Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Reg.nr.: AWB 08/2479 WET-T1
Uitspraak in het geding tussen
[naam] (hierna: eiser 1), [naam] (hierna: eiser 2), en [naam] (hierna: eiser 3), wonende te Schiedam, eisers,
gemachtigde mr. E. Beele, advocaat te 's-Hertogenbosch,
en
de raad van de gemeente Schiedam, verweerder.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Bij besluit van 3 mei 2007, bekendgemaakt bij brieven van 29 mei 2007, heeft verweerder aan eiser 1, eiser 2 en eiser 3 naar aanleiding van hun verzoeken om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) een vergoeding toegekend van respectievelijk € 3.500,-, € 17.500,- en nihil.
Tegen dit besluit hebben eisers bij brieven van 10 juli 2007 bezwaar gemaakt.
Bij brief van 17 juni 2008 hebben eisers beroep ingesteld tegen het uitblijven van een besluit op hun bezwaren.
Bij besluit van 10 juli 2008 (hierna: het bestreden besluit), bekendgemaakt bij brief van 17 juli 2008, heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard.
Bij brief van 27 augustus 2008 hebben eisers gronden aangevoerd tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft bij brief van 18 september 2008 een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 18 februari 2010 hebben eisers een rapport van bureau Gloudemans van 17 februari 2010 ingezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2010. Aanwezig waren eiser 2 en gemachtigde van eisers. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R.J. Ramlal en P.C. van Buul-Mencke. Namens de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) was aanwezig mr. D.S. Krijgsman.
2 Overwegingen
Gelet op het bepaalde in artikel 6:20, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) wordt het beroep van 17 juni 2008 geacht mede te zijn gericht tegen het bestreden besluit.
Niet is gebleken van enig belang van eisers bij een rechterlijke beoordeling van het beroep van 17 juni 2008, zodat dit beroep niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
Bij brief van 24 augustus 2005 hebben eisers drie afzonderlijke verzoeken om toekenning van een planschadevergoeding ex artikel 49 van Pro de WRO ingediend. In deze brief stellen eisers dat door de mogelijkheid van woningbouw aan de [adressen], de waarde van de panden aan de [adressen] in waarde afnemen en dat dit redelijkerwijs niet voor hun rekening dient te blijven.
Verweerder heeft aan de SAOZ gevraagd ten aanzien van deze verzoeken adviezen uit te brengen. De SAOZ heeft in juni 2006 de adviezen uitgebracht. De SAOZ adviseert om het ingediende verzoek van eiser 2, eigenaar van het pand aan de [adres], toe te wijzen, en een schadevergoeding toe te kennen van € 17.500,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van het verzoek tot de dag van uitbetaling. Voorts adviseert de SAOZ aan eiser 1, eigenaar van het pand [adres], een schadevergoeding toe te kennen van € 3500,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van het verzoek tot de dag van uitbetaling. De SAOZ adviseert om het verzoek van eisers 2 en 3, eigenaren van het pand aan de [adres], af te wijzen. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen van eisers naar aanleiding van de adviezen van de SAOZ, heeft de SAOZ op 26 oktober 2006 een nader advies uitgebracht, waarin op hetgeen eisers hebben ingebracht, is ingegaan. Bij de primaire besluiten heeft verweerder overeenkomstig de adviezen van de SAOZ beslist. Naar aanleiding van de door eisers ingediende bezwaren heeft de bezwaarschriftencommissie advies uitgebracht. In dat advies is vermeld dat er geen reden is om het advies van de SAOZ in twijfel te trekken, zodat wordt geadviseerd de adviezen van de SAOZ te volgen. Vervolgens heeft verweerder in het bestreden besluit de bezwaren van eisers tegen de primaire besluiten ongegrond verklaard.
In beroep hebben eisers twee gronden aangevoerd. Allereerst hebben eisers zich met betrekking tot alle drie de objecten op het standpunt gesteld dat de in artikel 11 van Pro de Verordening "Bebouwingsvoorschriften voor de bebouwde kom" (hierna: BBK) aan de burgemeester toegekende bevoegdheid om toe te staan dat op de binnenterreinen mag worden gebouwd beschouwd moet worden als een wijzigingsbevoegdheid, waarvan de uitoefening niet op voorhand geacht moet worden deel uit te maken van de maximale invulling van het voorheen bestaande planologische regime. Eisers menen dat verweerder de in artikel 11 van Pro de BBK neergelegde bevoegdheid ten onrechte als een vrijstellingsbevoegdheid ziet, die wel moet worden verdisconteerd in de vaststelling van de maximale invulling van het voorheen bestaande planologische regime.
Voorts hebben eisers aangevoerd dat verweerder ten onrechte het pand [adres] in zijn geheel als kantoor heeft gewaardeerd. Het pand is altijd als woonhuis gebruikt. Het assurantiekantoor respectievelijk administratiekantoor is gevestigd in twee kamers. Daartoe is alleen de badkamer buiten gebruik gesteld. Het opnieuw inrichten van een badkamer is geen ingrijpende bouwkundige voorziening, zo menen eisers. Eisers stellen zich dan ook op het standpunt dat moet worden uitgegaan van het gebruik van het pand ten behoeve van woondoeleinden.
Voorts stellen eisers dat verweerder bij de waardering van het pand [adres] ten onrechte is uitgegaan van het gebruik van de begane grond als kantoor. Gelet daarop heeft verweerder geconcludeerd dat er ten aanzien van de begane grond geen sprake is van een planologisch nadeliger situatie, althans geen sprake is van schade in de zin van artikel 49 van Pro de WRO, omdat aantasting van privacy voor een kantoor niet kan bestaan. Eisers stellen dat sprake is van een kantoor aan huis, en niet van een kantoor dat als zelfstandige eenheid kan worden verhuurd of verkocht. Gelet hierop menen eisers dat het gehele pand als woonhuis gewaardeerd dient te worden. Met name het gebruik van de begane grond ten behoeve van het woonhuis boet door het verlies aan privacy dusdanig aan woongenot in dat het nadeel beduidend groter is dan de door verweerder toegewezen € 17.500,-. Eisers hebben dit nadeel onder verwijzing naar een taxatie van een makelaar begroot op circa 10% van de waarde van het woonhuis.
Ter onderbouwing van hun schade hebben eisers onder meer verwezen naar het rapport van bureau Gloudemans van 17 februari 2010.
De rechtbank overweegt als volgt.
Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals deze bepaling luidde tot 1 september 2005 en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad de belanghebbende, voor zover blijkt dat hij ten gevolge van de bepalingen van het bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, op diens verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Voor de beslissing op een verzoek om schadevergoeding krachtens artikel 49 van Pro de WRO dient te worden beoordeeld of sprake is van een wijziging van het planologische regime, ten gevolge waarvan de verzoeker schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de planologische maatregelen, waarvan wordt gesteld dat zij de schade, waarvan vergoeding wordt verzocht, hebben veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet van belang, wat onder dat regime is gerealiseerd, doch hetgeen daaronder kon worden gerealiseerd.
Ingevolge vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 maart 2005, LJN AT2807) moeten bij de vergelijking van het beweerdelijk schadeveroorzakende nieuwe planologische regime met het daaraan voorafgaande planologische regime, beide maximaal worden ingevuld, inclusief de bouw- en gebruiksmogelijkheden die bij binnenplanse vrijstelling kunnen worden verleend. Deze zogenaamde maximaliseringsregel moet strikt worden toegepast. Een uitzondering op deze regel is slechts toegestaan als met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten dat de (oude) bestemming gerealiseerd had kunnen worden.
Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of de SAOZ bij de vergelijking van de planologische regimes terecht rekening heeft gehouden met artikel 11 van Pro de BBK, waarbij de SAOZ ervan uitgegaan is dat dit artikel een mogelijkheid tot het verlenen van een binnenplanse vrijstelling bevat, en niet een wijzigingsbevoegdheid. De rechtbank overweegt ten aanzien hiervan dat via een wijzigingsbevoegdheid het bestemmingsplan binnen bepaalde grenzen kan worden gewijzigd. Via een binnenplanse vrijstelling kan de bestemming zelf niet worden gewijzigd. Er kan uitsluitend vrijstelling worden verleend van bebouwingsvoorschriften, gebruiksverboden en dergelijke. Gelet hierop biedt artikel 11 van Pro de BBK naar het oordeel van de rechtbank de mogelijkheid tot een binnenplanse vrijstelling, zodat daarmee terecht rekening is gehouden bij de vergelijking van de planologische regimes.
Met betrekking tot het pand [adres] heeft de SAOZ in haar nader advies vermeld dat volgens de systematiek van de artikel 49 WRO Pro-procedure bij de waardebepaling dient te worden uitgegaan van de hoogste waarde van het object op de peildatum. De SAOZ heeft deze waarde bepaald op basis van het gebruik van het pand als kantoorruimte, omdat wijziging in een woonfunctie aanzienlijke kosten met zich brengt. Eisers 2 en 3 stellen dat wijziging in een woonfunctie slechts geringe kosten met zich brengt. De rechtbank overweegt dat eisers niet bestrijden dat wijziging in een woonfunctie bouwkundige voorzieningen vereist aan de badkamer. In het rapport van bureau Gloudemans wordt ook hiervan uitgegaan. Voorts stelt de rechtbank vast dat er geen aanwijzingen zijn dat eisers deze voorzieningen willen treffen en aan het pand een woonfunctie willen toekennen. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat verweerder, in navolging van de SAOZ, terecht voor de bepaling van het schadebedrag ervan is uitgegaan dat het pand een kantoorfunctie heeft.
Ten aanzien van het pand [adres] overweegt de rechtbank dat de SAOZ ervan is uitgegaan dat het pand zijn hoogste waarde ontleent aan de functie als woning in combinatie met een kantoor op de begane grond, zodat bij de planvergelijking van een dergelijk gebruik wordt uitgegaan. Daarbij is slechts schade vast te stellen ten aanzien van de woonfunctie en niet ten aanzien van de kantoorfunctie, mede omdat bij een kantoor de waarde primair wordt ontleend aan de economische aanwendingsmogelijkheden.
De rechtbank stelt vast dat de SAOZ zijn oorspronkelijke advies naar aanleiding van de zienswijze van eiser 2 heeft heroverwogen en uitgebreid heeft gemotiveerd waarom bij de bepaling van de schade dient te worden uitgegaan van de functie als woonhuis in combinatie met een kantoor op de begane grond. Hetgeen eiser 2, mede onder verwijzing naar het rapport van bureau Gloudemans, heeft aangevoerd heeft de rechtbank er niet van kunnen overtuigen dat voor de waardebepaling ervan dient te worden uitgegaan dat het pand in zijn geheel een woonfunctie heeft en dat dit tot een hoger schadebedrag leidt. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het uitvoerig onderbouwde advies van de SAOZ.
Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder zich bij de besluiten omtrent de verzoeken van eisers om vergoeding van planschade op de adviezen van de SAOZ mocht baseren. Het bestreden besluit kan in rechte stand houden. Het beroep van eisers is ongegrond.
Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
3 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit op de bezwaren niet-ontvankelijk;
verklaart het beroep tegen het bestreden besluit ongegrond.
Aldus gedaan door mr. P. Vrolijk, voorzitter, en mr. J.D.M. Nouwen en mr. H. Bedee, leden, in tegenwoordigheid van mr. I. Geerink-van Loon, griffier.
De griffier: De voorzitter:
Uitgesproken in het openbaar op: 20 mei 2010.
Afschrift verzonden op:
Een belanghebbende - onder wie in elk geval eisers worden begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift is zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden.