Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 345643/KG ZA 09-1346
Uitspraak: 29 januari 2010
VONNIS in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R. van der Hoeff,
- tegen -
[gedaagde],
tevens handelend onder de naam
‘[handelsnaam]’,
wonende te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaten mrs. B.D. Bos en J.A.J. Leeman.
Eiseres in conventie/verweerster in reconventie wordt hierna aangeduid als “Woonstad” en
gedaagde in conventie/eiser in reconventie als “[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
De voorzieningenrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- dagvaarding van 8 januari 2010;
- conclusie van eis in reconventie van mrs. Bos en Leeman;
- producties van mr. Van der Hoeff;
- pleitaantekeningen en producties van mrs. Bos en Leeman.
De raadslieden van partijen hebben de respectieve standpunten toegelicht ter zittingen van
19 januari 2010 en 22 januari 2010.
Ter zitting van 19 januari 2010 is de onderhavige procedure aangehouden teneinde medewerkers van de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam in de gelegenheid te stellen om nader onderzoek te doen naar de gesteldheid van het pand (doorlopende bedrijfsruimte) gelegen aan de [adres 2] en aan de [adres].
2 De vaststaande feiten
2.1
Woonstad is eigenaar van het pand, gelegen aan de [adres 2] en de aan [adres] (hierna: “het pand). Het betreft hier bedrijfsruimte met daarboven woonruimte. Thans is aan de orde de - door-lopende - bedrijfsruimte. [gedaagde] exploiteert daar een bakkerij, thans [handelsnaam], voordien [oude handelsnaam] genaamd.
Het winkelgedeelte behorend bij de bakkerij bevindt zich aan de [adres].
2.2
Per brief d.d. 15 december 2005 heeft [vertegenwoordiger], als vertegenwoordiger van Maashave Vastgoedbeheer, de toenma-lige eigenaar van het pand, aan [gedaagde] - voor zover hier van belang - het volgende geschreven:
“……
Middels deze bevestigen wij u dat met ingang van 1 november 2005 j.l. het huurcontract van de winkelruimte met bakkerij aan de [adres] door u is overgenomen.
……”
2.3
Per brief d.d. 9 april 2009 heeft [X], namens de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting, aan Woon-stad geschreven (voor zover hier relevant):
“……
Door een inspecteur van de afdeling Toezicht Gebouwen van de dS + V is op 12 februari 2009 een controle uitgevoerd van het pand [adres]. Bij de inspectie zijn door de afdeling Toezicht
Gebouwen gebreken geconstateerd op het gebied van constructieve veiligheid en brandveiligheid, zoals omschreven in het Bouwbesluit 2003.
Met name is geconstateerd dat in de achterste kamer op de bel-etalage een drie-tal meelsilo’s zijn geplaatst waardoor de vloerconstructie gebreken vertoont. Er is vastgesteld dat de betonvloer op de bel-etage ernstige scheurvorming vertoont als gevolg van de aangebrachte puntbelasting.
Als bijlage bij deze brief treft u een overzicht aan van de strijdigheden met de bouwregelgevingen en van de maatregelen die aan het pand getroffen dienen te worden.
Gezien het bovenstaande zijn wij van mening dat er sprake is van een gevaarlijke situatie voor de gebruikers van het pand. Hierdoor is een situatie ontstaan waarin niet kan worden berust. Derhalve verzoeken wij u binnen twee weken na verzen-ding van deze brief de voorzieningen te (laten) treffen zoals deze worden gesteld in de voorzieningenlijst.
……”
2.4
Bij de onder 2.3 geciteerde brief is een bijlage gevoegd. In deze bijlage staat het volgende:
“ GEBREKENLIJST
* Door de scheurvorming in de betonvloer van de bel-etage zal, zonder het treffen van maatregelen,
het bestaande bouwwerk niet voldoen aan de eis dat het bouwwerk gedurende de vereiste referen-
tieperiode in stand blijft. Hiermee handelt u in strijd met artikel 2.5, lid 1 van het Bouwbesluit
2003.
VOORZIENINGENLIJST
* Het treffen van maatregelen ten behoeve van het waarborgen van de sterkte van de vloerconstruc-
tie van de bel-etage van het pand [adres] of het verwijderen en verwijderd houden van de
drie meeslilo’s. De te treffen maatregelen dienen door een constructeur bepaald te worden en ter
goedkeuring vooraf ingediend te worden bij de afdeling Vergunningen van de dS + V, door uit-
voering van de werkzaamheden. “
2.5
Per aangetekend schrijven d.d. 24 april 2009 heeft [X] namens de dienst
Stedebouw en Volkshuisvesting aan Woonstad - voorzover hier relevant - het volgende geschreven:
“……
Zoals u weet voldoet het gebouw [adres] en [adres 2] niet aan de geldende voorschriften.
……
Wij hebben besloten bestuursdwang toe te passen, op basis van artikel 125 Gemeentewet Pro, de artikelen
5:21 tot en met 5:32 Algemene wet bestuursrecht, omdat:
* De staat van het gebouw in strijd is met de bepalingen van het Bouwbesluit. Dit is verboden
op grond van artikel 1b, tweede lid Woningwet;
* De staat van het gebouw gevaar oplevert of dreigt op te leveren voor de gezondheid en/of
veiligheid. Op grond van artikel 1a Woningwet moet u er voor zorgen dat geen gevaar voor
de gezondheid e/of veiligheid ontstaat of voortduurt;
* De staat van het gebouw in strijd is met bepalingen van de Bouwverordening Rotterdam
1993. Dit is verboden op grond van artikel 7b, tweede lid Woningwet.
U dient binnen 52 weken na de verzenddatum van dit besluit de noodzakelijke maatregelen te hebben getroffen. Ook de eventueel hieruit voortvloeiende (herstel)werkzaamheden moet u of uw rechtsop-volger dan hebben uitgevoerd.
Als u de maatregelen en werkzaamheden niet binnen de gestelde termijn voltooid heeft, zal de (deel)
gemeente ze treffen, op uw kosten. De rekening van de aannemer en de beheerkosten van de gemeente zullen op u verhaald worden.
2.6
Per brief d.d. 13 oktober 2009 heeft Woonstad aan [gedaagde] - voorzover hier relevant - het volgende geschreven:
“……
Zoals genoegzaam bekend kan vanwege de slechte bouwkundige staat van het door uw broer de heer
[broer] en de heer [Y] gehuurde pand het huurcontract niet worden uitgediend en zullen deze hierdoor het pand moe-ten verlaten. Ik ga er vanuit dat u in dit verband de huurders vertegenwoordigt.
……
Op basis van het voorgaande doe ik de heren [broer] en [Y] het volgende voorstel:
Onder voorbehoud van alle rechten en weren is Wonstad bereid tot betaling van een afkoopsom van
€ 30.000,- onder de voorwaarde dat het pand uiterlijk op 1 januari 2010 is ontruimd. Dit aanbod doen wij gestrand tot uiter-lijk 23 oktober 2009 12.00 uur.
Bij gebreke van aanvaarding van dit aanbod binnen de gestelde termijn zullen wij gezien de gevaar-lijke en urgente situatie rechtsmaatregelen nemen om langs die weg ontruiming te bewerkstelligen.
……”
2.7
Per brief d.d. 3 december 2009 heeft [I], namens Adviesburo [I], aan Woonstad - voorzover hier relevant - het volgende geschreven:
“……
Betreft: [adres], [adres 2] en [adres 3]
……
Op uw verzoek is door ons op 1 december jl. opnieuw visueel onderzoek gedaan naar de standzekerheid van de muren, ge-vels en het pand.
……
Belangrijkste is de conclusie dat de panden op staal zijn gefundeerd. In ieder geval ter plaatse van
de [adres 2] en 6.
