Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Reg.nr.: AWB 09/2345 WET-T1
Uitspraak in het geding tussen
[namen], wonende te Ridderkerk, eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van Ridderkerk, verweerder.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Bij besluit van 9 juli 2008 heeft verweerder het verzoek van eisers om planschadevergoeding afgewezen.
Tegen dit besluit hebben eisers bij brief van 28 juli 2008 bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 26 mei 2009 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit (hierna: het bestreden besluit) hebben eisers bij brief van 2 juli 2009 beroep ingesteld. Bij brief van 17 juli 2009 hebben eisers de beroepsgronden ingediend.
Verweerder heeft bij brief van 26 januari 2010 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2010, alwaar eisers zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P.L. van Pagee.
2 Overwegingen
Op 1 juli 2008 is in werking getreden de Wet ruimtelijke ordening. Ingevolge het overgangsrecht opgenomen in artikel 9.1.18 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2008, 180) blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet. Nu de aanvraag om planschadevergoeding op 28 februari 2007 is ingediend, dient in dit geval te worden getoetst aan de WRO zoals die gold voor 1 juli 2008.
Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dat artikel gold ten tijde hier van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan en het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in de artikelen 17 of 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
In hun aanvraag voor vergoeding van planschade stellen eisers schade te lijden ten gevolge van het vrijstellingsbesluit van verweerder, als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO, van 27 september 2005. Eisers menen als gevolg van de realisering van 25 eengezinswoningen met bijbehorende (parkeer)voorzieningen op de gronden ten noorden, noordoosten en noordwesten van hun woning in hun woongenot te zijn aangetast. Volgens hen is hun woning daardoor in waarde gedaald. Verweerder heeft daarop besloten de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) om advies te vragen.
In de adviezen van januari 2008, opdrachtnummer 27.09870, en november 2008, opdrachtnummer 27.09871, heeft de SAOZ eerst het volgende (feitelijk) vastgesteld.
Het bestemmingsplan “Rijsoord 1975” geldt voor het grootste gedeelte van het plangebied waarbinnen de gewraakte bebouwing is opgericht. Op het meest noordoostelijk deel vigeert het bestemmingsplan “Rijsoord 1997”.
Ten aanzien van het bestemmingsplan “Rijsoord 1975”geldt blijkens de adviezen van de SAOZ het volgende.
De ten noordwesten van het perceel van aanvragers aangrenzende gronden zijn bestemd tot “Tuin”, terwijl de meer ten noorden/noordoosten aangrenzende gronden zijn bestemd tot “Bedrijven”, met de subbestemming “lichte industriële bedrijven (Bl)”.
De meer ten noordwesten gelegen gronden zijn bestemd tot “Woondoeleinden en detailhandel en dienstverlening (WD)”. Nog verder noordwestelijk hebben de gronden de bestemming “Groenvoorzieningen”. Een groot deel van de gronden heeft tevens de dubbelbestemming “Waterstaatsdoeleinden”. De verder oostelijk gelegen gronden langs de Rijsoordsestraat zijn bestemd tot “WD” alsmede tot “Erf (E) ”.
De gronden met de bestemming “Tuin” zijn bestemd voor tuinen, erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van ondergeschikte betekenis ten behoeve van de bestemming.
De gronden met de bestemming “Bedrijven” met de subbestemming “Bl” zijn bestemd voor gebouwen ten dienste van industriële bedrijfsvoering (in de categorie 1 tot en met 3 van de bij het bestemmingsplan behorende Staat van Inrichtingen) en gebouwen ten dienste van dienstverlenende- en handelsbedrijven, een en ander met uitzondering van detailhandelsbedrijven. Per bedrijf mogen ten hoogste twee dienstwoningen met bijgebouwen gerealiseerd worden. Voorts zijn de gronden bestemd voor erven, parkeerplaatsen, opslag- en werkterreinen en tuinen bij gebouwen. De gebouwen mogen een goothoogte hebben van 5 meter; een maximale bouwhoogte is niet gegeven. De gronden mogen volledig worden bebouwd.
De gronden met de bestemming “WD” zijn bestemd voor eengezinshuizen op of boven de begane grond gelegen met daartoe behorende bijgebouwen, gebouwen ten dienste van detailhandel en dienstverlening met daartoe behorende bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van ondergeschikte betekenis ten behoeve van de bestemming en erven, parkeerplaatsen en tuinen bij de gebouwen. De goothoogte mag niet meer bedragen dan 6 meter (voor de gronden ten noordwesten, langs de Rijksstraatweg) dan wel 4 meter (voor de gronden ten oosten langs de Rijsoordsestraat). De inhoud daarvan mag niet meer bedragen dan 500 m³ en bij een vrijstaand eengezinshuis niet meer dan 1200 m³.
De bestemming “E” laat aan- en uitbouwen en bijgebouwen toe alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behorende bij de hoofdgebouwen op het aangrenzende bebouwingsvlak. De gebouwen mogen een goothoogte van 3 meter hebben.
Krachtens algemene vrijstellingsbevoegdheid kan door burgemeester en wethouders vrijstelling worden verleend voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes ten behoeve van openbare nutsbedrijven of van andere daarmede vergelijkbare instellingen, mits deze gebouwtjes niet groter zijn dan 60 m³.
Het bestemmingsplan “Rijsoord 1997” geldt voor een klein gedeelte binnen het plangebied, namelijk voor het noordoostelijk deel daarvan. Deze gronden hebben de bestemming “Bedrijfsdoeleinden (B) (2)” en voor een klein gedeelte de subbestemming “Bedrijfsdoeleinden (B) (n)”. De gronden waarop de Rijksstraatweg is gelegen hebben de bestemming “Verkeersdoeleinden (V)”. Tevens hebben de gronden de bestemming “Waterkering”.
De gronden met de bestemming “Bedrijfsdoeleinden (2)” zijn bestemd voor bedrijven vallende onder de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Op de gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend bedrijfsgebouwen alsmede overkappingen worden gebouwd alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De gebouwen mogen een goothoogte van maximaal 6 meter hebben. Voorts mogen de gronden volledig worden gebouwd. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag van erfafscheidingen ten hoogste 2 meter bedragen en van overige bouwwerken ten hoogste 5 meter. Op de gronden met de subbestemming “Bedrijfsdoeleinden (B) (n)” zijn uitsluitend nutsbedrijven toegestaan.
De gronden met de bestemming “Verkeersdoeleinden (V)” zijn bestemd voor verkeersdoeleinden. Op deze gronden zijn in verband met de bestemming toelaatbaar rijwegen, fietspaden, voetpaden en parkeerplaatsen, groenvoorzieningen, viaducten, duikers, riolen, bruggen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bij die bedoelde voorzieningen, alsmede waterpartijen ten behoeve van de waterhuishouding.
Tevens geldt een bijna identieke algemene vrijstellingsbepaling als bij het bestemmingsplan “Rijsoord 1975”.
Op 27 september 2005 heeft verweerder vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO verleend voor de bouw van 25 woningen ter plaatse van de Driehoek tussen de Rijksstraatweg, de Rijsoordsestraat en de Pruimendijk te Ridderkerk. Na de gevolgde bezwaar-, beroeps- en hoger beroepsprocedure is dit besluit op 27 juni 2007 onherroepelijk geworden. Als gevolg van deze vrijstelling kunnen binnen het desbetreffende plangebied 25 woningen met bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd, alsmede parkeerruimte en een ontsluitingsweg uitkomend op de Rijsoordsestraat.
