Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
beschikking ex artikel 7:291 BW Pro
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Verhage Franchise B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verzoekster,
gemachtigde: mr. J. van Elswijk
en
[verzoeker sub 2],
wonende te [woonplaats],
medeverzoeker.
gemachtigde: mr. J. van Elswijk.
Partijen worden hierna aangeduid als “Verhage” en “[verzoeker sub 2]”.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Op 23 juni 2010 is het verzoek ontvangen ter goedkeuring van de bedingen, afwijkende van de artikelen 7:292 e.v. BW, opgenomen in de tussen voornoemde partijen gesloten overeenkomst, met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het adres [adres].
1.2. De mondelinge behandeling van het verzoekschrift vond plaats op 27 juli 2010 in aanwezigheid van de heer [verzoeker sub 2] in persoon en de heer mr. E. P. Verhage namens de eerste verzoekster.
2. De feiten
Met ingang van 1 juli 2010 zijn partijen een onderhuurovereenkomst aangegaan voor de bedrijfsruimte aan de [adres]. De gehuurde ruimte mag uitsluitend worden gebruikt als een Verhage Fastfood bedrijf (familierestaurant). Behalve een onderhuurovereenkomst zijn partijen ook een franchiseovereenkomst aangegaan. De overeenkomsten hebben een looptijd van vijf jaar met een stilzwijgende verlenging voor steeds vijf jaar, behoudens opzegging door een van de partijen.
3. Het verzoek
Partijen verzoeken de navolgende bedingen uit de franchiseovereenkomst goed te keuren:
artikel 25.1: Partijen verbinden zich met ingang van de aanvangsdatum een overeenkomst van (onder)huur aan te gaan met betrekking tot voormelde bedrijfsruimte onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als door de franchisegever met de hoofdverhuurder zijn overeengekomen.
artikel 25.2: Partijen stellen vast dat deze huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden is met de hoedanigheid van huurder als franchisenemer van het franchisebedrijf. Franchisegever en franchisenemer stellen hierbij tevens vast dat franchisegever uitsluitend bereid is de hiervoor bedoelde bedrijfsruimte aan franchisenemer te verhuren zolang als deze gerechtigd is op te treden als franchisenemer van het netwerk van Verhage Fast Food franchise-ondernemingen, zulks gezien het belang van het behoud van deze vestigingsplaats voor het netwerk. Ingeval van beëindiging van de franchise-overeenkomst, op welke grond ook, zal daarom tevens de huurovereenkomst per dezelfde datum een einde nemen, zonder dat daarvoor een separate opzegging is vereist. Franchisenemer machtigt hierbij franchisegever onherroepelijk om mede namens hem een verzoekschrift als bedoeld in artikel 291 lid 2 boek Pro 7 van het Burgerlijk Wetboek in te dienen bij de bevoegde rechter, waarin om toestemming wordt verzocht voor de in de vorige alinea neergelegde afspraak, welke afwijkt van de dwingendrechtelijke regels van afdeling 6, titel 4, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ter zake van opzegging en beëindiging. Indien deze toestemming onverhoopt mocht worden geweigerd is franchisenemer gehouden alle medewerking te verlenen aan franchisegever om alsnog te komen tot het in dit artikel beoogde doel.
artikel 25.3: Aan het einde van de franchise-overeenkomst of bij opheffing van zijn onderneming, om welke reden dan ook, verbindt de franchisenemer zich ertoe zonder kosten de overname van zijn huurovereenkomst aan de franchisegever aan te bieden, die de mogelijkheid heeft om overname van de lopende huurovereenkomst te aanvaarden of te weigeren. Ingeval de franchisegever de lopende huurovereenkomst aanvaardt, zal de franchisenemer al het mogelijke doen om tot in de plaatsstelling van de franchisegever als huurder te geraken. De mogelijk daaraan verbonden (externe) kosten komen ten laste van de franchisegever. Tenslotte verklaarde de franchisenemer dat hem een redelijke termijn is gegund om zich over de franchise-overeenkomst te beraden.
4. De beoordeling van het verzoek
4.1. Uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van de vierde titel van boek 7, waarvan de zesde afdeling gewijd is aan huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7:291 BW Pro).
Ingevolge het derde lid van artikel 7: 291 BW wordt die goedkeuring alleen gegeven als de wettelijke rechten van de huurder van bedrijfsruimte door de afwijking niet wezenlijk worden aangetast, of als de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft. De beide voorwaarden moeten in onderling verband worden beoordeeld.
