Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 89504 / HA ZA 10-2815
Vonnis van 24 november 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser,
advocaat mr. C.P. van den Berg,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. R.S. Sewdajal,
2. [gedaagde 2],
wonende te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. R.S. Sewdajal,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROM B.V.,
gevestigd te Gouda,
gedaagde,
niet verschenen,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FIDUCIA BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. J. Kneppelhout,
5. [Notaris],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo.
Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde 1], [gedaagde 2], GROM, Fiducia en [notaris] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusies van antwoord van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], Fiducia en [notaris],
- de conclusie van repliek tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2], Fiducia en [notaris],
- de conclusie van dupliek van[gedaagde 1] en [gedaagde 2], Fiducia en [notaris] .
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
[adres 1]
2.1. Een taxatierapport van 28 oktober 2004 van RE/MAX Fiducia Makelaars, betreffende [adres 1], vermeldt als opdrachtdatum: ’28 oktober 2004’, als opdrachtgever: ‘de heer [eiser]’ (productie 8 bij conclusie van antwoord van [notaris]) en als uitvoerend taxateur [betrokkene 1]. Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 129.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 116.000,- (…)
(…)’
2.2. RE/MAX Fiducia Makelaars is een oude handelsnaam van Fiducia.
2.3. [eiser] heeft -na bemiddeling door [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2])- op 1 november 2004 met [gedaagde 1] een schriftelijke overeenkomst gesloten tot koop van het appartementsrecht inzake [adres 1] te Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 1]).
2.4. Een taxatierapport van 23 november 2004 van Drieman Garantiemakelaars Gouda B.V. (hierna: Drieman), betreffende [adres 1], vermeldt als opdrachtdatum: ’18 november 2004’, als opdrachtgever: ‘de heer [eiser]’ (productie 6 bij dagvaarding) en als uitvoerend taxateur [betrokkene 3]. Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 129.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 116.000,- (…)
(…)’
2.5. Drieman heeft op enig moment na de hierboven bedoelde taxatie haar naam gewijzigd in GROM B.V.
2.6. In een factuur van 29 november 2004 (productie 5 bij conclusie van antwoord van [notaris]) worden werkzaamheden inzake verbouwing [adres 1] vermeld tot een totaal bedrag van € 25.120,50.
2.7. In een brief van 20 december 2004 van [gedaagde 1] aan het kantoor van [notaris] (productie 4 bij conclusie van antwoord) is vermeld:
‘Hierbij verklaar het verschil tussen aan- en verkoop van de [adres 1]. de woning heeft heel lang te koop gestaan bij verschillende makelaars. Hierdoor heb ik de woning op den duur voor weinig aan kunnen kopen. Ik heb de woning verbouw samen met de heer [betrokkene 4] en daarna verkocht.
Het verschil kunt u voor mij telefonisch overmaken op postbank rekening nummer (…) t.n.v. [betrokkene 4]
Met vriendelijke groet,
(…)’
2.8. Bij notariële akte van levering van 23 december 2004 (productie 5 bij dagvaarding) verleden door [notaris], heeft de levering plaatsgevonden van het appartementsrecht [adres 1], door [betrokkene 5] aan [gedaagde 1], voor de koopprijs van € 90.000,-. Een andere door [notaris] verleden akte van levering, eveneens gedateerd 23 december 2004 (productie 4 bij dagvaarding), vermeldt de levering van voornoemd appartementsrecht door [gedaagde 1] aan [eiser], op grond van de koopovereenkomst van 1 november 2004 tussen [gedaagde 1] en [eiser], voor de koopprijs van € 129.000,--.
2.9. Op 23 december 2004 is ten overstaan van [notaris] een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door Argenta Spaarbank N.V. aan [eiser] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 153.000,- (productie 4 bij dagvaarding).
2.10. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende het pand [adres 1] opgesteld taxatierapport van 14 juli 2006 (productie 7 bij dagvaarding) vermeldt -onder meer- het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 88.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : -
(…)’
[adres 2]
2.11. [eiser] heeft -na bemiddeling door [betrokkene 2]- met [gedaagde 2] een (mondelinge) overeenkomst gesloten tot koop van het appartement [adres 2] te Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres 2]) voor de koopsom van € 129.000,-.
