Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 312220 / HA ZA 08-1897
Uitspraak: 17 februari 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiseres 1],
wonende te [adres],
2. [eiseres 2],
wonende te [adres],
eiseressen,
advocaat mr. J.R. Maas,
- tegen -
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EDRO VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam
gedaagde,
advocaat mr. G.J. Burgert,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VLIETLANDEN NVM MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Vlaardingen,
gedaagde,
advocaat mr. M. Jongkind.
Eiseressen worden hierna aangeduid als "[eiseres 1]" respectievelijk "[eiseres]" en gezamenlijk als “[eiseressen]”. Gedaagden worden hierna aangeduid als “Edro” respectievelijk “Vlietlanden”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 24 juli 2008 en de door [eiseressen] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord aan de zijde van Edro, met producties;
- incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring aan de zijde van Vlietlanden;
- antwoordconclusie in het incident tot oproeping in vrijwaring aan de zijde van [eiseressen];
- vonnis van deze rechtbank d.d. 24 december 2008, waarbij Vlietlanden is toegestaan om Edro in vrijwaring op te roepen;
- conclusie van antwoord aan de zijde van Vlietlanden, met producties;
- conclusies van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek aan de zijde van Edro;
- conclusie van dupliek aan de zijde van Vlietlanden, met producties.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 [eiseres] is de tante van [eiseres 1].
2.2 Op 11 november 2005 hebben [eiseressen] en Edro een koopovereenkomst gesloten, waarbij Edro het appartementsrecht [adres] (hierna: het appartement) aan [eiseressen] heeft verkocht voor de koopprijs van € 258.000,- k.k.
2.3 Op 16 november 2005 heeft Vlietlanden een taxatierapport opgemaakt waarin de onderhandse verkoopwaarde van het appartement vrij van huur en gebruik is getaxeerd op € 260.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 228.000,-.
2.4 Op 28 februari 2006 is het appartement aan [eiseressen] geleverd. Op die datum is tevens de hypotheekakte gepasseerd, waarbij door de ABN-AMRO-bank aan [eiseressen] een hypothecaire geldlening is verstrekt voor een bedrag ad € 282.000,-. Met behulp van deze geldlening is niet alleen de koopprijs voldaan, maar zijn tevens de schulden van [eiseres 1] van in totaal ongeveer € 22.000,- afgelost.
2.5 Op 27 juni 2006 hebben [eiseressen] en Edro een koopovereenkomst gesloten, waarbij Edro het pand aan [adres] (hierna: de woning) aan [eiseressen] heeft verkocht voor de koopprijs van € 295.000,- k.k.
2.6 Op 28 augustus 2006 heeft Vlietlanden een taxatierapport opgemaakt waarin de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik is getaxeerd op € 295.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 261.000,-..
2.7 Op 2 november 2006 is de woning aan [eiseressen] geleverd. Ten behoeve van de aankoop van de woning zijn zij een hypothecaire geldlening aangegaan.
2.8 Het appartement is op 10 mei 2008 door [eiseressen] verkocht voor een bedrag van € 200.000,- en op 15 september 2008 geleverd. De woning staat te koop.
3 De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor recht te verklaren dat Edro en Vlietlanden gezamenlijk, althans ieder afzonderlijk, toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiseressen], althans jegens hen onrechtmatig hebben gehandeld en dat Edro en Vlietlanden aldus gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiseressen] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot het appartement en de woning, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet met hoofdelijke veroordeling van Edro en Vlietlanden in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eiseressen] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Edro en Vlietlanden hebben misbruik gemaakt van de omstandigheden, waaronder de grote naïviteit van [eiseressen] Hen is voorgehouden dat zij door de aankoop van het appartement en de woning verlost zouden zijn van hun schulden. Het zou gaan om een eenvoudige wijze van “schuldsanering” zonder enig risico. De panden zijn echter voor een veel te hoge prijs door [eiseressen] gekocht en Edro wist dat, terwijl ook Vlietlanden dat wist, althans behoorde te weten.
3.2 Edro is toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiseressen], althans heeft onrechtmatig jegens hen gehandeld door met hen bewust koopovereenkomsten aan te gaan, terwijl zij wist dat de bedongen verkoopprijzen geen reële prijzen voor de betreffende panden waren.
Edro heeft voorts onrechtmatig jegens [eiseressen] gehandeld door hen te verleiden over te gaan tot de aankoop van diverse panden, in de wetenschap dat [eiseressen] naïef genoeg waren om, in het vooruitzicht daar hun schulden mee af te kunnen lossen, over te gaan tot de aankoop van de panden, ongeacht wat de koopprijs zou zijn. De koopprijs is door Edro bepaald in de wetenschap dat deze ver boven de werkelijke en reële waarde van de betreffende panden was gelegen.
