Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 83925 / HA ZA 09-2819
Vonnis van 30 juni 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te Ede,
eiser,
advocaat mr. J.R. Maas,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen,
2. [gedaagde 2],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen,
3. de vennootschap onder firma
[X] MAKELAARS O.G.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
niet verschenen,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[X] BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
niet verschenen,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Y] BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. F.E. Boonstra,
6. [gedaagde 6],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr L.H. Rammeloo.
Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde 1], [gedaagde 2], [ged. 3+4] (gedaagden sub 3 en 4 gezamenlijk, in enkelvoud), [gedaagde 5] en [gedaagde 6] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusies van antwoord van [gedaagde 5] en [gedaagde 6],
- de conclusies van repliek tegen [gedaagde 5] en [gedaagde 6],
- de conclusies van dupliek van [gedaagde 5] en [gedaagde 6],
- de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
[adres 1]
2.1. [eiser] heeft -na bemiddeling door zijn neef [gedaagde 1]- met [gedaagde 2] een (mondelinge) overeenkomst gesloten tot koop van het appartementsrecht inzake [adres 1] (hierna aangeduid als: [adres 1]).
2.2. Bij notariële akte van levering van 26 oktober 2004 (productie 7 bij dagvaarding) verleden door [gedaagde 6], heeft de levering plaatsgevonden van het appartementsrecht [adres 1], door [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) aan [gedaagde 2], voor de koopprijs van € 90.000,-. In deze akte is op pagina 2 onder ‘OOGMERK KOPER’ het volgende vermeld: ‘Koper verklaarde de koop te zijn aangegaan om het verkochte te gebruiken als woning.’
Een andere door [gedaagde 6] verleden akte van levering, eveneens gedateerd 26 oktober 2004 (productie 4 bij dagvaarding), vermeldt de levering van voornoemd appartementsrecht door [gedaagde 2] aan [eiser], op grond van de koopovereenkomst van 1 juni 2004 tussen [gedaagde 2] en [eiser], voor de koopprijs van € 120.000,--. In deze akte is op pagina 2 onder ‘OOGMERK KOPER’ het volgende vermeld:
‘Koper verklaarde de koop te zijn aangegaan om het verkochte te gebruiken als woning.’
2.3. Een taxatierapport d.d. 15 juni 2004 van [ged. 3+4], betreffende [adres 1], vermeldt als opdrachtdatum: ’15 juni 2004’, als opdrachtgever: ‘De heer [eiser]’ (productie 9 bij dagvaarding) en als uitvoerend taxateur [betrokkene 2]. Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 120.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 108.000,- (…)
(…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 100 m² 270 m³
(pag. 6)
(…)
ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Goed
(…)’
2.4. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende het pand [adres 1] opgesteld taxatierapport d.d. 1 juli 2008 (productie 10 bij dagvaarding) vermeldt -onder meer- het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 90.000,- (…)
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 72.000,-(…)
(pag.4)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: opp: ca. 90 m² inh: ca. 250 m³
(…)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:
- binnenonderhoud : voldoende cq. verbetering in uitvoering
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : goed
(…)’
2.5. Een Bouwkundig Rapport Nationale Hypotheekgarantie d.d. 15 juni 2004 (productie 9 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
Aanvrager: (…)
De heer [eiser]
(…)
Kostenraming (…)
Op termijn noodzakelijke kosten(…)
€ 1.000,--(…)
TOTAAL WONING: (…) € 1.000,- (…)
2.6. Op 26 oktober 2004 is ten overstaan van [gedaagde 6] een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door SNS Bank N.V. aan [eiser] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 135.000,- (productie 15 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 6]).
2.7. In een factuur van 12 mei 2004 (productie 3 bij conclusie van dupliek van [gedaagde 6]) worden te verrichten werkzaamheden aan [adres 1] vermeld tot een totaal bedrag van € 18.000,00.
2.8. Het appartementsrecht inzake [adres 1] is op 23 januari 2006 executoriaal verkocht voor € 69.000,-.
[adres 2]
2.9. [eiser] heeft met [gedaagde 2] een (mondelinge) overeenkomst gesloten tot koop van het appartement [adres 2] (hierna aangeduid als: [adres 2]) voor de koopsom van € 115.000,-.