……
Bevindingen naar aanleiding van visuele waarneming:
De bouwmuur van [adres 2], tegen of naast die van [adres 3], is verzakt. In de dragende binnenmuur naast de trap is ernstige scheurvorming ontstaan.
Deze muur staat deels op de fundering en wordt deels opgevangen door een staalconstructie, welke in de eerste verdie-pingsvloer is opgenomen. Doordat de bakkerijoven nog aanwezig en in gebruik is, is niet vast te stellen of deze constructie deugdelijk is. Aan de gevolgen is te zien dat hier sprake is van ongelijke zettingen, welke instabiliteit van deze muur tot gevolg heeft.
……
Door de voortschrijdende verzakkingen en de gebrekkige draagkracht van de muur is het gevaar groot dat de ver-diepingsvloer met muren zal gaan bezwijken!
Conclusie:
* Om voor het gehele pand vast te stellen welke gebreken er zijn is een volledig onderzoek
noodzakelijk
* Op en onder de verdiepingsvloer van de bakkerij is het gevaarlijk om te verblijven!
* Rechtstand van gevels inmeten en in kaart brengen om de standzekerheid vast te stelln
……”
2.8
Ter zitting d.d. 22 januari 2010 hebben de heren [senior inspecteur] en [inspecteur], werkzaam als respectievelijk se-nior inspecteur en inspecteur bij de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting bij de Gemeente Rotterdam aangaan-de hun inspectie d.d. 20 januari 2010 van de bouwconstructie van het pand en de woning gelegen aan de Aster-straat 6 het volgende - voorzover hier relevant - verklaard:
“Het pand was bij ons bekend vanwege een eerder door ons uitgevoerde inspectie. Wij waren er niet mee bekend dat de bouwmuren van het pand dusdanig zijn doorgebogen, dat er een gevaarlijke situatie zou kunnen ontstaan. Dat is ons ter plaatse verteld.
De bakkerij beschikt over een eigen bouwmuur. Er is geen scheuring in deze bouwmuur aangetroffen.
Er zijn wel aan de muur (reparatie)werkzaamheden verricht. Bij de bakkerij heeft scheurvorming in de vloer plaats gevon-den. Wij waren hiermee - door een eerder uitgevoerde inspectie - bekend.
De scheurvorming is waarschijnlijk tenminste deels veroorzaakt door de belasting van de (gevulde) meelsilo’s, die daar gedurende een periode van - voorzover ons bekend ongeveer - 10-15 jaar hebben gestaan. De meelsilo’s zijn sinds onge-veer september 2010 leeg, hetgeen ook na inspectie bleek. De druk op de vloer is hierdoor weggenomen.
In de woning boven de bakkerij heeft scheurvorming plaatsgevonden in de wand boven het trappen-huis. Dit is geen bouwmuur. Op de zolder was de bouwmuur niet zichtbaar.
Vervolgens zijn we gegaan naar de (onbewoonde) woning aan de [adres 3]. Wij zagen daar scheurvorming boven de vloer van de begane grond. Er is een opening in de bouwmuur gemaakt, zodat het mogelijk werd om vanuit die hoek de bouwkundige staat van de muur van de bakkerij te zien.
Het betreft hier twee zeer dichtbij elkaar staande muren, te weten die van [adres 3] en die van
de bakkerij.
Daarbij was te zien dat de bouwmuur van [adres 3] iets los staat van de fundering en iets - in de orde van grootte van 1½ tot 4 cm - is verschoven. Wij konden niet vaststellen dat de belendende muur
(van de bakkerij) uitbuikt, maar dat is niet uit te sluiten. De muren zitten dicht tegen elkaar aan.
Aangaande de achterzijde van het pand het volgende. Indien het gebouw gaat bewegen kunnen bestaande vervormingen toenemen; dan moet er zonodig acuut worden ingegrepen. Een dergelijke toestand hebben wij niet waargenomen.
Concluderend is er geen sprake van een acuut gevaarlijke situatie en is renovatie van het pand technisch een optie/reële mogelijkheid. De inschatting is wel dat er binnen enkele maanden een voorziening moet worden getroffen om te bereiken dat de krachtafdracht op de muur afneemt, bijvoorbeeld een draagconstructie die het gewicht naar een ander gedeelte van de fundering leidt. Een andere mogelijkheid is (tijdelijke of permanente) onderstempeling en - indien de bouwmuur scheef staat - verstevigen van de bouwmuur met een staal-constructie. Er is op dit moment geen sprake van instortingsgevaar. Het is wel wenselijk het pand te blijven monitoren. Technisch gesproken kan de bakkerij in gebruik blijven. Wel werkt de oven belemmerend voor de (eventuele) onderstempeling, maar wij sluiten niet uit dat er een oplossing te vinden is waarbij de bakkerij in gebruik kan blijven.”
2.9
[gedaagde] heeft de mogelijkheid om de bakkerij [handelsnaam] te verhuizen naar de Wolphaertsbocht te Rotterdam. Hij heeft met de verhuurder voorlopig overeenstemming over een huurprijs van € 35.500,-- per jaar.
2.1
Woonstad heeft het pand in december 2008 aangekocht, tezamen met nog tien adressen in de belendende omge-ving. De woningen, waarvan thans het overgrote deel leeg staat, verkeren in slechte gesteldheid. In onderzoek is thans of het loont de woningen te renoveren. Indien dit niet het geval is, dan zullen de woningen gesloopt wor-den.
3 Het geschil in conventie
3.1
Woonstad vordert dat het de voorzieningenrechter behage bij vonnis, uitvoerbaar bij
voorraad, op alle dagen en uren:
a) [gedaagde] te veroordelen om het pand aan de [adres] en
de Asterstraat 2-4 te Rotterdam, terstond na betekening van het te dezen te
wijzen vonnis, met alle personen en/of roerende zaken die zich van
zijnentwege in het pand bevinden, te ontruimen en te verlaten en door afgifte
der sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen, met machtiging aan
Woonstad om, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan een desbetreffende veroordeling
te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen;
b) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Woonstad aan haar vordering ten grondslag gelegd, dat het pand - gelet de uiterst slechte bouwkundige gesteldheid ervan en het hierdoor ontstane (instortings)gevaar voor in- en omwonenden en derden - door [gedaagde] en de zijnen op de kortst mogelijke termijn dient te worden ontruimd.
3.3
[gedaagde] heeft ten verwere aangevoerd dat de gevaarlijke situatie conform de visie d.d. 9 april 2009 van de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting (zie 2.3 en 2.4 en de onder 2.8 geciteerde toelichting ter zitting) kan worden verholpen en betwist dat de gevaarzetting in het pand dermate ernstig is dat het pand op stel en sprong ontruimd dient te worden en concludeert tot afwijzing van de vordering van Woonstad dan wel het niet ontvankelijk ver-klaren van Woonstad in haar vordering, met veroordeling van Woonstad in de kosten van dit geding.
3.4
Op de overige stellingen van partijen wordt - voor zover van belang - bij de beoordeling nader ingegaan.
4 Het geschil in reconventie
4.1
In reconventie
[gedaagde] vordert, na wijziging van eis, dat het de voorzieningenrechter behage bij vonnis, voor zover mogelijk uit-voerbaar bij voorraad:
a) Woonstad, in haar hoedanigheid van verhuurder, te veroordelen tot het nemen
van zodanige bouwkundige en/of constructieve maatregelen c.q. voorzieningen
waardoor de gevaarlijke bouwkundige en/of constructieve toestand van het pand,
waarin zich de onderneming van [gedaagde] bevindt, onmiddellijk, althans zo spoedig
mogelijk wordt opgeheven, waardoor zij op een normale en veilige wijze de
bedrijfsvoering van haar onderneming kan uitoefenen, althans kan voortzetten,
zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- (zegge: éénduizend euro) per
dag, althans een zodanige veroordeling die de voorzieningenrechter in goede
justitie vermeent te behoren;
b) Woonstad te veroordelen in de kosten van dit geding.
In voorwaardelijke reconventie
[gedaagde] vordert, na wijziging van eis, dat het de voorzieningenrechter behage bij vonnis, voor zover mogelijk uit-voerbaar bij voorraad, Woonstad te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van:
a) primair:
een voorschot op schadevergoeding ad € 120.000,-- (zegge: éénhonderdtwintig-
duizend euro);
b) subsidiair:
een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen voorschot op
schadevergoeding met veroordeling van Woonstad tot het verstrekken aan [gedaagde]
in voorwaardelijke reconventie van een aanvullende financiering, op marktcon-
forme voorwaarden, ter grootte van het verschil tussen het door de voorzieningenrechter vastgestelde voorschot en € 120.000,-- (zegge: éénhonderdtwintigduizend euro);
c) uiterst subsidiair:
een voorschot op schadevergoeding ad € 30.000,-- (zegge: dertigduizend euro);
d) Woonstad te veroordelen in de kosten van dit geding.
4.2
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [gedaagde] aan zijn vordering in reconventie ten grondslag ge-legd dat Woonstad op grond van artikel 7:220 BW Pro gehouden is om het pand
op de kortst mogelijke termijn in een dusdanige staat te brengen dat [gedaagde] op normale en veilige wijze zijn be-drijfsvoering in het pand kan uitvoeren, dan wel - indien de vordering in conventie wordt toegewezen - [gedaagde] schadeloos te stellen.
De schade wordt door [gedaagde] thans begroot op tenminste € 120.000,-- en opgebouwd (uitgaande van een geruislo-ze overgang naar de Wolphaertsbocht, zoals onderbouwd onder 3.4 van de conclusie van eis in reconventie) uit de volgende posten:
- levering en installatie van apparatuur (zie productie 12 zijdens [gedaagde]) € 70.000,00
- opknappen en herinrichten van de nieuwe winkel € 50.000,00
4.3
Woonstad heeft de vorderingen van [gedaagde] gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan en daar-toe het volgende aangevoerd.
4.3.1
Het ligt niet in de lijn der verwachtingen dat het pand, dat tezamen met de panden in de directe omgeving in de planvorming van de gemeente wordt betrokken, gelet op de hoge kosten die dit met zich meebrengt (naar schat-ting 1,8 miljoen euro) in de toekomst in aanmerking zal komen voor renovatie. Het ligt dus in de lijn der ver-wachtingen dat het pand in
de toekomst zal worden gesloopt.
Woonstad voelt - gelet op de onder 2.3 geciteerde brief - niets voor het aanbrengen van een noodvoorziening in het pand zonder aan de in- en omwonenden te kunnen garanderen, dat het instortingsgevaar daarna volledig is geweken, mede gelet op de daarmee gemoeide kosten.
4.3.2
Woonstad is niet gehouden de schade te vergoeden, die grotendeels door [gedaagde] en zijn voorgangers als gevolg van de aanwezigheid van (gevulde) silo’s in het pand is veroorzaakt.
Bovendien dient verrekening plaats te vinden met de schade die in de boven- en naast-gelegen panden door voornoemde silo’s is veroorzaakt, nu deze panden door de veroorzaakte schade thans niet meer door Woonstad kunnen worden verhuurd. Subsidiair betwist Woonstad de door [gedaagde] de begrote kosten voor het opknappen en herinrichten van de winkel ad € 50.000,00, mede gelet op de huidige samenstelling van het interieur in het pand.
Van een gedegen afzuigsysteem is voor wat betreft de huidige bedrijfsruimte geen sprake en het gaat niet aan om de kosten van de aanleg van een dergelijk systeem voor een nieuwe ruimte bij Woonstad neer te leggen. Voorts kan een deel van de inventaris worden mee-genomen, hetgeen ook een bijstelling van de door [gedaagde] be-grote kosten aangaande de inrichting van de nieuwe winkel naar beneden toe met zich mee dient te brengen.
Woonstad meent voorts dat de kosten van apparatuur te ruim begroot zijn; in elk geval moet aftrek nieuw voor oud worden toegepast. Voorts moet geen rekening worden gehouden met een vermeerdering van de huurprijs in het nieuwe pand aan de Wolphaertsbocht met € 1.000,-- per maand; dat pand is groter en gunstiger gelegen.
Wanneer de voorzieningenrechter Woonstad veroordeelt tot het gevorderde in reconventie,
namelijk het aanbrengen van noodvoorzieningen, al dan niet geheel op haar kosten, dan
vordert Woonstad dat de voorzieningenrechter voor recht verklaart, dat [gedaagde] vanaf
1 januari 2010 de maandelijkse gebruiksvergoeding verschuldigd is ter hoogte van de
maandelijkse huurprijs.
4.4
Op de stellingen van partijen wordt - voor zover van belang - bij de beoordeling nader
ingegaan.
5 De beoordeling
In conventie en in reconventie
5.1
De aard van de vorderingen brengt mee dat partijen daarbij een spoedeisend belang hebben.
5.2
Ingevolge artikel 7:201 BW Pro is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder,
zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Gelet op de onder 2.2 geciteerde brief d.d. 15 december 2005 van Maashave Vastgoedbeheer, een rechtsvoorganger van Woonstad, in samenhang bezien met het feit dat vaststaat dat [gedaagde] reeds geruime tijd, doch in elk geval sedert ruim vóór de aankoop van het pand door Woonstad in het pand verblijft tegen betaling van een maandelijkse geldelijke vergoeding aan de verhuurder, is voldoende aan-nemelijk dat [gedaagde] huurder is van het pand. Woonstad heeft haar stelling dat het pand een andere huurder heeft niet voldoende gemotiveerd en met stukken onderbouwd. Daarbij is meegewogen dat het, in de verhouding tus-sen Woonstad als woningcorporatie en [gedaagde], op de weg van Woonstad had gelegen om bij overname van het pand te onderzoeken wat de positie in rechte was. Het gaat niet aan om [gedaagde], die naar vaststaat steeds huur be-taald heeft, meer dan 10 maanden na die aankoop te laten weten dat onduidelijk is of hij huurder is, zeker nadat in september al afspraken waren gemaakt met [gedaagde] over de silo’s. Het enkele feit dat de onderneming mogelijk op naam van iemand anders staat (of heeft gestaan) maakt dit niet anders.
In conventie voorts
5.3
Vooropgesteld zij dat een vordering tot ontruiming als deze, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd een voorschot te nemen op hetgeen de rechter in een bodemprocedure zal beslissen, slechts kan worden toege-wezen indien voldoende aannemelijk is dat de overeenkomst terecht is ontbonden en van een verhuurder in re-delijkheid niet kan worden verlangd dat hij toelaat dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde.
5.4.1
Woonstad heeft haar vordering in conventie gegrond op artikel 7:210 BW Pro en dit onderbouwd met de door de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam onder 2.5 geciteerde aanschrijving aangaan-de bestuursdwang en de door de heer [I] in het pand verrichte (visuele) inspectie d.d. 1 december 2009 (zie onder 2.7).
Daarbij heeft Woonstad betwist de onder 2.3 en 2.4 geciteerde aanschrijving voor deze procedure gezien te heb-ben.
5.4.2
Krachtens het bepaalde in artikel 7:210 BW Pro is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd
de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 BW Pro buitengerechtelijk te ontbinden indien een gebrek dat de verhuurder ingevolgde artikel 7:206 BW Pro niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwach-ten, geheel onmogelijk maakt. Daarvan is ook sprake als weliswaar nog enig genot mogelijk is, maar dat genot - door de beperking daarin ten gevolge van het gebrek - een wezenlijk ander genot is dan de huurder mocht ver-wachten.