2.12. Een taxatierapport van 16 december 2004 van RE/MAX Fiducia Makelaars, betreffende [adres 2], vermeldt als opdrachtdatum: ’14 december 2004’, als opdrachtgever: ‘De heer [eiser]’ en als uitvoerend taxateur: [betrokkene 1] (productie 11 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(…)
(pag.1)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 129.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 116.000,- (…)
(…)’
2.13 In een brief van 17 januari 2005 aan het kantoor van [notaris] (productie 12 bij conclusie van antwoord) heeft [gedaagde 2] geschreven:
‘(…)
Ik wil u verklaren, het verschil tussen aan- en verkoop van de [adres 2] de woning stond al geuime tijd te koop en de mensen lagen in een echtscheiding daarom heb ik de woning goedkoop kunnen kopen. Ik heb de woning totaal opgeknapt en daarna kunnen verkopen voor de goede prijs.
Het bedrag wat overblijft kunt u telefonisch storten op mijn postbankrekeningummer (…)
Hoogachtend,
(…)’
2.14. Blijkens een akte van levering van 18 januari 2005 (productie 10 bij dagvaarding) is ten overstaan van [betrokkene 6], als waarnemer van [notaris], het appartementsrecht inzake [adres 2] door [betrokkene 7] en [betrokkene 8] aan [gedaagde 2] geleverd voor een koopprijs € 91.000,--.
Een akte van levering, eveneens van 18 januari 2005, (productie 8 bij dagvaarding) vermeldt
-samengevat- dat het appartementsrecht inzake [adres 2] ten overstaan [betrokkene 6], als waarnemer van van [notaris], door [gedaagde 2] wordt geleverd aan [eiser] op grond van een koopovereenkomst van 26 november 2004, voor de koopsom van € 129.000,-. In artikel 1 van deze akte is, voor zover hier van belang, vermeld:
‘(…)
Verkoper heeft voor zijn rekening en risico diverse verbouwingswerkzaamheden (doen) uitvoeren, waaronder ondermeer begrepen, vernieuwing elektra, stucken en schilderen van muren en plafonds, het vernieuwen van douche en toilet, het vernieuwen en plaatsen van nieuwe keuken, één en ander wordt door koper in deze vernieuwde staat aanvaard.’
2.15. Op 18 januari 2005 is ten overstaan van [betrokkene 6], als waarnemer van [notaris], een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door Woonfonds Hypotheken B.V. aan [eiser] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 150.900,- (productie 9 bij dagvaarding).
2.16. Een notitie van 18 januari 2005 (productie 14 bij conclusie van antwoord van [notaris]) luidt als volgt:
Uitgewerkte besprekingsnotitie
(…)
Aanwezig: De heer [eiser]
tussenpersoon van de heer [eiser] (spreekt tevens zijn taal)
[betrokkene 9]
[betrokkene 6]
De heer [eiser] is samen met een tussenpersoon die ook zijn taal spreekt en hem volgens zijn zeggen adviseerd. Tevens wordt bij het voorbespreken diverse malen gestopt om het een en ander in zijn taal te herhalen. Bij de voortgang van de bespreking wordt door ons diverse malen in het Engels gevraagd of hij de inhoud en bespreking begrijpt. De heer [eiser] beantwoord dan met yes. Dit omdat de heer [eiser] matig de Engelse taal beheerst.
De heer [eiser] heeft volgens zijn zeggen een baan in Rotterdam, waar hij met plezier werkt.
De heer [eiser] zegt dat hij zijn huidige huis aan de [adres 1] heeft doorverkocht aan een naast familie-lid waarmee hij kort heeft samen geleefd. Volgens zijn zeggen is het in zijn cultuur niet goed om dit te doen.
(…)
Daar hij nu de mogelijkheid had weer gescheiden te gaan wonen en hij volgens zijn zeggen voor een mooie prijs weer een huis had kunnen kopen op eveneens de Pleinweg. Hij vondt het prettig om dicht bij elkaar te wonen, omdat er volgens zijn zeggen niet zoveel mensen uit zijn land van herkomts in Rotterdam woonde.’
2.17. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer opgesteld taxatierapport van 14 juli 2006 betreffende [adres 2] (productie 12 bij dagvaarding), vermeldt -onder meer- het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 88.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : - (…)’
2.18. Het appartementsrecht inzake [adres 2] is op 24 oktober 2007 executoriaal verkocht voor een bedrag van € 60.100,-.
Aangifte
2.19. Een aan de korpschef van het Politiekorps Rotterdam-Rijnmond gerichte verklaring van 27 juli 2009 luidt, onder meer, als volgt:
‘(…)
AANGIFTE.
“Ik ben genaamd: [eiser] (…)
Ik wil aangifte doen van oplichting c.q. valsheid in geschift tegen: (…) [betrokkene 2], (…) [betrokkene 1] van Remax Fiductia Makelaars (…) en notaris [notaris] (…)
Ik ben in het jaar 2006 in contact gekomen met het projectteam ALIJDA van de gemeente Rotterdam. Ik heb daar mijn verhaal verteld. Ik heb een advocaat toegevoegd gekregen (…).
Een personeelslid van dit Alijdateam, (…), heeft aan de hand van documenten, die opgevraagd zijn bij de banken, en een verslag van een gesprek, dat ik voerde met mijn advocaat, deze aangifte in juli 2009 vervaardigd.
Ik kan wel Nederlands lezen, maar de Nederlandse taal spreken gaat nog niet zo goed.(…)
In het jaar 2004, omstreeks de maand september, kwam ik via een kennis in contact met een man, genaamd: [betrokkene 2]. Ik ben pas later achter die naam gekomen.
Men had mij wijsgemaakt dat ik een woning moest kopen.
[betrokkene 2] kon hier wel voor zorgen. Ik heb hem toen mijn telefoonnummer gegeven. Hij heeft kopieën gemaakt van mijn verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd en gegevens gevraagd van mijn bankrekeningnummer en ook een salarisspecificatie. Ik werkte toen via uitzendbureaus. (…) De heer [betrokkene 2] zou een andere baan voor mij gaan zoeken omdat ik te weinig verdiende. Er werd een bedrijf gevonden in Nieuwegein, genaamd: Mindufin? Ik moest op commissiebasis cliënten gaan zoeken, middenstanders, die hun administratie daar wilden laten doen. De baan is wel doorgegaan. De heer [betrokkene 2] wilde mijn bankpas, maar die heb ik niet gegeven. Tussen september en december 2004 liet [betrokkene 2] mij een document tekenen. Wat ik precies tekende, weet ik niet. Verder heb ik geen documenten getekend. (…) Het pand [adres 1] te Rotterdam heb ik van te voren niet bezichtigd.(…) Tevoren ben ik wel eens op het notariskantoor geweest, maar bepaalde documenten waren toen nog niet in orde. Waarschijnlijk hebben anderen documenten valselijk getekend.
Ik ben niet aanwezig geweest bij het tekenen van de aktes bij de notaris. Dit is buiten mij om gegaan. Een paar weken later heeft de heer [betrokkene 2] weer contact met mij opgenomen met de mededeling, dat er een tweede woning voor mij gevonden was. Dit is geheel achter zijn rug om gebeurd. Aan mij werd medegedeeld, dat als ik deze tweede woning niet zou “afnemen” ik een hoge boete zou moeten betalen. Het zou geen probleem zijn om deze tweede woning te verhuren en een aantal jaren later met winst te verkopen. (…) De overdracht vond plaats door notaris Stuyt (…) Ik was daar alleen en ik had geen landgenoot bij mij, die bij de vertaling behulpzaam. (…)
Mijn gezin zou gaan wonen in het pand [adres 1] te Rotterdam, maar mijn vrouw en kinderen werden het land uitgezet. Door al die problemen, heb ik de zaak met die huizen op zijn beloop gelaten.(…)
Ik zou normaal gesproken nooit in aanmerking komen voor hypothecaire geldleningen om eigenaar te worden van panden. Ik was niet ervaren in de handel van huizen en mij werd voorgehouden, dat er hier sprake was van een eenvoudige legale manier van geld verdienen zonder enig risico. Ik ben daar met open ogen ingetuind en heb mij laten verleiden, doordat de panden voor een reële prijs gekocht zouden worden, tot de aankoop van twee panden. Ik ging ervan uit, dat de panden na eventuele verkoop door mij, dezelfde prijs c.q. hogere prijs zouden opleveren.
