Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Interparking Nederland B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,
tegen
de rechtspersoon naar publiek recht
Gemeente Rotterdam,
zetelend te Rotterdam
gedaagde,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser te Rotterdam
Partijen worden heironder aangeduid als “Interparking” en “de gemeente”.
1. Het verloop van het proces
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
• exploot van dagvaarding van 17 november 2008;
• akte van Interparking houdende (13) producties;
• conclusie van antwoord met 23 producties;
• conclusie van repliek, houdende een wijziging van eis, met producties 14 t/m 25;
• conclusie van dupliek met producties 5 t/m 7;
• akte uitlating producties bij conclusie van dupliek;
• pleitnota van mr. Flesseman;
• pleitnota van mr. Steenmetser
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1 De rechtsvoorgangster van de gemeente, de Coöperatie Koninklijke Cebeco Groep U.A. (verder: “Cebeco”) en Interparking zijn per 20 september 2001 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de parkeergarage aan de Grote Markt 20 te Rotterdam. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 20 jaar, met een optie van nog eens 10 jaar.
2.2 Artikel 9.1 van de huurovereenkomst vermeldt onder meer:
Verhuurder heeft het recht om de overeenkomst tussentijds op te zeggen in verband met de herontwikkeling van de ruimten. Onder deze herontwikkeling, hierna te noemen: “herontwikkeling”, wordt verstaan de nieuwbouw van de parkeergarage die tenminste dezelfde capaciteit heeft als de huidige parkeergarage en voldoet aan de op het moment van nieuwbouw voor een dergelijke parkeergarage geldende normen, waaronder de NEN-normen. Deze opzegging geschiedt bij aangetekende brief uiterlijk 12 maanden vóór de datum waartegen de opzegging plaatsvindt.
Huurder heeft het recht om de parkeergarage na de herontwikkeling aan te huren voor een huurperiode van 20 jaar op basis van marktconforme condities. (….),
2.3 Artikel 9.2 luidt als volgt:
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 9.1 biedt verhuurder de huur van de parkeergarage na de herontwikkeling schriftelijk, aangetekend met bericht van ontvangst aan aan huurder. Deze aanbieding geschiedt gelijktijdig met de kennisgeving van de datum van de sloop als bedoeld in artikel 9.5. Huurder geeft binnen 30 dagen na ontvangst van bedoelde aanbieding van de verhuurder schriftelijk aan of hij gebruik maakt van voormelde huuroptie.
2.4 Bij aangetekende brief van 17 mei 2006 heeft de gemeente de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2007 op grond van dringende eigen gebruik. Als reden wordt vermeld “de herontwikkeling van de locatie Markthal”. Verder wordt in de brief vermeld dat de start van de herontwikkeling gepland is voor januari 2008 en wordt Interparking verzocht het pand per 31 december 2007 op te leveren.
2.5 Bij brief van 28 juni 2006 bericht Interparking onder meer: “Op 7 juni 2006 hebben wij een plezierig en informatief overleg gevoerd met de heer Van den Heuvel. Hierbij heeft hij aangegeven dat omtrent het onderhavige project nog veel zaken onduidelijk zijn welke in de nabije toekomst nader ingevuld zullen worden. Het is daarom dat wij (vooralsnog) niet instemmen met de beëindiging van de huur”
2.6 Bij brief van 14 juli 2008 heeft de gemeente Interparking een huurvoorstel conform artikel 9.1 en 9.2 gedaan. Met deze brief is een ontwerp (Ontwerp versie III) voor de nieuwe garage meegestuurd. Voorts heeft de gemeente Interparking middels deze brief de datum van de sloop meegedeeld en de ontruiming aangezegd tegen 31 december 2008.
2.7 Bij brief van 8 augustus 2008 heeft Interparking aangegeven de huuroptie te aanvaarden, onder gelijktijdige vermelding dat het ontwerp voor de parkeergarage niet lijkt te voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Verder verzoekt Interparking bij de verdere planvorming van de herontwikkeling en de uitwerking daarvan betrokken te worden.
2.8 Bij brief van 29 januari 2009 heeft de gemeente de huurovereenkomst voorwaardelijk opgezegd tegen 1 februari 2010. De opzegging geschiedt onder de voorwaarde dat in rechte komt vast te staan dat de opzegging van 17 mei 2006 niet rechtsgeldig is en dat de brief van 14 juli 2008 niet als rechtsgeldige opzegging kan worden beschouwd. Bij deze brief is een aangepast ontwerp van 14 juli 2008 gevoegd. In deze aanpassing is voorzien in een extra in- en uitrit.
