Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 363905 / KG ZA 10-976
Vonnis in kort geding van 28 oktober 2010
in de zaak van
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
wonende te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.H.L. van Dijkman te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.L. Groeneveld te Gouda,
2. [gedaagde 2],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna Woonstad, [gedaagde 1] en [gedaade 2] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 6 oktober 2010
- de producties van Woonstad
- de producties van [gedaagde 1]
- de pleitnota van mr. Nguyen namens Woonstad
- de pleitnota van mr. Groeneveld namens [gedaagde 1].
Woonstad en [gedaagde 1] hebben hun standpunten nader toegelicht tijdens de mondelinge behandeling d.d. 19 oktober 2010. [gedaade 2] is niet verschenen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
In dit kort geding merkt de voorzieningenrechter de navolgende - voor de onderhavige beoordeling van belang zijnde - feiten als tussen partijen vaststaand aan.
Met ingang van 1 juni 2006 huren [gedaagde 1] en [gedaade 2] van Woonstad ten behoeve van de exploitatie van Coffeshop [X], onder meer, de horecabedrijfsruimte ge[adres]res]. In de betreffende huurovereenkomst staat, voor zover hier relevant:
'1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van een coffeeshop (...).'
'9.1 Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap of rechtspersoon.
'9.6 Huurder dient het gehuurde daadwerkelijk zelf overeenkomstig de overeengekomen bestemming te gebruiken. Indien huurder geen gebruik meer maakt van het gehuurde, dan wel het gehuurde op andere wijze gebruikt en niet vrijwillig overgaat tot gebruik overeenkomstig deze overeenkomst, zal de verhuurder in een procedure ontbinding van de huurovereenkomst vorderen alsmede ontruiming van het gehuurde.'
In artikel 6.1 en 6.14.1 van de toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte staat:
'6.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (...)'
'6.14.1 Indien verhuurder of huurder na ondertekening van deze huurovereenkomst een afwijking en/of aanvulling van enige bepaling van deze huurovereenkomst verlangt, dient verhuurder of huurder zijn verzoek voor de afwijking en/of aanvulling schriftelijk in te dienen.'
Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst waren [gedaagde 1] en [gedaade 2] vennoten van de vennootschap onder firma Coffeeshop [X]. Op 22 september 2008 is de vennootschap onder firma een eenmanszaak geworden die wordt gedreven voor rekening van [gedaagde 1]. [gedaade 2] is thans niet meer bij de onderneming betrokken.
[gedaagde 1] verkoopt inmiddels geen softdrugs meer, maar alleen nog koffie en thee. In verband daarmee gebruikt hij niet meer de benaming 'coffeeshop', maar 'theehuis'.
In een rapport d.d. 25 mei 2009 betreffende funderingsonderzoek Oude Westen,
fase 1 - complex 871-181, [adres] 41-51 te Rotterdam, staat onder meer:
'5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
Op basis van het Fase 1 onderzoek en de resultaten uit eerdere funderingsonderzoeken, wordt geconcludeerd dat - bij gelijkblijvende omstandigheden en gebruik - voor het complex 871-181 de handhavingstermijn op de bestaande fundering 0 tot 5 jaar bedraagt.
De algehele staat van de fundering kan worden omschreven als slecht.
Gezien de huidige beoordeling en de resultaten uit eerdere onderzoeken wordt geconcludeerd dat het niet noodzakelijk is om Fase 2 van het onderzoek uit te voeren. Zonder een beoordeling van de bouwkundige kwaliteit en de mogelijkheden van het complex en enkel op basis van de resultaten van het onderzoek en de verwachte handhavingstermijn, wordt dan ook funderingsherstel aanbevolen.
Geadviseerd wordt eventueel herstel op korte termijn uit te voeren daar verwacht mag worden dat, binnen de vermelde handhavingstermijn, de zakkingverschillen nog (sterk) kunnen toenemen waardoor extra schade kan ontstaan.
Hierbij wordt tevens aanbevolen om eventueel herstel gezamenlijk met de panden aan de 's-Gravendijkwal op te pakken.'
Het geschil
Woonstad vordert - samengevat - ontruiming van de horecabedrijfsr[adres]res] te Rotterdam, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaade 2] in de kosten van de procedure.
Het verweer van [gedaagde 1] strekt tot afwijzing van de vorderingen van Woonstad, met veroordeling van Woonstad in de kosten van de procedure.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Het standpunt van Woonstad
Woonstad vordert ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte vooruitlopend op een nog aanhangig te maken bodemprocedure waarin partiële ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd, namelijk ontbinding voor zover het de bedrijfsruimte betreft. Volgens Woonstad gedragen [gedaagde 1] en [gedaade 2] zich niet zoals een goed huurder betaamt. Woonstad heeft in dit verband de navolgende bezwaren aangevoerd.
Ten eerste is de rechtsvorm van de onderneming gewijzigd van vennootschap onder firma naar eenmanszaak. Woonstad is van deze wijziging niet op de hoogte gesteld en heeft hiervoor geen toestemming gegeven.
Ten tweede is het gebruik van de bedrijfsruimte gewijzigd doordat [gedaagde 1] is gestopt met het verkopen van softdrugs. Ook voor deze wijziging geldt dat Woonstad hierover niet is ingelicht en hiervoor geen toestemming heeft gegeven.
Woonstad zou hiervoor bovendien geen toestemming kunnen geven, omdat zij in samenwerking met de gemeente Rotterdam een 'branchering' voor de [adres] heeft opgesteld, te weten 'ambachtelijke bedrijven', waaraan het gebruik van de bedrijfsruimte als theehuis niet voldoet.
Ten derde is [gedaagde 1] op grond van de huurovereenkomst gehouden medewerking te verlenen aan de renovatieplannen van Woonstad. [gedaagde 1] verbindt aan zijn medewerking echter zodanig onredelijke financiële voorwaarden dat het risico bestaat dat de complexgewijze renovatie niet zoals gepland in januari 2011 kan beginnen.
Ten aanzien van [gedaagde 1]
Met de in dit kort geding ingestelde vordering tot ontruiming loopt Woonstad vooruit op een te starten bodemprocedure, strekkend tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst. Voor toewijzing van de vordering van Woonstad in dit kort geding is nodig dat aan twee voorwaarden is voldaan. Ten eerste moet spoedeisend belang bij de vordering bestaan. Ten tweede moet aannemelijk zijn dat de door Woonstad opgeworpen bezwaren tegen [gedaagde 1] in die bodemprocedure zullen leiden tot de door Woonstad gewenste ontbinding van de huurovereenkomst en, in het verlengde daarvan, de ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte. In dit verband wordt als volgt overwogen.
Bezwaar 1: gewijzigde rechtsvorm
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter valt niet te verwachten dat de gewijzigde rechtsvorm voldoende grond zal zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Anders dan Woonstad heeft gesuggereerd is van handelen in strijd met artikel 9.1 van de huurovereenkomst of artikel 6.14.1 van de bijbehorende algemene bepalingen geen sprake. Ook overigens is niet gebleken van een verplichting om een dergelijke wijziging aan de verhuurder te melden. Voor zover Woonstad heeft bedoeld te betogen dat voor het uittreden van [gedaade 2] de uitdrukkelijke toestemming van Woonstad vereist was, deelt de voorzieningenrechter die opvatting van Woonstad niet. Dat stond [gedaade 2] immers vrij.
Bovendien is onduidelijk gebleven welk belang van Woonstad wordt geschaad door het uittreden van [gedaade 2] als vennoot. [gedaade 2] is immers medehuurder gebleven zodat hij nog altijd mede verantwoordelijk is voor het nakomen van de (financiële) verplichtingen uit de huurovereenkomst. Verder heeft [gedaagde 1] er terecht op gewezen dat de onderneming als sinds 2008 alleen door hem wordt geëxploiteerd en dat dit nimmer tot problemen heeft geleid.
De voorzieningenrechter acht het gelet op het voorgaande onaannemelijk dat de gewijzigde rechtsvorm van de huurder in de bodemprocedure reden zal zijn de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen.
Bezwaar 2: gewijzigd gebruik
Het bezwaar van Woonstad betreffende de wijziging in het gebruik van het gehuurde, door Woonstad ook wel aangeduid als de 'slechte bedrijfsvoering', komt slechts hierop neer dat er geen softdrugs meer worden verkocht. Zoals [gedaagde 1] onbetwist heeft gesteld is er in de bedrijfsvoering overigens niets veranderd.
Voor zover op grond van deze wijziging - het enkele staken van de verkoop van softdrugs - al zou kunnen worden geoordeeld dat het gehuurde niet langer conform de in de huurovereenkomst vermelde bestemming wordt gebruikt, biedt dit naar voorlopig oordeel geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat Woonstad enig belang heeft bij het handhaven van de verkoop van softdrugs op de betreffende locatie. Het ligt zelfs meer voor de hand dat het belang van Woonstad juist gediend is met het staken van deze verkoop.
Woonstad heeft zich nog beroepen op een in samenwerking met de gemeente Rotterdam opgestelde 'branchering' waarmee het huidige gebruik van de bedrijfsruimte als theehuis in strijd zou zijn en op grond waarvan het voor Woonstad niet mogelijk zou zijn voor dit gebruik alsnog toestemming te geven. Woonstad heeft echter niets gesteld omtrent de precieze inhoud van deze 'branchering' of over de juridische status daarvan, terwijl [gedaagde 1] - voor zover hij al gehouden zou zijn het pand in verband met renovatiewerkzaamheden per 1 december 2010 te verlaten - heeft betwist dat er enige grond is om hem een terugkeer na de renovatie te ontzeggen. Nu een coffeeshop en een theehuis beide horecagelegenheden zijn, valt zonder nadere toelichting vooralsnog niet in te zien waarom [gedaagde 1] zijn onderneming na de renovatiewerkzaamheden niet langer in de gehuurde ruimte zou kunnen exploiteren.
Het voorgaande leidt tot de voorlopige conclusie dat het gewijzigde gebruik van het gehuurde evenmin grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert.
Bezwaar 3: weigeren medewerking renovatie
Gegeven het rapport d.d. 25 mei 2009, waaruit blijkt dat de fundering van het complex waartoe de gehuurde bedrijfsruimte behoort in slechte staat verkeert, stelt Woonstad zich terecht op het standpunt dat [gedaagde 1] gehouden is als goed huurder medewerking te verlenen aan de uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Woonstad heeft naar voren gebracht dat zij geprobeerd heeft hierover afspraken te maken met [gedaagde 1], maar dat dit niet mogelijk is gebleken omdat [gedaagde 1] onredelijke financiële eisen stelt.
[gedaagde 1], daarentegen, heeft gesteld dat Woonstad, nadat zij aangekondigd had dat zij het pand wilden gaan renoveren, heeft laten weten dat [gedaagde 1] na de renovatie niet terug zou kunnen keren. [gedaagde 1] was niet bereid daaraan mee te werken zolang hij geen vervangende bedrijfsruimte had gevonden en/of Woonstad hem een redelijke vergoeding zou betalen. Aangezien Woonstad [gedaagde 1] geen andere bedrijfsruimte kon aanbieden, heeft zij een financiële vergoeding aangeboden. Dit aanbod acht [gedaagde 1] niet redelijk omdat hij bij vertrek uit de huidige ruimte zijn onderneming feitelijk moet staken, zodat zijn bron van inkomsten (en die van een medewerker die hij in dienst heeft) wegvalt.
Woonstad heeft niet betwist dat zij zich vanaf het begin op het standpunt heeft gesteld dat [gedaagde 1] niet in het pand zou kunnen terugkeren. De door haar gedane voorstellen hebben kennelijk steeds het definitieve vertrek van [gedaagde 1] als uitgangspunt gehad. Hiervoor is echter al geoordeeld dat voorshands niet aannemelijk is dat de argumenten van Woonstad betreffende de gewijzigde rechtsvorm, het gewijzigde gebruik of de 'branchering' in een bodemprocedure zullen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst of een verplichting tot definitieve ontruiming. Op dit moment valt dan ook niet in te zien waarom [gedaagde 1] gehouden zou zijn in te stemmen met enig voorstel dat een definitief vertrek uit het pand inhoudt.
Het voorgaande voert tot de slotsom dat naar voorlopig oordeel geen sprake is van handelen door [gedaagde 1] in strijd met de huurovereenkomst of met artikel 7: 213 BW, zodat voorshands niet aannemelijk is dat de rechter in een te starten bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming door [gedaagde 1] zal toewijzen. De vordering tot ontruiming jegens [gedaagde 1] dient dan ook worden afgewezen.
Daarbij kan in het midden blijven of, zoals Woonstad heeft gesteld en [gedaagde 1] heeft betwist, voldoende spoedeisend belang bij de vordering bestaat.
Voor de goede orde zij opgemerkt dat een en ander uiteraard onverlet laat dat [gedaagde 1] gehouden is de nodige medewerking aan de renovatiewerkzaamheden te verlenen. In dit verband zullen partijen vermoedelijk afspraken moeten maken over een tijdelijke ontruiming en de (financiële) voorwaarden waaronder deze zal plaatsvinden. Dit valt echter buiten het bestek van dit kort geding.
Ten aanzien van [gedaade 2]
Bij de dagvaarding zijn de bij wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat het gevraagde verstek zal worden verleend.
Voor de tegen [gedaade 2] ingestelde vorderingen geldt op grond van artikel 139 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dat moet worden beoordeeld of deze vorderingen, gelet op hetgeen Woonstad in de dagvaarding heeft gesteld, onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Voor toewijzing van deze vorderingen in kort geding is bovendien vereist dat Woonstad daarbij spoedeisend belang heeft.
De voorzieningenrechter acht in dit verband van belang dat in punt 4 van de inleidende dagvaarding is vermeld:
'Blijkens dit uittreksel is de Coffeeshop sinds 22 september 2008 een eenmanszaak geworden, gedreven door de heer [gedaagde 1]. De heer [gedaade 2] is blijkens voornoemd uittreksel en de handelshistorie sinds 22 september 2008 uit de vennootschap getreden en is niet meer betrokken bij de exploitatie van de Coffeeshop. (...) De heer [gedaade 2] is op grond van de huurovereenkomst nog steeds (mede)huurder, reden waarom hij als gedaagde sub 2 is gedagvaard.'
Weliswaar is [gedaade 2] formeel nog altijd medehuurder, maar kennelijk is hij overigens op geen enkele wijze betrokken bij de exploitatie van de onderneming. Gronden om aan te nemen dat dit in de nabije toekomst zal veranderen zijn niet gesteld of gebleken. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien welk spoedeisend belang Woonstad heeft bij haar vordering tot ontruiming. Reeds daarom dient de vordering tegen [gedaade 2] worden afgewezen.
Ten aanzien van beide gedaagden
Het voorgaande voert tot de slotsom dat de vorderingen van Woonstad zullen worden afgewezen.
Woonstad zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:
- vast recht EUR 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.079,00
De kosten aan de zijde van de niet verschenen gedaagde [gedaade 2] worden begroot op nihil.
De beslissing
De voorzieningenrechter
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagde [gedaade 2],
wijst de vorderingen af,
veroordeelt Woonstad in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op EUR 1.079,00, en aan de zijde van [gedaade 2] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2010, in tegenwoordigheid van mr. H.J. Wieman-Bart.
2171/2009
363905 / KG ZA 10-976
28 oktober 2010