Door samenweefsel van verdichtsels c.q. listige kunstgrepen van de man, genaamd: [betrokkene 2], dat ik voordeel zou krijgen bij het op mijn naam zetten van de panden, ben ik bewogen tot het aangaan van schulden (...).‘
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 1], GROM en [notaris] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eiser], althans jegens [eiser] onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet;
2. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 2], Fiducia en [notaris] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eiser], althans jegens [eiser] onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 2] te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. met hoofdelijke veroordeling van gedaagden, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, het salaris van de procureur van [eiser] daaronder begrepen en met bepaling, dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te bepalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis, voor zover de aldus in de kosten veroordeelde gedaagden niet binnen die termijn die proceskosten voldaan hebben c.q. heeft.
3.2. [eiser] heeft aan deze vordering in de kern het volgende ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]:
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eiser], althans hebben onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld door met hem een koopovereenkomst aan te gaan, waarvan zij wisten dat de verkoopprijzen die zij hadden bedongen geen reële prijzen voor de betreffende appartementsrechten waren. Zij zijn dienaangaande jegens [eiser] gehouden de schade, die [eiser] heeft geleden en nog zal lijden aan hem te vergoeden.
• ten aanzien van GROM en Fiducia:
GROM en Fiducia hebben niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, door de panden toerekenbaar en waarschijnlijk met opzet onjuist (te hoog) te taxeren. Zij zijn daarmee aansprakelijk voor de door [eiser] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [notaris]:
[notaris] had [eiser] uitdrukkelijk dienen te wijzen op de prijsverschillen tussen de door [eiser] betaalde prijzen en de prijzen waarvoor deze verkopers zelf de bewuste panden recentelijk hadden gekocht. De notaris had zijn diensten moeten weigeren aan [eiser] . Door dit na te laten is [notaris] jegens [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten, althans heeft hij jegens [eiser] onrechtmatig althans onzorgvuldig gehandeld, waardoor [notaris] gehouden is de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
3.3. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
3.4. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] heeft in het lichaam van de dagvaarding weliswaar stellingen naar voren gebracht waaruit zou moeten blijken dat sprake is van bedreiging en misbruik van omstandigheden, maar heeft ervoor gekozen aan deze stellingen geen eisen te verbinden, zodat de rechtbank aan deze rechtsgronden voorbij zal gaan.
4.2. [eiser] heeft zijn vordering jegens gedaagden zowel gebaseerd op een onrechtmatige daad als op een toerekenbare tekortkoming van (ieder der) gedaagden. De stellingen van [eiser] worden, mede gelet op zijn betwisting van het sluiten van een van de schriftelijke verkoopovereenkomsten en het geven van opdrachten aan de taxateurs en de notarissen, zo gelezen dat zij primair betrekking hebben op een onrechtmatige daad van (ieder der) gedaagden. Derhalve zal de gestelde aansprakelijkheid van gedaagden primair worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:162 BW en daarna, voor zover nog nodig, aan de hand van artikel 6:74 BW.
4.3. Voordat sprake kan zijn van een onrechtmatige daad dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan: onrechtmatigheid, relativiteit, toerekenbaarheid van de daad, causaliteit en schade Ten aanzien van een toerekenbare tekortkoming gaat het om de vereisten: tekortkoming, toerekenbaarheid, schade en causaal verband. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten (behoudens de toerekenbaarheid van een eventuele tekortkoming) liggen in beginsel bij [eiser]. De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per (groep) gedaagde(n) worden beoordeeld.
De verkopers ([gedaagde 1] en [gedaagde 2])
4.4. Als gronden voor de onrechtmatigheid heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hem bewust de appartementsrechten voor een te hoge prijs hebben verkocht, waarbij zij wisten dat dit geen reële prijs was. Volgens [eiser] hebben zij gebruik gemaakt van de naïviteit aan de zijde van [eiser].
