Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 347220 /KG ZA 10-48
Uitspraak: 23 februari 2010
VONNIS in kort geding in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres]
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
eiseres,
advocaat mr. C.B.M. Scholten van Aschat,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
H.I.A. VASTGOED II B.V.,
gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Schelling.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “HIA”.
1 Het verloop van het geding
De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 26 januari 2010 met producties;
- pleitnotities en producties van mr. Scholten van Aschat;
- pleitnotities en producties van mr. Schelling.
De raadslieden van partijen hebben de respectieve standpunten toegelicht ter zitting van 9 februari 2010.
2 Vaststaande feiten
2.1
In de periode eind 2006-eind 2009 hebben tussen [eiseres] en Batenburg Bedrijfshuisvesting B.V. (“BBHV”), besprekingen plaatsgevonden omtrent een voor [eiseres] te bouwen en aan [eiseres] te verhuren kantoor- en magazijnpand op de locatie Vaanpark III te Barendrecht.
2.2
Bij brief van 11 oktober 2007 heeft BBHV, mede namens HIA, aan [eiseres] een ontwerp aan-geboden voor een mogelijk te bouwen bedrijfspand. De huursom van dit bedrijfspand zou in totaal een bedrag van € 452.000,00 exclusief BTW en eventueel bijkomende kosten per jaar gaan bedragen. In de brief van 11 oktober 2007 van BBHV staat opgenomen, voor zover hier van belang:
“(…) Deze aanbieding doen wij gestand tot d.d. 01.11.2007. Een intentieovereenkomst (concept), vooruitlopend op de koop-/aannemingsovereenkomst sluiten wij hierbij in. Na d.d. 01.11.2007 zijn wij vrij om het gebouw in relatie met de overige gebouwen aan derden aan te bieden.
Aan de hand van de intentieovereenkomst worden bestektekeningen, bestek, constructies, installaties en overige uitwerkingen van het project in samenwerking met U en onze architect verder uitgewerkt. (…)”
2.3
[eiseres] en BBHV hebben vervolgens naar aanleiding van het ontwerp als hiervoor onder 2.2 bedoeld inhoudelijk overleg gevoerd over de nadere bouwtechnische invulling van het pand. Naar aanleiding van dit overleg is besloten dat de bij het project betrokken architect op ver-zoek van [eiseres] verscheidene aanpassingen op het ontwerp zou doorvoeren.
2.4
Bij brief van 21 februari 2008 heeft BBHV [eiseres] een nieuwe aanbieding gedaan waarbij de huurprijs (inclusief de per jaar omgeslagen kosten voor meerwerk) is vastgesteld op
€ 472.510,00 per jaar, exclusief BTW en kosten. In deze brief staat onder meer vermeld:
“(…) Deze huurprijs is gebaseerd op de eerder ontvangen concept tekeningen en technische om-schrijving.
Deze aanbieding wordt 2 weken na dagtekening van deze brief gestand gedaan. Hierbij komen eerde-re aanbiedingen te vervallen.
Tevens maken wij van de gelegenheid gebruik u, wellicht ten overvloede, te melden dat wij momen-teel met derden over deze locatie in gesprek zijn en eveneens een aanbieding hebben gedaan. (…)”
2.5
Batenburg Beheer N.V. heeft bij brief van 31 maart 2008 aan BBHV bericht, voor zover hier van belang:
“(…) Hierbij bevestigen wij dat na overleg met de Raad van Commissarissen van Batenburg Beheer N.V. aan onze dochteronderneming [eiseres] toestem-ming is verleend een 10-jarige huurovereenkomst voor het pand op Vaanpark III aan te gaan met een aanvangshuur van € 430.000,-- exclusief BTW en servicekosten, een en ander op basis van de aan [eiseres] overgelegde tekeningen en overige uitgangspunten. (…)”
2.6
Op 19 mei 2008 heeft tussen [eiseres] en BBHV een bespreking plaatsgevonden waarbij het ontwerp en de bijbehorende huurovereenkomst ten aanzien van de huisvesting van [eiseres] op Vaanpark III te Barendrecht aan de orde is gekomen.
2.7
Bij brief van 3 juni 2008 heeft BBHV mede namens HIA een huurovereenkomst aan [eiseres] toegezonden met het verzoek tot ondertekening daarvan over te gaan. Vervolgens is het bouwplan op 10 juli 2008 in het bijzijn van de ontwikkelaar/bouwer en de architect aan Se-her gepresenteerd.
