Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 309659 / HA ZA 08-1564
Uitspraak: 13 januari 2010
VONNIS van de meervoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te Rotterdam,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. A.W. Dolphijn te Rotterdam,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te Delft,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. D.M. Edelenbosch-Illingworth te Zoetermeer.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser 1]”, “[eiser 2]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 17 juni 2008 en de door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in reconventie, met producties;
- de bij gelegenheid van de pleidooien overgelegde pleitnotities.
1.2 Overeenkomstig de daartoe ter gelegenheid van de pleidooien gemaakte afspraak met partijen heeft de rechtbank voorts kennisgenomen van:
- het eindvonnis van deze rechtbank d.d. 10 juni 2009 in de zaak bekend onder zaak-/rol¬nummer 268901 / HA ZA 06-2566 tussen de gemeente Rotterdam als eiseres, [eiser 1] en [eiser 2] als gedaagden en [gedaagde] als tussengekomen partij (hierna: “het onteigenings¬vonnis”);
- het op 11 maart 2009 gedeponeerde deskundigenrapport in de onteigeningsprocedure.
1.3 De rechtbank is er ambtshalve mee bekend dat in de onteigeningsprocedure bij vonnis van 13 februari 2008 het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser 1] en [eiser 2] op € 60.000,- is bepaald en dat dit voorschot is geconsigneerd overeenkomstig de Wet op de consignatie van gelden.
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weer¬sproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1 [eiser 1] en [eiser 2] zijn sinds 3 september 1998 eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] te Rotterdam (hierna: “het pand”).
2.2 Bij uitspraak van 14 mei 2003 is ten aanzien van [eiser 2] de schuldsaneringsregeling van toepassing verklaard. Op 8 september 2006 is de toepassing van de schuldsanerings¬regeling beëindigd en is [eiser 2] failliet verklaard. Het faillissement is vervolgens op 29 mei 2007 opgeheven.
2.3 Op 16 september 2004 heeft de gemeente Rotterdam de volgende Bekendmaking Onteigening doen uitgaan:
“De burgemeester van Rotterdam maakt bekend:
1. Om te voldoen aan artikel 80 van de Onteigeningswet liggen met ingang van 20 september 2004 gedurende vier weken voor iedereen ter inzage bij het
OntwikkelingsBedrijf Rotterdam, Galvanistraat 15, toren EP II, kamer 17.04
(…) de stukken over de onteigening ten name van de gemeente Rotterdam van de onroerende zaak [adres] gelegen in de wijk Hillesluis.
De onteigening is noodzakelijk om ten behoeve van een plan van werkzaamheden voor het opheffen van ernstig achterstalling onderhoud in het belang van de volkshuisvesting te komen tot het treffen van de noodzakelijke voorzieningen, zoals deze zijn vermeld in een aanschrijving, gedateerd
13 november 2001, die op 25 december 2001 onherroepelijk is geworden; alles met bijbehorende werken. (…)”
2.4 [eiser 1] en [eiser 2] hebben ter zake hun zienswijzen ingediend. Bij besluit van 31 maart 2005 heeft de gemeente besloten tot onteigening van het pand.
2.5 Op 28 april 2005 hebben [eiser 1] en [eiser 2] (verkopers) en [gedaagde] (koper) een koop¬overeenkomst gesloten met betrekking tot het pand voor een koopprijs van € 110.000,-. De afgesproken leveringsdatum was 31 mei 2005. Van der Valk Netwerk Notarissen heeft de betreffende koopakte opgemaakt. In de koopakte zijn (onder meer) de volgende bedingen opgenomen:
“(…)
Artikel 2.
Alle kosten van de overdracht (…) waaronder begrepen (…) de door de Gemeente Rotterdam eventueel opgelegde nota’s, inzake de aanschrijving van de Woningwet op voormeld appartementsrecht, zijn voor rekening van de koper, kopieën van deze aanschrijvingen zijn aan deze overeenkomst gehecht en zullen voor rekening zijn van de koper.
(…)
Artikel 10.
Verkoper garandeert (…) het navolgende:
a. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte;
(…)
f. het registergoed is niet betrokken in een ruilverkavelings- casu quo herinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; (…)
Artikel 11.
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper, met betrekking tot het verkochte, die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
(…)
Artikel 13.
1.Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.
2.Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
3.Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij voorts ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.
(…)”
2.6 Voor de afgesproken leveringsdatum van 31 mei 2005 heeft [gedaagde] sloop- en opruimingswerkzaamheden uit laten voeren door aannemingsbedrijf LAKO. Dit bedrijf heeft [gedaagde] op 14 juni 2005 dienaangaande gefactureerd voor een bedrag van € 9.200,- inclusief BTW. Deze factuur is door [gedaagde] voldaan.
2.7 [gedaagde] heeft op 14 juni 2005 het pand bezocht samen met de heer R.G. Linschoten, inspecteur bij de gemeente Rotterdam. Bij die gelegenheid heeft de heer Linschoten aan [gedaagde] medegedeeld dat voor het pand een onteigeningsprocedure was gestart.
2.8 Op het pand was een recht van hypotheek gevestigd ten laste van [eiser 1] en [eiser 2] en ten gunste van Postbank N.V., Stichting Postbankspaarhypotheek en Postbank Levens¬verzekering N.V. (hierna gezamenlijk: “Postbank”). Bij notariële akte d.d. 1 augustus 2005 is de schuld¬ van Postbank inclusief het daaraan verbonden recht van hypotheek geleverd aan [gedaagde]. De hoofdsom van de schuld bedroeg op die datum € 105.063,69 (inclusief open¬staande vorderingen en achterstallige rente).
2.9 Bij gelijkluidende brieven van 4 augustus 2005 heeft Van der Valk Netwerk Notarissen zowel aan [eiser 2] als aan [eiser 1] een afschrift van voormelde akte van cessie toe¬gezonden.
2.10 Namens [eiser 1] en [eiser 2] is [gedaagde] bij brief van 31 augustus 2005 in gebreke gesteld, waarbij [gedaagde] is aangemaand binnen acht dagen de akte van levering te doen passeren. Daarnaast is [gedaagde] bij die brief aansprakelijk gesteld voor schade ontstaan als gevolg van door [gedaagde] gepleegde (sloop)werkzaamheden in het pand.
2.11 [gedaagde] heeft in reactie hierop bij brief van 23 september 2005 [eiser 1] en [eiser 2] in gebreke en aansprakelijk gesteld voor schade.
2.12 Het pand is nimmer aan [gedaagde] geleverd. [gedaagde] heeft de koopprijs niet aan [eiser 1] en [eiser 2] voldaan.
2.13 Bij brief van 28 oktober 2005 heeft [eiser 2], mede namens [eiser 1], aan de notaris verzocht de koopovereenkomst te ontbinden.
2.14 Bij Koninklijk Besluit van 13 januari 2006 is het hiervoor onder 2.4 vermelde onteigeningsbesluit van de gemeente goedgekeurd.
2.15 [eiser 1] en [eiser 2] hebben bij brief van 28 maart 2006 aanspraak gemaakt op de contractuele boete ad € 11.000,- alsmede op een schadevergoeding van € 125.000,-.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben de koopovereenkomst uiteindelijk ontbonden.
2.16 Deze rechtbank heeft bij vonnis van 13 februari 2008 de (vervroegde) onteigening uitgesproken. In het onteigeningsvonnis van 10 juni 2009 heeft de rechtbank de door de gemeente aan [eiser 1] en [eiser 2] verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 103.695,-. Daarnaast heeft zij de schadeloos¬stelling, na aftrek van het reeds betaalde voorschot, pro resto bepaald op € 43.695,- en verstaan dat de pro resto schadeloosstelling wordt geconsigneerd overeenkomstig de Wet op de consignatie van gelden.
3 De vordering in conventie
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [eiser 1] en [eiser 2] een geldige koopovereenkomst met [gedaagde] gesloten hebben en dat [eiser 1] en [eiser 2] niet (toerekenbaar) tekort geschoten zijn in de nakoming van die overeenkomst;
II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen de contractuele boete ad € 11.000,- met rente;
III. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen € 10.000,- als schadevergoeding, met rente;
IV. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag aan (‘vervolg’)schade ten bedrage van € 7.380,- en € 30.000,- met rente;
V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van de buiten¬gerechtelijke kosten, te begroten volgens het gebruikelijke liquidatietarief;
VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
VII. [gedaagde] te veroordelen in de nakosten.
Tegen de achtergrond van (een deel van) de vaststaande feiten hebben [eiser 1] en [eiser 2] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagde] is zijn verplichting tot het verlenen van medewerking aan de overdracht van het pand aan hem niet nagekomen. [gedaagde] is in verzuim. Hierdoor is hij een opeisbare boete verschuldigd van 10% van de koopsom, ofwel € 11.000,-, te vermeerderen met rente vanaf de datum van verzuim, zijnde 8 september 2005.
3.2 Het pand is direct na het sluiten van de koopovereenkomst aan [gedaagde] ter beschikking gesteld. De feitelijke levering heeft dus plaatsgevonden op 28 april 2005. Door de door [gedaagde] zonder instemming van [eiser 1] en [eiser 2] uitgevoerde sloopwerkzaamheden is schade aan het pand ontstaan. Deze schade bestaat uit een directe waardedaling van het pand. De hoogte van die schade wordt geschat op € 10.000. De uitgevoerde sloopwerkzaam¬heden hebben tot gevolg dat het pand in een slechtere staat is geraakt.
3.3 Het pand had ten tijde van de verkoop op 28 april 2005 een waarde van € 110.000,- (de prijs in de koopovereenkomst) + € 30.000,- (extra bedrag dat partijen in de wachtruimte bij de notaris zijn overeengekomen). Als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] hebben [eiser 1] en [eiser 2] geen € 140.000,- ontvangen. In het onteigeningsvonnis is de waarde van het pand vastgesteld op € 102.620,-. Het verschil dient [gedaagde] als schade¬vergoeding aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen.
3.4 [eiser 1] en [eiser 2] hebben buitengerechtelijke kosten gemaakt. Zij maken aanspraak op vergoeding daarvan.
3.5 [eiser 1] en [eiser 2] vorderen op voorhand vergoeding door [gedaagde] van nakosten.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met hoofdelijke veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [eiser 1] en [eiser 2] hebben geen opeisbare vordering. Niet [gedaagde] is in verzuim, maar [eiser 1] en [eiser 2]. Zij hebben niet aan de levering meegewerkt op 31 mei 2005.
4.2 [eiser 2] heeft verzwegen dat zowel ten tijde van de koop als ten tijde van de geplande overdracht de schuldsaneringsregeling op haar van toepassing was. Toestemming van de bewindvoerder ontbrak, zodat [eiser 2] niet tot levering in staat was. Zij was beschikkings¬onbevoegd.
4.3 Pas op 14 juni 2005 heeft [gedaagde] kennisgenomen van de voorgenomen onteigening door de gemeente. [gedaagde] was de koopovereenkomst nimmer aangegaan als hij wetenschap had gehad van het onteigeningsbesluit. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hun mededelingsplicht geschonden. De brief van 23 september 2005 dient als een (indirect) beroep op bedrog en/of dwaling te worden opgevat. [gedaagde] doet een beroep op dwaling en bedrog.
4.4 Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] al voor de juridische levering voorbereidende werkzaamheden in het pand mocht verrichten. Betwist wordt dat [gedaagde] sloopwerkzaam¬heden heeft verricht aan de constructie van het pand. Hij heeft geen schade toegebracht aan het pand.
4.5 Betwist wordt dat [eiser 1] en [eiser 2] ‘vervolg’schade hebben geleden.
4.6 [eiser 1] en [eiser 2] hebben geen buitengerechtelijke kosten gemaakt.
5 De vordering in reconventie
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagde] geleden schade, begroot op € 20.200,- met rente;
II te bepalen dat [gedaagde] recht heeft op c.q. hem te machtigen tot een uitkering uit de consignatiekas te hoogte van de schadeloosstelling ad € 103.695,--;
III [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de resterende hypothecaire vordering met rente;
IV [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
Aan deze vordering heeft [gedaagde] naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
5.1 [eiser 1] en [eiser 2] zijn tekortgeschoten in hun leveringsverplichting. Zij zijn in verzuim. [eiser 1] en [eiser 2] zijn daarom de contractuele boete ad € 11.000,- verschuldigd.
5.2 [eiser 1] en [eiser 2] zijn gehouden de door [gedaagde] gemaakte kosten te vergoeden ad € 9.200,- (hiervoor vermeld onder 2.6). Door geen mededeling te doen over de onteigeningsprocedure, hebben zij onrecht¬matig jegens [gedaagde] gehandeld. Als [gedaagde] hiervan op de hoogte was geweest, had hij de koop¬overeenkomst nooit gesloten. Evenmin had hij voorbereidende werkzaamheden verricht. [gedaagde] heeft nodeloos extra kosten gemaakt. [eiser 1] en [eiser 2] hebben baat gehad bij die werkzaamheden.
5.3 Sinds augustus 2005 hebben [eiser 1] en [eiser 2] geen betalingen uit hoofde van de hypothecaire lening verricht. [eiser 1] en [eiser 2] zijn in verzuim. Uit hoofde van de akte tot cessie is [gedaagde] gerechtigd betaling van [eiser 1] en [eiser 2] te vorderen. De schade¬loosstelling in de onteigeningsprocedure ad € 103.695,- is geconsigneerd. Aangezien dit bedrag de hypothecaire vordering van [gedaagde], die per 1 augustus 2005 € 105.063,69 bedroeg, niet te boven gaat, verzoekt [gedaagde] dat de rechtbank bepaalt dat [gedaagde] recht heeft op c.q. [gedaagde] machtigt tot uitkering uit de consignatiekas. Daarnaast zijn [eiser 1] en [eiser 2] verschuldigd de nadien resterende hypothecaire vordering te vermeerderen met rente.
6 Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen.
Naast hetgeen [eiser 1] en [eiser 2] in conventie hebben betoogd, hebben zij daartoe het volgende aangevoerd:
6.1 De verschuldigdheid van het gevorderde bedrag ad € 9.200,- wordt betwist evenals de verschuldigdheid van de contractuele boete. Er is sprake van eigen schuld aan de zijde van [gedaagde]. De omstandigheden van het geval nopen tot matiging.
6.2 De vordering uit hoofde van de hypothecaire lening wordt betwist.
7 De beoordeling
in conventie
7.1 [gedaagde] heeft zich niet verzet tegen de door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde eiswijziging. De rechtbank acht deze eiswijziging niet in strijd met de eisen van een goede procesorde en zal mitsdien op de aldus gewijzigde eis recht doen.
7.2 [eiser 1] en [eiser 2] vorderen betaling door [gedaagde] van de contractuele boete en aanvullende schade¬vergoeding. Zij hebben hun vordering gegrond op de stellingen dat [gedaagde] toerekenbaar is tekort¬geschoten in zijn verplichting uit de koopovereenkomst tot het verlenen van mede¬werking aan de levering van het pand aan hem en dat hij dienaangaande in verzuim verkeert. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] betreft zijn beroep op de vernietigingsgronden dwaling en/of bedrog. [gedaagde] heeft daartoe aangevoerd dat [eiser 1] en [eiser 2] bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben verzwegen dat de gemeente voornemens was het pand te onteigenen, welke omstandigheid [eiser 1] en [eiser 2] verplicht waren aan hem te melden. Volgens [gedaagde] had hij de koopovereenkomst niet gesloten als hij van het onteigeningsvoornemen van de gemeente op de hoogte was geweest.
7.3 Op grond van artikel 6:228 Burgerlijk Wetboek (BW) geldt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, onder meer vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, tenzij de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven, bijvoorbeeld indien deze aan hem zelf te wijten is omdat hij onvoldoende onder¬zoek heeft verricht. Uit hoofde van het bepaalde in artikel 3:44 BW geldt dat een rechts¬handeling onder meer vernietigbaar is wegens bedrog indien iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechts¬handeling beweegt door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen.
7.4 De rechtbank stelt voorop dat het voornemen van een gemeente om tot onteigening van een onroerende zaak over te gaan naar haar aard een omstandigheid betreft die naar geldende verkeers¬opvattingen door de eigenaar van die onroerende zaak, die van dat onteigenings¬voornemen op de hoogte is, aan de potentiële koper van de onroerende zaak ter kennis moet worden gebracht. Onteigening heeft immers zeer verstrekkende gevolgen. Het leidt er toe dat de eigenaar alle zeggenschap over de betreffende onroerende zaak kwijtraakt. Het is alleen al daarom van wezenlijk belang dat een potentiële koper voordat hij tot aankoop besluit van een dergelijke omstandigheid op de hoogte raakt. Slechts in het geval de eigenaar er redelijkerwijs vanuit mag gaan dat het onteigeningsvoornemen bij de potentiële koper bekend is, kan aanleiding bestaan geen mededelingsplicht aan te nemen.
7.5 Vast staat dat [eiser 1] en [eiser 2] ten tijde van de koopovereenkomst bekend waren met het voor¬nemen van de gemeente om tot onteigening van het pand over te gaan. (Vergelijk 2.3 en 2.4 van dit vonnis.) [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet betwist de stelling van [gedaagde] dat zij hem voorafgaand of bij het sluiten van de koopovereenkomst niet hebben medegedeeld dat de gemeente voornemens was het pand te onteigenen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd dat ook [gedaagde] van het onteigenings¬voornemen op de hoogte was, doch deze stelling hebben zij op geen enkele wijze onderbouwd, wat wel van hen verwacht had mogen worden. Zo is onduidelijk gebleven wanneer en op welke wijze [gedaagde] hiervan volgens [eiser 1] en [eiser 2] op de hoogte is geraakt. De rechtbank passeert daarom als onvoldoende gemotiveerd de onderhavige stelling van [eiser 1] en [eiser 2]. Dit heeft tot gevolg dat moet worden aangenomen dat [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet van het onteigenings¬voornemen van de gemeente op de hoogte was.
7.6 Op grond van het voorgaande stelt de rechtbank vast dat [gedaagde] bij het sluiten van de koop¬overeenkomst van 28 april 2005 als gevolg van het zwijgen van [eiser 1] en [eiser 2] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad. Aangenomen kan worden dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet had gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden. [gedaagde] heeft daarom terecht een beroep op dwaling gedaan wegens schending van de mededelingsplicht door [eiser 1] en [eiser 2].
7.7 Krachtens artikel 3:51 lid 3 BW kan een beroep in rechte op een vernietigingsgrond te allen tijde worden gedaan ter afwering van een op de rechts¬handeling steunende rechts¬vordering. Anders dan [eiser 1] en [eiser 2] menen is deze afweermogelijkheid, van welke [gedaagde] gebruik heeft gemaakt, dus niet aan verjaring onderhevig. De rechtbank zal de koopovereenkomst vernietigen. Nu het beroep op dwaling slaagt en de koopovereenkomst op die grond wordt vernietigd, behoeft het door [gedaagde] gedane beroep op bedrog geen bespreking. [gedaagde] verbindt aan dat beroep immers - slechts - de conclusie dat de overeenkomst vernietigd dient te worden.
Gelet op het voorgaande behoeft de onbevoegdheid van [eiser 2] in verband met het faillissement evenmin bespreking.
7.8 De vernietiging van de koopovereenkomst werkt terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dit heeft tot gevolg dat de rechtsgrond voor de gevorderde boete is weg¬gevallen. Voorts kan om dezelfde reden geen sprake zijn van wanprestatie door [gedaagde]. De hierop gegronde vordering tot (aanvullende) schade¬vergoeding is daarom evenmin toewijsbaar.
7.9 [eiser 1] en [eiser 2] hebben voorts veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schade¬vergoeding gevorderd wegens het zonder hun toestemming uitvoeren van sloop¬werkzaamheden in het pand. De rechtbank leidt uit de stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] dienaangaande af dat zij menen dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld.
7.10 [eiser 1] en [eiser 2] hebben op dit punt niet aan hun stelplicht voldaan. Zij hebben niet aangegeven welke werkzaamheden [gedaagde] heeft uitgevoerd noch welke schade daarmee is toegebracht. Dit had wel van hen verwacht mogen worden. De enkele verwijzing naar de omschrijving op de factuur is onvoldoende, zeker nu - gezien het in 2.3 weergegeven onteigeningsvoornemen van de gemeente - aangenomen kan worden dat het pand ook los van enige bemoeienis van [gedaagde] al in slechte staat verkeerde. Dit deel van de vordering is daarom evenmin toewijsbaar.
7.11 Nu de hoofdvorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] niet toewijsbaar zijn, is geen plaats voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
7.12 Op grond van al het voorgaande wordt het gevorderde in conventie afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] zullen daarbij als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
7.13 [eiser 1] en [eiser 2] hebben hun aanvankelijke verzet tegen de door [gedaagde] gevorderde eiswijziging ingetrokken. De rechtbank acht deze eiswijziging niet in strijd met de eisen van een goede procesorde en zal mitsdien op de aldus gewijzigde eis recht doen.
7.14 [gedaagde] vordert betaling door [eiser 1] en [eiser 2] van de contractuele boete ad € 11.000,-. In conventie heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagde] terecht een beroep op dwaling heeft gedaan en dat de koopovereenkomst daarom vernietigd wordt. Om die reden is de rechts¬grond voor de gevorderde contractuele boete weggevallen. Dit deel van de vordering ligt mitsdien voor afwijzing gereed.
7.15 [gedaagde] vordert voorts betaling door [eiser 1] en [eiser 2] van € 9.200,-. Volgens [gedaagde] had hij nimmer voorbereidende werkzaamheden in het pand uitgevoerd als hij had geweten dat de gemeente voornemens was het pand te onteigenen. [gedaagde] meent dat hij nodeloos kosten heeft gemaakt en dat [eiser 1] en [eiser 2] daarvan baat hebben gehad.
7.16 Voor zover [gedaagde] zijn vordering heeft gegrond op ongerechtvaardigde verrijking, kan deze niet worden toegewezen. Uit het deskundigenrapport in de onteigeningsprocedure noch uit het onteigeningsvonnis kan worden afgeleid dat het bedrag van € 9.200,- in mindering is gebracht op de totale renovatiekosten waarmee in de onteigeningsprocedure rekening is gehouden bij de bepaling van de waarde van het pand. Uit het deskundigenbericht is derhalve van verrijking niet gebleken. Voorts heeft [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waavan aangenomen zou kunnen worden dat [eiser 1] en [eiser 2] zijn verrijkt. Voor zover [gedaagde] zijn vordering heeft gebaseerd op een onrechtmatige daad van [eiser 1] en [eiser 2] is deze onvoldoende concreet onder¬bouwd.
7.17 Ten aanzien van de vordering uit de hypothecaire geldlening geldt het volgende. Ingevolge artikel 3.94 lid 1 BW worden tegen een of meer bepaalde personen uit te oefenen rechten geleverd door een daartoe bestemde akte en mededeling daarvan aan die personen door de vervreemder of verkrijger.
7.18 Tussen partijen staat vast dat op het pand een recht van hypotheek was gevestigd ten laste van [eiser 1] en [eiser 2] en ten gunste van Postbank, dat bij notariële akte d.d. 1 augustus 2005 de schuld¬vordering van Postbank inclusief het daaraan verbonden recht van hypotheek is geleverd aan [gedaagde] en dat die schuldvordering op die datum € 105.063,69 bedroeg. (Zie 2.8 van dit vonnis.) Voorts staat vast (zie 2.9 van dit vonnis) dat de notaris bij brieven van 4 augustus 2005 [eiser 1] en [eiser 2] van de cessie in kennis heeft gesteld. Op grond hiervan moet worden geoordeeld dat de schuldvordering inclusief het daaraan verbonden recht van hypotheek rechtsgeldig aan [gedaagde] is geleverd. Nu niet is betwist dat ook aan de overige vereisten voor een geldige overdracht is voldaan, is [gedaagde] gerechtigd de rechten uit de hypothecaire geldleningovereenkomst jegens [eiser 1] en [eiser 2] uit te oefenen.
7.19 Op grond van artikel 43 lid 1 van de Onteigeningswet kan (voor zover relevant) de hypotheek¬houder, mits hij in het onteigeningsgeding is tussengekomen, zich jegens de onteigenaar beroepen op zijn rechten uit artikel 3:229 BW en oefent hij die rechten uit op het bedrag van de werkelijke waarde, zoals dat bedrag toekomt aan de hypotheekgever. Artikel 3:229 lid 1 BW bepaalt - voor zover van belang - dat het recht van pand of hypotheek van rechts¬wege meebrengt een recht van pand op alle vorderingen tot vergoeding die in de plaats van het verbonden goed treden. In beginsel had dus aan [gedaagde] uitgekeerd moeten worden, maar in verband met het geschil tussen [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde] over de geldigheid van de cessie is het bedrag van de werkelijke waarde in het onteigenings¬vonnis niet reeds aan [gedaagde] (die in zijn hoedanigheid van hypotheekhouder als tussen¬komende partij in het onteigeningsgeding was toegelaten) betaalbaar gesteld, maar geconsigneerd overeenkomstig de bepalingen van de Wet op de consignatie van gelden. De rechtbank zal overeenkomstig de vordering van [gedaagde] bepalen dat hij gerechtigd is tot uitkering uit de consignatiekas tot de in het onteigeningsvonnis vastgestelde waarde van het onteigende ad € 103.695,-, te vermeerderen met de rente als bedoeld in artikel 9 lid 3 van de Wet op de consignatie van gelden over € 60.000,- (het bedrag van het voorschot dat bij vonnis van 13 februari 2008 is geconsigneerd) vanaf de eerste dag van de maand volgende op die waarin dat bedrag door de Minister van Financiën is ontvangen en over € 43.695,- vanaf de eerste dag van de maand volgende op die waarin dat bedrag door de Minister van Financiën is ontvangen (overeenkomstig artikel 9 lid 4 van de Wet op de consignatie van gelden.
7.20 [gedaagde] heeft voorts gevorderd [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de na 1 augustus 2005 resterende hypothecaire vordering te vermeerderen met rente. Nu niet is betwist dat [eiser 1] en [eiser 2] tekort zijn geschoten in hun verplichtingen uit de hypothecaire geldlening¬overeenkomst is dit deel van de vordering eveneens toewijsbaar. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 17 september 2008 (roldatum van de conclusie van eis in reconventie) nu niet is gesteld of gebleken dat [eiser 1] en [eiser 2] op een eerdere datum in verzuim waren.
7.21 [eiser 1] en [eiser 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
1. wijst af de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2];
2. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 460,00 aan vast recht en op € 1.808,00 aan salaris voor de advocaat;
3. verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
4. bepaalt dat [gedaagde] gerechtigd is tot uitkering uit de consignatiekas tot de in het onteigeningsvonnis vastgestelde waarde van het onteigende ad € 103.695,-, vermeerderd met de rente als bedoeld in artikel 9 van de Wet op de consignatie van gelden over € 60.000,- en over € 43.695,- vanaf de eerste dag van de maand volgende op die waarin de respectieve bedragen door de Minister van Financiën zijn ontvangen;
5. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2], hoofdelijk, om (tegen behoorlijk bewijs van kwijting) aan [gedaagde] te betalen hetgeen na uitkering van het onder 4 bedoelde bedrag resteert van het bedrag van de hypothecaire vordering, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW vanaf 17 september 2008 tot aan de dag dat uitkering uit de cosignatiekas is gedaan;
6. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] voorts om over het onder 5 bedoelde resterend bedrag wettelijke rente te betalen vanaf het moment dat de uitkering uit de consignatiekas is gedaan tot aan de dag der algehele voldoening;
7. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op nihil aan verschotten en op € 1.808,00 aan salaris voor de advocaat;
8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
9. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten, mr. M. Fiege en mr. S.C.C. Hes Bakkeren.
Uitgesproken in het openbaar.
336/106/204