4.2. In de bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd zijn diverse elementen te onderscheiden, zoals hieronder genoemd. Daarbij geldt dat diverse afwijkingen een gevolg zijn van de onverkorte toepassing van de bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst in de onderhuurovereenkomst.
a. een afwijking van het bepaalde in artikel 7:231 BW Pro dat ontbinding van de huurovereenkomst in geval van tekortschieten door de huurder alleen kan geschieden door tussenkomst van de rechter;
b. een afwijking van de in artikel 7:292 BW Pro gegeven termijnbescherming;
c. een afwijking van de in artikel 7:293 BW Pro gegeven opzegbescherming;
d. een afwijking van de huuraanpassingsregeling in de artikelen 7:303 en 304 BW;
e. een afwijking van het in artikel 7:307 BW Pro gegeven recht op indeplaatsstelling;
De kantonrechter zal de verschillende verzoeken hierna beoordelen.
4.3. Artikel 7:231 BW Pro bepaalt dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet buiten de rechter om kan plaatsvinden. Op een aantal plaatsen in de tussen partijen gesloten overeenkomst is desondanks bepaald dat de huurovereenkomst automatisch tot een einde komt wanneer de franchiseovereenkomst eindigt. In artikel 25.2 is opgenomen dat ingeval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, op welke grond ook, de huurovereenkomst op dezelfde datum een einde zal nemen. De franchiseovereenkomst kan onder meer worden beëindigd wanneer de franchisenemer geheel of gedeeltelijk nalatig blijft met de betaling van de aan de franchisegever dan wel aan derden verschuldigde vergoedingen of andere schulden. Wanneer de franchisenemer enige verplichting of bepaling voortvloeiende uit de franchiseovereenkomst niet of niet geheel nakomt heeft de andere partij het recht om, na verzending van een sommatie met een termijn van veertien dagen, de franchiseovereenkomst onmiddellijk en zonder rechterlijke tussenkomst te beëindigen. Door de koppeling die in artikel 25.2 van de franchiseovereenkomst gemaakt wordt tussen de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst leidt een ontbinding, buiten rechte, van de franchiseovereenkomst tot een (automatische) ontbinding van de huurovereenkomst buiten rechte. Deze bepaling is in strijd met het bepaalde in artikel 7:231 BW Pro, welke bepaling van dwingend recht is. Een afwijking van dit beding kan niet worden goedgekeurd, nu artikel 7:291 lid 3 BW Pro alleen ziet op goedkeuring van bedingen die afwijken van de bepalingen in afdeling 6 van boek 7 titel 4 van het BW. Artikel 7:231 BW Pro is geplaatst in afdeling 4 en daarom bestaat niet de bevoegdheid afwijkingen van dit artikel goed te keuren.
4.4. Op grond van artikel 7:292 BW Pro komt de huurder het recht toe om bedrijfsruimte te huren voor de duur van twee perioden van vijf jaar. Na vijf jaar kan de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder alleen op zeer beperkte gronden worden verzocht aan de rechter. In deze zaak is een koppeling gemaakt met de hoofdhuurovereenkomst en ook is bepaald dat bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst de onderhuurder geen enkele aanspraak kan maken jegens onderverhuurder op het voortduren van de onderhuurovereenkomst. De hoofdhuurovereenkomst is aangegaan op 1 juni 2000. Daarom geldt voor de hoofdhuurovereenkomst het bepaalde in artikel 7:300 BW Pro. In die situatie is het voor de verhuurder relatief eenvoudig om de huurovereenkomst te beëindigen. In deze situatie heeft te gelden dat ook voor de onderhuurder geldt dat zijn huurovereenkomst onmiddellijk tot een einde kan komen wanneer de hoofdhuurovereenkomst tot een einde komt door de opzegging door de hoofdverhuurder. De rechten die de huurder volgens de wet heeft worden daardoor wezenlijk aangetast.
4.5. In artikel 7:293 BW Pro worden diverse eisen gesteld aan de mogelijkheid om de huur op te zeggen. In de franchiseovereenkomst wordt gesproken over een opzegging met onmiddellijke ingang. Door de koppeling van de huurovereenkomst met de franchiseovereenkomst worden de wettelijke bepalingen ten aanzien van de opzegging daarom opzij gezet. Ook dit vormt een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder.
4.6. Doordat de hoofdhuurovereenkomst onverkort van toepassing wordt verklaard geldt een eventuele huurprijsaanpassing ook onverkort in de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder is als het ware overgeleverd aan de partijen bij de hoofdhuurovereenkomst en hij kan geen gebruik maken van de wettelijke regeling van de huurprijsaanpassing, ook niet om bijvoorbeeld huurprijsverlaging te vragen in het geval de huurprijs niet meer overeenstemt met de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het recht van de huurder wordt daardoor wezenlijk aangetast.
4.7. Op grond van het bepaalde in artikel 7:307 BW Pro heeft de huurder het recht om een derde voor te dragen voor indeplaatsstelling en daartoe ook de rechter in te schakelen wanneer geen overeenstemming wordt bereikt. In de franchiseovereenkomst bepaalt artikel 25.3 dat de huurder gehouden is de huurovereenkomst aan te bieden aan de franchisegever wanneer de overeenkomst eindigt. Daarmee wordt het recht van de huurder om een derde in zijn plaats te stellen wezenlijk aangetast.
4.8. Op grond van het overwogene in 4.4 tot en met 4.7. oordeelt de kantonrechter dat de rechten die de huurder aan afdeling 6 ontleent wezenlijk worden aangetast door de afwijkende bedingen.
4.9. [verzoeker sub 2] is een kleine zelfstandige die alleen voor de onderhavige vestiging van Verhage een overeenkomst is aangegaan. Hij is daarom voor het voortzetten van zijn ondernemingsactiviteiten volledig van het voortduren van de huurovereenkomst voor deze vestiging afhankelijk. Hij heeft bovendien investeringen moeten doen in het kader van de franchiseovereenkomst. Voor het terugverdienen van deze investeringen heeft hij tenminste vijf jaar nodig. In deze omstandigheid oordeelt de kantonrechter dat de maatschappelijke positie van de huurder niet zodanig is, dat hij de bescherming die de wet hem biedt niet behoeft.
4.10. In beginsel voldoet [verzoeker sub 2] dan ook niet aan de voorwaarden voor het goedkeuren van de afwijkende bedingen. Desondanks oordeelt de rechter dat er voldoende redenen zijn om in dit geval toch goedkeuring aan de van het bepaalde in afdeling 6 afwijkende bedingen te verlenen. [verzoeker sub 2] onderneemt op grond van een franchiseovereenkomst. Deze overeenkomst kan buiten rechte tot een einde komen. In dat geval heeft [verzoeker sub 2] er belang bij dat ook de huurovereenkomst tot een einde komt. Op grond van de bepalingen in de franchiseovereenkomst is [verzoeker sub 2] immers niet gerechtigd om in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst in het gehuurde een andere onderneming dan een Verhage Fastfood restaurant te voeren. Andere exploitatiemogelijkheden zijn niet aanwezig. In die omstandigheid heeft [verzoeker sub 2] er belang bij dat de huurovereenkomst voor de alsdan voor hem niet te exploiteren zaak, met alle verplichtingen van dien, niet voortduurt. Daarbij speelt mede een rol dat is voorzien in een regeling ter compensatie van de door [verzoeker sub 2] gepleegde investeringen en de door hem opgebouwde goodwill. [verzoeker sub 2] heeft ter zitting toegelicht dat deze compensatieregeling voor hem een voldoende waarborg biedt tegen het ondernemingsrisico dat hij loopt als franchisenemer. Hij heeft zich verdiept in de bepalingen en hij wenst welbewust dit risico te dragen. Voorts is het een gerechtvaardigd belang van de franchisegever om het gehuurde te behouden voor zijn netwerk van vestigingen. In deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om de van afdeling 6 afwijkende bedingen goed te keuren. Het beding in artikel 25.2 van de franchiseovereenkomst kan op de in overweging 4.3. beschreven overwegingen niet worden goedgekeurd.
4.11. Nu het hier een gemeenschappelijk verzoek betreft worden de kosten van de procedure gecompenseerd in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beschikking
De kantonrechter:
verleent goedkeuring aan:
artikel 25.1 van de franchiseovereenkomst, voor zover daarin de duur van de onderhuurovereenkomst afhankelijk wordt gemaakt van de duur van de hoofdhuurovereenkomst, de opzegregels ter zijde worden gesteld en de huurprijsaanpassingregels ter zijde worden gesteld;
artikel 25.3 van de franchiseovereenkomst;
wijst de overige verzoeken af;
compenseert de kosten van de procedure.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken op de openbare terechtzitting.