4.5. De beoordeling dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Er is sprake van de aankoop door [eiser] van twee appartementen in Rotterdam, respectievelijk op 23 december 2004 en 18 januari 2005, derhalve in een kort tijdsbestek. Daarbij heeft [betrokkene 2] een bemiddelende rol gespeeld. Voorts staat vast dat [eiser], alvorens tot de koop over te gaan, de appartementen niet heeft bezichtigd en dat de koopprijs van beide appartementen op de dag dat deze appartementen aan [eiser] werden geleverd, sterk is verhoogd.
4.6. Met betrekking tot de overeengekomen koopprijs dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contractsvrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn -althans wanneer dat in vrijheid geschiedt- te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er tevens van worden uitgegaan dat de koper zich op de hoogte stelt van de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd. Anders dan [eiser] betoogt, geldt dit ook (en gelet op de door [eiser] geschetste concrete omstandigheden des te meer) indien de koper niet zelfstandig op zoek gaat naar onroerende zaken maar door een ander geattendeerd wordt op de mogelijkheid om via diens bemiddeling onroerende zaken te verwerven.
4.7. In dat licht wekt het verbazing dat -zoals [eiser] stelt- hij twee appartementen heeft gekocht van twee voor hem geheel onbekende verkopers ([gedaagde 1] en [gedaagde 2]) na bemiddeling door een kennis ([betrokkene 2]), met wie hij slechts enkele maanden vóór de aankooptransacties in contact was gekomen via een andere kennis. Over de wijze waarop in die korte periode de gestelde vertrouwensband met [betrokkene 2] heeft kunnen ontstaan, heeft [eiser] aangevoerd dat [betrokkene 2] hem heeft verzekerd dat hij [betrokkene 2] kon vertrouwen, omdat [betrokkene 2] zelf kinderen had van de leeftijd van [eiser]. De gang van zaken zoals door [eiser] geschetst, waarbij [eiser]:
? aan [betrokkene 2] kopieën van zijn verblijfsvergunning, gegevens van zijn bankrekening en een loonstrook heeft gegeven,
? op zijn bankrekening een bedrag van [betrokkene 2] ontving dat hij van [betrokkene 2] moest opnemen en weer aan [betrokkene 2] moest teruggeven,
? er (na aankoop van [adres 1]) “achterkwam” dat [betrokkene 2] een nieuwe werkkring voor hem “geregeld” had (dagvaarding onder nummer 12) en dat de loonstroken van de nieuwe werkgever door [betrokkene 2] gebruikt waren bij de aanvraag van een hypotheek, zonder dat [eiser] daarvan op de hoogte was,
? gedwongen werd de bedragen die hij van de nieuwe werkgever ontving, aan deze terug te betalen,
? het tweede appartement heeft gekocht, ondanks zijn naar eigen zeggen zeer bescheiden inkomen, terwijl hij daar eigenlijk geen heil in zag,
? dit alles eerst deed in goed vertrouwen en -later- onder druk van [betrokkene 2], die [eiser] voorhield dat hij anders een boete van 10% van de koopsom verschuldigd zou zijn,
komt de rechtbank bedenkelijk en niet erg geloofwaardig voor. Dit geldt te meer, nu de in deze procedure door [eiser] naar voren gebrachte stellingen ook niet consistent zijn. Aan de ene kant is hij [adres 1] zelf gaan bewonen en noemt hij als het motief voor de aankoop van Pleinweg 122B de druk van de door [betrokkene 2] in het vooruitzicht gestelde boete indien hij dit pand niet zou “afnemen” (onder andere dagvaarding onder nummer 25). Terzijde wordt overwogen dat [eiser] niet duidelijk maakt waarom hij, ondanks dat hij nog geen stappen had gezet inzake deze tweede aankoop, toch geloof hechtte aan de bewering van [betrokkene 2] over een boete. Aan de andere kant heeft [eiser] (zie onder meer de hierboven onder 2.19. aangehaalde aangifte) aangevoerd dat hij zich heeft laten verleiden tot de aankoop van de twee panden omdat er sprake zou zijn van een eenvoudige legale manier van geld verdienen zonder enig risico.
