Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 318761 / HA ZA 08-2780
Uitspraak: 10 maart 2010
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser]
2. [eiseres]
beiden wonende te Berkel en Rodenrijs,
eisers,
advocaat mr. L.P.A. Zwijnenberg,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te Capelle aan den IJssel,
gedaagden,
advocaat mr. J. Kneppelhout.
Partijen blijven verder aangeduid als "[eisers]" respectievelijk "[gedaagde]".
1 Het verdere verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 25 november 2009 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- akteverzoek na tussenvonnis aan de zijde van [eisers], met producties;
- antwoordakte aan de zijde van [gedaagde], met producties.
2 De verdere beoordeling
2.1 Bij voormeld vonnis heeft de rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het beroep op matiging in het algemeen, en meer in het bijzonder over de schade die [eisers] stelt te hebben geleden door het ontbinden van de koopovereenkomst met [gedaagde].
2.2 [eisers] heeft bij akte na tussenvonnis gesteld dat de woning uiteindelijk op 19 november 2008 is verkocht voor een koopsom die € 12.000,-- lager was dan de met [gedaagde] overeengekomen verkoopprijs. Levering van de woning heeft blijkens de door [eisers] in het geding gebrachte leveringsakte plaatsgevonden op 19 december 2008.
[eisers] heeft verder aangevoerd dat hij aan extra maandlasten, bestaande uit hypotheekrente, de opstalverzekering en energiekosten over de maanden maart 2007 tot en met december 2008 € 13.233,02 heeft geleden.
Het totale schadebedrag komt daarmee uit op € 25.233,02, zodat voor matiging van de gevorderde boete geen aanleiding is, aldus [eisers].
2.3 [gedaagde] heeft bij antwoordakte na tussenvonnis aangevoerd dat de woning door [eisers] uiteindelijk is verkocht voor een lagere prijs dan hij had kunnen bedingen, althans voor een onredelijk lage prijs.
Betwist wordt dat [eisers] schade in de vorm van dubbele woonlasten heeft geleden in de periode vanaf maart 2007 tot en met 5 maart 2008, omdat partijen levering per laatstgenoemde datum waren overeengekomen. Eveneens wordt betwist dat [eisers] schade heeft geleden na 19 december 2008, aangezien hij vanaf die datum geen woonlasten voor de woning meer droeg. [gedaagde] betwist dat [eisers] schade heeft geleden in de vorm van energiekosten.
[gedaagde] heeft betoogd dat er aanleiding bestaat de gevorderde boete te matigen tot nihil, en daartoe aangevoerd dat er een wanverhouding bestaat tussen de beweerdelijk geleden schade en de overeengekomen boete. Verder heeft [eisers] zich zelf in een financieel onzekere positie gebracht door (ver) voor de verkoop van de woning een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten voor een nieuwe woning, aldus [gedaagde]. [eisers] wist op 22 januari 2008 dat [gedaagde] de koopovereenkomst wilde ontbinden, de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en 22 januari 2008 was relatief kort, en de aard van de tekortkoming was gering nu [gedaagde] wel de nodige inspanningen heeft verricht om financiering te verkrijgen, op grond van welke omstandigheden aan [gedaagde] een beroep op matiging van de boete toekomt. [gedaagde] heeft ten slotte betoogd dat het niet voldoen aan de vormvoorschriften bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde een nalatigheid van zijn adviseur is geweest, waarop [gedaagde] niet bedacht hoefde te zijn, zodat de boete gematigd dient te worden.
2.4 De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank dient bij de beoordeling van een verzoek tot matiging terughoudend te zijn. Voor matiging van de boete is ingevolge artikel 6:94 BW slechts plaats indien de billijkheid dit klaarblijke¬lijk eist. Daarbij moet volgens de Hoge Raad niet alleen gelet worden op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete
2.5 De rechtbank leidt uit de door [eisers] overgelegde leveringsakte af dat de woning uiteindelijk is verkocht voor € 12.000,-- minder dan de met [gedaagde] overeengekomen verkoopprijs. Dit bedrag dient aangemerkt te worden als door [eisers] geleden schade. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat [eisers] de woning voor een hoger bedrag had kunnen verkopen, maar heeft dit verweer niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank het zal passeren. Ook van een onredelijk lage verkoopprijs is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, nu de verkoopprijs weliswaar beduidend (met 5 %), maar niet onredelijk of onverklaarbaar ver afwijkt van de met [gedaagde] overeengekomen verkoopprijs. Hieraan doet niet af dat de huizenprijzen voor soortgelijke woningen in 2008 kennelijk, zoals [gedaagde] stelt, gemiddeld met maximaal 3 % in waarde zijn gedaald, nu dit gemiddelden betreft en daaraan derhalve geen conclusies kunnen worden verbonden voor de onderhavige woning. Voor zover de kredietcrisis voor [eisers] de kans heeft verkleind de woning tegen een gunstige prijs te verkopen is dit een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde] dient te komen.
2.6 De rechtbank leidt uit het door [eisers] als productie 2 bij akte na tussenvonnis overgelegde overzicht van gemaakte kosten af dat zijn maandelijkse (extra) woonlasten (hypotheekrente, opstalverzekering en energiekosten) moeten worden begroot op € 525,05 voor de maanden maart en april 2008, op € 564,43 voor de maanden mei en juni 2008, op
€ 603,82 voor de maanden juli en augustus 2008, op € 633,36 voor de maanden september en oktober 2008, op € 672,74 voor de maand november 2008 en op € 365,75 voor de maand december 2008, derhalve totaal op € 5.691,81. Dit bedrag moet worden aangemerkt als daadwerkelijk door [eisers] geleden schade. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de door [eisers] gestelde woonlasten in de periode vóór maart 2008 buiten beschouwing dienen te blijven, nu vast staat dat de woning niet voor maart 2008 aan [gedaagde] geleverd zou worden, zodat deze lasten ook indien de woning wel aan [gedaagde] geleverd zou zijn voor rekening van [eisers] zouden zijn gebleven. Anders dan [gedaagde] gaat de rechtbank er op grond van voornoemde productie 2 van uit dat in de door [eisers] gestelde woonlasten over december 2008 reeds is verdisconteerd dat de woning op 19 december 2008 is geleverd aan een derde. Tot slot ziet de rechtbank aanleiding om bij de woonlasten, ondanks het ontbreken van bewijsstukken op dit punt, de door [eisers] gestelde energiekosten te betrekken, nu van algemene bekendheid is dat energiekosten onderdeel uitmaken van woonlasten, en het door [eisers] gevorderde bedrag niet onredelijk voorkomt.
2.7 De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat de daadwerkelijk door [eisers] geleden schade (€ 12.000,-- + € 5.691,81 =) € 17.691,81 bedraagt. De daadwerkelijk geleden schade bedraagt derhalve ruim tweederde van de gevorderde boete van € 24.800,--.
de aard van de overeenkomst
2.8 Gesteld noch gebleken is dat de aard van de tussen partijen gesloten koopoverenkomst aanleiding geeft tot matiging van de boete, zodat de rechtbank dit criterium verder buiten beschouwing zal laten.
de inhoud en strekking van het beding
2.9 [gedaagde] heeft betoogd dat [eisers] bewust het risico van dubbele lasten heeft aanvaard door ver voor de verkoop van de woning een koop-/aannemingsovereenkomst voor een nieuwe woning te sluiten. Dit betoog slaagt niet. Zelfs indien juist zou zijn dat [eisers] ook reeds voor de overeengekomen leveringsdatum van 5 maart 2008 dubbele woonlasten droeg, dan regardeert dit [gedaagde] immers niet, nu dit risico logischerwijs voor [eisers] dient te blijven. [eisers] mocht er echter op vertrouwen dat aan die dubbele woonlasten een eind zou komen met de levering aan [gedaagde]. Van een omstandigheid die moet leiden tot matiging van de boete is geen sprake.
