Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 322707 / HA ZA 09-167
Vonnis van 17 maart 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RC VASTGOED B.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
eiseres,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande,
tegen
[x],
wonende te Spijkenisse,
gedaagde,
advocaat mr. P.A. Visser.
Partijen zullen hierna RC en [gedaagde ] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 9 januari 2009, met producties,
- de conclusie tot oproeping in vrijwaring ex art. 210 van Pro het Wetboek van Burgerlijke
rechtsvordering (Rv), met producties,
- de conclusie van antwoord in het incident tot vrijwaring,
- het vonnis van 15 april 2009, waarbij het [gedaagde ] is toegestaan de besloten vennootschap
met beperkte aansprakelijkheid Woonvisie IJsselmonde B.V., gevestigd te Rotterdam (hierna: Woonvisie IJsselmonde), de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Woonvisie Financiële Diensten B.V, h.o.d.n. Woonvisie Hypotheken, gevestigd te Rotterdam (hierna: Woonvisie Hypotheken) en de SNS Bank, gevestigd te Utrecht (hierna: de bank) in vrijwaring op te roepen,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 10 juni 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 13 oktober 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast.
2.1. Bij koopovereenkomst van 27 juni 2008 heeft RC aan [gedaagde ] verkocht een appartement, plaatselijk bekend Wilbertoord 84 te Rotterdam (hierna: de woning). De koopsom bedraagt € 105.000,--. [gedaagde ] is bij de aankoop bijgestaan door Woonvisie IJsselmonde. Woonvisie Hypotheken is door [gedaagde ] ingeschakeld als adviseur ten behoeve van het verkrijgen van financiering voor de aankoop van de woning. Van Santen Makelaars (hierna: Van Santen) is opgetreden als makelaar voor RC.
2.2. In de koopovereenkomst (die is gebaseerd op de model koopovereenkomst voor consumenten van NVM) zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“artikel 3 Eigendomsoverdracht Pro
3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 12 september 2008 of zoveel eerder of later als partijen tezamen overeenkomen (…)
artikel 13 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
13.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
13.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 10.500,- (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
13.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 13.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 13.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
(…)
2.3. In een e-mail van 10 september 2008 heeft Van Santen aan de notaris voor wie het transport van de woning zou plaatsvinden (hierna: de notaris) geschreven:
“Inzake bovengenoemd dossier vernamen wij dat transport vrijdag a.s. niet doorgaat. Wij verzoeken u in de afrekening aan koopster een bedrag van € 25,-- op te nemen per dag dat het transport later plaatsvindt dan in de doorpartijen ondertekende koopakte is afgesproken. Dit als vergoeding voor het later afnemen van de woning dan overeengekomen.”
2.4. Per brief van 22 september 2008 heeft Van Santen [gedaagde ] in gebreke gesteld en haar gesommeerd om:
“uiterlijk op 26 september 2008 uw tekortkoming op te heffen en uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen. Cliënt maakt vanaf heden tevens aanspraak op vergoeding van de als gevolg van uw tekortkoming geleden en nog te lijden schade, vermeerderd met de wettelijke rente. Dit komt neer op € 25,-- per dag, te rekenen vanaf 12 september 2008.”
2.5. In een e-mail van 6 oktober 2008 aan Woonvisie Hypotheken heeft Van Santen geschreven:
“Verkoper wil inderdaad de notaris opdracht geven de koop te ontbinden, en dan de verkoop opnieuw opstarten.
De verkoper is het gewoon zat dat de bank om onduidelijke redenen het transport blijft tegenhouden. Om deze zaak door te laten gaan wil hij een vergoeding van € 2.000,-- (dit in plaats van de vergoeding van 25 euro per dag zoals deze al was afgesproken). Hij zegt dat de koopster dit dan maar bij de bank moet verhalen, misschien leren ze dan om vaart achter een zaak te zetten als dat nodig is. Als er van middag om 17.00 uur nog geen akkoord is zal de koop ontbonden worden.
Ik vind het vervelend voor koopster, maar verkoper is het zat. Ik hoop dat de zaak nog gered kan worden, maar dan moet er dus wel voor van middag 17.00 uur akkoord zijn van de bank + een vergoeding van € 2.000,--.”