2.8
Bij e-mailbericht van 22 augustus 2008 bericht [X], namens [eiseres], aan [Y], van BBHV, onder meer:
“(…) Wij hebben het ontwerp nader bekeken, wij willen met het plan verder gaan, er zijn wel wat op en aanmerkingen. (…)”
2.9
Op 3 september 2008 vindt een bespreking plaats. Naar aanleiding van hetgeen toen bespro-ken is, bericht [X] op 20 oktober 2008 namens [eiseres] aan [Z], van Bekon Vastgoed B.V., onder meer:
“(…) Tijdens het bezoek op 3 september j.l. is afgesproken dat er een bestek zou komen.
Tot opheden nog geen informatie ontvangen.
Het lijkt ons wat te voorbarig om de overeenkomst nu al te formaliseren, als wij nog niet op de hoog-te zijn van wat in het pand zit. (…)”
2.1
Bij e-mail van 5 november 2008 is de technische omschrijving van het te ontwikkelen be-drijfspand aan [eiseres] toegezonden. Bij e-mail van 20 november 2008 bericht [eiseres] aan HIA, onder meer:
“(…) Wij hebben gisteren met de holding over de huisvesting gesproken, wij laten het plan nog door een externe adviseur beoordelen, dit gesprek zal de komende weken plaatsvinden, hierna komen wij erop terug. (…)”
2.11
Op 4 maart 2009 heeft er met betrekking tot het te realiseren bedrijfspand een bespreking plaatsgevonden tussen [eiseres] en HIA/Bekon Vastgoed B.V.
2.12
Bij brief van 2 oktober 2009 schrijft [J] van BBHV aan [eiseres], onder meer:
“(…) Mede namens H.I.A. Vastgoed II BV sturen wij u de inhoud van de huurovereenkomst (zonder bijlagen) voor de nieuwe vestiging van [eiseres] op Vaanpark III te Barendrecht.
Tevens sturen wij u bijgaand een overzicht van het meerwerk zoals eerder met u besproken en op basis van de eerder overgelegde bescheiden. In dit overzicht is een opsomming vermeld van de indi-vidueel toe te passen meerwerk werkzaamheden. Per onderdeel is een prijs vermeld waarbij voor sommige toepassingen uitgegaan is van een stelpost.
Wij hebben de totale opzet van de meerwerk werkzaamheden gesaldeerd en herrekend naar een jaar-lijkse huursom per jaar. Deze huursom is additioneel op de huurprijs van € 430.000 per jaar exclu-sief btw zoals vermeld in de huurovereenkomst.
Indien er gekozen wordt voor meerwerk werkzaamheden zal de weergegeven berekeningsmethodiek van toepassing zijn (…)”
2.13
Bij e-mailbericht van 8 oktober 2009 bericht [X] van [eiseres] aan [J] van BBHV:
“(…) Ik heb u vanmiddag gebeld maar u was niet aanwezig, daar ik morgen volop in de budget be-sprekingen zit, wil ik u vast aangeven dat wij gezien de economische situatie, die ook [eiseres] treft, af-zien van onze bouw plannen. (…)”
2.14
Op 17 december 2009 heeft HIA verlof gevraagd en verkregen voor het leggen van conser-vatoir derdenbeslagen ten laste van [eiseres] voor een bedrag van € 2.000.000,00, inclusief ren-te en kosten. HIA heeft op grond van dit verlof conservatoir derdenbeslag laten leggen on-der:
- BAM Rail, gevestigd te Bunnik;
- Infraspeed B.V., gevestigd te Haarlem;
- Enexis B.V., gevestigd te ’s-Hertogenbosch;
- Strukton Rail B.V., gevestigd te Utrecht;
- Benchmark Electronics B.V., gevestigd te Almelo;
- Gamko Holding, gevestigd te Breda;
- ABN AMRO Bank N.V., gevestigd te Amsterdam;
- ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam.
3 Het geschil
3.1
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
-primair- de beslagen genoemd onder 1.4 van de dagvaarding (en onder 2.14 van dit vonnis) op te heffen en HIA te verbieden ten laste van [eiseres] nadere conservatoire beslagen te leg-gen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of een gedeelte daarvan zolang zij het verbod geheel of gedeeltelijk overtreedt;
-subsidiair- HIA tot voornoemde opheffing te veroordelen tegen afgifte door [eiseres] van een bankgarantie voor een bedrag van € 450.000,00 en te verstaan dat [eiseres] daarmee geen af-stand doet van haar vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatig gelegd beslag, noch van haar recht in analogie met artikel 705 Rv. in kort geding verlaging van het bedrag van de bankgarantie te vorderen indien daartoe aanleiding bestaat;
-en in alle gevallen- HIA te veroordelen in de kosten van deze kort gedingprocedure, ver-meerderd met de wettelijke rente vanaf acht dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2
[eiseres] heeft -naast voornoemde feiten- het navolgende aan haar vordering ten grondslag ge-legd.
3.2.1
Tussen HIA en [eiseres] is geen overeenkomst tot stand gekomen. Partijen hebben geen schrif-telijke huurovereenkomst ondertekend.
3.2.2
Het was [eiseres] in de gegeven omstandigheden toegestaan de onderhandelingen af te breken. [eiseres] heeft bij HIA geen gerechtvaardigd vertrouwen in het tot stand komen van de over-eenkomst opgewekt of daaraan bijgedragen op een wijze die het afbreken van de onderhan-delingen onaanvaardbaar maakt. [eiseres] heeft tot tweemaal toe aangegeven dat zij vanwege de financiële crisis en de gevolgen daarvan voor haar bedrijf, overwoog niet te zullen ver-huizen.
3.2.3
[eiseres] betwist dat er sprake is van relevante schade aan de zijde van HIA. HIA heeft, hoewel daartoe uitdrukkelijk verzocht, nagelaten de door haar gestelde schade als gevolg van het beëindigen van de onderhandelingen te onderbouwen.
3.2.4
[eiseres] heeft aan HIA een bankgarantie aangeboden van € 450.000,00. HIA heeft dit aanbod niet aanvaard.
3.3
HIA heeft de vorderingen van [eiseres] gemotiveerd weersproken. Hierop zal, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
4 De beoordeling
4.1
Op grond van het bepaalde in artikel 705 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.) dient een beslag onder meer en voor zover thans van belang, te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Het voorgaande betekent dat degene die de opheffing van het conservatoire beslag vordert, met inachtneming van de beperkingen van de kort gedingprocedure, aannemelijk moet maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Daar-naast dient opheffing te volgen als het voortduren van het beslag om andere redenen niet kan worden gerechtvaardigd.
4.2
HIA stelt primair een vordering op [eiseres] tot vergoeding van schade te hebben vanwege het niet (willen) nakomen van een tussen HIA en [eiseres] gesloten huurovereenkomst.
HIA stelt zich subsidiair op het standpunt dat, indien geoordeeld mocht worden dat er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, [eiseres] in dat geval gehouden is tot vergoeding van schade vanwege het feit dat het haar in de gegeven omstandigheden niet meer vrijstond om de onderhandelingen af te breken, in aanmerking genomen dat vast staat dat [eiseres] zal tekortschieten in de op haar rustende verplichting tot dooronderhandelen.
4.3
Dat een perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat een bodemrechter in voor-komend geval zal menen dat HIA wegens het niet nakomen daarvan schadeplichtig is ge-worden is onvoldoende aannemelijk geworden. Dit oordeel is gegrond op het volgende.
Een schriftelijk, door beide partijen ondertekend, contract ontbreekt. Hoewel op zichzelf een dergelijk contract geen vereiste is voor het bestaan van een perfecte (huur)overeenkomst is het toch bij een project als dit, waarbij het pand nog gebouwd moet worden en de jaarhuur ruim 400.000,= euro bedraagt, wel zeer gebruikelijk om dat op te maken en te tekenen. HIA (al dan niet via BBHV) heeft [eiseres] ook meerdere malen verzocht om een dergelijk stuk te tekenen, maar [eiseres] heeft steeds geweigerd om dat te doen en, meer in het algemeen, om te “formaliseren”. Bovendien staat tussen partijen vast dat het ontwerp waarvan oorspronkelijk sprake was (dat met de rode gevelstenen) om hier irrelevante redenen niet kon worden uit-gevoerd. Tenslotte blijkt uit de correspondentie dat het gewenste voorzieningenniveau nog onderwerp van gesprek was, evenals de daaruit voortvloeiende meerwerkkosten die ofwel ineens, ofwel via jaarlijkse omslag via de huurpenningen -boven de door de Holding geac-cordeerde jaarprijs- betaald zouden moeten worden. Partijen waren het dus nog niet op alle punten eens geworden.
Tegen die achtergrond acht de voorzieningenrechter het eveneens vaststaande feit dat over een aantal belangrijke elementen (de basishuurprijs, het aantal vierkante meters, de locatie en de contractsperiode) wel volledige of (de uitvoering) verregaande overeenstemming was bereikt onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat het punt van een perfecte over-eenkomst op hoofdlijnen al was bereikt.
4.4
De subsidiaire grondslag kan de vordering echter wel dragen; zoals uit het onder 4.3 over-wogene blijkt, zijn er voorshands voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gewor-den om de conclusie te rechtvaardigen dat de onderhandelingen in een zeer vergevorderd stadium verkeerden. Aannemelijk is dat er in dit geval sprake is geweest van een, tot een schadevergoedingsplicht aanleiding gevend, onaanvaardbaar afbreken van onderhandelin-gen door [eiseres]. Ter zitting heeft [eiseres] er ook blijk van gegeven dat zij zich realiseert dat mogelijk een punt was bereikt waar een schadevergoedingsverplichting niet is uit te sluiten.
Dit oordeel is gebaseerd op het volgende.
4.4.1
Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingplicht bij afgebroken onderhan-delingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen -die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen- vrij is de onderhan-delingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de weder-partij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandig-heden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. De hiervoor genoemde maatstaf betreft een strenge en tot terughoudendheid no-pende maatstaf.
4.4.2
Naar voorlopig oordeel mocht HIA in de gegeven omstandigheden er, mede in aanmerking genomen de door [eiseres] zelf ingenomen positie, gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiseres] de ontwikkeling en bouw van het beoogde bedrijfspand wenste door te zetten en een huurover-eenkomst met HIA wenste te sluiten. Niet alleen heeft [eiseres] de onderhandelingen steeds voortgezet en positief gereageerd op de gepresenteerde plannen, maar zij heeft de zaak ook ter goedkeuring aan haar moedermaatschappij, de Holding, voorgelegd en detailwensen ken-baar gemaakt. [eiseres] heeft naar het zich op basis van het thans beschikbare materiaal laat aanzien, tot aan de e-mail van 8 oktober 2009, de indruk gewekt dat het bouwproject en de daaruit voorvloeiende huurovereenkomst tot stand zouden worden gebracht. De e-mail van 8 oktober 2009 waarin de bouwplannen door [eiseres] worden afgeblazen, lijkt volkomen rauw op het dak van HIA te zijn gevallen. Niet gebleken is dat [eiseres] op enig moment een voor-behoud heeft gemaakt op grond waarvan het voor HIA kenbaar had moeten zijn dat [eiseres] de onderhandelingen mogelijk zou afbreken, terwijl zulks wel op de weg van [eiseres] had ge-legen. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij BBHV/HIA tweemaal heeft gewaarschuwd voor het feit dat zij overwoog niet te zullen gaan verhuizen, maar deze waarschuwingen blijken op dit moment nergens uit en vallen ook moeilijk te rijmen met de houding van Se-her die naar het zich laat aanzien tot aan de e-mail van 8 oktober 2009 was gericht op het sluiten van een overeenkomst. [eiseres] heeft immers meerdere malen tegenover BBHV/HIA aangegeven met het plan verder te willen gaan en heeft de plannen in een laat stadium nog voorgelegd aan een externe adviseur. Nadat [eiseres] advies heeft ingewonnen bij haar externe adviseur heeft [eiseres] uitsluitend nog enkele opmerkingen en aanvullingen op de technische omschrijving van het bedrijfspand aan de orde gesteld
Het afbreken van het onderhandelingsproces, dat -zoals hiervoor onder 4.3 reeds is ge-schetst- al voor een deel leek te zijn afgerond en zich voor het overige reeds in een verge-vorderd stadium bevond, wordt in de gegeven omstandigheden dan ook als onaanvaardbaar aangemerkt. Naar voorlopig oordeel was er inmiddels een situatie bereikt waarin [eiseres] niet meer mocht afbreken, zonder de door HIA gemaakte kosten en schade te vergoeden.
De door [eiseres] in haar brief van 8 oktober 2009 genoemde “huidige economische situatie” levert naar voorlopig oordeel geen overmacht op en, in de verhouding tot [eiseres], evenmin een voldoende rechtvaardiging voor het afbreken van de onderhandelingen. Het betreft hier niet alleen louter in haar risicosfeer gelegen omstandigheden, maar bovendien een beslissing die wellicht bedrijfseconomisch verstandig is, maar niet ingegeven werd door een acute noodsituatie. Bij het nemen van die beslissing heeft [eiseres] kennelijk onvoldoende oog gehad voor de omstandigheid dat zij bij HIA niet alleen verwachtingen had gewekt, maar dat HIA ook kosten had gemaakt en vermoedelijk nog zou moeten maken, nu het, naar [eiseres] zich redelijkerwijs gerealiseerd moet hebben, ging om een project dat specifiek op haar wensen was toegesneden. Mogelijk is ook, dat zij daarvoor wel oog had, maar dit op de koop toe heeft genomen. In beide gevallen is te verwachten dat de bodemrechter van oordeel zal zijn dat [eiseres] jegens HIA schadeplichtig is, nu [eiseres] heeft aangegeven dat zij niet wenst door te onderhandelen.
4.4.3
Voor het opheffen van het beslag vanwege de ondeugdelijkheid van de vordering van HIA bestaat vooralsnog dan ook geen grond.
4.5
Partijen twisten ook over de omvang van de vordering en, in dat verband, over de vraag of de door [eiseres] aangeboden zekerheid van € 450.000,= voldoende is.
Daaromtrent wordt het volgende overwogen.
4.5.1
HIA heeft ter onderbouwing van de door haar gestelde vordering op [eiseres] een schadeover-zicht d.d. 4 februari 2010 overgelegd. De door HIA gestelde schade wordt begroot aan de hand van door HIA beweerdelijk gemaakte kosten met betrekking tot de architect, de con-structeur en adviseurs, alsmede renteverlies in de voorbereidingsperiode en geprognosti-ceerd renteverlies. Daarnaast vordert HIA een bedrag ter zake van verkoopverlies op basis van niet-nakomen huurovereenkomst. Ten aanzien van de beweerdelijk gemaakte kosten voor ingeschakelde derden wordt het volgende overwogen.
4.5.2
Voldoende aannemelijk is dat HIA kosten heeft moeten maken (en wellicht nog zal moeten maken) voor het inschakelen van een architect, een constructeur en adviseurs. Dat uitgangs-punt heeft [eiseres] ook eigenlijk niet betwist. [eiseres] meent echter, dat HIA op dat punt niet voldoende inzicht in die kosten heeft gegeven en geen overtuigende stukken heeft overge-legd.
4.5.3
Uit een brief van 1 oktober 2008 van DPO ([DPO]) aan HIA blijkt dat DPO voor het inschakelen van voorbedoelde derden bedragen bij HIA in rekening heeft gebracht en dat de in rekening gebrachte bedragen gebaseerd zijn op een “fixed fee”; de ho-noraria van de architect, constructeur en adviseurs zijn tot stand gekomen aan de hand van percentages berekend over de bouwsom. Anders dan [eiseres] ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om aan de juistheid van deze gegevens te twijfelen; de aarzelingen die Se-her heeft geuit omtrent DPO als onderneming zijn daartoe in elk geval niet voldoende. Het maken van dergelijke afspraken, waardoor HIA vaste bedragen aan DPO verschuldigd werd, is op zichzelf ook niet zo onwaarschijnlijk dat daaraan reeds om die reden voorbijgegaan zou moeten worden. Een dergelijke afspraak verklaart waarom er ten aanzien van deze inge-schakelde derden geen facturen zijn overgelegd. HIA heeft uiteengezet dat in het schade-overzicht van 4 februari 2010 wordt uitgegaan van 75% van het verschuldigde bedrag omdat er van de afgesproken vijf termijnen inmiddels drie termijnen (die tezamen 75% van het totaal belopen) zijn vervallen. Deze uitleg komt de voorzieningenrechter niet onbegrijpelijk voor. Het in het schadeoverzicht vermelde bedrag onder 1 A 1 (“Totaal honoraria conform stichtingskosten”) ad € 235.377,00 is, mede gelet op de op het eerste gezicht voor een derge-lijk project niet onredelijke hoogte, voorshands dan ook voldoende onderbouwd.