De SAOZ heeft er in haar rapporten allereerst op gewezen dat bij een vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO in de te maken planologische vergelijking alleen het door toepassing van artikel 19 van Pro de WRO mogelijk gemaakte andere dan wel meerdere met het onderliggende bestemmingsplan wordt vergeleken. Een en ander lijdt echter uitzondering in die gevallen, dat de realisering van de onderliggende bestemming dusdanig illusoir is geworden, dat daarmee redelijkerwijs geen rekening meer behoeft te worden gehouden. In deze gevallen mag het “wegvallen” van de oude bestemming uitdrukkelijk worden meegewogen in de vergelijking van de opeenvolgende planologische regimes.
De SAOZ heeft vervolgens een planologische vergelijking gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan “Rijsoord 1975” en het bestemmingsplan “Rijsoord 1997” enerzijds en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO van 27 september 2005 anderzijds.
De SAOZ heeft daarbij voorop gesteld dat zij bij de beoordeling is uitgegaan van de situatie waarin de realisering van de bedrijfsbestemming dusdanig illusoir is geworden, dat daarmee redelijkerwijs geen rekening behoeft te worden gehouden. De SAOZ heeft het niet meer reëel geacht dat na de gewraakte planmutatie de bedrijfsbestemming nog geëffectueerd gaat worden en stelt dat het “wegvallen” van de oude bestemming wordt meegewogen in de vergelijking van de planologische regimes.
Ter zake van de gronden direct ten noorden en noordoosten van het perceel van aanvragers heeft de SAOZ vastgesteld dat deze op grond van het bestemmingsplan tot (nagenoeg) op de perceelgrens bebouwd konden worden door middel van bedrijfsbebouwing ten dienste van industriële bedrijfsvoering en ten dienste van dienstverlenende- en handelsbedrijven, die een goothoogte kon hebben van 5 meter met daarop een kapconstructie en waarbij een bouwhoogte van 15 meter niet was uitgesloten. Ook konden er op deze gronden dienstwoningen worden opgericht met een zelfde hoogte.
Meer in noordelijke richting en evenwijdig aan de Rijksstraatweg konden eengezinsshuizen met daartoe behorende bijgebouwen, alsmede gebouwen ten dienste van detailhandel en dienstverlening worden opgericht met een goothoogte van 6 meter en een forse kap.
Op de verder oostelijk gelegen gronden langs de Rijsoordsestraat kon soortgelijke bebouwing komen, doch dan met een goothoogte van 4 meter en een forse kap. De meer ten noordwesten aangrenzende tuingronden konden echter slechts met erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van ondergeschikte betekenis worden bebouwd.
De SAOZ heeft ten aanzien van de door eisers gestelde zichtbeperking in noordelijke/noordwestelijke richting gesteld dat op grond van het bestemmingsplan “Rijsoord 1975” dit zicht vanuit de woning en vanaf het perceel van de aanvragers beperkt kon worden door aaneengesloten bebouwing met een goothoogte van 5 meter en een forse kapconstructie. Uitgaande van de aanvullende werking van de bouwverordening was hierbij zelfs een bouwhoogte van 15 meter niet uitgesloten. Op een afstand van 14 meter vanaf de zijgevel van de woning van eisers in noordelijke richting, kon binnen het daartoe bestemde bouwvlak bebouwing met een goothoogte van 6 meter en een forse kapconstructie worden gerealiseerd, terwijl verder oostelijk bebouwing van 4 meter goothoogte en een forse kap mogelijk was.
De SAOZ heeft vervolgens aangegeven dat thans in de noord/noordwestelijke richting sprake is van dichter langs de Rijksstraatweg gelegen bebouwing met overwegend een hoogte van deels 5,8 meter met een kleine kap daarop, gelegen op een kortste afstand van ongeveer 2 meter vanaf het perceel van eisers en op een afstand van ongeveer 8 meter van de zijgevel van de woning van eisers (woningen gelegen langs de Rijksstraatweg).
