Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
beschikking ex artikel 7:291 BW Pro
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Verhage Franchise B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verzoekster,
gemachtigde: mr. J. van Elswijk
en
[medeverzoeker]
wonende te [woonplaats],
medeverzoeker.
gemachtigde: mr. J. van Elswijk.
Partijen worden hierna aangeduid als “Verhage” en “[medeverzoeker]”.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Op 18 augustus 2010 is het verzoek ontvangen ter goedkeuring van de bedingen, afwijkende van de artikelen 7:292 e.v. BW, opgenomen in de tussen voornoemde partijen gesloten overeenkomst, met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het adres Vlinderveen 432 te Spijkenisse.
1.2 De mondelinge behandeling van het verzoekschrift vond plaats op 1 oktober 2010 in aanwezigheid van de heer [medeverzoeker] in persoon en de heer E. P. Verhage namens de eerste verzoekster.
2. De feiten
Met ingang van 15 augustus 2010 zijn partijen een onderhuurovereenkomst aangegaan voor de bedrijfsruimte aan de Vlinderveen 432 te Spijkenisse. De gehuurde ruimte mag uitsluitend worden gebruikt als een Verhage Fastfood bedrijf (familierestaurant).
3. Het verzoek
Partijen verzoeken de navolgende bedingen uit de franchiseovereenkomst goed te keuren:
25.1 Partijen verbinden zich met ingang van de aanvangsdatum een overeenkomst van (onder)huur aan te gaan met betrekking tot voormelde bedrijfsruimte onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als door de franchisegever met de hoofdverhuurder zijn overeengekomen.
25.2 Partijen stellen vast dat deze huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden is met de hoedanigheid van huurder als franchisenemer van het franchisebedrijf. Franchisegever en franchisenemer stellen hierbij tevens vast dat franchisegever uitsluitend bereid is de hiervoor bedoelde bedrijfsruimte aan franchisenemer te verhuren zolang als deze gerechtigd is op te treden als franchisenemer van het netwerk van Verhage Fast Food franchise-ondernemingen, zulks gezien het belang van het behoud van deze vestigingsplaats voor het netwerk. Ingeval van beëindiging van de franchise-overeenkomst, op welke grond ook, zal daarom tevens de huurovereenkomst per dezelfde datum een einde nemen, zonder dat daarvoor een separate opzegging is vereist. Franchisenemer machtigt hierbij franchisegever onherroepelijk om mede namens hem een verzoekschrift als bedoeld in artikel 291 lid 2 boek Pro 7 van het Burgerlijk Wetboek in te dienen bij de bevoegde rechter, waarin om toestemming wordt verzocht voor de in de vorige alinea neergelegde afspraak, welke afwijkt van de dwingendrechtelijke regels van afdeling 6, titel 4, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ter zake van opzegging en beëindiging. Indien deze toestemming onverhoopt mocht worden geweigerd is franchisenemer gehouden alle medewerking te verlenen aan franchisegever om alsnog te komen tot het in dit artikel beoogde doel.
25.3 Aan het einde van de franchise-overeenkomst of bij opheffing van zijn onderneming, om welke reden dan ook, verbindt de franchisenemer zich ertoe zonder kosten de overname van zijn huurovereenkomst aan de franchisegever aan te bieden, die de mogelijkheid heeft om overname van de lopende huurovereenkomst te aanvaarden of te weigeren. Ingeval de franchisegever de lopende huurovereenkomst aanvaardt, zal de franchisenemer al het mogelijke doen om tot in de plaatsstelling van de franchisegever als huurder te geraken. De mogelijk daaraan verbonden (externe) kosten komen ten laste van de franchisegever.
4. De beoordeling van het verzoek
4.1 Op grond van artikel 264 Rv Pro is de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle bevoegd om van het onderhavige geschil kennis te nemen, nu de gehuurde onroerende zaak zich in Spijkenisse bevindt. Uit artikel 270 Rv Pro volgt echter dat indien partijen uitdrukkelijk hebben aangegeven geen verwijzing te wensen de relatief onbevoegde rechter van het geschil kennis kan nemen. In deze procedure hebben verzoekers, zowel huurder als verhuurder, gezamenlijk de procedure ingediend bij de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam en hiermee uitdrukkelijk de onbevoegde rechter bevoegd verklaard om van het geschil kennis te nemen. De kantonrechter zal dan ook overgaan tot behandeling van het verzoek.
4.2 Partijen verzoeken in deze procedure afwijking van de wettelijke bepalingen van de vierde titel van boek 7, waarvan de zesde afdeling gewijd is aan huur van bedrijfsruimte.
In de huurovereenkomst is echter geen enkel beding opgenomen dat afwijkt van deze wettelijke regels noch wordt in de huurovereenkomst de franchiseovereenkomst - waarin wel dergelijke bedingen zijn opgenomen - aan de huurovereenkomst gekoppeld. De kantonrechter kan, nu de franchiseovereenkomst niet voldoet aan de eisen die de wet aan een huurovereenkomst stelt, niet over de bepalingen genoemd in de franchiseovereenkomst oordelen en wijst derhalve het verzoek af.
4.3 Het had op de weg van partijen gelegen de bepalingen die betrekking hebben op huur in de huurovereenkomst op te nemen of in ieder geval te verwijzen naar de huurbepalingen in de franchiseovereenkomst. De kantonrechter acht het echter van belang, nu de bepalingen in de franchiseovereenkomst in de huurrelatie doorwerken, hierover het volgende op te merken.
4.4 Ingevolge het derde lid van artikel 7: 291 BW wordt goedkeuring van afwijkende bedingen alleen gegeven als de wettelijke rechten van de huurder van bedrijfsruimte door de afwijking niet wezenlijk worden aangetast, of als de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft. De beide voorwaarden moeten in onderling verband worden beoordeeld.
4.5 In de bedingen uit de franchiseovereenkomst waarvan goedkeuring wordt gevraagd zijn diverse elementen te onderscheiden, zoals hieronder genoemd. Daarbij geldt dat diverse afwijkingen een gevolg zijn van de onverkorte toepassing van de bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst in de onderhuurovereenkomst.
a. een afwijking van het bepaalde in artikel 7:231 BW Pro dat ontbinding van de huurovereenkomst in geval van tekortschieten door de huurder alleen kan geschieden door tussenkomst van de rechter;
b. een afwijking van de in artikel 7:293 BW Pro gegeven opzegbescherming;
c. een afwijking van de huuraanpassingsregeling in de artikelen 7:303 en 304 BW;
d. een afwijking van het in artikel 7:307 BW Pro gegeven recht op indeplaatsstelling;
De kantonrechter zal de verschillende verzoeken hierna beoordelen.
4.6 Artikel 7:231 BW Pro bepaalt dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet buiten de rechter om kan plaatsvinden. Op een aantal plaatsen in de tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst is desondanks bepaald dat de huurovereenkomst automatisch tot een einde komt wanneer de franchiseovereenkomst eindigt. In artikel 25.2 is opgenomen dat ingeval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, op welke grond ook, de huurovereenkomst op dezelfde datum een einde zal nemen. De franchiseovereenkomst kan onder meer worden beëindigd wanneer de franchisenemer geheel of gedeeltelijk nalatig blijft met de betaling van de aan de franchisegever dan wel aan derden verschuldigde vergoedingen of andere schulden. Wanneer de franchisenemer enige verplichting of bepaling voortvloeiende uit de franchiseovereenkomst niet of niet geheel nakomt heeft de andere partij het recht om, na verzending van een sommatie met een termijn van veertien dagen, de franchiseovereenkomst onmiddellijk en zonder rechterlijke tussenkomst te beëindigen. Door de koppeling die in artikel 25.2 van de franchiseovereenkomst gemaakt wordt tussen de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst leidt een ontbinding, buiten rechte, van de franchiseovereenkomst tot een (automatische) ontbinding van de huurovereenkomst buiten rechte. Deze bepaling is in strijd met het bepaalde in artikel 7:231 BW Pro, welke bepaling van dwingend recht is. Artikel 7:231 BW Pro is geplaatst in afdeling 4 en daarom bestaat niet de bevoegdheid afwijkingen van dit artikel goed te keuren.
4.7 In artikel 7:293 BW Pro worden diverse eisen gesteld aan de mogelijkheid om de huur op te zeggen. In de franchiseovereenkomst wordt gesproken over een opzegging met onmiddellijke ingang. Door de koppeling van de huurovereenkomst met de franchiseovereenkomst worden de wettelijke bepalingen ten aanzien van de opzegging daarom opzij gezet. De onmiddellijke opzegging valt te kwalificeren als een ontbinding van de huurovereenkomst buiten rechte zodat, gelet op hetgeen onder 4.6 is overwogen, van dit beding niet kan worden afgeweken.
4.8 Doordat de hoofdhuurovereenkomst onverkort van toepassing wordt verklaard geldt een eventuele huurprijsaanpassing ook onverkort in de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder is als het ware overgeleverd aan de partijen bij de hoofdhuurovereenkomst en hij kan geen gebruik maken van de wettelijke regeling van de huurprijsaanpassing, ook niet om bijvoorbeeld huurprijsverlaging te vragen in het geval de huurprijs niet meer overeenstemt met de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het recht van de huurder wordt daardoor wezenlijk aangetast.
4.9 Op grond van het bepaalde in artikel 7:307 BW Pro heeft de huurder het recht om een derde voor te dragen voor indeplaatsstelling en daartoe ook de rechter in te schakelen wanneer geen overeenstemming wordt bereikt. In de franchiseovereenkomst bepaalt artikel 25.3 dat de huurder gehouden is de huurovereenkomst aan te bieden aan de franchisegever wanneer de overeenkomst eindigt, zodat feitelijk een verzoek tot afwijking van artikel 7:307 wordt Pro verzocht. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 7:291 lid 2 BW Pro aan dit beding geen goedkeuring verleend kan worden, immers artikel 7:307 BW Pro is in dit artikel uitgesloten van de bedingen waarvan goedkeuring kan worden verzocht.
4.10 Op grond van het overwogene in 4.4 tot en met 4.9 oordeelt de kantonrechter dat de rechten die de huurder aan afdeling 6 ontleent wezenlijk worden aangetast door de bedingen in de franchiseovereenkomst.
4.11 [medeverzoeker] is een kleine zelfstandige die alleen voor de onderhavige vestiging van Verhage een overeenkomst is aangegaan. Hij is daarom voor het voortzetten van zijn ondernemingsactiviteiten volledig van het voortduren van de huurovereenkomst voor deze vestiging afhankelijk. Hij heeft bovendien investeringen moeten doen in het kader van de franchiseovereenkomst. Deze investeringen worden, op basis van het bepaalde in de franchiseovereenkomst, niet zonder meer vergoed wanneer de overeenkomst tot een einde zou komen. De maatschappelijke positie van de huurder in relatie tot die van de verhuurder is gelet op alle omstandigheden niet zodanig dat kan worden geoordeeld dat hij de bescherming die de wet hem biedt niet behoeft.
4.12 In beginsel voldoet [medeverzoeker] dan ook niet aan de voorwaarden voor het goedkeuren van de afwijkende bedingen. De bedingen zouden dan ook, indien zij in een huurovereenkomst zouden zijn opgenomen, niet worden goedgekeurd.
4.13 Nu het hier een gemeenschappelijk verzoek betreft worden de kosten van de procedure gecompenseerd in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beschikking
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
compenseert de kosten van de procedure.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken op de openbare terechtzitting.