4.5.4
De in rekening gebrachte kosten voor bouwleges ad € 84.694,29 zijn aan de hand van de overgelegde stukken en de toelichting daarop door HIA eveneens voldoende onderbouwd en komen evenmin onaannemelijk voor. Dat er geen sprake zou zijn van een causaal verband tussen het niet voortzetten van de bouwplannen en de verschuldigdheid van deze bedragen is vooralsnog niet aannemelijk. De legesnota wekt bepaald de indruk dat de kosten ver-schuldigd zijn. Dat het bedrag wellicht gewijzigd zal worden als de bouwplannen helemaal niet of in andere vorm doorgang vinden, doet daaraan thans niet af.
4.5.5
Dat de makelaar, voordat het pand is gebouwd, laat staan verhuurd, aanspraak kan maken op courtage onderbouwt HIA met haar stelling, dat de huurovereenkomst met [eiseres] tot stand is gebracht. Deze stelling is hiervoor, onder 4.3, onvoldoende aannemelijk geacht en het komt ook voorbarig voor dat HIA, in deze situatie, terwijl zij weet dat [eiseres] het tot stand geko-men zijn van een perfecte huurovereenkomst betwist, dit bedrag al aan haar makelaar be-taalt. Dat zij daartoe in haar verhouding tot de makelaar gedwongen is, is uit de thans be-schikbare stukken niet met voldoende duidelijkheid af te leiden. Hoewel niet ondenkbaar is dat later zal blijken dat HIA deze kosten toch verschuldigd is, acht de voorzieningenrechter dat voorshands niet voldoende aannemelijk.
4.5.6
Het onder 1 A van het schadeoverzicht vermelde totaalbedrag ten aanzien van de “Gemaak-te kosten m.b.t. architect, constructeur en adviseurs” ad € 320.071,29 (€ 388.871,29 min
€ 68.800) wordt voorshands dan ook niet ondeugdelijk geacht.
4.6
Ook de onder 1 B opgevoerde kosten zijn grotendeels voldoende aannemelijk.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat D. Lievaart Beheer B.V. (hierna: “Lievaart”) ei-genaar is van de grond waarop het pand van [eiseres] zou worden gebouwd. HIA heeft vol-doende aannemelijk gemaakt dat zij de grond van Lievaart heeft gekocht, dat zij daarvoor een aanbetaling van € 300.000,00 heeft gedaan en dat zij het restantbedrag van Lievaart heeft geleend. Voorts is voldoende aannemelijk dat HIA ter zake van voornoemde lening per 1 april 2008 rente tegen een percentage van 6% aan Lievaart verschuldigd is en dat zij blijkens de door HIA overgelegde bankrekeningafschriften maandelijks een rentebedrag ad
€ 17.320,50 aan Lievaart overmaakt. Het onder 1 B vermelde bedrag voor renteverlies over de grondinvestering is dan ook voldoende aannemelijk. Ook de onder 1 B vermelde rente over de “investering infrastructuur” en “de gemiddelde investering architecten etc.” komt voorshands niet onredelijk voor (met uitzondering van de makelaarscourtage), hoewel er op de berekening van de termijn en de hoogte van de rente (met Lievaart is 6% afgesproken, maar de marktrente is geen 6%) nog wel iets is af te dingen, doch dat voert voor deze proce-dure te ver.
Gelet op het voorgaande wordt er vooralsnog van uit gegaan dat van het totaal in rekening gebrachte bedrag aan rente ad € 177.569,10 € 160.000,= voor rekening van [eiseres] dient te komen.
4.7
Voorshands wordt ook de verschuldigdheid van de geprognosticeerde rente (2B) ad
€ 279.526,44 grotendeels niet ondeugdelijk geacht. Nu enerzijds de ontwikkeling sterk op [eiseres] was toegesneden en anderzijds sprake is van een moeilijke markt wordt het niet onre-delijk geacht om uit te gaan van een totale vertraging van drie jaar. Wel dient hier eveneens een kleine correctie in verband met de hiervoor besproken makelaarscourtage en renteper-centage te worden toegepast, zodat deze post begroot wordt op € 255.000,=.