2.6. Per brief van 29 oktober 2008 heeft Van Santen [gedaagde ] bericht (onder meer):
“[wij] willen u nogmaals wijzen op de noodzaak voor u om op korte termijn (binnen twee weken) eigenaar te worden van het appartement Wilbertoord 84. na deze termijn zal de schade namelijk aanzienlijk oplopen doordat de termijn verloopt waarbinnen de verkoper de bij de aankoop betaalde overdrachtsbelasting kan terugvorderen.”
2.7. In een e-mail van 28 november 2008 heeft [y], de toenmalige juridisch adviseur van [gedaagde ], aan Van Santen geschreven:
“Cliënte heeft een andere lezing van het verhaal. Uw opdrachtgever heeft juist gepoogd de beweerdelijke schade die hij lijdt op cliente te verhalen en hij is daarbij te vaak van standpunt verandert. De ene keer werd een boete van een bepaald bedrag per dag gevorderd om vervolgens aanspraak te maken op 10% van de koopsom en de genoemde boete per dag. Vervolgens wilde uw opdrachtgever weer “genoegen” nemen met minder om vervolgens afname zonder schade zelfs te realiseren.
De woning staat sinds begin oktober 2008 alweer in de verkoop. Uw opdrachtgever weet al geruime tijd dat cliente de woning niet wil afnemen, het laatste afnamevoorstel is door cliente van de hand gewezen. De veranderende opstelling van uw opdrachtgever is met name de doorslaggevende factor geweest.
Uw opdrachtgever heeft nota bene zelf gesteld dat hij afzag van verkoop van de woning om dit vervolgens weer terug te draaien. Cliente heeft geïnvesteerd in haar huidige woning. Verkoop ging en gaat immers niet door.”
2.8. Per brief van 19 december 2008 aan [gedaagde ] heeft (de advocaat van) RC geschreven (onder meer):
“Hierbij ontbind ik namens mijn cliënte de koopovereenkomst.
Namens mijn cliënte sommeer ik u thans om de navolgende bedragen te voldoen:
1. Schadevergoeding ad € 25,00 per dag, gerekend vanaf 13 september 2008 tot 1 oktober 2008. Rechtsgrond: artikel 13.4 koopakte.
2. De boete ad. € 315,00 per dag, te rekenen vanaf 1 oktober 2008 tot heden. Rechtsgrond: artikel 13.3 koopakte.
3. Boete ad € 10.500,00. Rechtsgrond: artikel 13.1 koopakte.
4. Het totaal van vermelde bedragen dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente vanaf heden.
5. Voorts bent u gehouden om de kosten voor buitengerechtelijke rechtsbijstand te voldoen. Deze zijn thans beperkt tot € 750,00 (drie bestede uren bestaande uit bespreking met cliënte, bestudering van de stukken en correspondentie).”
3. De vordering
3.1. De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde ] te veroordelen om aan RC te betalen een bedrag van € 39.900,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 december 2008 althans vanaf de dag der dagvaarding, en om [gedaagde ] te veroordelen om de meerdere door RC geleden en te lijden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander met veroordeling van [gedaagde ] in de kosten van het geding.
3.2. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten legt RC aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag.
3.3. Omdat [gedaagde ] de woning niet, conform het bepaalde in de koopovereenkomst, heeft afgenomen op 12 september 2008, is sprake van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde ].
3.4. [gedaagde ] is krachtens artikel 13.4 van de koopovereenkomst wegens deze tekortkoming een vergoeding verschuldigd aan RC van € 25,-- per dag, vanaf 12 september 2008 tot 1 oktober 2008. RC heeft dit op 10 september 2008 bericht aan de notaris, bij wie [gedaagde ] domicilie heeft gekozen op grond van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst.
3.5. [gedaagde ] is bij brief van 22 september 2008 in gebreke gesteld. Krachtens artikel 13.3 van de koopovereenkomst is [gedaagde ] vanaf acht dagen na die ingebrekestelling de boete van drie promille van de koopprijs verschuldigd. Deze boete bedraagt € 315,-- per dag en is verschuldigd vanaf 1 oktober 2008 tot 19 december 2008.
3.6. Bij brief van 19 december 2008 heeft RC de koopovereenkomst ontbonden. Krachtens artikel 13.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde ] een boete verschuldigd van € 10.500,--.
3.7. [gedaagde ] is de wettelijke rente verschuldigd over de onder 3.4, 3.5 en 3.6 genoemde bedragen, en wel vanaf 19 december 2008.
3.8. RC heeft voorts buitengerechtelijke kosten gemaakt, namelijk door het houden van een bespreking met haar advocaat, de bestudering van de stukken door haar advocaat en correspondentie. De buitengerechtelijke kosten bedragen € 750,--.
4. Het verweer
4.1. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van RC, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure, eventuele nakosten daaronder begrepen. [gedaagde ] heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
4.2. Van een tekortkoming van [gedaagde ] is geen sprake. Het transport van de woning kon op 25 september 2008 niet doorgaan, omdat de bank vragen had bij RC, nu RC binnen een periode van zes maanden de woning in eigendom had verkregen en weer wenste door te verkopen. Om die reden werd RC door de bank in eerste instantie niet solide geacht.
4.3. Een eventuele tekortkoming van [gedaagde ] kan haar niet worden toegerekend, nu sprake is van overmacht. De bank en de hypotheekadviseur van [gedaagde ] hebben immers niet correct gepresteerd.
4.4. Er is geen rechtsgrond voor de boete van € 25,-- per dag. De e-mail aan de notaris van 10 september 2008 kan niet worden gezien als een ingebrekestelling, zodat geen schadeplichtigheid aan de zijde van [gedaagde ] kan ontstaan. Artikel 13.4 van de koopovereenkomst kan evenmin als rechtsgrond voor deze boete worden gezien, nu dit artikel alleen van toepassing is als er alsnog wordt nagekomen, terwijl bovendien is vereist dat de schade wordt onderbouwd en aannemelijk wordt gemaakt. RC heeft dat niet gedaan.
4.5. Als al een bedrag verschuldigd is aan RC, is de boete van 3 promille van de koopprijs, derhalve € 315,-- per dag, pas verschuldigd vanaf 1 oktober 2008.
4.6. De boetes genoemd in de artikelen 13.2 en 13.3 van de koopovereenkomst kunnen niet naast elkaar zijn verschuldigd.
4.7. De koopovereenkomst is door RC buitengerechtelijk ontbonden op 6 oktober 2008. In de e-mail van Van Santen van 6 oktober 2008 aan Woonvisie Hypotheken is gesteld dat de overeenkomst zou worden ontbonden als er om 17.00 uur op die dag geen akkoord was. Op dat tijdstip was er geen akkoord, dus is de overeenkomst ontbonden. Dat blijkt ook uit het feit dat RC de woning op 8 oktober 2008 weer op Funda te koop heeft aangeboden.
4.8. [gedaagde ] is geen reële kans geboden alsnog na te komen. De aanvullende eis van € 2.000,-- was [gedaagde ] een brug te ver, nu [gedaagde ] van de notaris had begrepen dat de bankgarantie van € 10.500,-- reeds was ingeroepen door RC. Pas eind november 2008 wist [gedaagde ] dat de bankgarantie nog in depot stond.
4.9. Voor zover [gedaagde ] is gehouden een bedrag aan boete aan RC te voldoen, moet dit bedrag billijkheidshalve op nihil worden gesteld althans worden gematigd. RC is een professionele partij, terwijl [gedaagde ] een consument is, en de inmiddels gerezen problemen zijn mede door RC veroorzaakt. Bovendien is de werkelijke schade van RC veel lager dan de boete.
4.10. De wettelijke rente kan niet worden toegewezen. De handelwijze van RC is erop gericht [gedaagde ] zo veel mogelijk schadevergoeding en boete te laten betalen. Daarmee is het handelen van RC in strijd met de redelijkheid en billijkheid waarmee personen gehouden zijn zich in het rechtsverkeer jegens elkaar te gedragen.
4.11. Er is geen sprake van buitengerechtelijke incassowerkzaamheden die voor vergoeding in aanmerking komen. Voor zover deze er zijn, dienen de incassokosten worden beoordeeld aan de hand van het rapport Voorwerk II. Nu dit in de inleidende dagvaarding niet wordt gevorderd, zijn de incassokosten niet voldoende specifiek en afdoende onderbouwd, zodat deze moeten worden afgewezen.
5. De beoordeling
5.1. Krachtens artikel 3.1 van de koopovereenkomst zou levering van de woning plaatsvinden op 12 september 2008. Vaststaat, dat [gedaagde ] de woning op die datum niet heeft afgenomen. Gesteld noch gebleken is dat partijen een nadere datum van levering zijn overeengekomen. Dat brengt mee dat [gedaagde ] op 12 september 2008 is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting uit hoofde van artikel 3.1 van de koopovereenkomst.
5.2. [gedaagde ] heeft gesteld dat RC binnen een periode van zes maanden de woning in eigendom had verkregen en weer wenste door te verkopen, en dat om die reden de bank een langere periode nodig had om te beoordelen of aan [gedaagde ] financiering kon worden verstrekt. Voor zover [gedaagde ] hiermee zou willen betogen dat niet van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde ], maar van een tekortkoming aan de zijde van RC sprake is, heeft [gedaagde ] hiertoe onvoldoende gesteld. Het was [gedaagde ] die ten behoeve van de aankoop van de woning financiering behoefde, en het was ook [gedaagde ] die in dat kader een adviseur en een financierende bank heeft aangewezen. In beginsel komt, in de verhouding tot RC, een vertraging aan de zijde van de bank dan ook voor rekening van [gedaagde ], zodat het aan [gedaagde ] is te stellen en eventueel te bewijzen dat de vertraging van de bank een omstandigheid is die een tekortkoming van RC oplevert. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom deze omstandigheid een tekortkoming van RC zou opleveren.
Voor zover [gedaagde ] hiermee zou willen betogen dat de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend, faalt dit betoog eveneens. Voor een geslaagd beroep op overmacht is ingevolge artikel 6:75 BW Pro vereist dat de tekortkoming niet te wijten is aan schuld van [gedaagde ] en dat deze evenmin krachtens wet, rechtshandeling of de verkeersopvattingen voor haar rekening behoort te komen. Naar het oordeel van de rechtbank komt de omstandigheid dat de bank een langere periode behoefde om te beoordelen of aan [gedaagde ] financiering kon worden verstrekt, in de relatie tot RC voor rekening en risico van [gedaagde ]. [gedaagde ] is immers degene die – al dan niet (mede) door toedoen van Woonvisie Hypotheken – een keuze heeft gemaakt voor de bank als kredietverstrekker en hypotheeknemer. Gesteld noch gebleken is dat RC op deze beslissingen invloed heeft gehad.
5.3. Dat, zoals [gedaagde ] betoogt, de bank en Woonvisie Hypotheken niet correct zouden hebben gepresteerd, vormt evenmin een grond voor overmacht. Voor zover de bank en Woonvisie Hypotheken niet correct hebben gehandeld, is dit eveneens een omstandigheid die in de relatie tot RC voor rekening en risico van [gedaagde ] komt. Een ander oordeel zou het feitelijke en onaanvaardbare gevolg hebben dat het risico van een tekortschietende – door [gedaagde ] aangewezen – adviseur en bank van [gedaagde ] wordt afgewenteld op RC, terwijl gesteld noch gebleken is dat RC op welke wijze dan ook is betrokken bij de keuze van zowel de adviseur als de bank.
5.4. Het beroep op overmacht slaagt dus niet. [gedaagde ] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarmee komt de rechtbank toe aan beoordeling van de door RC gevorderde boetes en schadevergoeding.
5.5. Wat betreft de door RC gevorderde schadevergoeding van € 25,-- per dag voor de periode 12 september 2008 tot 1 oktober 2008 is de rechtbank van oordeel dat RC hiertoe onvoldoende heeft gesteld. RC heeft niet gesteld dat en waarom zij in de periode 12 september 2008 tot 1 oktober 2008 schade heeft geleden als gevolg van de niet-nakoming door [gedaagde ] in die periode, en waaruit deze schade bestaat. De enkele mededeling van Van Santen aan de notaris dat zij een vergoeding wenst van € 25,-- per dag is hiertoe onvoldoende. Dit gedeelte van de vordering ligt dan ook voor afwijzing gereed.
5.6. Daarmee komt de rechtbank toe aan de door RC gevorderde boete van € 315,-- per dag in de periode 1 oktober 2008 tot 19 december 2008 en de boete van € 10.500,--. De rechtsgrond voor deze boetes is artikel 13.3 respectievelijk artikel 13.2 van de koopovereenkomst. [gedaagde ] heeft ten verwere betoogd (onder meer) dat deze boetes niet naast elkaar verschuldigd kunnen zijn.
5.7. Dit verweer slaagt. Partijen hebben bij de schriftelijke vastlegging van hun koopovereenkomst gebruik gemaakt van de model koopovereenkomst van NVM. De vraag of de boetes genoemd onder 13.2 en 13.3 van deze koopovereenkomst naast elkaar zijn verschuldigd, komt neer op uitleg van de betreffende bedingen. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, gelezen in de context van die overeenkomst als geheel, bij de uitleg van die overeenkomst wel vaak van groot belang. Dat brengt in het geval, zoals in casu, dat partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte zoals de model koopovereenkomst van NVM, die vooral bedoeld is voor gebruik door consumentkopers, mee, dat uitgangspunt voor de uitleg van in die overeenkomst voorkomende bedingen is, wat onder deze bedingen naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.
5.8. Artikel 13.2 voorziet in een boete voor het geval de overeenkomst wordt ontbonden. Artikel 13.3 bepaalt welke boete is verschuldigd in het geval nakoming wordt verlangd. Uit de formulering van de beide bepalingen volgt naar gangbaar spraakgebruik dat in het geval van een toerekenbare tekortkoming, de wederpartij van de nalatige partij een keuze moet maken voor ofwel ontbinding, ofwel nakoming, en dat deze keuze consequenties heeft voor de toepasselijke boeteclausule. Indien de overeenkomst (in eerste instantie) niet wordt ontbonden, maar nakoming wordt gevorderd, vindt artikel 13.3 van de koopovereenkomst toepassing, en artikel 13.2 niet. Dat volgt niet alleen uit de aanhef van artikel 13.2 (“Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt…”[cursivering rechtbank]), maar ook uit het slot van artikel 13.3, waarin een voorziening is opgenomen voor het geval nakoming uiteindelijk achterwege blijft en de overeenkomst alsnog wordt ontbonden. In dat laatste geval is op grond van de laatste zin van artikel 13.3 van de koopovereenkomst de boete van drie promille verschuldigd, en wel tot aan de dag van ontbinding. Deze regeling komt in dat geval – en derhalve in het geval waarin in eerste instantie nakoming wordt gevorderd en de overeenkomst op een later moment alsnog wordt ontbonden – in plaats van de in artikel 13.2 opgenomen regeling, die van toepassing is in het geval (niet eerst voor nakoming, maar direct) voor ontbinding wordt gekozen. Deze lezing is ook in overeenstemming met het stelsel van de wet, waarin de wederpartij van de partij die toerekenbaar tekortschiet, niet zowel nakoming als ontbinding van de overeenkomst kan vorderen.
5.9. Het ligt op de weg van RC om feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen waaruit volgt dat [gedaagde ] in het onderhavige geval wel degelijk heeft willen overeenkomen dat beide boetes zijn verschuldigd in het geval bij een toerekenbaar tekortschieten in eerste instantie nakoming wordt gevorderd en op een later moment de overeenkomst alsnog wordt ontbonden, of dat RC daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen. RC heeft deze feiten en omstandigheden niet gesteld, zodat van de hierboven gegeven uitleg zal worden uitgegaan.
5.10. Nu RC in eerste instantie nakoming van de koopovereenkomst heeft gevorderd, en pas in een later stadium de overeenkomst heeft ontbonden, brengt het voorgaande mee dat RC alleen aanspraak kan maken op de boete ex artikel 13.3 van de koopovereenkomst, van drie promille per dag. De door RC gevorderde boete van € 10.500 (op grond van artikel 13.2 van de koopovereenkomst) ligt daarmee voor afwijzing gereed.
5.11. De boete ex artikel 13.3 van de koopovereenkomst is blijkens deze bepaling verschuldigd vanaf het moment dat acht dagen zijn verstreken na ingebrekestelling. De ingebrekestelling is verzonden op 22 september 2008, zodat de termijn van acht dagen is verstreken op 1 oktober 2008. Dat is tussen partijen overigens ook niet in geschil. Dat brengt mee dat [gedaagde ] vanaf 1 oktober 2008 een boete is verschuldigd van drie promille van de koopprijs per dag. Tussen partijen is – terecht – niet in geschil dat het hierbij gaat om een bedrag van € 315,-- per dag.
5.12. De boete is verschuldigd tot aan de dag van nakoming of, in het geval – zoals in casu – de overeenkomst na verloop van tijd alsnog wordt ontbonden, tot aan de dag waarop de overeenkomst is ontbonden. Vaststaat dát de overeenkomst is ontbonden; tussen partijen bestaat debat over de vraag wanneer de overeenkomst is ontbonden. RC stelt zich op het standpunt dat zij de koopovereenkomst pas heeft ontbonden per brief van 19 december 2008. [gedaagde ] daarentegen stelt dat de koopovereenkomst door RC is ontbonden op 6 oktober 2008, waarbij zij erop wijst dat in de e-mail van Van Santen van 6 oktober 2008 aan Woonvisie Hypotheken is gesteld dat de overeenkomst zal worden ontbonden als er om 17.00 uur op die dag geen akkoord is, dat er op dat tijdstip geen akkoord was en dat dus de overeenkomst was ontbonden. Voorts wijst [gedaagde ] er in dit verband op dat RC de woning op 8 oktober 2008 weer op Funda te koop heeft aangeboden.
5.13. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [gedaagde ] er op 6 oktober 2008 redelijkerwijs van uit gaan dat RC de koop had ontbonden. In de e-mail van deze datum is immers in heldere bewoordingen tot uitdrukking gebracht dat de koop ontbonden zal worden als er om 17.00 uur die dag geen akkoord is van de bank en geen vergoeding is betaald van € 2.000,--. In de e-mail wordt opgemerkt:
“Om deze zaak door te laten gaan wil hij een vergoeding van € 2.000,-- (…). Als er van middag om 17.00u geen akkoord is zal de koop ontbonden worden. Ik vind het vervelend voor koopster, maar verkoper is het zat. Ik hoop dat de zaak nog gered kan worden, maar dan moet er dus wel voor van middag 17.00 uur akkoord zijn van de bank + een vergoeding van € 2.000,--.”
Het betalen van € 2.000,-- door [gedaagde ] en een akkoord van de bank zijn in deze e-mail geformuleerd als voorwaarden om ontbinding te voorkómen. Naar het oordeel van de rechtbank laat deze e-mail er, door de gekozen bewoordingen, geen twijfel over bestaan dat de koopovereenkomst daadwerkelijk ontbonden zal worden als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan. Vaststaat, dat [gedaagde ] heeft geweigerd een vergoeding van € 2.000,-- te betalen en derhalve dat aan (één van) de genoemde voorwaarden niet is voldaan. Gelet op de door RC gekozen formulering van de e-mail van 6 oktober 2008, lag het op de weg van RC [gedaagde ] zo spoedig mogelijk te berichten dat desondanks niet tot ontbinding zal worden overgegaan. RC heeft daarmee dertien dagen gewacht, terwijl zij wel reeds op 8 oktober 2008 de woning te koop heeft aangeboden op Funda. Juist moge zijn, zoals RC stelt, dat zij dit heeft gedaan om de schade te beperken, maar dat was niet kenbaar voor [gedaagde ]. [gedaagde ] mocht de plaatsing op Funda, in combinatie met het gegeven dat zij – tot dertien dagen later – niets van RC vernam, in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs opvatten als een bevestiging dat RC de koopovereenkomst twee dagen daarvoor had ontbonden. Het feit dat RC dertien dagen later (per brief van 29 oktober 2008) alsnog aanspraak heeft gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst kan RC in dit verband niet baten, nu uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de overeenkomst op dat moment al was ontbonden.