de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen
2.10 [gedaagde] heeft betoogd dat de boete moet worden gematigd, gelet op de omstandigheid dat [eisers] ervan op de hoogte was dat [gedaagde] de koopovereenkomst door middel van het e-mailbericht van 22 januari 2008 wenste te ontbinden, maar deze ontbinding wegens schending van vormvoorschriften niet tot stand is gekomen. Ook dit verweer slaagt niet. Uit hetgeen de rechtbank bij tussenvonnis van 25 november 2009 heeft overwogen (r.o. 5.6) volgt dat [eisers] niet in staat is geweest om te beoordelen of [gedaagde] op 23 januari 2008 terecht een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde omdat hij - ondanks voldoende inspanning - geen financiering had verkregen. Onder die omstandigheden kan niet worden geoordeeld, zoals door [gedaagde] betoogd, dat ontbinding op feitelijke gronden mogelijk was geweest.
Ook het beroep van [gedaagde] op de korte periode tussen het sluiten van de overeenkomst en de datum waarop de ontbindende voorwaarde is ingeroepen kan hem niet baten. Nu bij het beroep op de ontbindende voorwaarde niet de juiste vormvoorschriften in acht zijn genomen, is van een rechtsgeldige ontbinding immers geen sprake geweest, en heeft de onzekerheid voor [eisers] - anders dan in de casus van het door [gedaagde] aangehaalde arrest - voortgeduurd.
De rechtbank ziet in de omstandigheid dat [gedaagde] - naar uit de gedingstukken blijkt - wel de nodige inspanningen heeft verricht om financiering te verkrijgen, wel aanleiding om de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] aan te merken als relatief gering. Zulks zou anders zijn geweest indien [gedaagde] geen enkele poging zou hebben ondernomen de woning af te nemen en hij [eisers] daarover geheel in onwetendheid zou hebben gelaten. Nu sprake is van een relatief geringe tekortkoming is dit een omstandigheid die tot matiging van de boete aanleiding geeft.
Voor zover sprake zou zijn van nalatigheid van de adviseur van [gedaagde], nu deze de voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde geldende vormvoorschriften niet in acht heeft genomen, is dit een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde] dient te komen. Niet geoordeeld kan worden dat [gedaagde] op een dergelijke nalatigheid in het geheel niet bedacht behoefde te zijn en dat [gedaagde] terzake geen verwijt kan worden gemaakt. [gedaagde] is deze vormvoorschriften immers zelf met [eisers] overeengekomen, en had derhalve bedacht moeten zijn op correcte uitvoering daarvan. Van een omstandigheid die billijkheidshalve dient te leiden tot matiging van de boete is derhalve geen sprake.
2.11 Alles overwegende ziet de rechtbank aanleiding om de gevorderde boete enigszins te matigen tot een bedrag van € 20.000,--. De vordering zal derhalve tot dit bedrag worden toegewezen. Ook de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 mei 2008 is toewijsbaar, nu [gedaagde] de verschuldigdheid daarvan niet heeft betwist.
2.12 [eisers] heeft tenslotte vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke kosten gevorderd ten bedrage van € 750,-- vermeerderd met BTW, ofwel € 892,50. De rechtbank zal ook deze vordering toewijzen, nu [gedaagde] de vordering niet heeft weersproken, en de hoogte van het gevorderde bedrag niet buitensporig voorkomt.
2.13 [gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eisers].
3 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen het bedrag van € 20.892,50 (zegge: twintigduizendachthonderdtweeënnegentig euro en vijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over
€ 20.000,-- vanaf 1 mei 2008 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] bepaald op € 560,-- aan vast recht, op € 85,44 aan overige verschotten en op € 1.447,50 aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog.
Uitgesproken in het openbaar.
548/1980