Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 333994 / HA ZA 09-1803
Uitspraak: 6 januari 2010 (bij vervroeging)
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE LANSINGERLAND,
zetelende te Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F.P. van Galen,
- tegen -
1. [gedagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Hendrik Ido Ambacht,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.J. Slump.
Partijen worden hierna aangeduid als "de gemeente" respectieveli[gedaagden]]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 30 juni 2009 en de door de gemeente overgelegde producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 9 september 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte overleggen producties;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 25 november 2009.
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 In of omstreeks 1999 heeft de gemeente samen met [bouwbedrijf] onder de naam “het Bolwerk” een bouwproject ontwikkeld van in totaal 67 woningen. De woningen zijn ingedeeld in de categorieën “goedkope koopwoningen”, “middeldure vrije sectorwoningen, categorie goedkoop”, “middeldure vrije sectorwoningen” en “dure vrije sectorwoningen”. Tot de categorie goedkope koopwoningen behoorden woningen in de prijsklasse tot en met fl. 183.000,00.
2.2 [gedaagden] hebben op 7 december 1999 een schriftelijke koop-/aannemings-
overeenkomst gesloten met betrekking tot de koop en de bouw van een tot voornoemd bouwproject behorend appartement[adres]] te Bergschenhoek (hierna te noemen: de woning). In de koop-/aannemingsovereenkomst is een koop-/aanneemsom vermeld van in totaal fl. 183.029,34, bestaande uit een bedrag van fl. 25.498,00 aan grondkosten, fl. 157.502,00 aan aanneemsom en een bedrag van fl. 29,34 aan rente over beide bedragen vanaf 1 december 1999 tot aan de datum van de overeenkomst.
2.3 In artikel 11 van Pro bijlage II bij de koop-/aannemingsovereenkomst is een anti-speculatiebeding opgenomen. In het beding wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds de drie categorieën vrije sector woningen waarvoor een looptijd van één jaar geldt, en anderzijds de categorie goedkope koopwoningen waarvoor een looptijd van tien jaar geldt.
2.4 Op 30 juni 2000 is een leveringsakte opgemaakt terzake de levering van de woning. In de leveringsakte is een koop-/aanneemsom vermeld van fl. 183.000,00. Artikel 11 van Pro de leveringsakte luidt als volgt:
“ANTI-SPECULATIEBEDING
(…)
2. a. De koper van één van de op de verkochte grond te stichten woningen, vallende onder de categorie “goedkope koopwoningen” in de prijsklasse tot en met éénhonderd drie en tachtigduizend gulden (f 183.000,00) is gehouden de woning als eerste eigenaar te bewonen. Indien de eigenaar de woning tijdens de bouw van de betreffende woning, danwel binnen de eerste tien jaar na de datum van aanvaarding van de sleutel daarvan vervreemdt, zal hij aan de gemeente Bergschenhoek betalen een bedrag, dat voor het eerste jaar gelijk is aan het verschil tussen:
I de opbrengst van de woning en
II een bedrag gelijk aan de som van de oorspronkelijke bouwkosten, deze bouwkosten vermenigvuldigd met een breuk, waarvan de teller aangeeft het indexcijfer voor de bouwkosten, laatstelijk bekend op het tijdstip van eigendomsoverdracht van de woning en waarvan de noemer aangeeft het indexcijfer van de bouwkosten, laatstelijk bekend op het tijdstip waarop de woning gereed kwam.
(…)Voor het zevende jaar moet aan de gemeente worden terugbetaald veertig procent (40%) van het hiervorenbedoelde verschil
(…)”.
2.5 De gemeente heeft bij brief van 27 februari 2004 aan de eigenaar van [adres] bericht dat voor die woning een éénjarig anti-speculatiebeding gold dat inmiddels niet meer van toepassing is, en dat de eigenaar bij verkoop geen bedrag meer aan de gemeente hoeft af te dragen.
De gemeente heeft bij brief van 25 april 2005 aan de eigenaar van [adres] bericht dat hij gelet op het feit dat hij langer dan één jaar in zijn woning woonde, geen bedrag meer af diende te dragen aan de gemeente bij verkoop van zijn woning.
De gemeente heeft bij e-mailbericht van 24 april 2006 aan de heer [X] van 3B Makelaardij Bergschenhoek meegedeeld dat het anti-speculatiebeding voor de woning [adres] niet meer van toepassing was.
De gemeente heeft bij brief van 21 april 2008 aan de eigenaren van [adres] bericht dat aan hen gelet op eerder gevoerde correspondentie vrijstelling van het anti-speculatiebeding wordt gegeven.
2.6 Een ongedateerd stuk van de gemeente genaamd “toelichting op de verleende ontheffingen in het verleden inzake woningen [adres]” luidt – voor zover rechtens relevant – als volgt:
“(…)
De laatste ontheffing is verstrekt aan nr. 3 en inderdaad dit jaar nog, zoals gesteld in de brief van Achmea. Het is toen voorgelegd aan onze afdeling juridische zaken, maar zij konden niet snel genoeg antwoorden op deze vraag. Achteraf hadden wij beter een bedrag kunnen claimen om het uit te laten zoeken, maar omdat er al eerder op deze gronden ontheffing was verleend, is ertoe besloten om ook voor dit pand vrijstelling te verlenen. In het kader één meer of minder maakt dan ook niet uit, mede ook omdat er een hoge werkdruk was inzake het opstellen van de jaarrekening 2007”.
2.7 [gedaagden] hebben op 7 januari 2008 de woning verkocht voor een verkoopprijs van € 202.000,00. De levering heeft vervolgens plaatsgevonden op 3 juni 2008.
2.8 De gemeente heeft op verzoek van [gedaagden] bij brief van 28 mei 2008 aan [gedaagden] meegedeeld dat zij zich op het standpunt stelt dat sprake is van een tienjarig anti-speculatiebeding. De gemeente heeft bij deze brief een berekening gevoegd waarin het door [gedaagden] te betalen bedrag op grond van het anti-speculatiebeding wordt begroot op € 38.131,00.
2.9 Voorafgaand aan de onder 2.7 bedoelde levering van de woning hebben [gedaagden] in verband met het beroep van de gemeente op het anti-speculatiebeding een bedrag van
€ 38.131,00 in depot bij de notaris geplaatst. De gemeente heeft bij brief van 12 augustus 2008 [gedaagden] verzocht en voor zover nodig gesommeerd om binnen twee weken na dagtekening zorg te dragen voor betaling van het in depot gestelde bedrag van
€ 38.131,00.
3 De vordering in conventie
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] te veroordelen om aan de gemeente te voldoen € 39.289,00 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 26 augustus 2008, en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft de gemeente aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Op de woning is het tienjarig anti-speculatiebeding van toepassing, aangezien de woning in de categorie goedkope koopwoningen valt. [gedaagden] hebben binnen de termijn waarvoor het anti-speculatiebeding gold de woning verkocht, zodat zij aan de gemeente op grond van de bepalingen van het anti-speculatiebeding een bedrag van € 38.131,00 verschuldigd zijn.
3.2 Aan [gedaagden] was bekend dat de woning in de categorie goedkope koopwoningen viel op grond van aan hen verstrekte verkoopdocumentatie en anderszins mondeling en schriftelijk verstrekte verkoopinformatie, alsmede op grond van de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst en de leveringsakte.
3.3 De koop-/aanneemsom bedroeg fl. 183.000,00. De bouwrente en de in rekening gebrachte BTW zijn niet van invloed op de hoogte van de koop- /aanneemsom.
3.4 De gemeente heeft aanspraak op gemaakte buitengerechtelijke incassokosten conform het rapport Voorwerk II.
3.5 De gemeente heeft aanspraak op de wettelijke rente vanaf 26 augustus 2008, de datum waartegen [gedaagden] waren gesommeerd om tot betaling over te gaan.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt primair tot afwijzing van de vordering, danwel subsidiair tot matiging van het toe te wijzen bedrag, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van de gemeente in de kosten van het geding te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
[gedaagden] hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [gedaagden] betwisten primair dat het tienjarig anti-speculatiebeding op hen van toepassing is. [gedaagden] betwisten dat hun woning in de categorie goedkope koopwoningen viel, en gingen er bij aankoop van de woning vanuit dat het éénjarig anti-speculatiebeding van toepassing was.
4.2 De totale koop-/aanneemsom inclusief bouwrente bedroeg fl. 183.029,34, zodat ook gelet op dit bedrag de woning niet behoort tot de prijsklasse tot en met fl. 183.000,00.
Bovendien hebben [gedaagden] in verband met een stijging van het BTW-tarief uiteindelijk fl. 184.608,53 als koopprijs voldaan, zodat ook op deze grond de woning niet valt in de prijsklasse tot fl. 183.000,00.