In noordoostelijke richting is voorts sprake van bebouwing met een hoogte van maximaal 8,7 meter (woningen gelegen langs de Rijsoordsestraat). De tussen voornoemde bebouwing gelegen gronden zijn thans onbebouwd en als weg en parkeerruimte in gebruik.
De SAOZ heeft vervolgens vastgesteld dat de bebouwing in de noord/noordwestelijke richting op de voorheen nagenoeg niet bebouwbare tuingrond zonder meer tot een beperking van het uitzicht van aanvragers leidt, terwijl hun pand ook vanaf de Rijksstraatweg bezien visueel enigszins terugliggend is komen te liggen. Tegenover deze nadelen staat, aldus de SAOZ, dat de voorheen tot op de perceelsgrens mogelijke bebouwing in meer noordelijke en noordoostelijke richting deels is weggevallen en voor het overige qua bouwhoogte is afgenomen. Hierdoor is het perceel van aanvragers minder ingesloten komen te liggen.
Het gegeven dat de goothoogte van de voorheen mogelijke bebouwing deels lager was, acht de SAOZ niet van overwegende betekenis, nu op die panden een qua hoogte niet nader beperkte forse kap kon komen, waardoor de bouwhoogte aanmerkelijk groter kon zijn dan die van de thans mogelijk geworden woningen. Eveneens een relevant voordeel is het vervallen van de bedrijfsfunctie in het plangebied. Woningen passen immers veel beter in een woonomgeving dan bedrijvigheid, zodat de situeringswaarde van het object van aanvragers is verbeterd.
De SAOZ heeft verder geconcludeerd dat, rekening houdend met de ligging van het plangebied en de voorheen al mogelijke bebouwing, niet kan worden gesteld dat de inval van zonlicht door de planmutatie voor aanvragers in relevante mate is verslechterd.
Wat betreft de hogere ligging van het plangebied merkt de SAOZ op dat ophoging van die gronden onder het oude planologische regime niet uitgesloten was, zodat de mogelijke nadelen daarvan (wateroverlast) zich ook voorheen al hadden kunnen voordoen. Overigens kan wateroverlast op grond van het burenrecht worden tegengaan, terwijl handelen in strijd met het burgerlijk recht niet als schade in de zin van artikel 49 van Pro de WRO kan worden aangemerkt.
Ten aanzien van het aspect privacy acht de SAOZ het van belang dat in het plangebied voorheen al meerdere (bedrijfs)woningen mogelijk waren, zodat ook in dat opzicht geen verslechtering aan de orde is.
Van de voorheen mogelijke bedrijfsactiviteiten konden aanvragers al de nodige hinder ondervinden, onder meer qua geluid, stank, licht en verkeer (zwaar verkeer voor de aan- en afvoer van goederen, verkeer en parkeren van bezoekers en personeel). Een ontsluiting van het oude bedrijfsterrein op de Rijsoordsestraat was voorheen al mogelijk, zij het verder noordelijk dan waar deze thans is komen te liggen. Parkeren tot (nagenoeg) op de perceelsgrens was volgens de SAOZ evenmin niet uitgesloten.
Thans leveren ook de nieuwe woningen een zekere druk op de woonomgeving op (waaronder parkeerhinder), doch de gebruiksintensiteit daarvan is lager of althans zeker niet hoger dan die van de bedrijfsfunctie.
Met betrekking tot de aanleg van parkeerplaatsen langs de Rijksstraatweg is de SAOZ van opvatting dat niet kan worden gesteld dat daardoor voor aanvragers extra overlast is ontstaan, omdat dit op basis van het geldende bestemmingsplan al mogelijk was. Dat de planologische wijziging voor de gemeente de aanleiding heeft gevormd om tot uitvoering daarvan over te gaan, doet daar niet aan af. De versmalling van het kruispunt voor de woning van aanvragers had volgens de SAOZ ook bij een wegaanpassing binnen het bestemmingsplan “Rijsoord 1997” kunnen plaatsvinden. Het mogelijke nadeel daarvan kan dan ook niet aan de vrijstelling worden toegerekend.
