Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 224060 / HA ZA 04-2538
Uitspraak: 17 maart 2010
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F.N. Grooss,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid INTER BUILDING GROUP B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. S.J.H. Rutten.
Partijen blijven verder aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "IBG".
1 Het verdere verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het vonnis van 1 april 2009 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- het op 24 augustus 2009 ter griffie ingekomen deskundigenbericht;
- de loonbepaling van 17 september 2009 waarbij de schadeloosstelling en het loon van de deskundigen zijn bepaald op € 16.330,00;
- de conclusie na deskundigenbericht van 9 december 2009 van [eiser];
- antwoordconclusie na deskundigenbericht van 6 januari 2010.
2 De verdere beoordeling
in conventie
2.1 Bij voornoemd tussenvonnis heeft de rechtbank een deskundigenonderzoek bevolen. De deskundigen hebben de aan hen voorgelegde vragen als volgt beantwoord:
"1.Op welk bedrag schat u de koopprijs die [eiser] zou hebben betaald, indien haar duidelijk zou zijn geweest dat de huurprijzen niet conform de wettelijke huurprijzenregelingen waren berekend (vgl. arrest onder 3.6)
Antwoord:
Conform de wettelijke huurprijzen regeling zou de jaarhuur maximaal fl. 519.691,40 hebben bedragen; indien de jaarhuur vermenigvuldigd wordt met de betaalde factor 10,88 zou de betaalde prijs fl. 5.654.242,48 hebben bedragen (= € 2.565.783,37)).
(Indien factor 11,4 = fl. 5.617.531,92 [opmerking rechtbank: dit moet zijn fl. 5.924.481,96])
2.Indien IBG haar informatieverplichting ex artikel 9 lid 3 jo. artikel 11 van de koopovereenkomst zou zijn nagekomen (met andere woorden: zou hebben meegedeeld dat zij verzuimd had voorafgaande aan de cascorenovatie toestemming van de huurders te vragen en daarbij het aspect huurprijs aan de orde te stellen)(vgl. vonnis 22 juni 2005 onder 3.8; arrest onder 3.9), zou dit dan invloed hebben gehad op de koopprijs die [eiser] zou hebben betaald? Zo ja, welke invloed?
Antwoord:
Ja, dit zou invloed gehad hebben. Zij zou haar aankoopprijs naar beneden hebben bijgesteld. Zij verwachtten een huuropbrengst die fl. 27.063 op jaarbasis hoger zou liggen. Vermenigvuldigd met de betaalde factor 10,88 zou de aankoopprijs = f1.294.445,44 (=€ 133.613,51) lager liggen. (Indien factor 11,4 = fl. 308.518,20)
Met dit bedrag is bij het vaststellen van de koopsom onder 1 al rekening gehouden. Indien 1 gevolgd wordt, dan is dit bedrag reeds verwerkt.
3.Kunt u verder nog iets mededelen dat van belang zou kunnen zijn voor de door de rechtbank te nemen beslissing?
Antwoord:
Ja, [eiser] heeft tussen 1998 en 2005 meer huurinkomsten ontvangen dan zij zou hebben ontvangen indien de huren in overeenstemming zouden zijn geweest met de wettelijke huurprijzenregelingen. Jaarlijks komt dit neer op ca fl. 45.960. Wij schatten dat een koper hieraan een waarde geeft van 50% van het verschil over een periode van 5 jaar en contant gemaakt tegen een reële rente (dus zonder inflatiecomponent) van 4% zijnde fl. 102.302,-- (€ 46.423,--).
Maar ook dient te worden opgemerkt dat [eiser] in 2005 de portefeuille verkocht heeft voor aanmerkelijk minder dan de betaalde factor van 10,88, terwijl de trend in die periode was aanmerkelijk meer te betalen.
Als de Rechtbank heeft bepaald welk bedrag [eiser] zou hebben betaald, dient over het verschil tussen fl. 5.962.500 (= fl. 6.450.000 minus fl. 487.500 roerende zaken) en dit bedrag ook de bij het notarieel transport in 1998 betaalde overdrachtsbelasting ad 6% te worden opgeteld."
2.2 Voorafgaande aan het uitbrengen van hun definitieve rapport hebben de deskundigen een conceptrapport aan partijen doen toekomen en partijen in de gelegenheid gesteld op de inhoud daarvan te reageren. Beide partijen hebben van die gelegenheid gebruikt gemaakt. De deskundigen hebben de door partijen naar aanleiding van het conceptrapport gemaakte opmerkingen en hun visie daarop verwerkt in het definitieve rapport.
2.3 De door de deskundigen in het rapport getrokken conclusies vloeien logisch voort uit hun bevindingen. Deze conclusies zijn - voor zover mogelijk - deugdelijk gemotiveerd.
2.4 [eiser] wijst erop dat tussen partijen steeds in confesso is geweest dat is uitgegaan van een factor 11,4. Haars inziens gaan de deskundigen ten onrechte uit van een factor 10,88. De rechtbank is van oordeel dat aan factor 11,4 niet meer betekenis toekomt dan dat is geconstateerd dat partijen uitgingen van een huuropbrengst van fl. 565.651,92 en dat een koopprijs van fl. 6.450.000,00 tot stand is gekomen. Uit die twee gegevens is factor 11,4 afgeleid: 6.450.000 : 565.651,92= 11,4. De deskundigen hebben echter terecht in de beoordeling betrokken dat [eiser] in verband met de op de huurlijsten genoemde huurprijsverhogingen na casco-renovatie voor het eerste jaar een huurinkomst van fl. 592.714,92 mocht verwachten. Dat brengt mee dat de betaalde factor 10,88 bedroeg; immers: 6.450.000 : 592.714,92= 10,88. Het is dan ook juist dat de deskundigen factor 10,88 tot uitgangspunt hebben genomen.
2.5 IBG meent dat een correctie op de berekening van de deskundigen dient te worden toegepast met betrekking tot de woning aan [adres]. IBG wijst erop dat de betreffende huurder niet binnen 6 maanden na aanvang van de huur de huurprijs van fl. 1.200,00 (boven de liberalisatiegrens van fl. 1.085,00) bij de Huurcommissie ter discussie heeft gesteld. Daarom kon deze huurprijs in de visie van IBG nadien niet meer ter discussie worden gesteld. De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van IBG had gelegen om dit argument aan de deskundigen voor te leggen, uiterlijk ten tijde van de reactie van de zijde van IBG op het conceptrapport van de deskundigen. Nu IBG dat niet heeft gedaan en zij evenmin kenbaar maakt waarom zij dit heeft verzuimd, is de rechtbank van oordeel dat dit argument niet meer in de beoordeling dient te worden betrokken. In dit kader is tevens van belang dat IBG dit argument in een zodanig laat stadium van de procedure naar voren heeft gebracht dat ook [eiser] zich hier niet meer over heeft kunnen uitlaten. De rechtbank gaat om die redenen aan dit argument voorbij.
2.6 IBG wijst er terecht op dat in de opdracht aan de deskundigen (vraag 1) besloten lag dat zij zich dienden uit te laten over de wijze waarop in de hypothetische situatie in de koopsom zou zijn verdisconteerd de wetenschap dat de huurprijzen van een aantal woningen ten tijde van de verkoop aan [eiser] hoger waren dan op basis van de huurprijzenwetgeving maximaal was toegestaan. In dit kader is van belang dat dergelijke te hoge huurprijzen enerzijds hogere huurinkomsten zouden kunnen opleveren, maar dat anderzijds het risico bestond dat huurders rechtsmaatregelen zouden kunnen treffen. De deskundigen hebben dit aspect niet betrokken bij de beantwoording van vraag 1, maar - na commentaar van IBG op het conceptrapport - bij de beantwoording van vraag 3. De deskundigen hebben de waarde die een koper aan het vooruitzicht op een surplus als gevolg van de te hoge huurprijzen (hierna: het surplus) toe zou kennen begroot op een bedrag van fl. 102.302,00, maar zij wijzen er tegelijkertijd op dat [eiser] in 2005 de portefeuille verkocht heeft voor aanmerkelijk minder dan de betaalde factor van 10,88, terwijl de trend in die periode was aanmerkelijk meer te betalen.
2.7 IBG is van oordeel dat de waarde die in haar visie toekomt aan het surplus in mindering dient te komen op de door [eiser] geleden schade. [eiser] meent - naar de rechtbank begrijpt - dat dit voordeel geacht moet worden weg te vallen tegen het nadeel dat [eiser] heeft geleden doordat zij de portefeuille in 2005 heeft verkocht voor een aanmerkelijk lager bedrag dan indertijd betaald is of betaald had moeten worden terwijl de trend in die periode was om aanmerkelijk meer te betalen. De rechtbank is van oordeel dat er te weinig informatie voorhanden is omtrent de omstandigheden waaronder de verkoop van de portefeuille door [eiser] in 2005 tot stand is gekomen om aan de destijds tot stand gekomen prijs betekenis te kunnen toekennen bij het bepalen van de schade van [eiser]. Dit oordeel ligt ook reeds besloten in hetgeen het gerechtshof te 's-Gravenhage hieromtrent heeft overwogen in zijn arrest van 12 oktober 2007 onder 3.5. De rechtbank zal de door de deskundigen begrote "waarde" van het surplus derhalve in aanmerking nemen bij de schadebegroting.
2.8 De visie van IBG dat de deskundigen het bij de beantwoording van vraag 3 genoemde bedrag van fl. 102.302,00 als "waarde" van het surplus onvoldoende hebben gemotiveerd, deelt de rechtbank niet. Gelet op de aard van de problematiek kunnen geen strenge eisen worden gesteld aan de motivering van een dergelijke schatting. Die schatting diende immers plaats te vinden op grond van de door kennis en ervaring van de deskundigen gevormde intuïtie. Niet is in te zien hoe de deskundigen hun oordeel op dit punt nader hadden kunnen motiveren dan zij hebben gedaan. Tegen de argumenten die IBG aanvoert ter ondersteuning van haar visie dat genoemd bedrag te laag is geschat, kan worden ingebracht dat rekening dient te worden gehouden met het waardedrukkende effect dat ervan uitgaat dat er ook marktpartijen zijn die als verhuurder geen hogere huurprijzen dan op basis van de huurprijzenwetgeving maximaal is toegestaan aan huurders in rekening wensen te brengen. Voor dergelijke potentiële kopers van de portefeuille zouden de te hoge lopende huren geen waarde of wellicht zelfs een negatieve waarde hebben. Dat is van negatieve invloed op de marktwaarde van de portefeuille als geheel. Dit brengt echter niet mee dat voor [eiser] aan het surplus in het geheel geen waarde mag worden toegekend. Immers, gesteld noch gebleken is dat [eiser] eigener beweging de te hoge huren heeft aangepast. De uitkomst van de afweging die de deskundigen hebben gemaakt, komt de rechtbank juist voor.
2.9 Hetgeen hiervoor is overwogen, brengt mee dat de rechtbank de schade als volgt berekent.
2.10 De rechtbank gaat ervan uit dat [eiser] in de hypothetische situatie - waarin haar zowel duidelijk zou zijn geweest dat de huurprijzen niet conform de wettelijke huurprijzenregelingen waren berekend als dat IBG had verzuimd voorafgaande aan de cascorenovatie toestemming van de huurders te vragen en daarbij het aspect huurprijs aan de orde te stellen - bereid zou zijn geweest een prijs te betalen van fl. 5.654.242,48 + fl. 102.302,00= fl. 5.756.544,48. In werkelijkheid heeft [eiser] een prijs betaald van fl. 6.450.000,00. Het verschil bedraagt: fl. 693.455,52 (€ 314.676,40).
2.11 Over de hogere koopprijs is [eiser] ook meer overdrachtsbelasting verschuldigd geweest. Het komt de rechtbank voor dat zowel in de werkelijke situatie als in de hypothetische situatie een zelfde deel van de transactie als "roerende zaken" buiten de heffing van overdrachtsbelasting zou zijn gehouden. Evenzeer lijkt aannemelijk dat de vraag of de poging daartoe succesvol zou zijn geweest hetzelfde dient te worden beantwoord in de werkelijke situatie als in de hypothetische situatie. Dat brengt mee dat bij het hiervoor berekende verschil de - schade wegens teveel betaalde - overdrachtsbelasting van 6% dient te worden opgeteld. 6% van € 314.676,40 is € 18.880,58.
2.12 De toewijsbare vordering van [eiser] bedraagt dan € 314.676,40 + € 18.880,58= € 333.556,98. Over dit bedrag dient ingevolge hetgeen het gerechtshof te 's-Gravenhage in zijn arrest van 12 oktober 2007 onder 3.6 heeft overwogen de wettelijke rente te worden toegewezen vanaf het moment van levering van de onroerende zaken (17 april 1998) tot aan het moment van algehele voldoening.
2.13 Bij dagvaarding heeft [eiser] tevens aanspraak gemaakt op een bedrag van € 21.062,36 ter zake van gederfde huur door wanbetalers. Na door IBG gevoerd verweer heeft de rechtbank hieromtrent bij vonnis van 22 juni 2005 onder 7.16 overwogen dat zij [eiser] in de gelegenheid zou stellen bij de te nemen akte haar stellingen op dit punt te onderbouwen met stavende stukken, zoals betalingsoverzichten en sommaties, waaruit blijkt dat de desbetreffende vier huurders reeds voor de verkoop dan wel de levering wanbetalers waren. Hoewel zulks niet was gevorderd, heeft het gerechtshof te 's-Gravenhage bij arrest van 12 oktober 2007 voornoemde overweging vernietigd. In de na dat arrest genomen akte uitlating voortprocederen is [eiser] niet meer op dit onderdeel van het gevorderde teruggekomen. Dat had in de visie van de rechtbank wel op de weg van [eiser] gelegen, althans indien zij dit onderdeel van haar vordering wenste te handhaven. De rechtbank is thans van oordeel dat [eiser] dit onderdeel van haar vordering na de gemotiveerde betwisting door IBG niet voldoende heeft onderbouwd. Dit onderdeel van het gevorderde zal derhalve worden afgewezen.
2.14 IBG zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in conventie worden veroordeeld.
in reconventie
2.15 Uit hetgeen in conventie is overwogen en beslist, vloeit voort dat de vorderingen in reconventie dienen te worden afgewezen. IBG zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in reconventie worden veroordeeld.
3 De beslissing
De rechtbank,
in conventie:
veroordeelt IBG om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen het bedrag van € 333.556,98 (zegge: driehonderd drieëndertig duizend vijfhonderd zesenvijftig euro en achtennegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over dit bedrag vanaf 17 april 1998 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt IBG in de proceskosten, die van de beslagen daaronder begrepen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 4.535,00 aan vast recht, op € 17.910,05 aan overige verschotten en op € 8.000,00 aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
wijst af de vorderingen van IBG;
veroordeelt IBG in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 452,00 aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman.
Uitgesproken in het openbaar.
1729/336