Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 333183 / HA ZA 09-1725
Uitspraak: 28 april 2010
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT IMMOBILIEN KAPITALANLAGE-GESELLSCHAFT MBH/CS-EUROREAL,
gevestigd te Frankfurt am Main (Duitsland),
eiseres,
advocaat mr. J. Kneppelhout,
- tegen -
de besloten vennootschap SUBWAY ROTTERDAM B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. H. Stroeve.
Partijen worden hierna aangeduid als "Credit Suisse" respectievelijk "Subway".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 23 juni 2009 en de door Credit Suisse overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 9 september 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door Credit Suisse overgelegde akte overlegging producties tevens akte, en de door Subway overgelegde akte;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 25 november 2009.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Credit Suisse is eigenaar van de bedrijfsruimte gelegen aan het Stadhuisplein 16/18 te Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimte), die zij van 1 maart 2000 tot 15 maart 2008 heeft verhuurd aan Easy Everything B.V. (hierna: Easy).
Artikel 14 van Pro de terzake opgemaakte huurovereenkomst luidt - voor zover relevant - als volgt:
“Onderhuur:
Verhuurder verleent toestemming aan huurder het gehuurde of een deel van het gehuurde, gedurende de looptijd van deze overeenkomst (…) in onderhuur af te staan aan een aan haar gelieerde onderneming (…).
Huurder verplicht zich tegenover de onderhuurder zodanige maatregelen te nemen dat de onderhuurovereenkomst dezelfde looptijd heeft als onderhavige overeenkomst. Alle voorwaarden en condities uit onderhavige overeenkomst zullen van toepassing zijn op de overeenkomst tussen huurder en onderhuurder.”
2.2 Easy heeft vanaf 1 november 2004 tot 15 maart 2008 met instemming van Credit Suisse een gedeelte van de bedrijfsruimte onderverhuurd aan Subway Partners Realty N.V.. Subway heeft, als franchisenemer van Subway Partners Realty N.V., gedurende die periode het feitelijk gebruik van de bedrijfsruimte gehad. Subway betaalde gedurende de onderhuurperiode een huurvergoeding aan Easy die lager was dan de huurvergoeding die Easy aan Credit Suisse betaalde.
2.3 Subway heeft zich voor de beëindiging van de onder 2.1 omschreven huurovereenkomst gewend tot Credit Suisse met het verzoek een nieuwe huurovereenkomst met haar aan te gaan. Credit Suisse heeft in dit verband - bij monde van haar beheerder - bij e-mailbericht van 14 maart 2008 aan Subway meegedeeld:
“(…) Binnenkort zullen wij met u in overleg treden om de ontstane huursituatie te formaliseren. Dit zal geschieden tegen vergelijkbare huurvoorwaarden en condities zoals reeds nu voor u geldend zijn in de onderhuursituatie met vertrekkend hoofdhuurder Easy Everything B.V. (…)”
2.4 Partijen hebben tot februari 2009 onderhandeld over de mogelijkheden van het aangaan van een huurovereenkomst, maar hebben daarover geen overeenstemming kunnen bereiken. Subway heeft gedurende de periode van onderhandelingen de bedrijfsruimte met instemming van Credit Suisse feitelijk in gebruik gehad en van daaruit haar bedrijf geëxploiteerd.
2.5 Bij brief van 27 februari 2009 heeft Credit Suisse Subway gesommeerd binnen veertien dagen de bedrijfsruimte te ontruimen. Subway heeft de bedrijfsruimte vóór 14 maart 2009 verlaten en de sleutels ter beschikking gesteld van Credit Suisse. Subway heeft vervolgens van 1 tot en met 4 juni 2009 op verzoek van Credit Suisse (schoonmaak)werkzaamheden verricht in de bedrijfsruimte.
2.6 Bij brief van 3 april 2009 heeft Credit Suisse Subway gesommeerd om binnen zeven dagen over te gaan tot betaling van een gebruiksvergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte vanaf 15 maart 2008 tot het moment waarop de bedrijfsruimte door Subway behoorlijk is ontruimd. Subway heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Subway te veroordelen om aan Credit Suisse te voldoen € 74.171,65, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 10 april 2009, en met veroordeling van Subway in de proceskosten inclusief nasalaris, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Credit Suisse aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Partijen hebben tijdens de onderhandelingen over het aangaan van een huurovereenkomst steeds de bedoeling gehad dat deze zou ingaan per 1 april 2008. Credit Suisse heeft bij het aangaan van de onderhandelingen gedwaald over de huurvergoeding die Subway aan Easy betaalde. Nu uiteindelijk geen overeenstemming is bereikt, is Subway vanaf 15 maart 2008, althans 1 april 2008, tot aan 4 juni 2009 een gebruiksvergoeding aan Credit Suisse verschuldigd.