5.14. RC kan er geen beroep op doen dat niet aan de in artikel 13.1 van de koopovereenkomst genoemde vormvereisten voor ontbinding (een schriftelijke verklaring aan de nalatige) is voldaan. Het zou gezien de onder 5.13 besproken omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de boete ex artikel 13.3 van de koopovereenkomst door te laten lopen tot 19 december 2008, enkel en alleen omdat pas op die datum een schriftelijke verklaring aan [gedaagde ] is gestuurd dat de overeenkomst is ontbonden, en derhalve pas op dat moment aan het in artikel 13.1 opgenomen vormvereiste is voldaan.
5.15. Nu de overeenkomst op 6 oktober 2008 is ontbonden, is [gedaagde ] aan RC een boete verschuldigd van € 315,-- per dag over de periode van 1 oktober tot 6 oktober 2008, derhalve van € 1.575,--. [gedaagde ] heeft een beroep gedaan op matiging van deze boete. Daarvoor is geen plaats. De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf brengt mee dat de rechter pas gebruik mag maken van de bevoegdheid tot matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Nu de hoogte van de boete geenszins buitensporig is gelet op de door RC gestelde (en hierna te bespreken) schade, is reeds daarom voor matiging geen plaats.
5.16. [gedaagde ] heeft nog betoogd dat haar geen redelijke mogelijkheid tot nakoming is geboden. [gedaagde ] heeft aan dit betoog geen (juridische) consequenties verbonden. Voor zover [gedaagde ] dit heeft aangevoerd in het kader van haar beroep op matiging van de contractuele boete komt de rechtbank niet toe aan dit betoog, gelet op hetgeen onder 5.15 is overwogen.
5.17. Hiermee komt de rechtbank toe aan de vordering van RC tot vergoeding van de door haar als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde ] geleden schade, op te maken bij staat. Voorafgaand aan de comparitie van partijen heeft RC per brief een overzicht verstrekt van de door haar geleden schade. Het betreft de volgende schadeposten:
- renteverlies € 3.619,52
- courtagekosten € 3.010,70
- servicekosten € 623,70
- “enecokosten” € 394,22
- Evides € 80,--
- schoonmaakkosten € 416,50
- OZBE en rioolheffing € 290,--
Tijdens de comparitie van partijen hebben beide partijen hun standpunten ten aanzien van deze schadeposten naar voren kunnen brengen. RC heeft niet gesteld dat zij in de toekomst nog schade zal lijden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde ]. Dat is, gelet op het feit dat de woning inmiddels aan een derde is verkocht, ook niet mogelijk. De door RC gestelde schade kan derhalve in de onderhavige procedure worden beoordeeld. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is daarom geen plaats.
5.18. Daarmee staat ten eerste ter beoordeling de vraag in hoeverre RC nog aanspraak kan maken op schadevergoeding, in verband met het gegeven dat [gedaagde ] gehouden is aan RC een contractuele boete te betalen.
5.19. Partijen zijn ingevolge artikel 13.3 van de koopovereenkomst afgeweken van artikel 6:92 lid 2 BW Pro, waarin is bepaald dat hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. Artikel 13.3 bepaalt in dit verband:
“Indien de wederpartij (…) nakoming verlangt, zal de nalatige partij (…) een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn (…), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.”
Het feit dat [gedaagde ] aan RC een boete is verschuldigd staat er derhalve niet aan in de weg dat RC aanspraak maakt op aanvullende schadevergoeding. De vraag is wel in hoeverre artikel 13.3 van de koopovereenkomst recht geeft op vergoeding van de (volledige) werkelijke schade naast de verschuldigde boete, en derhalve hoe voormelde passage uit artikel 13.3 – gelet op hetgeen onder 5.7 is overwogen: – naar gangbaar spraakgebruik moet worden uitgelegd. Partijen hebben zich hierover niet uitgelaten. Daartoe is voor partijen, gelet op de door RC gevorderde verwijzing naar de schadestaat, tot nu toe ook geen aanleiding geweest. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich hierover bij akte nader uit te laten en, in het verlengde daarvan, voorts over de vraag of partijen in het onderhavige, concrete geval anders hebben willen overeenkomen, of dat partijen daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs hebben mogen vertrouwen. Daarbij zij opgemerkt dat de rechtbank voorshands van oordeel is dat slechts recht bestaat op vergoeding van schade die uitstijgt boven het bedrag van de verschuldigde boete. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW Pro, dat hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet, en het bepaalde in artikel 6:94 lid 2 BW Pro, dat aanvullende schadevergoeding slechts toewijsbaar is indien de daadwerkelijk geleden schade de boete overtreft.
