Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 349287 / KG ZA 10-174
Vonnis in kort geding van 25 maart 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. L.A.L. Westerwoudt,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DRVM B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. I.C.M.C. van de Wetering.
Partijen zullen hierna [eiseres] en DRVM genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiseres],
- de producties van DRVM,
- de pleitnota van mr. Westerwoudt,
- de pleitnota van mr. Van de Wetering.
1.2. Partijen hebben hun standpunten toegelicht tijdens de mondelinge behandeling d.d. 11 maart 2010.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In dit kort geding merkt de voorzieningenrechter de volgende – voor de onderhavige beoordeling van belang zijnde – feiten als tussen partijen vaststaand aan.
2.2. [eiseres] heeft het zakelijk recht van erfpacht met betrekking tot een perceel grond in eigendom toebehorende aan de gemeente Rotterdam, met de rechten van erfpachter op de daarop gestichte opstallen met aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres] Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Kralingen, [sectie], [nummer], hierna ook wel aangeduid als: ‘het pand’.
2.3. Op het pand rusten hypotheekrechten van ING Bank N.V., Stichting Nationaal Restauratiefonds en Rabohypotheekbank N.V./Coöperatieve Rabobank Amsterdam en omstreken UA.
2.4. [eiseres] heeft het pand begin 2007 via [makelaar] (hierna ook wel: ‘de makelaar’) te koop aangeboden voor een vraagprijs van EUR 639.000,-.
2.5. Op enig moment in 2009 heeft DRVM aangegeven het pand te willen kopen voor een bedrag van EUR 395.000,-.
2.6. Op 6 november 2009 heeft de makelaar [eiseres] een concept koopovereenkomst naar NVM model voorgelegd, waarin werd uitgegaan van een koopprijs van EUR 390.000,-. In het concept staat onder meer de navolgende bepaling:
‘Artikel 18 Schriftelijke vastlegging
18.1 Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze akte hebben ondertekend.’
2.7. Op 12 februari 2010 heeft DRVM conservatoir beslag tot levering op het pand doen leggen.
2.8. In een e-mailbericht van 19 februari 2010 schrijft de heer [X] van [makelaar] aan de raadsman van DRVM:
‘Zoals u reeds telefonisch gemeld heb kan ik u bevestigen dat de verkoopster van de biedingen op de hoogte was met de daarbij behorende voorwaarden. Deze heeft ze ook geaccepteerd. Dit is ook de reden dat zij via mijn kantoor jullie toestemming heeft gegeven om de werkzaamheden t.b.v de splitsing in appartementsrechten uit te voeren.’
2.9. Op de website van DRVM wordt het pand thans te koop aangeboden.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert – zakelijk en verkort weergegeven – de opheffing van het op het in 2.2 omschreven recht van erfpacht gelegde beslag, op straffe van een dwangsom, alsmede een verbod aan DRVM het betreffende pand op haar website te koop aan te bieden.
3.2. Het verweer van DRVM strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres].
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Volgens art. 705 lid 2 Rv dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het op de weg ligt van degene die de opheffing vordert, voldoende aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is.
Standpunt [eiseres]
4.2. [eiseres] heeft gesteld dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen is. Op essentiële onderdelen, te weten de koopprijs en de voorwaarde van levering gesplitst in appartementsrechten, zijn partijen het niet eens geworden. Daarbij komt dat [eiseres] niet de verplichting op zich kon nemen het pand vrij van hypotheken te leveren zonder eerst op het punt van de koopprijs toestemming van de hypotheekhouders te hebben verkregen. Aangezien er nog geen overeenstemming was, was er destijds geen aanleiding deze toestemming te vragen. Inmiddels is gebleken dat een koopprijs van EUR 390.000,- voor de Rabobank niet acceptabel is.
4.3. Tussen 6 november 2009, op welke datum [eiseres] bij de makelaar een voor haar onaanvaardbaar concept koopovereenkomst kreeg voorgelegd, en de ontvangst van de sommatie tot levering van DRVM medio februari 2010 is er geen enkel contact geweest tussen [eiseres] en de makelaar of tussen [eiseres] en DRVM. Voor zover de makelaar na 6 november 2009 werkzaamheden met betrekking tot de verkoop van het pand heeft verricht, is dit gebeurd zonder haar medeweten en zonder haar instemming. [eiseres] heeft inmiddels een andere makelaar ingeschakeld en is voornemens tegen de heer [X] een klacht in te dienen.
Standpunt DRVM
4.4. DRVM heeft zich op het standpunt gesteld dat wel degelijk een geldige koopovereenkomst tot stand gekomen is. Kernafspraken waren een koopprijs van EUR 390.000,- en levering van het gekochte gesplitst in appartementsrechten.
4.5. DRVM heeft ter onderbouwing van bovengenoemd standpunt de volgende feiten en omstandigheden aangevoerd:
- nadat overeenstemming was bereikt, heeft de makelaar van [eiseres] een concept koopovereenkomst opgesteld, die door [eiseres] was goedgekeurd en die aanvankelijk op 6 november 2009 door haar zou worden ondertekend;
- mede op verzoek van de hypotheekverstrekker van [eiseres] zou een aangepaste koopovereenkomst worden opgesteld door een notaris in Amsterdam, waar tevens levering zou moeten plaatsvinden;
- op verzoek van [eiseres] heeft de makelaar DRVM gevraagd in te stemmen met een latere leveringsdatum dan de eerder afgesproken datum van 10 december 2009;
- [eiseres] heeft via haar makelaar ingestemd met een afspraak ter plaatse van het pand, maar is niet op komen dagen;
- [eiseres] heeft de makelaar per e-mail toestemming gegeven het pand te betreden, inclusief het verhuurde gedeelte, en de huurder op de hoogte te stellen van hetgeen speelde; mocht de huurder niet instemmen met betreding van het verhuurde gedeelte, dan had de makelaar toestemming van [eiseres] dat gedeelte zonodig met de politie te betreden.
4.6. Voorts heeft DRVM verwezen naar het in 2.7 genoemde e-mailbericht van de makelaar van [eiseres], waarin deze meldt dat [eiseres] op de hoogte was van de biedingen en de daarbij behorende voorwaarden en dat zij deze heeft geaccepteerd.
4.7. DRVM heeft gesteld dat de makelaar over schriftelijke stukken zou beschikken waaruit zou blijken dat [eiseres] de koopovereenkomst met DRVM heeft gesloten, maar dat de makelaar deze stukken (nog) niet heeft willen afgeven.
Oordeel voorzieningenrechter
4.8. In deze kwestie staat centraal de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen is. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten.
Ten eerste: het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten is ervan afhankelijk wat zij jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden.
Ten tweede: de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt.
4.9. In de onderhavige kwestie dient allereerst te worden onderzocht of [eiseres], zoals DRVM heeft gesteld, heeft ingestemd met verkoop van het pand in gesplitste staat voor een bedrag van EUR 390.000,-.
4.10. Bij dit onderzoek acht de voorzieningenrechter mede van belang de inhoud van artikel 18 lid 1 van de concept koopovereenkomst die op 6 november 2009 aan [eiseres] is voogelegd. Uit de keuze van partijen voor het gebruik van het NVM model voor de concept koopovereenkomst, waarin genoemde bepaling is opgenomen, leidt de voorzieningenrechter af dat het hun bedoeling is geweest dat uit de koopovereenkomst pas verplichtingen zouden voortvloeien als beide partijen deze akte zouden hebben ondertekend. Hoewel niet kan worden uitgesloten dat tussen partijen desondanks bindende mondelinge afspraken tot stand zijn gekomen, brengt een en ander naar voorlopig oordeel wel met zich mee dat aan het bewijs van een dergelijke afspraken hogere eisen moeten worden gesteld.
4.11. Gelet op de door DRVM aangevoerde feiten en omstandigheden (als hiervoor in 4.6 vermeld) en de inhoud van voornoemd e-mailbericht – acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat de makelaar op enig moment na 6 november 2009 aan DRVM heeft verklaard dat [eiseres] had ingestemd met de verkoop van het pand in gesplitste staat voor een bedrag van EUR 390.000,-. Daarmee is – gezien voormeld uitgangspunt – nog niet gegeven dat [eiseres] ook daadwerkelijk met de verkoop akkoord is gegaan.
4.12. Het bewijs van de instemming van [eiseres] bestaat vooralsnog uitsluitend uit het – summiere – e-mailbericht van de makelaar d.d. 19 februari 2010, terwijl [eiseres] gemotiveerd heeft betwist dat eventuele handelingen van de makelaar na 6 november 2009 buiten haar medeweten en zonder haar instemming zijn verricht. Ter zitting heeft zij voorts laten weten inmiddels een andere makelaar te hebben ingeschakeld en voornemens te zijn een klacht tegen haar voormalige makelaar in te dienen.
4.13. Onder deze omstandigheden kan zonder nader feitenonderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, niet zonder meer worden aangenomen dat [eiseres] met een verkoop op de door DRVM genoemde voorwaarden heeft ingestemd.
4.14. Een en ander laat onverlet de mogelijkheid dat [eiseres] – ondanks het ontbreken van haar instemming – toch aan de verklaring van haar makelaar gebonden is op grond van artikel 3: 61 lid 2 van het Burgerlijke Wetboek, dat luidt:
‘Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan.’
4.15. Volgens de stellingen van beide partijen is geen sprake geweest van rechtstreeks contact tussen [eiseres] en DRVM. Ook overigens is van enige verklaring of gedraging van [eiseres] op grond waarvan DRVM heeft aangenomen en mocht aannemen dat de makelaar bevoegd was namens [eiseres] in te stemmen met de verkoop dan wel DRVM namens [eiseres] te berichten dat zij instemde met de verkoop niet gebleken. DRVM kan zich derhalve niet met succes beroepen op artikel 3: 61 lid 2 BW.
4.16. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van DRVM tot nakoming van de koopovereenkomst thans onvoldoende aannemelijk is. Het ligt niet in de rede het beslag te laten liggen totdat in een bodemprocedure is beslist. Dat vergt veel tijd, en die tijd zal [eiseres] door de banken niet gegeven worden. Haar belang bij opheffing weegt naar voorlopig oordeel zwaarder dan het belang van DRVM. Het beslag zal derhalve worden opgeheven.
4.17. Met betrekking tot de vordering DRVM te verbieden het pand op haar website te koop aan te bieden, wordt als volgt overwogen. Aannemelijk is dat het te koop aanbieden van het pand op de website van DRVM de verkoop door [eiseres] aan een derde zou kunnen bemoeilijken. [eiseres] heeft derhalve spoedeisend belang bij haar vordering. Nu tegen de vordering door DRVM geen specifiek verweer is gevoerd, ligt deze voor toewijzing gereed.
4.18. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als verzocht, met dien verstande dat daaraan een maximum zal worden verbonden.
4.19. DRVM zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.166,93
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt DRVM binnen 24 uur na betekening van dit vonnis het beslag op het zakelijk recht van erfpacht met betrekking tot een perceel grond in eigendom toebehorende aan de gemeente Rotterdam, met de rechten van erfpachter op de daarop gestichte opstallen met aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres] Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Kralingen, [sectie], [nummer], op te heffen en opgeheven te houden,
5.2. bepaalt dat DRVM voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1 bepaalde, aan [eiseres] een dwangsom verbeurt van EUR 5.000,-, tot een maximum van EUR 300.000,-,
5.3. verbiedt DRVM het registergoed als vermeld in 5.1 op haar website te koop aan te bieden,
5.4. veroordeelt DRVM in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op EUR 1.166,93,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2010.?
2171/676