Bovendien heeft Edro [eiseressen] documenten laten ondertekenen, waarvan zij wist, althans behoorde te weten dat [eiseressen] de strekking daarvan niet hebben begrepen op het moment van ondertekening en Edro wist, althans behoorde te weten dat [eiseressen] de betreffende documenten nimmer zouden hebben ondertekend, indien zij zich hadden gerealiseerd welke consequenties daaraan waren verbonden.
3.3 De door Vlietlanden uitgebrachte taxatierapporten zijn ondeugdelijk en geven geen reële voorstelling van zaken omtrent de waarde van de betreffende panden. Tom Smeelen Makelaardij OG heeft de onderhandse verkoopwaarde van het appartement vrij van huur en gebruik per 28 februari 2006 getaxeerd op € 225.000,- en de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik per 3 november 2006 op € 225.000,-. Het verschil tussen deze waardes en de door Vlietlanden getaxeerde waardes is dusdanig aanzienlijk dat niet kan worden gesproken van een acceptabele bandbreedte. Daarmee heeft Vlietlanden niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Zij is mitsdien aansprakelijk voor de door [eiseressen] ter zake geleden en nog te lijden schade. Zij zouden immers niet, althans niet onder de afgesproken voorwaarden, een koopovereenkomst met betrekking tot de panden hebben gesloten, indien zij zouden hebben geweten dat de door Vlietlanden aan die panden toekende waardes niet conform de werkelijkheid waren. Bovendien zouden [eiseressen] dan nimmer in staat zijn geweest voor die panden een hypothecaire geldlening te sluiten.
Het verweer van zowel Edro als Vlietlanden strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiseressen] in de kosten van het geding. Op het door hen gevoerde verweer zal in het kader van de beoordeling – voor zover nodig – worden ingegaan.
4 De beoordeling
De vordering jegens Edro
4.1 [eiseressen] hebben hun vordering primair gegrond op wanprestatie, daartoe stellende dat Edro bewust koopovereenkomsten met [eiseressen] is aangegaan, terwijl zij wist dat de bedongen verkoopprijzen geen reële prijzen voor de betreffende panden waren. Ook indien deze stelling juist zou zijn, hetgeen Edro betwist, levert dit enkele feit nog geen wanprestatie op. Gesteld noch gebleken is immers dat Edro enige verplichting uit hoofde van de koopovereenkomsten niet is nagekomen. Een eventueel te hoge verkoopprijs kan niet als een dergelijke tekortkoming in de nakoming worden aangemerkt, tenzij Edro omtrent de juistheid van deze koopprijs een garantie heeft gegeven. [eiseressen] hebben echter geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan een dergelijke garantie aangenomen kan worden. Het enkele feit dat Edro de prijs van de panden heeft bepaald, is daartoe onvoldoende. De primaire grondslag kan derhalve niet tot toewijzing van de vordering leiden.
4.2 [eiseressen] hebben subsidiair gesteld dat Edro onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. De rechtbank stelt voorop dat het enkele feit dat Edro heeft geweten, althans heeft moeten weten dat de koopprijzen veel hoger waren dan de werkelijke waarde – indien al juist – onvoldoende is om tot het oordeel te komen dat zij onrechtmatig jegens [eiseressen] heeft gehandeld. In beginsel brengt de contractsvrijheid met zich dat het een verkoper vrij staat een koopprijs te vragen die hem goeddunkt, ook als hij weet dat deze prijs (veel) hoger ligt dan de marktwaarde. Het is in beginsel aan de koper om zich te (laten) informeren omtrent deze marktwaarde en vervolgens de afweging te maken of hij bereid is de koopprijs te betalen. Er zullen derhalve bijkomende feiten en/of omstandigheden dienen te worden gesteld, welke bij gemotiveerde betwisting bewezen dienen te worden.
[eiseressen] hebben gesteld dat er sprake is geweest van bedrog dan wel misbruik van omstandigheden, waarbij Edro betrokken is geweest. Edro heeft – bij gebrek aan wetenschap – niet betwist dat er sprake is geweest van bedrog dan wel misbruik van omstandigheden, doch wel betwist dat zij daarbij enige betrokkenheid heeft gehad. Gezien het hierna volgende is de rechtbank van oordeel dat [eiseressen] geen dan wel onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit deze betrokkenheid van Edro blijkt.