3.2 Credit Suisse begroot de hoogte van de gebruiksvergoeding om proceseconomische redenen op het bedrag dat overeenkomt met hetgeen Subway in de onderhuurrelatie met Easy verschuldigd zou zijn geworden voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Dit betreft vanaf 15 maart 2008 tot 1 november 2008 een bedrag van € 36.871,01 inclusief BTW en servicekosten, en vanaf 1 november 2008 tot 4 juni 2009 een bedrag van € 35.515,64 inclusief BTW en servicekosten.
3.3 Subway is de gebruiksvergoeding verschuldigd primair naar analogie van artikel 7:230a BW en artikel 7:225 BW Pro. Subway mocht de bedrijfsruimte gebruiken onder de opschortende voorwaarde dat er op 1 april 2008 een huurovereenkomst tot stand zou komen. Het feit dat partijen er niet in zijn geslaagd hierover overeenstemming te bereiken, ontslaat Subway niet van haar verplichting om (schade)vergoeding te betalen in verband met het gebruik van de bedrijfsruimte.
3.4 Subway is de gebruiksvergoeding subsidiair verschuldigd op grond van onrechtmatige daad. Subway wist, althans behoorde te weten dat het de bedoeling van Credit Suisse was haar voor de periode waarin de onderhandelingen plaatsvonden een vergoeding in rekening te brengen. Door te weigeren een vergoeding te betalen, maakt Subway inbreuk op het eigendomsrecht van Credit Suisse. Credit Suisse heeft schade geleden nu zij de bedrijfsruimte niet voor zichzelf heeft kunnen gebruiken of aan een derde heeft kunnen verhuren.
3.5 Subway is de gebruiksvergoeding meer subsidiair verschuldigd op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Subway heeft een jaar lang de bedrijfsruimte gebruikt zonder daarvoor een vergoeding te betalen. Er bestaat geen verbintenis tussen partijen die deze verrijking kan dragen. Credit Suisse is verarmd, nu zij de bedrijfsruimte niet zelf heeft kunnen gebruiken noch aan een derde heeft kunnen verhuren.
3.6 Subway is de gebruiksvergoeding uiterst subsidiair verschuldigd, omdat zij handelt in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid door achteraf geen vergoeding te betalen
voor de periode dat zij de bedrijfsruimte heeft gebruikt.
3.7 Credit Suisse heeft aanspraak op vergoeding van de wettelijke handelsrente vanaf 10 april 2009, de datum waarop Subway in verzuim is geraakt.
3.8 Credit Suisse heeft buitengerechtelijke kosten moeten maken ter incassering van haar vordering. Deze bedragen conform Rapport Voorwerk II € 1.785,--.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van Credit Suisse in de kosten van het geding.
Subway heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Bij het voeren van de onderhandelingen is door Credit Suisse over de hoogte van de door Subway aan Easy betaalde huurvergoeding niet gedwaald.
4.2 Betwist wordt dat Credit Suisse naar analogie van artikel 7:230a BW en 7:225 BW aanspraak heeft op een gebruiksvergoeding. De in deze artikelen omschreven gebruiksvergoeding is verschuldigd als redelijke compensatie voor de ontruimingsbescherming van de gewezen huurder, maar van analogie is geen sprake nu tussen partijen geen huurovereenkomst heeft bestaan. Subway betwist dat partijen zijn overeengekomen dat Subway de bedrijfsruimte mocht gebruiken onder de opschortende voorwaarde dat een huurovereenkomst tot stand zou komen.
4.3 Van onrechtmatig handelen door Subway is geen sprake. Nu Subway met instemming van Credit Suisse de bedrijfsruimte gebruikte, is van een inbreuk op een eigendomsrecht geen sprake. Niet aannemelijk is gemaakt dat Credit Suisse schade heeft geleden.
4.4 Betwist wordt dat Subway ten koste van Credit Suisse ongerechtvaardigd is verrijkt. Tegenover het feit dat Subway tijdens de onderhandelingen geen vergoeding heeft hoeven betalen staat een aanzienlijke verarming harerzijds, nu zij uiteindelijk de bedrijfsruimte op stel en sprong heeft moeten verlaten. Van verarming aan de zijde van Credit Suisse is evenmin sprake, nu niet gebleken is van een potentiële derde huurder.
4.5 Credit Suisse heeft aan zichzelf te wijten dat de onderhandelingen zijn mislukt. Van dwaling is geen sprake. Van strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, op grond waarvan Credit Suisse aanspraak zou mogen maken op een gebruiksvergoeding is geen sprake.
5 De beoordeling
5.1 Tussen partijen staat vast dat Subway vanaf 15 maart 2008 totdat de bedrijfsruimte door haar is ontruimd met instemming van Credit Suisse, maar zonder dat daaraan een huurovereenkomst ten grondslag lag, gebruik heeft gemaakt van de bedrijfsruimte. Tussen partijen is in geschil of Subway hiervoor een gebruiksvergoeding aan Credit Suisse verschuldigd is.
5.2 Partijen hebben zich ter onderbouwing van hun standpunten elk beroepen op bepalingen van intern Nederlands recht. Partijen gaan er kennelijk vanuit dat Nederlands recht van toepassing is, al dan niet wegens een stilzwijgende rechtskeuze. De rechtbank volgt partijen daarin.
5.3 Credit Suisse grondt haar vordering onder meer op onrechtmatig handelen aan de zijde van Subway, nu Subway over de periode dat zij de bedrijfsruimte na 15 maart 2008 heeft gebruikt, geen vergoeding aan Credit Suisse heeft betaald. Dit betoog slaagt. De rechtbank overweegt daartoe al volgt.
5.4 Vast staat dat Subway als onderhuurder van de bedrijfsruimte tot 15 maart 2008 huurpenningen verschuldigd is geweest aan Easy. Vast staat voorts dat partijen vanaf 14 maart 2008 in onderhandeling zijn geweest over het tot stand brengen van een nieuwe huurovereenkomst. Subway heeft niet weersproken dat zij gedurende de onderhandelingen met instemming van Credit Suisse de bedrijfsruimte mocht blijven gebruiken, omdat partijen er (toen nog) van uitgingen dat zij (snel) overeenstemming zouden bereiken over een nieuwe huurovereenkomst met bijbehorende huurprijs. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat bij de instemming door Credit Suisse om Subway de bedrijfsruimte te laten gebruiken een rol heeft gespeeld dat Subway de bedrijfsruimte als onderhuurder reeds feitelijk in gebruik had, waarbij het voor de bedrijfsvoering van Subway zeer nadelig zou zijn om de deze tot het moment van totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst tussentijds te ontruimen. Nu hieruit volgt dat Credit Suisse zich de belangen van Subway heeft aangetrokken, zou het van onzorgvuldigheid getuigen indien Subway de belangen van Credit Suisse niet in acht zou nemen.
Door Subway is voorts niet weersproken dat het de bedoeling is geweest dat de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst 1 april 2008 zou zijn, ook al duurden de onderhandelingen over de nieuwe huurovereenkomst ook na 1 april 2008 voort. Bij het tot stand komen van een huurovereenkomst zou Subway derhalve met terugwerkende kracht huurpenningen verschuldigd worden.
Gelet op voornoemde omstandigheden is aannemelijk dat er tussen partijen enige vorm van overeenstemming heeft bestaan over de verschuldigdheid van een gebruiksvergoeding door Subway. Hieruit volgt dat Credit Suisse erop mocht vertrouwen dat Subway haar gedurende de periode van de onderhandelingen een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte verschuldigd was. Zulks zou anders zijn indien sprake zou zijn van omstandigheden op grond waarvan Subway er vanuit mocht gaan dat zij tot de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst de bedrijfsruimte om niet mocht gebruiken. Over het bestaan van dergelijke omstandigheden heeft Subway echter niets gesteld, noch is daarvan anderszins gebleken. Bovendien ligt zulks bepaald niet voor de hand.
Door te weigeren een gebruiksvergoeding aan Credit Suisse te voldoen, heeft Subway gehandeld in strijd met een op haar rustende zorgvuldigheidsnorm. Subway handelt mitsdien onrechtmatig jegens Credit Suisse. Nu het betoog van Credit Suisse dat sprake is van onrechtmatig handelen slaagt, behoeven de overige grondslagen van haar vordering geen bespreking meer.
5.5 Bij het oordeel dat sprake is van onrechtmatig handelen aan de zijde van Subway doen de redenen van het mislukken van de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank niet ter zake. Credit Suisse heeft in dit verband aangevoerd dat zij heeft gedwaald over de hoogte van de tussen Easy en Subway overeengekomen huurtermijnen, terwijl Subway heeft aangevoerd dat het mislukken van de onderhandelingen aan Credit Suisse moet worden toegerekend. Wat daarvan ook zij, op grond van hetgeen hiervoor onder 5.4 is overwogen, mocht Credit Suisse er op vertrouwen dat Subway gedurende de periode van de onderhandelingen aan haar een gebruiksvergoeding zou voldoen.
5.6 Credit Suisse heeft aangevoerd dat de door haar geleden schade bestaat uit gederfde huurinkomsten, welke minimaal kunnen worden begroot op de huurprijs die Subway als onderhuurder verschuldigd was aan Easy. Credit Suisse heeft de bedrijfsruimte gedurende het gebruik door Subway niet voor zichzelf kunnen gebruiken noch aan derden kunnen verhuren, aldus Credit Suisse. Subway heeft gemotiveerd betwist dat Credit Suisse schade heeft geleden, en daartoe aangevoerd dat van potentiële andere huurders van de bedrijfsruimte geen sprake is geweest. Het door Subway gevoerde verweer faalt. Nu vast staat dat Subway de bedrijfsruimte tijdens de onderhandelingen in gebruik heeft gehouden, en voorts vast staat dat Credit Suisse er op mocht vertrouwen dat Subway haar daarvoor een gebruiksvergoeding verschuldigd was, kan Credit Suisse in redelijkheid niet worden tegengeworpen dat zij de bedrijfsruimte gedurende deze periode niet aan derden ter huur heeft aangeboden of zelf in gebruik heeft genomen.
5.7 Tussen partijen is in geschil over welke periode Subway de gebruiksvergoeding aan Credit Suisse had moeten voldoen. Credit Suisse stelt dat Subway vergoedingsplichtig was vanaf 15 maart 2008, de datum waarop de onderhuurovereenkomst tussen Easy en Subway is geëindigd. Uit de processtukken blijkt dat Credit Suisse aan Subway heeft toegezegd dat (bij totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst) pas huurtermijnen verschuldigd zouden worden met ingang van 1 april 2008. Gelet hierop zal de rechtbank de ingangsdatum van de gebruiksvergoeding billijkheidshalve bepalen op 1 april 2008.
Credit Suisse voert aan dat Subway de gebruiksvergoeding verschuldigd was tot 4 juni 2009, de datum waarop Subway de bedrijfsruimte behoorlijk heeft ontruimd. Subway heeft gemotiveerd betwist dat zij de bedrijfsruimte pas op 4 juni 2009 heeft ontruimd, en aangevoerd dat zij de bedrijfsruimte binnen veertien dagen na de onder 2.5 bedoelde brief heeft ontruimd. Zijdens Credit Suisse is ter gelegenheid van de comparitie van partijen erkend dat Subway vóór 14 maart 2009 de bedrijfsruimte heeft verlaten en de sleutel aan Credit Suisse heeft doen toekomen. Gelet hierop moet worden geoordeeld dat de verplichting aan de zijde van Subway tot het betalen van een gebruiksvergoeding is geëindigd op 14 maart 2009. Tussen partijen is weliswaar in geschil of de bedrijfsruimte op die datum nog opleveringsgebreken vertoonde, maar geoordeeld moet worden dat de bedrijfsruimte vanaf 14 maart 2009 weer ter beschikking stond van Credit Suisse, zodat zij deze vanaf die datum weer kon verhuren aan derden.
Geconcludeerd moet worden dat Subway een gebruiksvergoeding aan Credit Suisse had moeten betalen vanaf 1 april 2008 tot 14 maart 2009. Nu Subway dit heeft nagelaten, is zij over deze periode schadeplichtig jegens Credit Suisse.
5.8 Credit Suisse heeft de hoogte van de gevorderde schadevergoeding gebaseerd op hetgeen Subway in haar onderhuurrelatie jegens Easy verschuldigd was, te weten een bedrag per jaar van € 58.419,-- inclusief BTW en servicekosten tot 1 november 2008, ofwel een bedrag per dag van (€ 58.419,-- : 365 dagen =) € 160,05, en een bedrag per jaar van
€ 60.294,-- inclusief BTW en servicekosten vanaf 1 november 2008, ofwel een bedrag per dag van (€ 60.294,-- : 365 dagen =) € 165,19. Subway heeft met betrekking tot de hoogte van de gevorderde schadevergoeding geen verweer gevoerd, zodat de rechtbank bij de berekening van de toe te wijzen schadevergoeding aansluiting zal zoeken bij de door Credit Suisse gestelde bedragen. Gelet hierop wordt de door Credit Suisse geleden schade als volgt begroot:
- 1 april 2008 - 31 oktober 2008 (214 dagen): 214 x € 160,05 = € 34.250,70
- 1 november 2008 - 13 maart 2009 (133 dagen): 133 x € 165,19 = € 21.970,27 +
€ 56.220,97.
5.9 Credit Suisse heeft vergoeding van de wettelijke handelsrente gevorderd vanaf 10 april 2009. De rechtbank acht deze vordering niet toewijsbaar, nu van een handelsovereenkomst tussen partijen geen sprake is geweest. Wel ziet de rechtbank in het voorgaande aanleiding ambtshalve de wettelijke rente over de verschuldigde schadevergoeding toe te wijzen vanaf 10 april 2009.
5.10 De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu onvoldoende is gesteld en evenmin is gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
5.11 Subway heeft zich gemotiveerd verzet tegen de door Credit Suisse gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad, en daartoe aangevoerd dat Credit Suisse in het buitenland gevestigd is, hetgeen voor Subway extra kosten en risico’s met zich meebrengt om de gevolgen van een uitvoerbaar bij voorraad uitgevoerd vonnis in eerste aanleg krachtens een corrigerend vonnis in hoger beroep alsnog ongedaan te maken. Subsidiair heeft Subway verzocht aan uitvoerbaarheid bij voorraad krachtens artikel 233 lid 3 Rv Pro de voorwaarde van voorafgaande deugdelijke zekerheidsstelling door Credit Suisse te verbinden.
5.12 De rechtbank overweegt ten aanzien van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad als volgt. In het algemeen mag worden aangenomen dat, zolang niet van het tegendeel blijkt, degene die een uitvoerbaarverklaring bij voorraad verlangt van een op zijn verzoek uitgesproken veroordeling tot betaling van een geldsom, het vereiste belang bij zodanige verklaring heeft. Uitgangspunt dient derhalve te zijn dat Credit Suisse belang heeft bij de door haar verzochte uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Dit belang zou slechts moeten wijken voor het belang van Subway indien dit zwaarder wegend is. Van dit laatste is echter niet gebleken. De enkele omstandigheid dat Credit Suisse in het buitenland gevestigd is, is daartoe onvoldoende. De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad is derhalve toewijsbaar.
Ook het door Subway gevoerde betoog dat aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad voorafgaande zekerheidstelling moet worden verbonden, slaagt niet. Gesteld noch gebleken is immers dat Credit Suisse, indien de veroordeling uiteindelijk niet in stand zou blijven, niet in staat zou zijn tot terugbetaling van het toewijsbare bedrag.
5.13 Subway zal als de voornamelijk in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Credit Suisse. De nakosten zullen (deels voorwaardelijk) worden toegewezen.
6 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt Subway om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Credit Suisse te betalen het bedrag van € 56.220,97 (zegge: zesenvijftigduizendtweehonderdtwintig euro en zevenennegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 10 april 2009 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt Subway in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Credit Suisse bepaald op € 1.630,-- aan vast recht, op € 72,25 aan overige verschotten en op € 2.235,-- aan salaris voor de advocaat;
veroordeelt Subway, indien zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling voldoet, tot betaling van € 131,-- aan nakosten, vermeerderd met € 68,-- aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaatsvindt;
bepaalt dat Subway de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro verschuldigd is over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog.
Uitgesproken in het openbaar.
548/1980