inventaris en goodwill verhuurt aan een derde is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende reden om aan te nemen dat deze vennootschap moet worden aangemerkt als feitelijk eigenaar van de onderneming die door deze derde in het verhuurde pand wordt gedreven. Dat tussen de directeur van deze vennootschap en deze derde een affectieve relatie zou bestaan, hetgeen overigens wordt betwist, is daartoe naar het oordeel van de rechtbank evenmin voldoende redengevend. Gelet op het bovenstaande heeft [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde sub 2] als haar werkgever moet worden aangemerkt, zodat deze stelling wordt verworpen. De rechtbank komt aan een beoordeling van deze grondslag van de vordering dus niet toe.
5.8. Dit betekent dat in het vervolg van deze procedure ten aanzien van [gedaagde sub 2] en Marcan alleen moet worden beoordeeld of zij onrechtmatig tegenover [eiseres] hebben gehandeld en uit dien hoofde verplicht zijn om schadevergoeding te betalen aan [eiseres] als bedoeld in artikel 6:162 BW. Zoals hierboven al overwogen, is het voor de beoordeling van de gedragingen van Marcan en [gedaagde sub 2] echter van belang om een oordeel over de deugdelijkheid van de taxatie door [gedaagde sub 3] af te wachten.
5.9. Marcan en [gedaagde sub 2] hebben de rechtbank bij hun conclusie van dupliek uitdrukkelijk verzocht om het proces-verbaal van het kort geding tussen Marcan en [eiseres] op te vragen en bij het dossier te voegen, omdat aan de hand van dit proces-verbaal kan worden vastgesteld wat mr. Van de Sande heeft geantwoord op de vraag van de voorzieningenrechter hoe hij [eiseres] heeft leren kennen. De rechtbank wijst dit verzoek af, omdat Marcan en [gedaagde sub 2] vooralsnog onvoldoende hebben onderbouwd waarom zij hierbij belang hebben. Anders dan Marcan en [gedaagde sub 2] is de rechtbank namelijk van oordeel dat zelfs al zou komen vast te staan dat mr. Van de Sande tijdens deze procedure zou hebben gezegd dat hij [eiseres] heeft leren kennen via een andere advocaat, dat hiermee dan geenszins vaststaat dat [eiseres] gedurende de koop van de woning door een advocaat is bijgestaan.
5.10. Een groot aantal stellingen van Marcan c.s. heeft betrekking op de handelswijze van mr. Van de Sande in deze procedure. Deze stellingen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet relevant voor enige te nemen beslissing omtrent de vorderingen van [eiseres], zodat deze stellingen verder onbesproken zullen blijven.
5.11. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. stelt partijen in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en de vraagstelling aan deze deskundige, en verwijst de zaak daartoe naar de rol van woensdag 11 november 2009,
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Overbosch en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2009 door mr. C. Bouwman.?