4.3 Ten aanzien van het appartement hebben [eiseressen] gesteld dat een zekere [x] heeft voorgesteld om ter aflossing van haar schuld het appartement te kopen. Zij stellen voorts dat bij de feitelijke uitvoering van de aankoop van dit appartement en de daarvoor af te sluiten hypotheek [x], Chiaro B.V. en/of [y] (de broer van [z], de statutair directeur van Edro) betrokken zijn geweest. Zij stellen dat [x] en [y] Patricia Gunther hebben verzekerd dat zij geen enkel risico liep en uiteindelijk van haar schuld af zou zijn. Zij stellen voorts dat [x] heeft medegedeeld dat de aankoopprijs heel voordelig was, aangezien Edro tien woningen tegelijk had opgekocht en deze woningen met een korting van 10% verkocht. Na de levering van het appartement moest [eiseres 1] van [x] en [y] een persoonlijke lening afsluiten bij Ster Disconto van € 12.000,-, waarvan zij € 6.000,- aan Chairo moest geven.
Ten aanzien van Edro stellen [eiseressen] dat [x] en [y] als tussenpersoon voor [z] werkten. Concrete feiten en omstandigheden waarop deze stelling is gebaseerd worden door hun echter niet gesteld.
4.4 Ten aanzien van de woning hebben [eiseressen] gesteld dat [x] en [y] [eiseres] hebben voorgesteld om een woning aan te kopen om van haar schulden af te komen. Ook ten aanzien van de woning deelde [x] mede dat deze behoorde tot een pakket woningen die met 10% korting waren verkregen. Op voorstel van [x] is het appartement tijdelijk op naam van een derde gezet om de aankoop van de woning mogelijk te maken. [y] en [x] vroegen ook aan [eiseres] een geldbedrag voor hun diensten. Zij moest een bedrag van € 43.000,- lenen, waarvan zij € 41.000,- aan Chiaro B.V. heeft gegeven.
Ten aanzien van Edro stellen [eiseressen] dat het bedrag van € 41.000,- naar alle waarschijnlijkheid naar [z] is gesluisd. Ook hier worden door [eiseressen] echter geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waarop deze stelling is gebaseerd.
4.5 Uit het voorgaande volgt dat [eiseressen] geen concrete handelingen van Edro hebben gesteld waaruit haar betrokkenheid bij het bedrog dan wel de misbruik van omstandigheden kan worden afgeleid. In reactie op het verweer van Edro hebben [eiseressen] in hun conclusie van repliek gesteld dat zij er zeker van zijn dat [x] en [y] hebben samengewerkt met [z], omdat hij immers degene is geweest die (via Edro) de panden te koop heeft aangeboden voor een irreële koopsom. Alhoewel de rechtbank kan invoelen dat [eiseressen] op grond van dit feit enige betrokkenheid van Edro vermoeden, is een dergelijk vermoeden onvoldoende om deze betrokkenheid aan te nemen. De rechtbank beseft dat het in het algemeen in de omstandigheden zoals door [eiseressen] geschetst niet makkelijk zal zijn om de betrokkenheid van anderen dan diegenen die de concrete handelingen hebben verricht aan te tonen, doch van [eiseressen] had desondanks verwacht mogen worden dat zij dit vermoeden in ieder geval met enige concrete feiten en omstandigheden hadden onderbouwd. Nu zij ter onderbouwing echter in het geheel geen concrete feiten en omstandigheden hebben gesteld, gaat de rechtbank voorbij aan hun stelling dat Edro betrokken is geweest bij het bedrog dan wel de misbruik van omstandigheden. Aan bewijslevering komt de rechtbank mitsdien niet toe.
4.6 Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiseressen] jegens Edro voor afwijzing gereed ligt. De overige verweren van Edro behoeven mitsdien geen bespreking.
[eiseressen] zullen te zijner tijd als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De vordering jegens Vlietlanden
4.7 [eiseressen] hebben gesteld dat ook Vlietlanden betrokken is geweest bij het bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Uit hetgeen hiervoor onder 4.4 en 4.5 staat vermeld, volgt echter dat ook ten aanzien van Vlietlanden geen concrete handelingen zijn gesteld waaruit deze betrokkenheid zou kunnen worden afgeleid. Deze betrokkenheid zou volgens [eiseressen] blijken uit het feit dat Vlietlanden het appartement en de woning op een veel hoger bedrag hebben getaxeerd dan de werkelijke waarde. De rechtbank acht dit enkele feit, indien al juist, onvoldoende om op grond daarvan als vaststaand de gestelde betrokkenheid van Vlietlanden aan te nemen. Nu [eiseressen] geen overige feiten en omstandigheden aan hun stelling ten grondslag hebben gelegd, gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij.
4.8 [eiseressen] hebben voorts gesteld dat zij Vlietlanden nooit opdracht heeft gegeven taxatierapporten op te maken. Zij zijn van mening dat Vlietlanden had moeten verifiëren of Edro wel gerechtigd was [eiseressen] te vertegenwoordigen en of [eiseressen] wel als opdrachtgevers konden worden aangemerkt. Nu [eiseressen] aan deze stelling geen rechtsgevolgen hebben verbonden, gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij.
