Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 340524 / HA ZA 09-2882
Uitspraak: 17 maart 2010
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [a ],
2. [b ],
wonende te [adres],
eisers,
advocaat mr. J.A.F. Corten,
- tegen -
[c],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. A.K. Ramdas.
Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als “[eisers]”. Gedaagde wordt aangeduid als “[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 8 oktober 2009, met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 16 december 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 2 maart 2010.
2 De vaststaande feiten
2.1 Partijen hebben op 28 mei 2009 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop aan [gedaagde] van de woning aan de Piccolo 61 te Rotterdam (hierna: de woning).
2.2 Bij het vastleggen van de afspraken hebben partijen gebruik gemaakt van de modelovereenkomst van de NVM. De koopovereenkomst voorziet in de verplichting van [gedaagde] uiterlijk 10 juli 2009 een waarborgsom te storten van € 20.500,=. Blijkens de koopakte is ook de levering voorzien op 10 juli 2009. Verder luidt de koopakte voor zover van belang als volgt:
“artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 20.500,00 verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal. […]
artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
[…]
b. op 22 juni 2009 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 245.000,- […] geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan niet van toepassing of een rentepercentage van niet hoger dan niet van toepassing bij de volgende hypotheekvorm: tegen de als normaal geldende voorwaarden en tarieven;
[…]
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde […] financiering […] te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaars is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. […]
[…]
Artikel 17.1
In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat de koper bij tenminste 2 geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet goed ‘gedocumenteerd’ is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.”
2.3 [gedaagde] heeft niet de verplicht gestelde waarborgsom gestort. Evenmin heeft hij meegewerkt aan levering van de woning.
2.4 Bij brief van 22 juni 2009 heeft de vertegenwoordiger van [gedaagde] de makelaar van [eisers] verzocht de in artikel 16.1 van de koopakte neergelegde termijn te verlengen tot 29 juni 2009. De brief luidt verder onder meer als volgt:
“Indien uw partij niet akkoord kan gaan hiermee, dan zijn wij genoodzaakt om deze akte hierbij te ontbinden.”
2.5 Bij brief van 29 juni 2009 van de vertegenwoordiger van [gedaagde] aan de makelaar van [eisers] heeft hij gemeld dat het “helaas” niet gelukt is om financiering te verkrijgen, om welke reden hij de koopakte moet ontbinden. Verder schrijft de vertegenwoordiger van [gedaagde] onder meer het volgende:
“Ik zou graag het dossier alsnog verder willen behandelen, omdat ik thans geen reden heb om te annuleren. […] Mocht uw partij vooralsnog een aantal dagen extra ons de kans willen geven, dan zullen wij het dossier vanzelfsprekend verder behandelen.”
2.6 Bij brief van 3 juli 2009 heeft de vertegenwoordiger van [gedaagde] aan de makelaar van [a ] bericht zich genoodzaakt te zien de koopakte te ontbinden om reden dat “de aanvraag niet gehonoreerd is”.
2.7 Bij de in 2.4-2.6 bedoelde brieven zaten geen bijlagen, dus ook geen berichten van geldverstrekkers.
2.8 Bij brief van 9 juli 2009 heeft de makelaar van [eisers] [gedaagde] in gebreke gesteld ter zake het niet nakomen van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Bij die brief heeft [gedaagde] een termijn van acht dagen gekregen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.
2.9 Bij brief van 6 juli 2009 heeft ING [gedaagde] bericht zijn “hypotheekaanvraag van 6 juli 2009” niet te kunnen honoreren.
2.10 Bij brief van 16 juli 2009 heeft Aegon Levensverzekering aan [gedaagde] bericht zijn hypotheekaanvraag af te wijzen. De brief noemt als reden dat het inkomen van [gedaagde] niet voldoende is om de maandlast uit het te lenen bedrag te kunnen dragen.
2.11 Bij brief van 17 juli 2009 hebben [eisers] de koopovereenkomst ontbonden.
2.12 Tot op de datum van de comparitie van partijen was de woning nog niet verkocht.
3 De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 20.500,= ter zake de contractuele boete en € 3.337,11 ter zake schadevergoeding, met rente en (na)kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagde] is zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst niet alsnog binnen de bij de ingebrekestelling gestelde termijn nagekomen. [eisers] hebben de overeenkomst daarom rechtsgeldig ontbonden.
3.2 [gedaagde] is de overeengekomen boete verschuldigd.
3.3 Voorts is [gedaagde] gehouden de als gevolg van zijn tekortkoming door [eisers] geleden schade te vergoeden. Die schade moet vooralsnog becijferd worden op het ter zake gevorderde bedrag, zij het dat de schade nog oploopt omdat de woning nog niet is verkocht.
3.4 [gedaagde] is wettelijke rente verschuldigd vanaf 18 juli 2009, te weten de dag waarop hij in verzuim is geraakt.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [gedaagde] heeft de koopovereenkomst tijdig ontbonden op grond van het financieringsvoorbehoud. Die ontbinding is al ingeroepen bij brief van 22 juni 2009, en in elk geval bij de daarop volgende brieven van 29 juni 2009 en 3 juli 2009.
4.2 [gedaagde] heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde voldoende onderbouwd door middel van de brieven van ING en Aegon (zie 2.9 en 2.10). Die onderbouwing is tijdig geleverd, want binnen de termijn die bij de ingebrekestelling was gegund.
4.3 [gedaagde] heeft zich ingespannen om financiering te verkrijgen, maar dat is niet gelukt om reden van zijn (hogere) leeftijd.
4.4 [eisers] hebben de schade aan zichzelf te wijten, nu zij een dubbele-woonlastenverzekering hadden kunnen afsluiten en zij de woning ook al vanaf 22 juni 2009 opnieuw te koop hadden kunnen aanbieden.
4.5 Schadevergoeding naast boete is niet redelijk en billijk.
5 De beoordeling
5.1 Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] gehouden was uiterlijk 10 juli 2009 een waarborgsom te storten. Vast staat ook dat [gedaagde] deze verplichting niet is nagekomen en dat hij door [eisers] ter zake in gebreke is gesteld. Op grond van artikel 10 van Pro de koopovereenkomst waren [eisers] dus in beginsel bevoegd de overeenkomst te ontbinden, zoals zij hebben gedaan bij brief van 17 juli 2009.
5.2 Deze ontbinding heeft evenwel geen effect gesorteerd als [gedaagde] – zoals hij heeft gesteld – de overeenkomst al op een eerder moment heeft ontbonden. In dit verband overweegt de rechtbank als volgt.
5.3 Op grond van artikel 16.1 van de koopovereenkomst kon [gedaagde] de overeenkomst ontbinden indien hij uiterlijk 22 juni 2009 geen financiering voor de koopsom heeft kunnen verkrijgen. Op grond van artikel 16.3 van de koopovereenkomst was [gedaagde] gehouden al het redelijk mogelijk te doen teneinde deze financiering te verkrijgen. Een beroep op de ontbindende voorwaarde moest blijkens ditzelfde beding “goed gedocumenteerd” geschieden. Op grond van artikel 17.1 van de koopakte wordt onder “goed gedocumenteerd” in elk geval verstaan dat [gedaagde] twee afwijzingsbrieven van geldverstrekkers overlegt.
5.4 Niet ter discussie staat dat [gedaagde] een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 16 van Pro de koopakte. Partijen twisten over het precieze moment van dit beroep. Het antwoord op die vraag kan achter in het midden blijven. [eisers] betwisten immers niet het standpunt van [gedaagde] dat hij op zichzelf tijdig op de ontbindende voorwaarde een beroep heeft gedaan.
5.5 Bij geen van de brieven door middel waarvan [gedaagde] volgens zijn stellingen de ontbinding heeft ingeroepen waren bijlagen gevoegd. Aldus heeft [gedaagde] niet voldaan aan de in artikel 16.3 van de koopakte neergelegde verplichting dat het ontbindingsbericht “goed gedocumenteerd” dient te zijn. In zoverre is dus van een rechtsgeldige ontbinding in beginsel geen sprake. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat hij de in 2.9 en 2.10 bedoelde afwijzingsbrieven nog binnen de bij de ingebrekestelling gestelde termijn aan [eisers] heeft doen toekomen, waardoor hij alsnog tijdig de vereiste onderbouwing van de ontbinding heeft geleverd. Dit betoog slaagt niet. Een ingebrekestelling strekt ertoe de tekortschietende partij in de gelegenheid te stellen alsnog binnen een zekere termijn de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen na te komen. Het gaat daarbij in een geval als het onderhavige uit de aard van de zaak om de verbintenissen van [gedaagde] tot het storten van een waarborgsom, tot het betalen van de koopprijs voor de woning en tot het meewerken aan de levering van de woning. Een ingebrekestelling strekt er niet toe de wederpartij alsnog gelegenheid te geven handelingen te verrichten om de overeenkomst niet na te komen.
5.6 Het is denkbaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn de koper af te rekenen op het ontbreken van de onderbouwing van het ontbindingsbericht in het geval duidelijk is dat hij wel beschikt over afwijzingen en ook overigens al het redelijkerwijs mogelijke heeft gedaan om financiering te verkrijgen. De rechtbank begrijpt het betoog van [gedaagde] in deze zin, nu hij heeft aangevoerd dat hij zich heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. Ook dit betoog kan niet slagen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
5.7 In artikel 16.3 van de koopakte hebben partijen de verplichting van [gedaagde] vastgelegd al het redelijk mogelijke te doen om financiering te verkrijgen. Deze verplichting behelst een inspanningsverplichting om de nodige activiteiten te ontwikkelen teneinde financiering te verkrijgen. Moet geoordeeld worden dat [gedaagde] zich niet van die inspanningsverplichting heeft gekweten, dan verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen een geslaagd beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1. Vast staat dat [gedaagde] de afwijzingen door ING en Aegon (die op zichzelf al dateren van ná de laatste ontbinding) niet heeft onderbouwd, ook niet in de onderhavige procedure. Die onderbouwing had wel van hem mogen worden verwacht, te meer nu de afwijzingsbrieven zelf niet of nauwelijks informatie geven omtrent de redenen van de afwijzing. Terecht hebben [eisers] in dit verband aangevoerd dat [gedaagde] niets heeft gesteld omtrent de aan de afwijzing ten grondslag liggende aanvragen. Aldus kan niet beoordeeld worden of [gedaagde] alle benodigde gegevens (naar juistheid) aan de geldverstrekkers ter beschikking heeft gesteld. Voorts moet uit de in het geding gebrachte stukken worden afgeleid dat [gedaagde] pas in een laat stadium de hypotheekaanvragen heeft ingediend, in elk geval geruime tijd na de totstandkoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft geen verklaring voor dat tijdsverloop gegeven. Niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde] wel financiering zou hebben kunnen verkrijgen als hij meer tijd zou hebben gehad om meerdere mogelijkheden te onderzoeken. Dat geldt te meer gelet op de stelling van [eisers] ter comparitie dat volgens hun financieel adviseur – die op verzoek van [gedaagde] zijn mogelijkheden nog nader heeft onderzocht – [gedaagde] wel degelijk voor financiering tegen normale voorwaarden in aanmerking kwam. Bij deze stand van zaken moet geoordeeld worden dat [gedaagde] niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. Het beroep op ontbinding van [gedaagde] stuit hierop af.
5.8 Uit het voorgaande volgt dat aan de ontbinding van de koopovereenkomst door [eisers] geen eerdere ontbinding door [gedaagde] in de weg staat.
5.9 Ingevolge artikel 10.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde] na ontbinding een boete verschuldigd van € 20.500,= onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, een en ander mits de ontbinding plaatsvond wegens een toerekenbare tekortkoming. De rechtbank begrijpt de stellingen van [eisers] aldus dat de onderhavige tekortkoming [gedaagde] moet worden toegerekend, nu hij zich niet voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. [gedaagde] heeft op dit punt geen verweer gevoerd. Voor zover zijn standpunt aldus moet worden begrepen dat hij eenvoudigweg geen hypotheek kon verkrijgen, verwerpt de rechtbank dat standpunt. Financieel onvermogen is immers een omstandigheid die in het algemeen naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de schuldenaar komt. Niet gebleken is van omstandigheden die dat in het onderhavige geval anders maken. De aan de ontbinding door [eisers] ten grondslag liggende tekortkoming moet dus aan [gedaagde] worden toegerekend.
5.10 Gelet op het voorgaande is de gevorderde contractuele boete toewijsbaar.
5.11 Over het bedrag van de boete is de wettelijke rente (als gevorderd en niet weersproken) verschuldigd vanaf 18 juli 2009.
5.12 Naast de boete vorderen [eisers] ook schadevergoeding. [gedaagde] heeft zich hiertegen verweerd met onder meer de stelling dat het niet redelijk en billijk is dat naast de boete ook nog schadevergoeding verschuldigd zou zijn. De rechtbank begrijpt dit verweer aldus dat [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat de boete in de plaats treedt van de schadevergoeding. De rechtbank overweegt als volgt.
5.13 De door partijen gemaakte afspraken zijn vastgelegd met behulp van de model-overeenkomst van de NVM. Nu niet gebleken is dat partijen omtrent de betekenis van het hier relevante artikel 16 een Pro andere bedoeling hebben gehad, komt het voor de uitleg van die bepaling aan op de betekenis die de gebruikte bewoordingen naar gangbaar spraakgebruik hebben. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gebruikte bewoordingen “onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding” – met name door het gebruik van het adjectief “aanvullende” – naar gangbaar spraakgebruik niet anders worden begrepen dan in die zin dat de schuldeiser naast de contractuele boete slechts aanspraak heeft op schadevergoeding voor zover het schadebedrag de boete overtreft. In de door [eisers] bepleite uitleg – namelijk dat boete en schadevergoeding volledig naast elkaar staan – heeft het adjectief “aanvullende” geen enkele betekenis. Dat ligt niet voor de hand.
5.14 Blijkens de stellingen in de dagvaarding is het bedrag van de volgens [eisers] over de periode juli-oktober 2009 geleden schade beduidend lager dan het bedrag van de boete. Gesteld noch gebleken is dat het schadebedrag inmiddels het bedrag van de boete overstijgt. De vordering tot schadevergoeding komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
5.15 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten. De nakosten zullen (deels voorwaardelijk) worden toegewezen.
6 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen het bedrag van € 20.500,= (zegge: twintigduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 18 juli 2009 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] bepaald op € 525,= aan vast recht, op € 77,25 aan overige verschotten en op € 1.158,= aan salaris voor de advocaat;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 131,-- aan nakosten, verhoogd met € 68,-- aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaatsvindt;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/548