Ook ten aanzien van de overige door eisers gestelde schade - zoals de schade als gevolg van het verminderd gebruik van het recht van overpad - heeft de SAOZ overwogen dat geen sprake is van schade als gevolg van de planologische wijziging. De SAOZ heeft geconcludeerd dat uit de planmutatie voor eisers per saldo geen nadeel voortvloeit. De nadelen worden volgens de SAOZ geheel gecompenseerd door de ontstane voordelen.
Doordat de eindconclusie van de SAOZ is, dat de planologische maatregel voor eisers niet heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid, heeft verweerder bij het primaire besluit het verzoek van eisers afgewezen.
In het kader van de bezwaarprocedure heeft de commissie bezwaarschriften van de gemeente Ridderkerk (onder meer) overwogen dat de SAOZ terecht niet de vergelijking heeft getrokken tussen wat er was en wat er is, maar tussen wat er kon en wat er kan. Onder overneming van het advies van de commissie en de adviezen van de SAOZ, waaronder het advies van november 2008 dat naar aanleiding van het bezwaar van eisers is uitgebracht, heeft verweerder de bezwaren van eisers bij het bestreden besluit ongegrond verklaard.
Eisers voeren - samengevat - in beroep het volgende aan.
Het uitzicht vanuit het zijraam in de woonkamer en de slaapkamer, vanuit het keukenraam en vanaf het balkon aan de noord/noordwestzijde van hun woning is geheel weggenomen. Eerder kon 500 meter ver naar een weiland en een monumentale boerderij worden gekeken. Nu wordt tegen een lelijke schutting en een hoge muur aangekeken. Verder is hun privacy aangetast door de aanwezigheid van een aantal zijramen in het naast hun woning gebouwde huis, waarvan een raam op de bovenverdieping in de slaapkamer van eisers kijkt. Verder kan de bewoner van de nieuwe woning vanuit zijn tuin zo de keuken in kijken.
Het recht van overpad is ernstig beperkt en de verkeerssituatie is verslechterd doordat de huizen zijn gebouwd op gronden met de bestemming verkeer, aldus eisers. Voorts is door de bouw van de huizen aan de Rijksstraatweg de inrit naar de Rijsoordsestraat met 6 meter versmald. Hierdoor schijnen auto’s met hun lichten in het huis van eisers. Door de aanleg van een parallelweg voor de huizen aan de Rijksstraatweg, is voor de inrit van eisers een dubbele kruising ontstaan. Ook rijden en draaien auto’s nu dichter bij hun huis dan voorheen. Eisers hebben grond moeten afstaan aan de gemeente om een stoep te creëren. Eisers voeren aan dat sprake is van toegenomen parkeerdruk, waardoor hun uitzicht aan de voorzijde van de woning ook wordt weggenomen door geparkeerde auto’s.
Eisers stellen dat de privacy in hun huis en hun (achter)tuin zeer ernstig wordt aangetast door de hoge bebouwing. Vanuit vier huizen (circa 17 ramen) kan in de woonkamer en de tuin van eisers worden gekeken. Verder wordt er veel horizonlicht weggenomen. Het voormalige bedrijfsgebouw was 5 meter hoog. De huizen zijn nu 11 meter hoog. Hierdoor zien eisers meer bebouwing dan lucht.
Door de aanleg van de weg en het parkeerterrein achter de tuin van eisers is er volgens eisers sprake van geluidsoverlast ten gevolge van rijdende auto’s, brommers, motoren en gillende kinderen, met name in het weekend en ’s avonds. Destijds bij het aanwezige bedrijf waren dit de rustige uren. De geluidsoverlast is toegenomen. Verder ondervinden eisers nu ook geluidsoverlast van het verkeer op de Rijsoordsestraat. Voorheen werd dit geluid afgeschermd door het rijtje lage huizen dat er stond.