4.9 [eiseressen] verwijten Vlietlanden dat zij zowel het appartement als de woning op een hoger bedrag heeft getaxeerd dan de werkelijke waarde. Vlietlanden heeft dit betwist en gesteld dat de door haar vermelde waardes juist zijn.
De rechtbank stelt voorop dat een taxateur bij het uitvoeren van een taxatie de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht. Indien de taxateur dit nalaat, is er in beginsel sprake van een beroepsfout en dient hij de schade die het gevolg is van deze beroepsfout te vergoeden. Hierbij doet niet ter zake of de opdracht tot taxatie door [eiseressen] zelf is gegeven, hetgeen tussen partijen in geschil is, nu vast staat dat deze rapporten in ieder geval ten behoeve van [eiseressen] en de door hen benodigde financiering ter zake de aankoop van het appartement en de woning zijn aangevraagd.
Tussen partijen is in geschil of een redelijk handelend taxateur op 16 november 2005 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement vrij van huur en gebruik heeft kunnen taxeren op € 260.000,- en op 28 augustus 2006 de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik heeft kunnen taxeren op € 295.000,-. De rechtbank acht ter beantwoording van deze vraag een onderzoek door een deskundige noodzakelijk. De zaak zal naar de rol worden verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich bij conclusie uit te laten over het aantal en de persoon van de deskundige(n), de aan deze(n) te stellen vragen en de hoogte van het voorschot. Partijen wordt verzocht zo mogelijk met een gezamenlijk voorstel te komen. De rechtbank merkt nu reeds op dat [eiseressen] ingevolge artikel 195 Rv Pro, tweede volzin, te zijner tijd het voorschot dienen te deponeren.
4.10 Indien de rechtbank naar aanleiding van het deskundigenbericht tot het oordeel komt dat Vlietlanden niet heeft gehandeld als van een redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, is zij jegens [eiseressen] aansprakelijk voor de schade die zij als gevolg hiervan hebben geleden. Vlietlanden heeft het causaal verband tussen de door [eiseressen] gestelde schade en de eventueel door haar gemaakte beroepsfout betwist.
De rechtbank verwerpt dit verweer en overweegt hiertoe als volgt. Vast staat dat op het moment dat de taxaties werden verricht [eiseressen] de koopovereenkomsten reeds hadden gesloten. De taxaties zijn derhalve niet van invloed geweest op de vraag of [eiseressen] de koopovereenkomsten wensten aan te gaan en de hoogte van de koopprijzen. Indien echter vast komt te staan dat Vlietlanden een beroepsfout heeft gemaakt en het appartement en de woning op een (veel) hogere waarde heeft getaxeerd dan de werkelijke waarde, kan wel geconcludeerd worden dat, behoudens bijzondere omstandigheden waaromtrent niets is gesteld of gebleken, zonder de taxatierapporten van Vlietlanden [eiseressen] niet de voor de aankoop benodigde hypothecaire geldleningen hadden kunnen verkrijgen, gelet op hun financiële positie. Zij zouden in dat geval geen uitvoering hebben kunnen geven aan de koopovereenkomsten. Mogelijk zouden [eiseressen] in dat geval niet kosteloos van de koopovereenkomsten zijn bevrijd, zoals Vlietlanden heeft betoogd, doch dit is een punt dat niet in de weg staat aan het causaal verband, doch eventueel bij de hoogte van de schade betrokken dient te worden.
Vlietlanden heeft in dit verband nog gesteld dat de financiële instellingen zich baseren op de executiewaardes en dat deze waardes juist zijn. De rechtbank is van oordeel dat dit punt meegenomen dient te worden in het hiervoor vermelde deskundigenbericht.
4.11 Voor wat betreft de hoogte van de schade overweegt de rechtbank als volgt. [eiseressen] hebben verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. De rechtbank is echter van oordeel dat, indien een beroepsfout wordt vastgesteld, de schade in onderhavige procedure kan worden vastgesteld. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich te zijner tijd hieromtrent in hun conclusies na deskundigenbericht nader uit te laten.
4.12 Vlietlanden heeft voorts nog aangevoerd dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [eiseressen] De rechtbank houdt het oordeel omtrent dit verweer van Vlietlanden aan totdat partijen nader hebben gedebatteerd omtrent de hoogte van de schade. Partijen kunnen zich in hun conclusies na deskundigenbericht tevens op dit punt nader uitlaten.
4.13 De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
5 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 31 maart 2010 voor een conclusie aan de zijde van [eiseressen] als hiervoor bedoeld onder 4.9.
Dit vonnis is gewezen door mr. Fiege.
Uitgesproken in het openbaar.
204/106