5.4.3
Onvoldoende duidelijk is, dat zich hier een geval voordoet waarin het genot geheel onmogelijk is, dat wil zeg-gen dat gebruik van de bakkerij en de winkel (vanwege instortingsgevaar) niet meer verantwoord is. Als dat al het geval is valt voorts niet uit te sluiten dat er sprake is van een gebrek aan het pand, dat Woonstad op grond van artikel 7:206 BW Pro dient te herstellen. Tot dit voorlopig oordeel is redengevend dat de heren [senior inspecteur] en [inspecteur], voornoemd, beiden werkzaam bij de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting bij de Gemeente Rotterdam, die de onder 2.3 en 2.5 vermelde aanschrijvingen d.d. 9 en 24 april 2009 met bestuursdwang aan [gedaagde] heeft doen uitgaan, ter zitting hebben verklaard (zie 2.8), dat deze aanschrijvingen bij hun dienst niet als uiterst urgent werd gezien en dat ook thans geen sprake is van onmiddellijk dreigend gevaar voor personen. Het treffen van afdoende maatregelen in het pand behoort tot de reële mogelijkheden. De heer [I], de door Woonstad ge-raadpleegde deskundige, heeft ter zitting niet betwist dat zo’n ingreep misschien mogelijk is, maar heeft aange-voerd dat daartoe nader onderzoek noodzakelijk is. De heer [I] is voor wat betreft de urgentie minder ge-rust, maar de voorzieningenrechter ziet geen reden om aan zijn inschatting meer waarde te hechten dan aan die van de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting. Anderzijds is duidelijk, dat ook de dienst Stedebouw en Volks-huisvesting nader onderzoek nodig acht om een beter beeld van de situatie te krijgen. Zo ligt in de rede dat on-derstempeling geen oplossing zal zijn als de vloer ongeschikt is om stempels van de nodige omvang te plaatsen. Dat nader onderzoek zal voorts meer inzicht geven in de vraag of aan de toets van artikel 7:206 lid 1 BW Pro (ook ten aanzien van de omvang van de uitgaven) is voldaan.
5.5.4
Anders dan Woonstad stelt, acht de voorzieningenrechter voorshands niet aannemelijk dat het hier gebreken betreft die [gedaagde] zijn aan te rekenen. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld (en dat klopt ook met de verklaring van de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting) dat de silo’s al lang voor zijn komst in het gehuurde aanwezig waren en gebruikt werden voor meelopslag.
Voorshands kan [gedaagde] dan ook niet verweten worden dat hij die situatie heeft voortgezet;
wel was hij uiteraard gehouden om, toen bleek dat de silo’s bijdroegen aan de problemen, deze leeg te maken, maar dat heeft hij ook gedaan. De voorzieningenrechter acht voorshands aannemelijk dat de kennelijk slechte toestand vooral, zo niet uitsluitend, te wijten is aan het uitblijven van tijdige passende maatregelen van de zijde van de verhuurder. Daarbij is in aanmerking genomen dat het de voorzieningenrechter niet aannemelijk voor-komt dat de onder 2.3 en 2.4 bedoelde aanschrijving Woonstad niet heeft bereikt, maar dat dat in elk geval voor haar eigen risico is. Gelet op het voorgaande concludeert de voorzieningenrechter dat er thans onvoldoende ge-gevens zijn om te beoordelen of een wettelijke basis bestaat om het in conventie gevorderde toe te wijzen. Na-der onderzoek is dus noodzakelijk.
In reconventie voorts
5.5.1
Indien Woonstad gehouden is - op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro - de gebreken aan het pand te verhelpen, komt het in reconventie gevorderde voor toewijzing in aanmerking.
Om dat te kunnen beoordelen is - gelet op het beperkt (visueel) verrichte onderzoek van de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam - zoals overwogen nader onderzoek aan het pand geboden, met name naar de haalbaarheid van (tijdelijke) voorzieningen, waarbij de bedrijfsvoering doorgang kan vinden ener-zijds en de mogelijkheid en kosten van permanente voorzieningen anderzijds.
Opmerking in dit verband verdient, dat deze verplichting niet ziet op de situatie waarin het herstel dermate hoge kosten met zich meebrengt, dat dit in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Woonstad kan worden gevergd.
5.5.2
Als voorzieningen naar voormelde maatstaven niet gevergd kunnen worden is Woonstad op grond van artikel 7:210 lid 2 BW Pro juncto artikel 7:208 BW Pro gehouden tot vergoeding van de schade, welke schadevergoedingsver-plichting mede ziet op de schade die is veroorzaakt door het eindigen van de huur ingevolge artikel 7:210 lid 1 BW Pro.
Naar voorlopig oordeel komt het, in de gegeven situatie, voldoende aannemelijk voor dat
[gedaagde] in elk geval aanspraak zal kunnen maken op een voorschot op de schadevergoeding
van € 80.000,--. Bij deze schatting is de voorzieningenrechter uitgegaan van een geruisloze overgang van de bakkerij naar een nieuwe locatie, meer in het bijzonder de Wolphaertsbocht, die wordt ingericht conform de als productie 12 zijdens [gedaagde] overgelegde productie, waarin een aftrek “nieuw” voor oud van € 20.000,-- is toege-past, zodat die kosten thans worden begroot op € 50.000,--. De inrichtingskosten van de nieuwe locatie zullen, na aftrek van de afzuiginstallatie (die, naar moet worden aangenomen, een verbetering en niet slechts vervan-ging inhoudt), voorlopig worden begroot op € 30.000,--.
5.5.3
Woonstad heeft een beroep gedaan op verrekening op grond van het toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde], nu het overgrote gedeelte van de veroorzaakte schade is veroorzaakt door de in de bakkerij - voorheen gevulde - aanwezige silo’s.
Woonstad komt op deze grond voorshands geen beroep op verrekening toe op grond van hetgeen hiervoor (on-der 5.4.3) ter zake reeds is overwogen.
Ten aanzien van schade aan de belendende panden is Woonstad zo vaag dat voor verrekening geen plaats is, zeker niet met in het achterhoofd dat Woonstad die panden vermoedelijk gaat slopen.
In conventie en in reconventie voorts
5.6
Gelet op het hiervoor overwogene (zie ondermeer 5.5.1) zal de zaak worden aangehouden, teneinde de Dienst Stedebouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam in de gelegenheid te stellen de voorzieningenrech-ter nader schriftelijk te informeren over de bouwkundige gesteldheid van het pand en de haalbaarheid van het treffen van een tijdelijke dan wel permanente voorziening in het pand.
5.7
Gelet op de opstelling van Woonstad ter zitting acht de voorzieningenrechter niet uitgesloten dat Woonstad, ook als voorzieningen mogelijk zijn, daartoe op bedrijfseconomische gronden liever niet overgaat. Ter zitting is de grove schatting van de heer [I] ad
€ 35.000,-- voor onderzoek en noodmaatregelen immers door de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting beves-tigd.
In die situatie geeft de voorzieningenrechter partijen in overweging om af te spreken dat
[gedaagde] binnen 6 weken het pand verlaat, waarbij Woonstad hem € 80.000,-- betaalt en een garantie stelt voor € 40.000,--, terwijl [gedaagde] ter beperking van het restitutierisico de aangeboden verpandingen effectueert. Partijen kunnen dan later nog bezien of behoefte is aan een bodemprocedure.
6 De beslissing
De voorzieningenrechter,
houdt de zaak aan tot de zitting van 23 maart 2010 om 12.00 uur, vóór welke datum partijen de voorzieningen-rechter nader dienen te berichten en de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam wordt verzocht de voorzieningenrechter nader schriftelijk te informeren over de bouwkundige gesteldheid van het pand en de haalbaarheid van het treffen van een tijdelijke dan wel permanente voorziening in het pand;
houdt elke verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. H.C. Fraaij, griffier.
Uitgesproken in het openbaar.
1862/106