2.10. Blijkens een akte van levering van 13 april 2005 (productie 14 bij dagvaarding) is ten overstaan van [gedaagde 6] het appartementsrecht inzake [adres 2] door [betrokkene 1] aan [gedaagde 2] geleverd voor een koopprijs € 80.000,--. Onder ‘Oogmerk koper’ is vermeld:
‘Koper verklaarde de koop te zijn aangegaan om het verkochte te renoveren als woning.’
In artikel 1 van Pro deze akte is, voor zover hier van belang, vermeld:
‘(…)
Koper is voornemens te renoveren als woning, zoals hiervoor aangegeven onder het hoofd: “oogmerk koper”. Daartoe heeft koper na sleutelafgifte van de verkoper inmiddels voor zijn rekening en risico diverse verbouwingswerkzaamheden (doen) uitvoeren, waaronder ondermeer begrepen, vernieuwing elektra, stucken en schilderen van muren en plafonds, het vernieuwen van douche en toilet, het vernieuwen en plaatsen van nieuwe keuken.’
Een akte van levering van 13 april 2005, (productie 12 bij dagvaarding) vermeldt
-samengevat- dat het appartementsrecht inzake [adres 2] ten overstaan van [gedaagde 6] door [gedaagde 2] wordt geleverd aan [eiser] op grond van een koopovereenkomst d.d. 15 februari 2005, voor de koopsom van € 115.000,-. In artikel 1 van Pro deze akte is, voor zover hier van belang, vermeld:
‘(…)
Verkoper heeft voor zijn rekening en risico diverse verbouwingswerkzaamheden (doen) uitvoeren, waaronder ondermeer begrepen, vernieuwing elektra, stucken en schilderen van muren en plafonds, het vernieuwen van douche en toilet, het vernieuwen en plaatsen van nieuwe keuken, één en ander wordt door koper in deze vernieuwde staat aanvaard.’
2.11. Een taxatierapport van 2 maart 2005 van [ged. 3+4], betreffende [adres 2], vermeldt als opdrachtdatum: ‘2 maart 2005’, als opdrachtgever: ‘De heer [eiser]’ en als uitvoerend taxateur: [betrokkene 2] (productie 16 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(…)
(pag.1)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 115.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 103.500,- (…)
(…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 100 m² 290 m³
(…)
(pag.4)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Goed
(…)’
2.12. Een in opdracht van Delta Lloyd Bank N.V. door Boer opgesteld taxatierapport d.d. 14 september 2005 betreffende [adres 2] (productie 11 bij dagvaarding), vermeldt -onder meer- het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 72.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 63.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. oppervlakte en inhoud: 90 m² 230 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.13. Op 13 april 2005 is ten overstaan van [gedaagde 6] een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door Amstelhuys N.V. aan [eiser] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 126.500,- (productie 16 bij conclusie van dupliek van [gedaagde 6]).
2.14. In een factuur van 1 maart 2005 (productie 24 bij conclusie van repliek tegen [gedaagde 6]) is onder vermelding van ‘totaal renovatie [adres 2]’ een aantal werkzaamheden vermeld met een totaalbedrag van € 22.074,50.
2.15. Het appartementsrecht inzake [adres 2] is op 11 mei 2006 executoriaal verkocht voor een bedrag van € 48.600,-.
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 1], [gedaagde 2], [ged. 3+4], [gedaagde 5] en [gedaagde 6] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, jegens [eiser] onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
2. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 1], [gedaagde 2], [ged. 3+4], [gedaagde 5] en [gedaagde 6] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eiser] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselij[adres 2], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, het salaris van de procureur van [eiser] daaronder begrepen en met bepaling, dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te bepalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis, voor zover de aldus in de kosten veroordeelde gedaagde(n) niet binnen die termijn die proceskosten voldaan hebben c.q. heeft.
3.2. [eiser] heeft aan deze vordering in de kern het volgende ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van [gedaagde 1]:
[gedaagde 1] heeft onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] door hem te verleiden om over te gaan tot de aankoop van diverse appartementen, in de wetenschap dat [eiser] naïef genoeg was om deze transacties aan te gaan, in het vooruitzicht daar (veel) geld mee te kunnen verdienen. [gedaagde 1] heeft [eiser] voorts documenten laten ondertekenen waarvan [gedaagde 1] wist, althans behoorde te weten, dat [eiser] de strekking daarvan niet heeft begrepen op het moment van ondertekening.
• ten aanzien van [gedaagde 2]:
[gedaagde 2] heeft onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld door met hem bewust koopovereenkomsten aan te gaan, waarvan hij wist dat de verkoopprijzen die hij bedong geen reële prijzen voor de betreffende appartementsrechten waren. Hij is dienaangaande jegens [eiser] gehouden de schade, die [eiser] heeft geleden en nog zal lijden aan hem te vergoeden.
• ten aanzien van [ged. 3+4] en [gedaagde 5]:
[ged. 3+4] en [gedaagde 5] hebben niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Zij zijn daarmee aansprakelijk voor de door [eiser] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [gedaagde 6]:
[gedaagde 6] had [eiser] uitdrukkelijk moeten waarschuwen en in het bijzonder dienen te wijzen op het verschil tussen de door [eiser] met [gedaagde 2] overeengekomen prijs en de prijs waarvoor deze verkoper zelf de bewuste panden recentelijk had gekocht. Op basis van de mededelingen die [eiser] in reactie op deze waarschuwing zou hebben gegeven, had de notarissen zijn diensten moeten weigeren aan [eiser] . Door dit na te laten heeft [gedaagde 6] jegens [eiser] onrechtmatig gehandeld, waardoor [gedaagde 6] gehouden is de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
3.3. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
3.4. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] heeft in het lichaam van de dagvaarding weliswaar stellingen naar voren gebracht waaruit zou moeten blijken dat sprake is van bedrog en misbruik van omstandigheden, maar heeft ervoor gekozen aan deze stellingen geen eisen te verbinden, zodat de rechtbank aan deze rechtsgronden voorbij zal gaan.
4.2. Hetzelfde geldt mutatis mutandis ten aanzien van de stellingen van [eiser] over een toerekenbare tekortkoming van gedaagden. Nu [eiser] in het petitum slechts een verklaring voor recht vraagt inzake onrechtmatig handelen door gedaagden jegens hem, zal op de grondslag toerekenbare tekortkoming niet worden ingegaan. Een eventuele aansprakelijkheid van gedaagden wordt alleen beoordeeld aan de hand van artikel 6:162 BW Pro.
4.3. Voordat sprake kan zijn van aansprakelijkheid op grond van dit artikel dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan: onrechtmatigheid, relativiteit, toerekenbaarheid van de daad, causaliteit en schade.
4.4. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten (behoudens de toerekenbaarheid van een eventuele tekortkoming) liggen in beginsel bij [eiser]. De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per (groep) gedaagde(n) worden beoordeeld.
De bemiddelaar ([gedaagde 1]) en de verkoper ([gedaagde 2])
4.5. Als gronden voor de onrechtmatigheid heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hem bewust beide appartementsrechten voor een te hoge prijs hebben verkocht en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten dat [eiser] niet aan zijn hypotheeklasten terzake zou kunnen voldoen. [eiser] stelt dat hij is misleid en dat zijn vertrouwen is misbruikt.
4.6. Gelet op het feit dat aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verstek is verleend, vindt het in de artikelen 139 en 140 Rv bepaalde toepassing. De rechtbank zal eerst beoordelen of de vorderingen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dienen te worden toegewezen, of dat deze de rechtbank onrechtmatig of ongegrond voorkomen.
4.7. De beoordeling dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Er is sprake van de aankoop door [eiser] van twee appartementen in Rotterdam, respectievelijk op 26 oktober 2004 en 13 april 2005, derhalve in een kort tijdsbestek. Daarbij heeft [gedaagde 1] een bemiddelende rol gespeeld. Voorts staat vast dat [eiser], alvorens tot de koop over te gaan, de appartementen niet heeft bezichtigd en dat de koopprijs van beide appartementen op de dag dat deze appartementen aan [eiser] werden geleverd, sterk is verhoogd.
4.8. Met betrekking tot de overeengekomen koopprijs dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contractsvrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn -althans wanneer dat in vrijheid geschiedt- te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er tevens van worden uitgegaan dat de koper zich, anders dan [eiser] betoogt, op de hoogte stelt van de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd.
4.9. In dat licht wekt het verbazing dat -zoals [eiser] stelt- hij twee appartementen ongezien heeft gekocht van een voor hem geheel onbekende vriend ([gedaagde 2]) van zijn neef [gedaagde 1], waarbij het [eiser] er in eerste instantie om ging om deze vriend te helpen. De gang van zaken zoals door [eiser] geschetst, waarbij [eiser]:
? het appartement Dordtselaan 113 slechts voor twee maanden “op zijn naam” zou zetten,
? hiervoor van [gedaagde 2] een beloning van c.a. € 10.000,-- zou ontvangen, naast de te ontvangen huuropbrengsten,
? een bedrag van rond € 1.600,-- op een inmiddels vervallen bankrekening op zijn naam ontving, afkomstig van ETS (van welk bedrijf [gedaagde 2] een valse werkgeversverklaring op naam van [eiser] zou hebben gebruikt),
? dit geld (volgens [gedaagde 1] gestort door [gedaagde 2]) moest opnemen en moest meegeven aan een vriend van [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2], hetgeen hij heeft gedaan,
? ongevraagd een hypotheekadviseur op bezoek kreeg, die hij heeft weggestuurd,
? vervolgens op verzoek van [gedaagde 1] een financieel adviseur op bezoek kreeg die vertelde in opdracht van [gedaagde 2] te handelen en die [eiser] enige stukken inzake een verzekering liet invullen,
? ondanks zijn serieuze bedenkingen (hij was werkeloos en zou dus geen hypothecaire financiering kunnen krijgen) toch heeft meegewerkt aan levering van Dordtselaan 113 en het afsluiten van de hypothecaire financiering,
? vervolgens een nieuwe bankrekening opende, van welke rekening plotseling maandelijks de hypotheekrente werd geïncasseerd,
? ondanks de problemen inzake Dordtselaan 113 (uitblijven van de door [gedaagde 1]/[gedaagde 2] toegezegde betalingen voor voldoening van de hypotheeklasten en onvindbaarheid van [gedaagde 2] volgens [gedaagde 1]) nog een tweede appartement ([adres 2]) van [gedaagde 2] kocht om de betalingsachterstand inzake Dordtselaan 113 in te kunnen lossen,
? alle correspondentie over de hypotheeklasten van beide panden op verzoek van [gedaagde 1] aan deze stuurde,
? er op aandringen van [gedaagde 1] (namens [gedaagde 2]) aan meewerkte dat de panden nadat ze te koop waren gezet, toch weer uit de verkoop werden gehaald (met alle geschetste nadelen vandien),
? bovendien gedurende de periode rondom de aankoop van de panden zonder verder onderzoek of navraag te doen diverse andere door [gedaagde 1] of [gedaagde 2] aan hem voorgelegde documenten ongelezen ondertekende,
? dit alles eerst deed in goed vertrouwen en -later- onder druk van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], die hem voorhielden dat zij anders de al gemaakte kosten op hem zouden verhalen,
komt de rechtbank bedenkelijk en niet erg geloofwaardig voor. Dit geldt te meer, nu de in deze procedure naar voren gebrachte stellingen van [eiser] over de toedracht ook niet consistent zijn. Enerzijds ontkent hij stellig schriftelijke koopovereenkomsten te hebben gesloten maar anderzijds spreekt hij (dagvaarding onder nummer 45) over het ondertekenen van de koopovereenkomsten en andere documenten en voert hij aan (dagvaarding onder nummer 49) dat er bij het ondertekenen van koopovereenkomsten sprake was van ondoordacht handelen van zijn kant. Voorts noemt hij aan de ene kant als voornaamste motief het helpen van de vriend van zijn neef, gevolgd door de druk van een in het vooruitzicht gestelde schadeclaim indien hij niet verder zou meewerken (onder andere dagvaarding onder nummer 13). Aan de andere kant stelt hij (dagvaarding onder nummer 45) dat hij naïef genoeg was om -in het vooruitzicht daar geld mee te kunnen verdienen- over te gaan tot aankoop van de panden, ongeacht wat de koopprijs zou zijn. Verder is niet duidelijk wie [eiser] bedoelt (dagvaarding onder nummer 45) met de door [gedaagde 2] (immers de verkoper) benaderde en ingeschakelde verkoper.
4.10. Zoals hierboven al vermeld, heeft [eiser] de panden voorafgaand aan de koop (en overigens ook nadien) niet bezichtigd en is niet gebleken dat hij onderzoek heeft gedaan naar de gangbare prijs van dergelijke woningen, hetgeen - zoals in 4.9 is overwogen - wel van hem als koper mocht worden verwacht.
4.11. Los van de vraag of de koopsom daadwerkelijk te hoog was, kan het vragen van een hoge prijs, ook als deze zeer ruim boven de marktprijs ligt, op zichzelf niet als onrechtmatig handelen worden aangemerkt. [eiser] was immers vrij om de koop al dan niet op die voorwaarden en voor die prijs aan te gaan. Daarbij geldt dat, zelfs al zou het zo zijn dat het vertrouwen van [eiser] er op was gebaseerd dat [gedaagde 1] zijn neef was en [gedaagde 2] diens vriend, hetgeen [eiser] naar zijn zeggen heeft doen besluiten met hen in zee te gaan, deze afweging door [eiser] in vrijheid is gedaan, zodat de gevolgen ervan voor zijn eigen rekening en risico dienen te blijven.
4.12. [eiser] stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebruik hebben gemaakt van valse of vervalste gegevens omtrent een in werkelijkheid niet bestaand inkomen van [eiser], kennelijk met de bedoeling financieringen te kunnen verkrijgen bij de hypotheekverstrekkers. Dit, terwijl [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten dat [eiser] zijn verplichtingen (jegens de hypotheekverstrekkers) niet zou kunnen nakomen. Deze geschetste handelwijze kan op zichzelf als onrechtmatig handelen worden bestempeld. Er is daarmee echter niet onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld. [eiser] heeft immers niet ontkend zijn handtekening te hebben gezet op allerlei documenten, zodat ervan uit kan worden gegaan dat hij aan de door hem gestelde vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans dat hij deze eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Tevens blijkt uit zijn stellingen dat hij zich er heel goed van bewust was dat hij meewerkte aan transacties die hij zich financieel in het geheel niet kon veroorloven. Bovendien heeft hij onvoldoende betwist dat hij bij [gedaagde 6] een onjuist beeld heeft geschetst of heeft laten bestaan over zijn plannen met de respectieve gekochte appartementsrechten. Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, blijkt dat [eiser] zich
-ongeacht of hij de invloed van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] juist heeft weergegeven- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Dit leidt ertoe dat, als er door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] al een norm zou zijn geschonden, die geschonden norm niet strekt tot bescherming van degene die aan deze dubieuze transacties zijn medewerking verleent, althans mogelijk maakt, zodat er op grond van artikel 6:163 BW Pro geen verplichting tot schadevergoeding bestaat.
4.13. Gelet op het voorgaande, kan niet van onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] jegens [eiser] worden gesproken.
4.14. Derhalve komen de vordering jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de rechtbank ongegrond voor en zullen deze ondanks het verleende verstek worden afgewezen.
De taxateur ([gedaagde 5] en [ged. 3+4])
4.15. In de (op naam van opdrachtnemer [ged. 3+4] uitgebrachte) taxatierapporten van beide appartementen is [betrokkene 2] als uitvoerend taxateur vermeld. Nu echter beide partijen verwijzen naar de door [gedaagde 5] uitgevoerde taxatie en het door [gedaagde 5] opgestelde rapport, zal ook de rechtbank uitgaan van [gedaagde 5] als uitvoerend taxateur (in dienst van [ged. 3+4]). Voor zover wordt gedoeld op [gedaagde 5] en [ged. 3+4] gezamenlijk, zullen zij worden aangeduid als de taxateur (enkelvoud).
4.16. Gelet op het feit dat aan [ged. 3+4] verstek is verleend, vindt het in de artikelen 139 en 140 Rv bepaalde toepassing. De rechtbank zal beoordelen of de vorderingen tegen [ged. 3+4] dienen te worden toegewezen, of dat deze de rechtbank onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Tevens zal de rechtbank de vordering tegen Huisman beoordelen.
4.17. Volgens [eiser] heeft de taxateur verwijtbaar gehandeld doordat hij de door [eiser] gekochte appartementen toerekenbaar onjuist heeft getaxeerd. [eiser] betoogt dat de taxateur niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.
4.18. De rechtbank stelt voorop dat een taxateur binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Dit leidt ertoe dat, indien zou komen vast te staan dat de door de taxateur verstrekte rapporten op onzorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en [eiser] als gevolg van de onjuiste taxatie schade heeft geleden, de taxateur jegens [eiser] aansprakelijk is voor deze schade.
4.19. Allereerst zal de rechtbank ingaan op het vereiste causaal verband tussen het handelen van de taxateur en de gestelde schade. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat dit verband aanwezig is. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] geen schade zou hebben geleden in het geval de taxateur de onderhavige appartementen op een lagere waarde had getaxeerd. Uit de eigen stellingen van [eiser] blijkt ook dat hij zich bij de aankoop en levering van de appartementsrechten niet heeft laten leiden door de taxatierapporten. [eiser] heeft van zichzelf het beeld geschetst van een naïeve en volgzame koper, die blindelings de instructies van een bemiddelaar ([gedaagde 1]) en de verkoper ([gedaagde 2]) opvolgde, ondanks zijn eigen serieuze bedenkingen. Tegen die achtergrond valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [eiser] zich wel door de inhoud van de taxatierapporten zou hebben laten weerhouden onder de afgesproken voorwaarden over te gaan tot de koop. Daarbij is het doel van een dergelijke taxatie ook niet de bescherming van een koper tegen een te hoge prijs, maar -zoals in het taxatierapport is vermeld- de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening.
4.20. Alles overziend heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, mits bewezen, tot het oordeel zouden leiden dat er een causaal verband bestaat tussen het gestelde onzorgvuldig handelen van de taxateur en de vermeende schade. Dit leidt ertoe dat niet is voldaan aan het voor aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW Pro geldende vereiste van causaal verband, zodat de vordering jegens [ged. 3+4] de rechtbank ongegrond voorkomt en ook de vordering jegens [gedaagde 5] ongegrond is. Derhalve zullen de gevraagde verklaringen voor recht jegens [ged. 3+4] (ondanks het verleende verstek) en [gedaagde 5] worden afgewezen. Het voorgaande geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
De notaris ([gedaagde 6])
4.21. [eiser] houdt [gedaagde 6] in deze zaak aansprakelijk voor de schade die [eiser] zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de appartementen. Het verwijt dat [eiser] de notaris in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notaris ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van een dubieuze transactie, [eiser] niet heeft gewaarschuwd en niet zijn diensten heeft geweigerd. In ieder geval had hij [eiser] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg daarvan is geweest dat de levering van de appartementen aan [eiser] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4.22. De notaris betwist allereerst dat hem met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten in dat verband een rechtens relevant verwijt valt te maken of dat er grond bestond om zijn diensten te weigeren. Hij betoogt voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht, door bepaalde zaken (zoals de oorzaak van de waardevermeerdering in korte tijd, veroorzaakt door verbouwing/renovatie van de appartementen) met [eiser] te bespreken. Voorts beroept hij zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eiser] en de door hem gedane onjuiste mededelingen. Daarnaast bestrijdt hij dat er causaal verband bestaat tussen zijn handelen/nalaten en de gestelde schade en voert hij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW Pro vereiste relativiteit.
4.23. Aan de orde is de vraag of de notaris, door [eiser] niet nadrukkelijk(er) te waarschuwen voor de prijsstijgingen en door medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, heeft gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient Pro de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
4.24. De notaris heeft niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten.
Ook bij de onderhavige appartementen was sprake van meerdere opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe, waarbij de koopprijs van de betrokken appartementen op dezelfde dag sterk steeg en waarbij aansluitend voor deze veel hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor de notaris kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transacties niet méér vragen bij hem hebben opgeroepen dan de vragen die hij naar voren brengt in zijn stellingen.
Echter, aan beoordeling of de notaris aldus jegens [eiser] in strijd heeft gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.25 De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW Pro. Als onvoldoende betwist staat vast dat [eiser] bij [gedaagde 6] ten onrechte het beeld heeft geschetst of heeft laten bestaan dat de appartementen bestemd waren voor eigen bewoning. Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat gebruik is gemaakt van valse of vervalste documenten, kennelijk met de bedoeling de financieringen te kunnen verkrijgen bij de hypotheekverstrekkers. [eiser] heeft voorts gesteld zijn handtekening te hebben gezet op allerlei door hem niet gelezen documenten, zodat er vanuit kan worden gegaan dat hij aan de vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans deze vervalsingen eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Voorts blijkt uit hetgeen is overwogen in de nummers 4.7. tot en met 4.12. dat [eiser] zich -ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Derhalve wordt geoordeeld dat indien door de notaris de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eiser] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notaris jegens [eiser] .
4.26. Gelet op al het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notaris worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
Slotsom
4.27. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de proceskosten worden veroordeeld.
4.28. De door [gedaagde 5] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
I. wijst de vorderingen jegens [gedaagde 1], [gedaagde 2], [ged. 3+4], [gedaagde 5] en [gedaagde 6] af;
II. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 5] tot op heden begroot op € 254,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
III veroordeelt [eiser] in de kosten die na dit vonnis voor [gedaagde 5] zullen ontstaan, begroot op:
- € 131,-- aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
IV. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 6], tot op heden begroot op € 254,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
IV. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. P.M. Arnoldus-Smit en mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2010.?