4.3 [gedaagden] stellen zich subsidiair op het standpunt dat een beroep op het anti-speculatiebeding in strijd is met het vertrouwensbeginsel en/of het gelijkheidsbeginsel. Nu de gemeente aan meerdere eigenaren van soortelijke woningen heeft meegedeeld dat het éénjarig anti-speculatiebeding van toepassing was, mochten [gedaagden] erop vertrouwen dat ook voor hun woning het éénjarig anti-speculatiebeding gold. De gemeente heeft in het geval van het verlenen van vrijstelling aan de eigenaren van [adres] deze vrijstelling verleend in de wetenschap dat een ambtenaar mogelijk ten onrechte “ontheffingen” had verleend. [gedaagden] dienen op grond van het gelijkheidsbeginsel gelijk te worden behandeld als de eigenaren van [adres].
4.4 Meer subsidiair stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat een beroep op het anti-speculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gemeente heeft met het verlenen van vrijstelling in eerdere gevallen verwarring geschapen. Verder gaat het om een anti-speculatiebeding met een ingrijpend lange looptijd, waar een looptijd van vijf jaar gebruikelijk is. Bovendien zijn [gedaagden] geen speculanten, maar hebben zij de woning moeten verkopen in verband met een nieuwe dienstbetrekking van Streefkerk. Tenslotte betreft de door de gemeente verstrekte subsidie op de woning een beduidend lager bedrag dan het gevorderde bedrag, terwijl de financiële gevolgen voor [gedaagden] enorm zijn.
4.5 Meest subsidiair stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat een onverkort beroep op het anti-speculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en het anti-speculatiebeding dient te worden gematigd naar 25% dan wel een door de rechtbank te bepalen percentage van de door de gemeente gevorderde winstafdracht.
4.6 [gedaagden] betwisten de verschuldigdheid van de door de gemeente gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
5 De voorwaardelijke vordering in reconventie
De vordering luidt - verkort weergegeven - om, indien de vordering in conventie wordt afgewezen, voor recht te verklaren dat de gemeente jegens [gedaagden] aansprakelijk is voor alle schade die het gevolg is van het dreigen met en instellen van de vordering in conventie, waaronder de notariële kosten en de daarmee verband houdende werkzaamheden voor het in depot houden van een deel van de koopsom en de kosten gemoeid met het overbruggingskrediet en de tweede hypotheek, alsmede de gemeente bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
Aan deze vordering hebben [gedaagden] naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
5.1 Indien de eis in conventie wordt afgewezen staat vast dat de gemeente door ten onrechte aanspraak te maken op een bedrag van € 38.131,00 onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagden] De gemeente heeft [gedaagden] gedwongen kosten te maken, te weten notariskosten in verband met de depotstelling en het afsluiten van een overbruggingskrediet. Daarnaast dienen [gedaagden] op korte termijn een tweede hypotheek af te sluiten.
5.2 De gemeente is door haar onrechtmatig handelen gehouden de door [gedaagden] gelden schade te vergoeden, en [gedaagden] hebben belang bij een daarop betrekking hebbende verklaring voor recht .
6 Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [gedaagden] in de kosten van het geding.
Naast hetgeen de gemeente in conventie heef betoogd, heeft zij daartoe het volgende aangevoerd:
6.1 De gemeente betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld door zich op het standpunt te stellen dat zij op grond van het anti-speculatiebeding een vordering heeft op [gedaagden] De gemeente heeft aan [gedaagden] geen recht onthouden noch hen ten onrechte gedwongen kosten te maken. [gedaagden] hebben vrijwillig ingestemd met de depotregeling.
7 De beoordeling
in conventie
7.1 Partijen twisten primair over de vraag of het tienjarig anti-speculatiebeding van toepassing is. [gedaagden] hebben tot hun verweer aangevoerd dat bij de aankoop van de woning niet een tienjarig, maar slechts een éénjarig anti-speculatiebeding is overeengekomen.
7.2 De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat in de op 30 juni 2000 opgemaakte leveringsakte van de woning een anti-speculatiebeding voor de duur van tien jaar is opgenomen. Gelet op de inhoud van deze leveringsakte moet worden geoordeeld dat voor de woning van [gedaagden] een tienjarig anti-speculatiebeding van toepassing was. Dat zij zulks, zoals zij stellen, niet hebben begrepen en in de veronderstelling verkeerden dat een éénjarig anti-speculatiebeding van toepassing was, is een omstandigheid die voor hun rekening en risico dient te blijven. Ook de omstandigheid dat de uiteindelijk door [gedaagden] betaalde koop-/aanneemsom hoger is geweest dan fl. 183.000,00 doet aan de toepasselijkheid van het tienjarig beding niet af, nu gesteld noch gebleken is dat met deze verhoging van de koop-/aanneemsom de inhoud van het in de leveringsakte opgenomen anti-speculatiebeding is gewijzigd.
7.3 [gedaagden] hebben subsidiair aangevoerd dat een beroep op het anti-speculatiebeding in strijd is met het vertrouwens- en/of het gelijkheidsbeginsel. Het betoog dat het beroep op het anti-speculatiebeding in strijd is met het gelijkheidsbeginsel slaagt. Uit de door partijen in het geding gebrachte producties blijkt dat de gemeente in tenminste vier gevallen met betrekking tot soortgelijke woningen geen beroep heeft gedaan op toepassing van het tienjarig anti-speculatiebeding. Voor zover zulks in de gevallen van [adres], 13 en 25 al berustte op een foutieve beslissing van de betrokken ambtenaar, kan zulks niet worden geoordeeld voor de beslissing van de gemeente tot het verlenen van vrijstelling in het geval van [adres]. Uit de hierboven onder 2.6 omschreven “toelichting op verleende ontheffingen in het verleden inzake woningen [adres]” en uit de door de gemeente aan de eigenaren van [adres] geschreven brief blijkt immers dat de gemeente, terwijl zij kennelijk bekend was met de discussie of in verband met de BTW-verhoging het éénjarig danwel het tienjarig anti-speculatiebeding van toepassing was, en zij deze kwestie heeft voorgelegd aan haar afdeling juridische zaken, aan de eigenaren van [adres] vrijstelling heeft verleend. Dat de gemeente er daarbij kennelijk voor gekozen heeft de uitkomsten van het door haar juridische afdeling te verrichten onderzoek niet af te wachten, is een keuze die voor rekening van de gemeente dient te blijven. Aan de gemeente komt in die omstandigheden geen beroep meer toe op de stelling dat zij zich bij het verlenen van vrijstelling heeft gebaseerd op foutieve informatie danwel op een verkeerd handelende ambtenaar. Gelet daarop had de gemeente, nu zij er in het geval van [adres] voor heeft gekozen vrijstelling te verlenen, op grond van het gelijkheidsbeginsel in het geval van [gedaagden] tot een zelfde beslissing dienen te komen. Gelet daarop komt de gemeente een beroep op het tienjarig anti-speculatiebeding niet toe, en dient haar vordering te worden afgewezen.
7.4 Nu het verweer van [gedaagden] dat een beroep op het anti-speculatiebeding in strijd is met het gelijkheidsbeginsel slaagt, behoeven de overige verweren geen bespreking meer. De gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden]. De vordering van [gedaagden] dat de gemeente de proceskosten dient te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis zal worden afgewezen, nu het [gedaagden] vrij staat in geval van uitblijven van betaling de daarvoor geëigende executiemaatregelen te treffen.
in voorwaardelijke reconventie
7.5 Aangezien de vordering van de gemeente in conventie dient te worden afgewezen, komt de rechtbank toe aan behandeling van de voorwaardelijke reconventionele vordering. [gedaagden] hebben aan de door hen gevorderde verklaring voor recht ten grondslag gelegd dat de gemeente onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
7.6 Voor toewijzing van een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad is vereist dat sprake is van een inbreuk op een recht, een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht danwel een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Naar het oordeel van de rechtbank is aan geen van deze vereisten voldaan. De enkele omstandigheid dat de gemeente zich - naar achteraf blijkt: ten onrechte - op het standpunt stelt dat zij een vordering heeft op [gedaagden] is op zichzelf niet onrechtmatig. [gedaagden] hebben weliswaar gesteld dat de gemeente hen gedwongen heeft kosten te maken, maar zij hebben nagelaten deze stelling nader te onderbouwen. [gedaagden] hebben erkend dat niet de gemeente maar de notaris zich op het standpunt heeft gesteld dat levering van de woning aan een derde slechts doorgang kon vinden na depotstelling van het bedrag van € 38.131,00, zodat niet geoordeeld kan worden dat de met deze depotstelling gemaakte kosten zijn veroorzaakt door de gemeente. Voorts valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat de gemeente [gedaagden] heeft gedwongen een overbruggingskrediet en (misschien inmiddels) een tweede hypotheek af te sluiten.
7.7 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen dient de vordering van [gedaagden] te worden afgewezen. [gedaagden] zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de gemeente.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
wijst de vordering van de gemeente af;
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] bepaald op € 865,-- aan vast recht en op € 1.158,-- aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
wijst de vordering van [gedaagden] af;
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente bepaald op € 452,-- aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog.
Uitgesproken in het openbaar.
548