5.20. RC zal in de onder 5.19 bedoelde akte de door haar gestelde schadeposten nader kunnen onderbouwen. In dat kader zal zij ook kunnen reageren op het door [gedaagde ] ter comparitie gevoerde verweer (i) dat de courtagekosten erg hoog zijn voor een relatief goedkoop appartement, terwijl er weinig extra werk behoefde te worden verricht omdat de voorbereidende werkzaamheden al waren verricht, (ii) dat causaal verband ontbreekt tussen de schoonmaakkosten en de tekortkoming van [gedaagde ] en (iii) dat de kosten van waterverbruik hoog zijn voor een appartement dat niet is bewoond. Ten aanzien van dit laatste punt zal RC uiteen moeten zetten of en in hoeverre de betaalde maandbedragen, bij de jaarlijkse eindafrekening, zijn terugbetaald in verband met de leegstand van de woning. Voor de kosten van Eneco geldt hetzelfde, zodat RC ook ten aanzien van deze kostenpost een nadere toelichting kan geven. [gedaagde ] zal op een en ander bij antwoordakte kunnen reageren.
5.21. RC heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 750,--. Volgens RC (en blijkens de door RC voorafgaand aan de comparitie van partijen toegezonden specificatie) gaat het hierbij om drie uren, besteed aan overleg met de advocaat van RC, aan bestudering van de stukken en aan correspondentie. Naar het oordeel van de rechtbank heeft RC hiermee onvoldoende gesteld dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Deze vordering ligt derhalve voor afwijzing gereed.
5.22. RC heeft wettelijke rente gevorderd vanaf 19 december 2008. [gedaagde ] heeft ten verwere betoogd dat de wettelijke rente niet kan worden toegewezen, nu de handelwijze van RC erop is gericht [gedaagde ] zo veel mogelijk schadevergoeding en boete te laten betalen, waarmee het handelen van RC in strijd is met de redelijkheid en billijkheid waarmee personen gehouden zijn zich in het rechtsverkeer jegens elkaar te gedragen.
5.23. Wettelijke rente is verschuldigd wegens een vertraging in de voldoening van een geldsom. Nu vaststaat dat [gedaagde ] een geldsom is verschuldigd aan RC – slechts de hoogte van het door [gedaagde ] te betalen bedrag staat nog niet vast – is [gedaagde ] op grond van het bepaalde in artikel 6:119 BW Pro de wettelijke rente hierover verschuldigd vanaf het moment dat zij met de betaling van dit bedrag in verzuim is. Krachtens artikel 6:2 lid 2 BW Pro – hierop is het betoog van [gedaagde ] kennelijk gegrond – is voor het buiten toepassing laten van deze wettelijke regel vereist dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde ] aan RC wettelijke rente is verschuldigd. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan geen sprake. [gedaagde ] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. RC heeft vervolgens aanspraak gemaakt op de geldsommen die in haar optiek op grond van de koopovereenkomst door [gedaagde ] verschuldigd waren in verband met deze tekortkoming. Van dit handelen van RC kan niet worden gezegd dat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, laat staan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [gedaagde ] aan RC wettelijke rente is verschuldigd.
5.24. Bij brief van 19 december 2008 is [gedaagde ] gesommeerd de in die brief vermelde (en in de onderhavige procedure gevorderde) bedragen te betalen binnen acht dagen na 19 december 2008. De rechtbank zal er dan ook vanuit gaan dat [gedaagde ] met ingang van 27 december 2008 in verzuim is, zodat de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro vanaf 27 december 2008 toewijsbaar is.
5.25. In afwachting van de aktewisseling als bedoeld onder 5.19 en 5.20 zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. verwijst de zaak naar de rol van 14 april 2010 voor het nemen van een akte aan de zijde van RC, in welke akte RC zich zal kunnen uitlaten over hetgeen onder 5.19 en 5.20 is overwogen, waarna [gedaagde ] in de gelegenheid zal worden gesteld een antwoordakte te nemen,
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2010.?
2148/106