Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer:
Vonnis van 3 november 2010
in de zaak van
de naamloze vennootschap
ING BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. L.A.L. Westerwoudt,
tegen
[gedaagde],
wonende te Abbenbroek, gemeente Bernisse,
gedaagde,
advocaat mr. H.W. Gierman.
Partijen zullen hierna ‘ING’ en ‘[gedaagde]’ genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 25 augustus 2009, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek;
- de akte overlegging productie aan de zijde van ING;
- de akte uitlaten productie aan de zijde van [gedaagde];
- de stukken tot het leggen van conservatoir beslag aan de zijde van ING.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij splitsingsakte van 15 maart 2002 is het pand aan de [adres] te Rotterdam gesplitst in het appartement [adres]A, bestaande uit de begane grond en de eerste etage, en het appartement [adres]B, bestaande uit de tweede en derde etage. Op de tekening bij de splitsingsakte is op de begane grond een interne trap naar de eerste verdieping ingetekend.
2.2. In opdracht van [X], de koper, heeft [gedaagde] op 24 juli 2003 een taxatierapport opgesteld voor het appartement aan de [adres]A te Rotterdam (hierna: het appartement). [gedaagde] is register taxateur en handelde onder de naam [gedaagde] Vastgoed Taxaties BV, een handelsnaam voor [gedaagde] Vastgoed B.V.
2.3. In het taxatierapport is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
I. Een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening : bij nader te bepalen financiële instelling
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opname datum getaxeerd op :
Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik: € 138.000
(…)
Executiewaarde vrij van huur en gebruik: € 124,000
(…)
Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat € 85.000
(…)
Executiewaarde in verhuurdestaat € 70.000
(…)
E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID
1. Voorwaarden
Op deze taxatie zijn van toepassing : de voorwaarden gesteld door de RVT
2. Aansprakelijkheid
De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiele) instellingen voor zover deze met name onder A en C zijn genoemd. Indien onder C geen instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiele instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd.
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
a. Nadere omschrijving van het object : dubbele benedenwoning met tuin gelegen op de begane en 1e verdrieping met verder toebehoren
(…)
e. indeling : BG : entree, woonkamer over de volledige lengte, keuken, veranda, toegang tot tuin, toilet
1e: 2 kamers, badkamer, balkon
(…)
K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)
1. Eigen gebruik
Volgens opgave van : Eigen waarneming Taxateur
a. wordt het object thans volledig bewoond : nee
door de eigenaar
b. wordt het object thans geheel of gedee1telijk : ja
bewoond door derden
c. wordt het object onbewoond opgeleverd : ja volgens opgave eigenaar”
2.4. ING heeft aan [X] ten behoeve van de aankoop van het appartement een hypothecaire geldlening verstrekt ter hoogte van € 146.500,-.
2.5. Op enig moment is [X] in verzuim geraakt ter zake van zijn hypothecaire verplichtingen en is ING overgegaan tot opeising en executie van het appartement.
2.6. In het kader van een openbare verkoop (veiling) van het appartement heeft ING een hertaxatie laten uitvoeren door BBW Woningmakelaars B.V. (verder: ‘BBW’) te Rotterdam. Op 12 december 2007 is het taxatierapport uitgebracht, waarin de executiewaarde vrij van huur en gebruik wordt bepaald op € 90.000,- en de executiewaarde in verhuurde staat op € 70.000,-. De waarden zijn aan de hand van een zogenoemde geveltaxatie bepaald.
2.7. Op enig moment voor de veiling is gebleken dat de begane grond van het appartement sinds 1999 verhuurd wordt aan het echtpaar [huurders]. Voorts is gebleken dat de eerste verdieping van het appartement slechts te bereiken was via de opgang en de trap toebehorend aan het appartement [adres]B en dat er ter zake geen erfdienstbaarheid was gevestigd. Tevens bleek dat de eerste verdieping was ingenomen door krakers, die na een kort geding zijn ontruimd.
2.8. Het appartement is op 20 februari 2008 geveild. Juza Onroerend Goed B.V., een aan ING gelieerde vennootschap, heeft het appartement gekocht voor € 76.000,-.
2.9. Bij brief van 13 juli 2009 heeft ING [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van een onjuiste taxatie van [gedaagde].
2.10. Op 17 augustus 2009 heeft ING beslag laten leggen op een aantal onroerende zaken die aan [gedaagde] toebehoren.
3. De vordering
ING vordert - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – te verklaren voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan haar van een bedrag van € 99.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2008 met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, inclusief de beslagkosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft ING aan haar vordering - uiteindelijk - de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1. [gedaagde] is aansprakelijk voor de ontstane restschuld van € 99.000,-. ING stelt daartoe dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar. [gedaagde] had een zorgvuldigheidsplicht ten opzichte van ING als geldlener, aangezien het taxatierapport werd opgemaakt ten behoeve van het verstrekken van een hypothecaire geldlening.
3.2. Het taxatierapport is door [gedaagde] onzorgvuldig opgemaakt. [gedaagde] heeft verzuimd melding te maken van de omstandigheid dat de eerste verdieping van het appartement alleen bereikt kon worden via de opgang van het appartement [adres]B en dat terzake geen erfdienstbaarheid was gevestigd. Tevens heeft [gedaagde] ten onrechte niet vermeld dat de begane grond van het pand verhuurd was. Had [gedaagde] niet op deze wijze onzorgvuldig gehandeld dan was de lening niet verstrekt en had ING geen schade geleden in de vorm van de ontstane restschuld.
3.3. Dat [gedaagde] een onjuist taxatierapport heeft opgemaakt, volgt voorts uit het in opdracht van ING door BBW opgestelde taxatierapport d.d. 4 februari 2010. Bij deze taxatie is het appartement eveneens inwendig geïnspecteerd (anders dan bij de geveltaxatie op 12 december 2007). De executiewaarde vrij van huur en gebruik per 15 juli 2003 (de datum van de taxatie door [gedaagde]) wordt bepaald op € 70.000,- en de executiewaarde in verhuurde staat op € 40.000,-.
3.4. De door [gedaagde] verzwegen feiten en omstandigheden waren ten tijde van de taxatie zo evident dat er sprake moet zijn geweest van het opzettelijk verzwijgen van de werkelijke situatie door [gedaagde] teneinde de totstandkoming van de hypothecaire geldlening aan [X] te bevorderen. Indien [gedaagde] in zijn taxatierapport had vermeld dat het appartement feitelijk gesplitst was en de eerste verdieping alleen maar te bereiken was via de opgang van het appartement aan de [adres]B, dan had ING, gezien de opmerking in het taxatierapport dat [X] niet voornemens was om te gaan verbouwen, de conclusie kunnen trekken dat [X] van plan was om de begane grond en de eerste verdieping van het pand te verhuren, althans zou ING in ieder geval kritische vragen kunnen stellen. Bij een juiste voorstelling van zaken had ING de lening niet verstrekt en derhalve evenmin een onverhaalbare restschuld van € 99.000,- gehad.
3.5. De schade die ING heeft geleden als gevolg van het onzorgvuldige handelen van [gedaagde] is volledig aan hem toe te rekenen.
3.6. ING vordert wettelijke rente over het bedrag van € 99.000,- vanaf 20 februari 2008, zijnde de dag van het ontstaan van de restschuld (en dus de schade) op de dag van de veiling.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van ING, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding, inclusief de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
[gedaagde] heeft daartoe - uiteindelijk - het volgende aangevoerd:
4.1. Het taxatierapport was niet onzorgvuldig. In het taxatierapport van [gedaagde] is de executoriale verkoopwaarde van het appartement in verhuurde staat op een bedrag van € 70.000,- gewaardeerd. De door ING gerealiseerde waarde van € 76.000,- op de veiling is hoger dan de destijds getaxeerde waarde en bijgevolg kan er geen sprake zijn van een onzorgvuldige dan wel onjuiste taxatie. Ook het taxatierapport d.d. 12 december 2007 dat BBW in opdracht van ING heeft verricht, vermeldt een executoriale verkoopwaarde van € 70.000,- in verhuurde staat.
4.2. De omstandigheid dat het appartement verhuurd werd, kan voorts niet aan [gedaagde] worden toegerekend. Immers in het taxatierapport van [gedaagde] is er genoegzaam op gewezen dat het appartement ten tijde van de taxatie verhuurd werd.
4.3. Het al dan niet aanwezig zijn van de trap is verder van verwaarloosbare invloed op de waarde van het appartement. Aangezien de trap in de splitsingsakte is opgenomen, kan deze zonder vestiging van een recht van erfdienstbaarheid gerealiseerd worden.
4.4. Subsidiair betwist [gedaagde] dat er sprake is van causaal verband tussen het taxatierapport en de ontstane restschuld. Indien moet worden aangenomen dat er wel causaal verband bestaat dan is er in ieder geval sprake van eigen schuld aan de zijde van ING. ING heeft onvoldoende zorgvuldigheid betracht bij de hypotheekverstrekking, nu er sprake is geweest van een zogenaamde ABC-constructie, de werkgeversverklaring van [X] te denken gaf nu zijn werk 228 km verwijderd was van zijn nieuwe woning en er voorts een onverantwoorde verhouding bestond tussen het vaste inkomen van [X] van € 25.219,- en de geleende som van € 146.500,-. Door desondanks toch een bedrag van € 146.500,- als hypotheek te verstrekken heeft ING het ontstaan van de restschuld als gevolg van het niet-betalen van [X] aan zichzelf te wijten en dient de schade dan ook voor haar eigen rekening en risico te komen.
4.5. Meer subsidiair betwist [gedaagde] de hoogte van de schade. Slechts een bedrag van € 51.500,-, (zijnde het verschil tussen de geleende hoofdsom van € 146.500 en 125% van € 76.000, zijnde de executiewaarde van het appartement) zou in causaal verband kunnen staan tot de vermeende fout van [gedaagde]. Ook in dat geval is er sprake van eigen schuld bij ING en wel in die mate dat de schade geheel dan wel grotendeels voor rekening van ING moet komen. Immers de omstandigheid dat er na de taxatie krakers in het pand hebben gewoond en de waardevermindering van het appartement dientengevolge, kan niet worden toegerekend aan [gedaagde].
4.6. [gedaagde] betwist de gestelde datum vanaf wanneer wettelijke rente verschuldigd zou zijn, nu hij eerst bij brief van 13 juli 2009 op de hoogte is gesteld van de omstandigheid dat ING schade heeft geleden.
5. De beoordeling
5.1. Vooropgesteld wordt, zoals ook onweersproken tussen partijen vaststaat, dat hoewel het taxatierapport [gedaagde] Vastgoed Taxaties B.V. als opdrachtnemer vermeldt, [gedaagde] de taxatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd onder de handelsnaam [gedaagde] Vastgoed Taxaties B.V. en dat derhalve [gedaagde] aansprakelijk is voor eventuele fouten in dit taxatierapport.
5.2. ING heeft haar vordering jegens [gedaagde] gebaseerd op een onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW Pro, nu [gedaagde], volgens ING, een onjuist taxatierapport heeft opgesteld op basis waarvan ING een (te hoge) financiering heeft verstrekt. ING verwijt [gedaagde] dat hij in het taxatierapport ten onrechte geen melding heeft gemaakt van het ontbreken van een inwendige trap en dat hij heeft verzuimd te vermelden dat de begane grond van het appartement verhuurd werd. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist.
5.3. Beoordeeld dient te worden of [gedaagde] bij het opstellen van het taxatierapport heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden.
5.3.1. In het taxatierapport (sub K) heeft [gedaagde] aangegeven dat het appartement ten tijde van de taxatie verhuurd was en dat blijkens opgave van de eigenaar het appartement vrij van huur en gebruik zou worden opgeleverd. Daarmee heeft [gedaagde] in zijn taxatierapport een juiste weergave gegeven van de feitelijke situatie. Dit heeft ING bij conclusie van repliek ook (impliciet) erkend. De omstandigheid dat de begane grond van het appartement na de aankoop door [X] vervolgens toch verhuurd bleef, kan niet aan [gedaagde] verweten worden. Immers zijn taak is om als taxateur de situatie op het moment van de taxatie vast te stellen. Het was aan ING om bij de eigenaar na te gaan of het appartement daadwerkelijk vrij van huur zou worden opgeleverd, althans de gevolgen van het nalaten daarvan komen voor haar rekening en risico.
5.3.2. Vast staat dat het taxatierapport van [gedaagde] geen melding maakt van de omstandigheid dat er geen inwendige trap in het appartement is aangebracht, waardoor de eerste verdieping van het appartement niet vanuit de begane grond bereikbaar is, dit terwijl het taxatierapport van [gedaagde] vermeldt dat het appartement een dubbele benedenwoning betreft. Met ING is de rechtbank van oordeel dat deze situatie van belang is voor de waardebepaling van het appartement. De feitelijke situatie belemmert immers het ongestoorde gebruik van het appartement dat zich zowel op de begane grond als de eerste verdieping bevindt. Het verweer van [gedaagde] inhoudende dat er geen sprake zou zijn van een onjuist taxatierapport nu de door hem getaxeerde executiewaarde in verhuurde staat hoger was dan de uiteindelijke veilingopbrengst, zal derhalve niet worden gehonoreerd. De conclusie is dat door geen melding te maken van de omstandigheid dat de beide verdiepingen van het appartement niet door een inwendige trap werden verbonden, [gedaagde] niet heeft gehandeld zoals van redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden.
5.4. Bij de beoordeling van de vordering van ING wordt voorts als uitgangspunt genomen dat ING onweersproken heeft gesteld dat een taxatie door een gecertificeerd taxateur voor haar een belangrijke schakel vormt in het proces dat leidt tot het (al dan niet) verlenen van een financiering. Mede in het verlengde daarvan heeft [gedaagde] terecht niet weersproken dat hij bij een taxatie van een onroerende zaak niet alleen de belangen van zijn opdrachtgever, maar ook de belangen van financierende instanties als ING in het oog moet houden. Dit is ook bepaald onder punt E van het taxatierapport van [gedaagde], waarin is opgenomen dat aansprakelijkheid beperkt is tot de financiële instelling die op basis van het rapport het object financiert, in dit geval derhalve ING. Een en ander rechtvaardigt de conclusie dat [gedaagde] ook jegens ING binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van zijn taxatierapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. [gedaagde] heeft - zoals in rov. 5.3.2. reeds is overwogen - door niet te handelen zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden, jegens ING onrechtmatig gehandeld. [gedaagde] is derhalve in beginsel aansprakelijk voor de als gevolg van zijn handelen door ING geleden schade.
5.5. Partijen verschillen van mening over de omvang van de door ING geleden en aan [gedaagde] toerekenbare schade. ING hanteert als grondslag van haar vordering het verschil tussen de executieopbrengst van € 76.000,- en de door haar verstrekte financiering van € 146.500, vermeerderd met een bedrag van € 28.500,- aan door [X] verschuldigde maar onbetaald gelaten rente en door hem verbeurde boetes.
5.6. Het berekende bedrag ad € 28.500,- aan door [X] verschuldigde maar niet betaalde rente en door hem verbeurde boetes kan niet voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking komen. Immers, zoals omschreven in het taxatierapport (sub C), is de taxatie bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening. De omstandigheid dat [X] een onbetrouwbare schuldenaar blijkt te zijn en niet aan zijn aflossingsverplichting ten opzichte van ING voldoet, kan niet enkel op basis van het feit dat [gedaagde] een onjuiste taxatie heeft verricht aan hem worden toegerekend. Immers, het taxatierapport strekt niet ten doel om een taxatie te geven van de koper van het te taxeren object, maar om inzicht te verkrijgen in de waarde van het te financieren object. De omstandigheid dat [X] niet aan zijn aflossingsverplichting ten opzichte van ING heeft voldaan, kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend. Dit betekent dat de dientengevolge geleden schade van ING, bestaande uit de verschuldigde maar onbetaald gelaten rente en verbeurde boetes, niet voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking komt.
5.7. Ten aanzien van het resterende deel van de vordering ad € 70.000,- overweegt de rechtbank het navolgende. Tussen partijen is niet in geschil dat in beginsel de executiewaarde van een object bepalend is voor de hoogte van de te verstrekken financiering. Dit betekent dat slechts het verschil tussen de door [gedaagde] getaxeerde executiewaarde enerzijds en de geëffectueerde veilingopbrengst anderzijds als aan het handelen van [gedaagde] toe te rekenen schade voor vergoeding in aanmerking kan komen.
Nu in het voorgaande reeds is overwogen dat en waarom de omstandigheid dat het appartement ten tijde van de veiling verhuurd was, niet aan [gedaagde] is toe te rekenen, zal bij de bepaling van de omvang van de schade worden uitgegaan van de door [gedaagde] getaxeerde executiewaarde van het appartement in verhuurde staat, te weten een bedrag van € 70.000,-. Voor zover ING met haar stelling, dat zij, indien zij van de werkelijke situatie met de trap op de hoogte was geweest, zou hebben vermoed dat [X] het pand niet zelf zou gaan bewonen, wil betogen dat de lagere executieopbrengst als gevolg van de verhuurde staat van het pand voor rekening van [gedaagde] dient te komen, zal zij daarin niet worden gevolgd. Verwezen zij naar hetgeen hiervoor onder ro. 5.6. is overwogen.
5.8. De getaxeerde executiewaarde in het rapport van [gedaagde] van € 70.000,- is lager dan de gerealiseerde executieopbrengst van € 76.000,-. ING heeft aangevoerd dat de executieopbrengst weliswaar € 76.000,- bedroeg maar dat een aan ING gelieerde maatschappij het appartement heeft gekocht op basis van een geveltaxatie. Op basis van de geveltaxatie werd een bedrag van € 70.000,- als executiewaarde in verhuurde staat bepaald, maar blijkens het door ING in het geding gebrachte taxatierapport d.d. 4 februari 2010 was de executiewaarde in verhuurde staat slechts € 40.000,-, aldus ING.
De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. ING heeft aangegeven dat zij reeds vóór de veiling door een derde erop is gewezen dat er geen trap in het appartement aanwezig was en dat deze situatie met de trap ertoe heeft geleid dat de bodemprijs op de veiling niet werd gehaald. Dit betekent dat deze situatie bij ING en ook bij de veilingkopers bekend was voorafgaand aan de veiling. De executieopbrengst ad € 76.000,- is derhalve gerealiseerd terwijl bekend was gemaakt dat er een inpandige trap ontbrak. De omstandigheid dat dit bedrag te hoog zou zijn als gevolg van de getaxeerde executiewaarde bij de geveltaxatie, waarbij niet met de inpandige situatie rekening is gehouden, is een omstandigheid die voor rekening en risico van ING komt. Dienaangaande wordt in aanmerking genomen dat ING niets heeft gesteld waaruit zou blijken dat zij niet in staat was om een volledige taxatie voorafgaand aan de veiling uit te laten voeren. Overigens is de omstandigheid dat de werkelijke waarde van het appartement lager is dan de executieopbrengst, niet een omstandigheid die in de procedure tussen ING en [gedaagde] aan de orde dient te komen, nu ING deze door haar gestelde schade niet heeft geleden. De omstandigheid dat het pand door een aan ING gelieerde maatschappij is gekocht, maakt dit niet anders, nu deze maatschappij geen partij in de onderhavige procedure is.
5.9. De slotsom is dat ondanks de omstandigheid dat [gedaagde] in zijn taxatierapport niet de ten opzichte van ING vereiste zorgvuldigheid heeft betracht door niet te vermelden dat er geen inwendige trap in het appartement aanwezig was die de twee verdiepingen met elkaar verbond, hetgeen onrechtmatig is ten opzichte van ING, dit niet kan leiden tot toewijzing van de door ING gevorderde schadevergoeding. De vordering van ING zal derhalve worden afgewezen.
5.10. ING zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden bepaald op € 1.158,- aan vastrecht en op € 2.842,- (2 punten x € 1.421,-) aan salaris voor de advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente.
5.11. De nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente, zullen (voorwaardelijk) worden toegewezen als hierna vermeld.
6. De beslissing
De rechtbank,
wijst de vorderingen af;
veroordeelt ING in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 4.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt ING tot betaling van € 131,-- aan nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der voldoening, verhoogd met € 68,-- aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek daarover vanaf de datum van de betekening tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de kostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Mentink en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2010.?
2197/1581