2.9 Bij vonnis van 12 januari 2009 heeft de voorzieningenrechter te Rotterdam Interparking veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en te verlaten op 15 januari 2009. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
3. De vordering
3.1 Interparking heeft na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I te verklaren voor recht:
1. a) dat de opzegging d.d. 17 mei 2006 niet rechtsgeldig is omdat deze niet voldoet aan eisen die art. 9.1 huurovereenkomst daaraan stelt, nu de opzeggingsbrief geen enkele toelichting bevat zodat Interparking niet heeft kunnen beoordelen of de aangekondigde herontwikkeling voldoet aan de eisen die art. 9.1 huurovereenkomst daaraan stelt.
b). uitsluitend voor het geval de aanzegging van sloop bij brief d.d. 14 juli 2008 geconverteerd kan worden in een opzegging: dat de aanzegging/opzegging d.d. 14 juli 2008 niet rechtsgeldig is omdat de herontwikkeling, zoals weergegeven in het “Ontwerp versie III” niet voldoet aan de eisen die art. 9.1 huurovereenkomst daaraan stelt.
2. dat bij gebreke van een geldige opzegging de ontruiming d.d. 15 januari 2009 onrechtmatig is, dat de Gemeente Rotterdam uit dien hoofde aansprakelijk is voor alle schade die Interparking dientengevolge heeft geleden danwel nog zal lijden, zulks nader op te maken bij staat.
II de Gemeente Rotterdam te veroordelen in de kosten van deze procedure, een bedrag voor het salaris van gemachtigde daaronder begrepen.
3.2 Aan haar vordering legt Interparking - puntsgewijs samengevat - ten grondslag dat:
- De gemeente komt slechts een geclausuleerd recht op opzegging toe. De doelstelling en systematiek hiervan zijn gericht op bescherming van Interparking als zittende huurder;
- Opzegging dient gepaard te gaan van een zodanig concreet plan dat Interparking reeds op het moment van opzegging een inschatting kan maken van de conformiteit van dit plan aan de eisen van artikel 9.1;
- De gemeente geeft aan deze eis niet voldaan. Zij heeft opgezegd zonder de aangekondigde herontwikkeling ook maar enigszins te onderbouwen. Reeds om deze reden is de opzegging ongeldig;
- Het concrete plan heeft de gemeente uiteindelijk bij de ontruimingsaanzegging gepresenteerd. Deze ontruimingsaanzegging is echter niet te kwalificeren als opzegging.
- Voor het geval de aanzegging als opzegging wordt aangemerkt, geldt dat ook deze niet rechtsgeldig is, aangezien het ontwerp niet voldoet aan de normen van artikel 9.1, waaronder in ieder geval vallen de NEN én Programma van Eisen.
- De rapporten van Arcadis en Grontmij onderbouwen dit oordeel terwijl de tegenrapporten van de gemeente dit oordeel bevestigen c.q. niet ontkrachten.
3.3 Nu geen sprake is van een geldige opzegging bestond evenmin grond voor ontruiming. Interparking heeft onder protest gehoor gegeven aan deze ontruiming. De gemeente is echter gehouden alle schade van Interparking dientengevolge te vergoeden. Interparking heeft de gemeente hiervoor reeds aansprakelijk gesteld.
3.4 Interparking zal deze schade in een separate (schadestaat)procedure vorderen. De schade bestaat onder meer (maar niet uitsluitend) uit gederfde winst, verlies van goodwill, personeelskosten en overige kosten vanaf 15 januari 2009 (het moment van ontruiming) tot het moment van ontruiming na een rechtsgeldige opzegging danwel het einde van de huurovereenkomst bij gebreke van een latere geldige opzegging.
4. Het verweer
4.1 De gemeente heeft de vordering van Interparking gemotiveerd weersproken en heeft geconcludeerd tot afwijzing hiervan met veroordeling van Interparking in de kosten van dit geding.
4.2 De gemeente stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst op 17 mei 2006 rechtsgeldig is opgezegd. De enige voorwaarde die artikel 9.1 stelt is dat er een herontwikkeling zal worden gerealiseerd die op het moment van nieuwbouw aan de relevante normen voldoet. De nieuwe parkeergarage zal op het moment van nieuwbouw aan die normen voldoen. Niet is vereist dat bij de opzegging de herontwikkeling toegelicht wordt, dan wel een ontwerp van de nieuwe garage wordt verstrekt. Daar heeft Interparking in haar brief van 28 juni 2006 ook niet op gewezen. Interparking heeft daarom haar rechten verwerkt om zich nu nog op het ontbreken van de toelichting te beroepen.
5. De beoordeling van de vordering
5.1 Bij gelegenheid van het pleidooi heeft Interparking verzocht haar gewijzigde vordering (petitum I -1 sub a) aldus te begrijpen dat slechts een verklaring voor recht wordt gevorderd dat de opzegging niet rechtsgeldig is, ongeacht de reden daarvoor. Tegen deze wijziging van eis heeft de gemeente bezwaar gemaakt. Dit bezwaar wordt gegrond bevonden omdat de gemeente niet voldoende de gelegenheid heeft gekregen om haar verweer op de eiswijziging af te stemmen en het uitbreiden van de grondslag van de vordering in dit stadium van de procedure als strijdig met een goede procesorde beschouwd wordt. Er zal dus worden recht gedaan op de vordering zoals gewijzigd bij repliek.
5.2 Interparking heeft gevorderd voor recht te verklaren dat de opzegging d.d. 17 mei 2006 niet rechtsgeldig is omdat deze niet voldoet aan de eisen die artikel 9.1 huurovereenkomst daaraan stelt, nu de opzeggingsbrief geen enkele toelichting bevat zodat Interparking niet heeft kunnen beoordelen of de aangekondigde herontwikkeling voldoet aan de eisen die art. 9.1 huurovereenkomst daaraan stelt.
5.3 Ten aanzien van deze vraag heeft de kantonrechter als voorzieningenrechter zich een voorlopig oordeel gevormd in het vonnis in kort geding van 12 januari 2009. Aan diens voorlopig oordeel gaat de kantonrechter in deze (bodem)procedure voorbij (artikel 257 Rv Pro.).
5.4 In de stelling van Interparking waarvan zij een verklaring voor recht vordert, staat centraal dat de opzegging van 17 mei 2006 niet rechtsgeldig is. Indien onder een rechtsgeldige rechtshandeling verstaan moet worden de handeling die niet nietig is en het beoogde rechtsgevolg doet intreden, dient de opzegging van 17 mei 2006 als rechtsgeldig aangemerkt te worden. Immers, aan de opzegging te stellen wettelijke en contractuele vereisten is voldaan. Ter toelichting hierop dient het navolgende.
5.5 In confesso is dat het gehuurde is aan te merken als ‘overige’ gebouwde onroerende zaken in de zin van artikel 7: 230a BW zodat aan de opzegging (artikel 7:228 BW Pro) geen bijzondere wettelijke voorwaarden ten aanzien van vorm of inhoud wordt gesteld.
5.6 Artikel 9.1 biedt de gemeente de bevoegdheid om de huurovereenkomst (per aangetekende brief uiterlijk 12 maanden vóór de datum waartegen de opzegging plaatsvindt) tussentijds op te zeggen in verband met de herontwikkeling van de ruimten.
De door de gemeente in de opzeggingsbrief van 17 mei 2006 genoemde plannen voor een “herontwikkeling van de locatie Markthal” zijn voldoende om als de in artikel 9.1 genoemde opzeggingsgrond “herontwikkeling van de ruimten” te gelden.
Kortom, de opzegging bij brief van 17 mei 2006 wegens herontwikkeling is in zoverre rechtsgeldig dat deze het beoogde rechtsgevolg, te weten de beëindiging van de huurovereenkomst doet intreden.
5.7 Of de gemeente op rechtmatige wijze gebruik heeft gemaakt van haar contractuele opzegbevoegdheid (dus of de te bouwen parkeergarage voldoet aan de op het moment van nieuwbouw geldende normen) laat zich pas achteraf vaststellen. Een redelijke uitleg van artikel 9.1 brengt immers mee dat van de gemeente niet verlangd kan worden dat zij de opzegging vergezeld doet gaan van een tot in de details uitgewerkt definitief plan dat reeds op dat moment voldoet aan de alle daaraan te stellen normen. Bovendien houdt artikel 9.1 daartoe geen enkele verplichting in en verlangt slechts dat de opzegging “verband moet houden met herontwikkeling”. De door de gemeente in de opzeggingsbrief van 17 mei 2006 genoemde plan voor een “herontwikkeling van de locatie Markthal” is daarvoor toereikend om als geldige opzeggingsgrond te dienen.
5.8 Voldoende is dat de gemeente na de opzegging op grond van herontwikkeling zodanig tijdig haar plannen presenteert en daarover met Interparking in overleg treedt dat Interparking voldoende tijd heeft om zich te beraden over het al dan niet gebruik maken van de optie om de nieuwe parkeergarage te huren. Aan die verplichting heeft de gemeente voldaan door medio 2006 overleg te voeren, op 14 juli 2008 een aangepaste versie van het ontwerp te verstrekken en vervolgens het nogmaals aangepaste plan van 22 december 2008 te presenteren. Aan een project als de onderhavige grootschalige herontwikkeling is inherent dat daaraan een langdurige planvorming vooraf gaat waarin ontwerpen worden ontwikkeld en vergunningen worden aangevraagd. Wet noch contract stelt de voorwaarde dat pas opgezegd kan worden als een uitgewerkt eindontwerp van de nieuwbouw gereed is.
5.9 De vordering van Interparking tot verklaring voor recht dat de opzegging d.d. 17 mei 2006 niet rechtsgeldig is omdat deze niet voldoet aan eisen die artikel 9.1 huurovereenkomst daaraan stelt, wordt mitsdien als ongegrond afgewezen.
5.10 Interparking heeft voorts gevorderd, uitsluitend voor het geval de aanzegging van sloop bij brief d.d. 14 juli 2008 geconverteerd kan worden in een opzegging: dat de aanzegging/opzegging d.d. 14 juli 2008 niet rechtsgeldig is omdat de herontwikkeling, zoals weergegeven in het “Ontwerp versie III” niet voldoet aan de eisen die art. 9.1 huurovereenkomst daaraan stelt.
5.11 Eerst zal beoordeeld worden of aan de voorwaarde voldaan wordt waaronder de vordering is ingesteld. De te beoordelen vraag is of de aanzegging van sloop bij brief d.d. 14 juli 2008 geconverteerd kan worden in een opzegging. Interparking kan pas belang hebben bij deze vordering indien geoordeeld wordt dat de opzegging van 17 mei 2006 niet rechtsgeldig zou zijn in welk geval de vraag aan de orde komt of de aanzegging van sloop bij brief d.d. 14 juli 2008 geconverteerd kan worden in een rechtsgeldige opzegging. Gelet op het hierboven gegeven oordeel dat de opzegging van 17 mei 2006 wél rechtsgeldig is, heeft Interparking geen belang bij deze vordering. Ook dit onderdeel van de vordering wordt als ongegrond afgewezen.
5.12 Interparking heeft voorts gevorderd te verklaren voor recht dat bij gebreke van een geldige opzegging de ontruiming d.d. 15 januari 2009 onrechtmatig is, dat de Gemeente Rotterdam uit dien hoofde aansprakelijk is voor alle schade die Interparking dientengevolge heeft geleden danwel nog zal lijden, zulks nader op te maken bij staat.
5.13 Interparking stoelt haar vordering op de stelling dat de ontruiming onrechtmatig was omdat die heeft plaatsgevonden zonder dat daar een rechtsgeldige opzegging aan vooraf ging. De ontruiming is evenwel niet onrechtmatig omdat de huurovereenkomst door rechtsgeldige opzegging bij brief van 17 mei 2006 beëindigd was en Interparking na 31 december 2007 in beginsel gehouden was om het gehuurde te ontruimen. Van een beslissing op een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a lid 1 BW is immers niet gebleken. Dat de oplevering toen niet is uitgevoerd doet niet af aan het recht van de gemeente om bij brief van 14 juli 2008 alsnog de ontruiming aan te zeggen tegen 1 januari 2009. Bij brief van 8 augustus 2008 wijst Interparking de gemeente erop dat daarbij de ontruimingstermijn van artikel 9.4 (zes maanden) niet in acht is genomen en dat de uiterste ontruimingsdatum derhalve geconverteerd dient te worden in een uiterste ontruimingsdatum van 15 januari 2009. Interparking heeft uiteindelijk niet eerder ontruimd dan 15 januari 2009. Van een onrechtmatige ontruiming is dan ook geen sprake, zodat ook dit onderdeel van de vordering als ongegrond wordt afgewezen.
5.14 Interparking wordt als de in het ongelijk gestelde partij verwezen in de kosten van dit geding. Deze worden bepaald op nihil aan verschotten en op € 3.200,-- (4 punten à € 800,--) aan salaris voor de gemachtigde.
6. De beslissing
De kantonrechter,
wijst de vorderingen van Interparking af ;
veroordeelt Interparking in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 3.200,-- aan gemachtigdensalaris;
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.