Eisers hebben kosten gemaakt voor een stenen erfafscheiding aan de achterzijde/zijkant van hun woning/achtertuin. Eisers menen dat deze kosten alsmede de kosten voor ophoging van de tuin, zoals ter zitting gesteld, ook als planschade dienen te worden aangemerkt en voor vergoeding in aanmerking komen. Eisers wijzen er verder op dat de gemeente op 30 cm van de tuin een lantaarnpaal heeft geplaatst, waarvan zij (licht)overlast ondervinden. Voorts vinden eisers door de nieuwe, smalle weg het risico dat er tegen hun schuur en erfafscheiding wordt gereden behoorlijk groot.
Concluderend stellen eisers dat hun huis van een vooruitspringend en beeldbepalend
2-onder-1-kap huis is gedegradeerd tot een naar achter gestelde en onopvallende rijtjeswoning die zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde begrensd wordt door een weg.
In het verweerschrift, zoals toegelicht ter zitting, merkt verweerder op dat mede naar aanleiding van klachten van onder meer eisers de conclusie is getrokken dat er voor het bedrijf dat was gelegen op het perceel grenzend aan dat van eisers maar een goede oplossing was, namelijk bedrijfsverplaatsing. Om dit haalbaar te maken is een herontwikkeling van het terrein voor woningbouw mogelijk gemaakt. De verplaatsing, sanering, aankoop en herontwikkeling van het perceel heeft jaren aan voorbereiding, overleg en procedures met zich gebracht. Uiteindelijk is het woningbouwplan gerealiseerd.
Verweerder is van mening dat de SAOZ bij de vergelijking van de planologische regimes van de juiste feiten is uitgegaan. Alle elementen, die eisers in hun beroep aanvoeren, zijn bij het vergelijken van de planologische regimes betrokken.
Verweerder acht het wegen van planologische voor- en nadelen bij uitstek de expertise van de SAOZ. Eisers zijn niet gekomen met een rapport van een andere adviseur die tot een ander oordeel komt.
De rechtbank is van oordeel dat de SAOZ geen onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd bij de beoordeling van de onderhavige aanvraag voor planschadevergoeding.
De SAOZ heeft met juistheid vooropgesteld dat de in het geding zijnde planologische maatregel dient te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden.
De SAOZ heeft evenzeer met juistheid gesteld dat dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zoals eisers stellen, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de SAOZ voorts terecht gesteld dat indien door het vrijstellingsbesluit de realisering van de onderliggende bestemming dusdanig illusoir is geworden, daarmee redelijkerwijs geen rekening meer behoeft te worden gehouden. In deze gevallen mag het “wegvallen” van de oude bestemming uitdrukkelijk worden meegewogen in de vergelijking van de opeenvolgende planologische regimes.
De rechtbank is van oordeel dat de SAOZ een juiste planologische toetsing heeft uitgevoerd. Eisers hebben zich, ook in de onderbouwing van hun beroepsgronden, te veel laten leiden door de voorheen bestaande, feitelijke situatie, terwijl bij het maken van een planvergelijking dient te worden gekeken naar de planologisch maximale invulmogelijkheden van de onderliggende gronden. De SAOZ heeft onderkend dat eisers er in sommige opzichten op achteruit zijn gegaan - zoals het verminderd zicht aan de noordelijke/noordwestelijke kant van hun woning/perceel -, doch heeft geconcludeerd dat de nadelen tegen de voordelen - zoals de betere situering van de woning van eisers door het wegvallen van de bedrijfsbestemming - kunnen worden weggestreept. De SAOZ heeft terecht vastgesteld dat de gebruiksintensiteit door de ter plaatse opgerichte woningen niet hoger is dan die van de ter plaatse (voorheen) aanwezige bedrijfsbestemming bij een planologisch maximale invulling. Parkeren tot nagenoeg de grens van het perceel van eisers (tuinzijde) was op grond van deze bedrijfsbestemming ook niet uitgesloten.
Niet valt in te zien waarom verweerder het (herziene) advies van de SAOZ niet zou hebben mogen overnemen. De SAOZ is in het kader van het maken van planvergelijkingen aan te merken als een deskundige. Eisers hebben niet - bijvoorbeeld door het overleggen van een deskundig tegenadvies - aannemelijk gemaakt dat het (herziene) advies van de SAOZ naar de wijze van totstandkoming of in verband met de inhoud gebreken vertoont, waardoor dit advies niet aan verweerders bij het bestreden besluit gehandhaafde weigering ten grondslag zou mogen worden gelegd.
Terecht heeft de SAOZ gesteld dat voor taxaties in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) niet dezelfde normen gelden als voor de waardebepaling in het kader van planschadetaxaties. Hetgeen eisers in dit verband hebben aangevoerd kan dan ook niet tot het door eisers gewenste resultaat leiden.
De rechtbank kan de SAOZ volgen in haar conclusie dat het niet respecteren van het recht van overpad niet onder planschade valt. Dit recht heeft weliswaar een rol gespeeld in de door verweerder te maken belangenafweging bij de verleende vrijstelling, maar eventuele schade als gevolg van het niet meer volledig gebruik kunnen maken van het recht van overpad is geen rechtstreeks uit de vrijstelling voortvloeiende schade. Het recht van overpad is gebaseerd op een privaatrechtelijke overeenkomst en vloeit niet voort uit het voormalige planologische regime (noch uit het bestemmingsplan “Rijsoord 1975” noch uit het bestemmingsplan “Rijsoord 1997”).
De mogelijkheid om te parkeren aan de voorzijde van de woning van eisers, op straat, kon ook op grond van de geldende bestemmingsplannen worden gerealiseerd en vloeit niet
- rechtstreeks - voort uit de door verweerder verleende vrijstelling. Met betrekking tot het veranderen van de verkeerssituatie aan de voorzijde van de woning van eisers, voor zover dit betrekking heeft op het doortrekken van de parallelweg overweegt de rechtbank dat deze weg onder het oude planologische regime ook al ten dele kon worden doorgetrokken, waardoor er verkeer uit beide richtingen mogelijk zou zijn. Dit kan niet als een verslechtering als gevolg van de vrijstelling worden gezien, zeker wanneer in ogenschouw wordt genomen dat hierbij rekening dient te worden gehouden met een intensiever (verkeers)gebruik van het bedrijventerrein dan - kennelijk, zoals eisers naar voren brengen - voorheen feitelijk bestond. Voor zover overigens sprake is van een wijziging in de verkeerssituatie op dan wel langs de Rijksstraatweg kan dat niet als een rechtstreeks gevolg van de vrijstelling worden aangemerkt.
Dezelfde conclusie dient te worden getrokken voor de kosten van de door eisers opgerichte (stenen) erfafscheiding en de - eerst ter zitting gestelde - kosten voor ophoging van hun tuin. Deze kosten kunnen niet worden aangemerkt als schade, rechtstreeks voortvloeiende uit de verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO.
Nu ook hetgeen eisers overigens hebben aangevoerd niet tot een andere conclusie leidt, concludeert de rechtbank dat verweerder de SAOZ heeft mogen volgen en op goede gronden tot een afwijzing van het verzoek om planschade van eisers is gekomen, zoals gehandhaafd bij het bestreden besluit. Het beroep van eisers dient ongegrond te worden verklaard. Voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
3 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. A. Verweij, voorzitter, en mr. P. Vrolijk en mr. R.H.L. Dallinga, leden, in tegenwoordigheid van mr. A. Vermaat, griffier.
De griffier: De voorzitter:
Uitgesproken in het openbaar op: 20 mei 2010.
Een belanghebbende - onder wie in elk geval eisers worden begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift is zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden.
Afschrift verzonden op: