Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
Stichting Vestia Groep, tevens handelend onder de naam Vestia Rotterdam-Feijenoord,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 17 juli 2009,
gemachtigde mr. J.J.P.M. van Reissen, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
in persoon.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als ‘Vestia’ en ‘huurder’
1. Het verloop van de procedure
Vestia heeft onder overlegging van stukken -zakelijk weergegeven- gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat de door huurder te betalen huurprijs wordt vastgesteld op € 484,02.
Huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd en diverse producties overgelegd.
Op 2 september 2009 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen en een comparitie van partijen bepaald, welke is gehouden op 8 oktober 2009. Van het verhandelde is aantekening gehouden. Voorafgaand aan de comparitie van partijen heeft huurder
nog drie producties in het geding gebracht.
Vervolgens hebben partijen een akte genomen.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- het volgende vast:
2.1. Huurder is huurder van de door Vestia verhuurde woonruimte aan de [locatie]. De woonruimte bevindt zich in het gebouw [Gebouw]. In [Gebouw] zijn zowel huurappartementen als koopappartementen en bedrijfsruimten gesitueerd. Het complex wordt voorzien van verwarming en warm water door stadsverwarming, geleverd door Eneco.
2.2. Op 28 juli 2008 heeft huurder de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning
(7:257 lid 2 BW). Op 28 oktober 2008 is een voorbereidend onderzoek gedaan in het gehuurde en op 1 april 2009 ( verzonden op 25 mei 2009) heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de woonruimte op 1 februari 2008 het volgende gebrek vertoont:
‘De constructie van de installaties van de waterleiding en stadsverwarming is dusdanig dat een kans op legionellabesmetting reëel is. Er is (nog) geen volledig uitgewerkt beheersplan waarmee de kans op legionellabesmetting wordt geminimaliseerd. Deze situatie wordt aangemerkt als een gebrek in de categorie C (analoog aan nummer Qd3) dat een tijdelijke huurverlaging toestaat tot 40% van de maximale huurprijs’. De huurprijs werd door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd tot een bedrag van € 204,42 per maand.
2.3. Op verzoek van een andere huurder in het complex heeft de Huurcommissie op
17 november 2006 een gelijke uitspraak gedaan in verband met een mogelijk gevaar van legionellabesmetting.
2.4. Sinds de oplevering van het complex wordt geklaagd over warmte in de woning.
In 2004 heeft Technoconsult daarover gerapporteerd. In 2007 heeft Vestia zonneschermen doen aanbrengen. Op 21 mei 2007 heeft Technoconsult B.V. in opdracht van Vestia een Beheerplan en logboek tapwaterinstallaties complex [Gebouw] te [woonplaats] opgeleverd.
Op 14 november 2007 is een overeenkomst geoffreerd tussen de VVE van het complex en het bacteriologisch en chemisch onderzoeksbureau Immolab. Vanaf 2008 zijn maandelijks, met uitzondering van juni 2008, door Immolab meetgegevens in een logboek genoteerd.
Sedert 19 december 2007 worden elk half jaar watermonsters genomen en gecontroleerd op legionellabesmetting.
3.De stellingen van partijen
3.1. Aan de eis is naast de hiervoor onder 2 vermelde vaststaande feiten -zakelijk weergegeven- het volgende ten grondslag gelegd:
Anders dan in de in 2006 aan de Huurcommissie voorgelegde zaak is sedert 21 mei 2007 een beheersplan ter voorkoming van legionellabesmetting aanwezig en worden sinds december 2007 maandelijks watertemperaturen bijgehouden en halfjaarlijks watermonsters op legionella gecontroleerd. Vestia heeft voorts aan haar huurders een gebruiksinstructie over de waterleiding gezonden. Vestia heeft er alles aan gedaan om een besmetting met de legionellabacterie voorkomen. Er is nimmer sprake geweest van een substantieel gevaar voor een legionellabesmetting. Van een gebrek aan het gehuurde is dan ook geen sprake. Het gevaar van legionellabesmetting wordt in het gebrekenboek van de Huurcommissie niet als zodanig genoemd en kan dus niet als gebrek worden aangemerkt. De analogie met loodverontreiniging gaat niet op omdat van die vergiftiging daadwerkelijk sprake moet zijn voordat van een gebrek sprake is. Bovendien moet een loodverontreiniging als veel ernstiger worden aangemerkt dan het gevaar voor een legionellabesmetting. De huur is ten onrechte verlaagd omdat geen besmetting is aangetoond. De verlaging is voorts buiten proportie.
Van een verstoord woongenot is geen sprake.
3.2. Hurder heeft tegen de eis -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- het volgende aangevoerd:
De thans overgelegde stukken van Technoconsult en Immolab zijn niet aan de huurders bekend gemaakt of besproken. Onduidelijk is of de conclusies zijn aangepast aan nieuwe regelgeving. Immolab is niet gecertificeerd. Vestia informeert haar huurders niet. In één van de rapporten (936/191207) is wel degelijk de legionellabacterie aangetroffen. Er is sprake van een probleem met ongewenste warmteoverdracht van/aan koudwaterleidingen door warmwaterleidingen i.c. stadsverwarming. Vestia neemt het probleem onvoldoende serieus door niet te handelen overeenkomstig het door de rijksoverheid gevoerde beleid ten aan zien van de veteranenziekte. Huurder verzoekt het gebrek te minimaliseren op grond van artikel 7:204 en 206 BW door het treffen van passende maatregelen.
4.De beoordeling van het geschil
4.1. Door Vestia is binnen acht weken na 25 mei 2009 een dagvaarding uitgebracht, zodat zij het huurprijsgeschil tijdig aan de kantonrechter heeft voorgelegd.
4.2. De tijdelijke verlaging van de huurprijs is beoordeeld met als ingangsdatum 1 februari 2008. Deze peildatum zal daarom worden gehanteerd bij de beoordeling van het verzoek.
4.3. Door huurder is aan de Huurcommissie ter beoordeling voorgelegd of het gevaar van legionellabesmetting als een gebrek kan worden aangemerkt dat aanleiding moet geven tot een huurverlaging. Uit het door huurder ingediende verweer zou kunnen worden afgeleid dat hij thans ook de kennelijk excessieve warmte in de meterkast aan de orde wenst te stellen nu hij vraagt Vestia ertoe te bewegen het gebrek te minimaliseren door het treffen van passende maatregelen. De kantonrechter zal daarover geen oordeel geven omdat de omvang van het geschil, voorzover het de huurverlaging betreft, beperkt dient te blijven tot hetgeen door huurder aan de Huurcommissie werd voorgelegd. Bovendien geldt dat de vordering onvoldoende concreet is om voor toewijzing in aanmerking te kunnen komen.
De kantonrechter gaat er van uit dat de aangekondigde vervanging van de warmtewisselaars tot een oplossing van het warmteprobleem zal kunnen leiden.
4.4. Uit twee in 2004 door Technoconsult geschreven rapporten blijkt dat in het gebouw [Gebouw] sprake is van een verhoogd risico op besmetting door de legionellabacterie.
Dit verhoogde risico vloeit voort uit de wijze waarop de installaties in het gebouw zijn aangelegd. Technoconsult doet aanbevelingen voor een aanpassing van de installaties en, voor het geval dat niet mogelijk is, adviseert zij een nauwkeurig beheer van de installatie teneinde te kunnen vaststellen of de besmetting zich daadwerkelijk voordoet.
4.5. De kantonrechter kan niet vaststellen of Vestia in 2004 de aanbevelingen van Technoconsult heeft opgevolgd. Uit de Huurcommissieuitspraak in de zaak van een andere huurder van 17 november 2006 kan evenwel worden afgeleid dat dit niet het geval is.
Na de uitspraak van 17 november 2006 heeft Vestia wel een nieuw advies gevraagd aan Technoconsult B.V. en dat heeft geresulteerd in het rapport van 21 mei 2007 waarin een beheersplan wordt aanbevolen. Vervolgens zijn verdere afspraken gemaakt over de implementatie van die aanbevelingen en dat heeft ertoe geleid dat vanaf december 2007 met enige regelmaat op een aantal plaatsen de watertemperatuur wordt gemeten en voorts dat elk halfjaar wordt bemonsterd op de aanwezigheid van de legionellabacterie.
4.6. De kantonrechter is het met huurder eens dat de hiervoor beknopt weergegeven gang van zaken niet is zoals van een goed verhuurder mag worden verwacht. Het is een feit van algemene bekendheid dat een besmetting met de legionellabacterie grote risico’s met zich meebrengt, waarbij de kans op overlijden bepaald niet kan worden uitgesloten. Van Vestia had zeker meer voortvarendheid mogen worden verwacht nadat zij in 2004 op de hoogte was gesteld van het besmettingsrisico in het wooncomplex.
4.7. De in 4.6. weergegeven vaststelling is echter niet zonder meer van belang voor het thans gevraagde oordeel. Naar nu is komen vast te staan is in mei 2007 een beheersplan gemaakt en ook is duidelijk geworden dat dit plan in elk geval sedert december 2007 wordt uitgevoerd. Dit betekent dat op de peildatum, 1 februari 2008, sprake is geweest van een beheersplan dat in uitvoering is genomen. In die zin is sprake van een geheel andere situatie dan de situatie die is beoordeeld door de Huurcommissie in de uitspraak van 2006.
4.8. In de hiervoor geschetste omstandigheden dient de kantonrechter te beoordelen of sprake is van een gebrek in de zin van bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Voorop staat dat het risico van een legionellabesmetting niet in deze bijlage voorkomt. Desondanks kan sprake zijn van een gebrek dat aanleiding vormt voor een tijdelijke verlaging van de huurprijs. De kantonrechter oordeelt dat de aanwezigheid van een legionellabesmetting een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW oplevert.
Een legionellabesmetting is een omstandigheid waardoor aan de huurder niet het genot dat hij van het gehuurde mag verwachten wordt verschaft. Dit gebrek kan leiden tot een tijdelijke huurverlaging. Om te kunnen oordelen dat het gebrek zich voordoet moet wel komen vast te staan dat van een daadwerkelijke besmetting sprake is. Het enkele risico van een besmetting levert in alle redelijkheid geen gebrek op. Uit de overgelegde stukken en uit hetgeen ter gelegenheid van de comparitie van partijen te berde is gebracht blijkt dat partijen het er over eens dat van een verhoogd besmettingsrisico sprake is. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk IIIC van het Waterleidingbesluit (Staatsblad 2004,576) rust op de eigenaar van een woongebouw de algemene zorgplicht om deugdelijk drinkwater beschikbaar te stellen. Artikel 17j van voornoemd besluit bepaalt dat de eigenaar van een collectieve watervoorziening, zoals Vestia in dit geval, ervoor zorg draagt dat het leidingwater op het punt van aflevering voldoet aan de norm dat dit drinkwater minder dan 100 Kolonievormende eenheden (KVE) legionellabacteriën per liter bevat. Uit hetzelfde besluit blijkt dat instellingen als onder meer ziekenhuizen, zorginstellingen en zwembaden verplicht zijn regelmatige risicoanalyses te maken en een beheersplan op te stellen.
Van de eigenaar van een woongebouw wordt dit alles in het besluit niet verlangd. Desalniettemin oordeelt de kantonrechter dat van Vestia mag worden verlangd dat zij, nu sprake is van een verhoogd risico, regelmatig controleert of de norm van >100 KVE per liter wordt overschreden zolang het verhoogde risico aanwezig is.
4.9. De kantonrechter stelt vast dat Vestia deze regelmatige controles laat uitvoeren, zodat Vestia doet wat van haar als goed verhuurder mag worden verwacht. De controles worden uitgevoerd door Immolab. Uit de nader genomen akte van huurder blijkt dat dit labaratorium is gelieerd aan Aqualab Zuid en dat zij daardoor over een accreditatie kan beschikken. Daardoor moet worden aangenomen dat Immolab haar werkzaamheden uitvoert in overeenstemming met de daarvoor geldende normen. Huurder heeft voorts gesteld dat de tijdstippen van meting niet juist zouden zijn. Naar aanleiding van deze stelling heeft Vestia opdracht gegeven om ook op de door de huurders aangegeven tijdstippen enkele metingen uit te voeren. Uit deze metingen is niet gebleken van een overschrijding van de norm. De in de rapporten gebruikte norm van >100 KVE/liter komt overeen met de norm in het Waterleidingbesluit zodat Vestia naar behoren laat meten en analyseren.
Waaraan de door de huurder genoemde norm van 50KVE /liter is ontleend is niet geheel duidelijk. Uit het kopje van de overgelegde bladzijde blijkt dat het gaat om maatregelen bij vastgestelde contaminatie door legionella. De kantonrechter neemt daarom aan dat het normen betreft die gelden voor de sanering na een vastgestelde besmetting. In dit geval is van een besmetting, voorafgaand aan de controlemaatregelen niet gebleken zodat de kantonrechter tot de conclusie komt dat Immolab terecht de norm van >100 KVE / liter hanteert.
4.10. Uit de overgelegde gegevens blijkt dat sinds de aanvang van de metingen en analyses in december 2007 eenmaal en op één plaats een besmetting is waargenomen van 275 KVE/liter. Alle andere resultaten blijven onder de norm van 100 KVE per liter.
De overschrijding werd aangetroffen in een mengkraan die vervolgens is vervangen.
De overschrijding van de norm is beperkt geweest. Uit de normen die huurder heeft ingebracht over een sanering na een geconstateerde besmetting blijkt immers dat eerst vanaf >1000 KVE / liter echt reden bestaat voor verhoogde waakzaamheid. Eerst bij >10000 KVE / liter is sprake van een ernstige vervuiling. De overschrijding is voorts eenmalig geconstateerd en ook meteen verholpen. De constatering is daarom onvoldoende om te kunnen spreken van een besmetting die als gebrek moet worden aangemerkt. Omdat verder niet is komen vast te staan dat van enige normoverschrijding sprake is geweest oordeelt de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat van een besmetting sprake is geweest.
4.11. Anders dan de Huurcommissie komt de kantonrechter daarom tot het oordeel dat op
1 februari 2008 geen sprake is van een gebrek dat een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigt.
4.13. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt huurder belast met de kosten van het geding.
5. De beslissing
De kantonrechter:
Stelt de huurprijs van de woonruimte aan de Laan op Zuid te 564 te [woonplaats] vast op € 484,02 per 1 februari 2008;
veroordeelt huurder in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 293,98 aan verschotten en € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.