4.8
De door HIA in het schadeoverzicht onder 2 A opgenomen post “derving verkoopopbrengst bij niet nakomen huurovereenkomst” is vooralsnog te speculatief. Voorshands is niet vol-doende aannemelijk geworden dat dit verlies daadwerkelijk zal worden geleden. De in dit verband als enige aangevoerde omstandigheid dat de markt ernstig zou zijn verslechterd, waardoor de waardering van de verkoopwaarde van een nieuw huurcontract 12,5 maal de jaarhuur in plaats van 15 maal de jaarhuur zou bedragen, is onvoldoende aannemelijk.
Mede gelet op de omstandigheid dat het hier louter toekomstige schade betreft, acht de voorzieningenrechter de kans op toewijzing van dit deel van de vordering in de bodempro-cedure niet groot, zodat van een op dat punt summierlijk ondeugdelijke vordering moet wor-den gesproken, althans van een zodanig onzekere vordering dat deze, gelet op de aanzienlij-ke hoogte van het gestelde bedrag en het belang van [eiseres], het beslag in zoverre niet recht-vaardigt.
4.9
Gelet op het voorgaande wordt de vordering van HIA op [eiseres], inclusief een opslag voor kosten en een beperkte opslag voor rente (rente is in de berekening al grotendeels voorzien), thans begroot op een bedrag van € 800.000,= (€ 235.377,= + € 84.694,29 + € 160.000,= +
€ 255.000,=, vermeerderd met circa 10% opslag).
Daaruit vloeit dus ook voort dat de aangeboden garantie te laag was. Voor zover [eiseres] heeft willen betogen dat zij zo solide is dat, ook als geen sprake is van een summierlijk ondeugde-lijke vordering, HIA toch genoegen zou moeten nemen met een geringere zekerheid dan de begrote waarde van die vordering treft dat betoog geen doel. Ook van solide ondernemin-gen wordt verlangd dat zij, om opheffing van het beslag te bereiken, in beginsel volledige zekerheid stellen. [eiseres] heeft overigens ter zitting laten weten dat zulks voor haar op zich-zelf ook geen probleem is.
De voorzieningenrechter zal HIA dus veroordelen de door haar ten laste van [eiseres] gelegde beslagen op te heffen, indien en voor zover [eiseres] op haar kosten een bankgarantie
-overeenkomstig de door haar op 7 januari 2010 aangeboden en voor wat de vorm betreft voor HIA acceptabele bankgarantie op grond van het NVB-garantiemodel- zal stellen voor een bedrag van € 800.000,00. Vanzelfsprekend mag HIA voor deze vordering niet nogmaals beslag leggen indien en zolang die bankgarantie gesteld is. Voor een verdergaand verbod op dat punt is geen grond aangevoerd.
Dat [eiseres] daarmee geen afstand doet van enig recht ten aanzien van een eventuele schade-vergoeding uit onrechtmatig gelegd beslag spreekt voor zich; de opname daarvan in het dic-tum zal achterwege blijven, nu niet valt in te zien welk belang [eiseres] daarbij heeft.
Datzelfde geldt, mutatis mutandis, voor het later vragen van een verlaging van de bankga-rantie; in appel of als sprake is van nieuwe gegevens heeft [eiseres] die ruimte.
4.1
[eiseres] heeft, gemotiveerd, haar aarzelingen over de soliditeit en gegoedheid van HIA geuit; wat daarvan zij, nu HIA zich daartoe bereid heeft verklaard, zal zij veroordeeld worden om een contragarantie te stellen voor de kosten van de door [eiseres] te stellen garantie en de (eventuele) proceskosten voor een bedrag van € 40.000,00, dit alles op de wijze als hierna in het dictum bepaald.
4.11
De voorzieningenrechter acht, nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, termen aanwezig de proceskosten te compenseren op hierna te melden wijze.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter,
herbegroot de vordering van HIA waarvoor beslag is gelegd op € 800.000,00 (zegge: acht-honderdduizend euro);
veroordeelt HIA om, binnen twee dagen nadat [eiseres] een deugdelijke bankgarantie (NBV-model) ten bedrage van € 800.000,= ten behoeve van HIA heeft gesteld, en na betekening van dit vonnis, de ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 per dag of een gedeelte daarvan dat [eiseres] daarmee in gebreke blijft, en een contragarantie te stellen voor een bedrag van € 40.000,00, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,= per dag;
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen hun eigen kosten zullen dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten, voorzieningenrechter, in tegen-woordigheid van mr. L. van Gulick, griffier.
Uitgesproken in het openbaar.
2021/106
De griffier is buiten staat dit vonnis mede te ondertekenen.