Bovendien wekt het verbazing dat [eiser] in deze procedure niet tevens [betrokkene 2] aansprakelijk heeft gesteld. Dit, terwijl [eiser] zowel in de dagvaarding als in de conclusies van repliek een uitvoerige beschrijving geeft van de gestelde kwalijke rol van [betrokkene 2], die derhalve volgens [eiser] aan de basis staat van al het onheil dat hem is overkomen. Over zijn aanspraken jegens [betrokkene 2] stelt [eiser] in de conclusies van repliek slechts dat hij er om proceseconomische redenen (onbekende woon- en/of verblijfplaats, geen enkele verhaalsmogelijkheid) voor heeft gekozen [betrokkene 2] niet aan te spreken. Daarbij licht hij ook niet toe waarom hij aan de ene kant niet bekend is met de woon- en/of verblijfplaats van [betrokkene 2] maar aan de andere kant wel weet dat [betrokkene 2] geen verhaal zal bieden.
4.8. Zoals hierboven al vermeld, heeft [eiser] de panden voorafgaand aan de levering niet bezichtigd en is niet gebleken dat hij onderzoek heeft gedaan naar de gangbare prijs van dergelijke woningen, hetgeen - zoals in 4.6. is overwogen - wel van hem als koper mocht worden verwacht.
4.9. Los van de vraag of de koopsom daadwerkelijk te hoog was, kan het vragen van een hoge prijs, ook als deze zeer ruim boven de marktprijs ligt, op zichzelf niet als onrechtmatig handelen worden aangemerkt. [eiser] was immers vrij om de koop al dan niet op die voorwaarden en voor die prijs aan te gaan. Daarbij geldt dat, zelfs al zou het zo zijn dat [eiser] [betrokkene 2] geheel vertrouwde, hetgeen [eiser] naar zijn zeggen heeft doen besluiten met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in zee te gaan, dit nog niets zegt over enig vertrouwen van [eiser] in [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [eiser] voert niets aan over zijn contact(en) met hen: hij geeft geen enkele informatie over de datum, de plaats of het verloop van deze contacten.
4.10. Voorts zou uit de stellingen van [eiser] kunnen worden begrepen dat hij bedoelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd hebben gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, doordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gecontracteerd met [eiser] terwijl zij wisten dat [eiser] zijn verplichtingen (jegens de hypotheekverstrekkers) niet zou kunnen nakomen. Echter, een verkoper is in zijn algemeenheid niet gehouden na te gaan of een koper al dan niet in staat is zijn verplichtingen jegens de financier te voldoen. Voor zover [eiser] zich op het standpunt stelt dat dat in het onderhavige geval wel zo zou zijn, heeft hij onvoldoende gesteld en heeft hij nagelaten datgene wat hij wel heeft aangevoerd voldoende te onderbouwen, hetgeen wel op zijn weg had gelegen.
Voorts heeft [eiser] geheel onbesproken gelaten of en, zo ja, hoe hij de hem volgens zijn stellingen voorgehouden winst heeft getracht te realiseren. Hij stelt slechts dat hij zelf met zijn gezin in het appartement [adres 1] woont, dat de appartementen niet door derden zijn gehuurd en dat hij nooit huuropbrengsten heeft ontvangen. Verder heeft hij in genoemde aangifte naar voren gebracht dat hij de zaak met de huizen op zijn beloop heeft gelaten. Wat bij dit alles het verwijt is aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is door [eiser] niet toegelicht; aldus is evenmin duidelijk waarom zij zouden weten dat [eiser] niet aan zijn financiële verplichtingen zou kunnen voldoen.
4.11. Gelet op het voorgaande, kan niet van onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] jegens [eiser] worden gesproken. De door [eiser] gestelde feiten en omstandigheden kunnen, mits bewezen, al evenmin leiden tot het oordeel dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] jegens [eiser]. Derhalve zal de vordering van [eiser] tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden afgewezen
De taxateurs (GROM en Fiducia)
4.12. Gelet op het feit dat aan GROM verstek is verleend, vindt het in de artikelen 139 en 140 Rv bepaalde toepassing. De rechtbank zal beoordelen of de vorderingen tegen GROM dienen te worden toegewezen, of dat deze de rechtbank onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Tevens zal de rechtbank de vordering tegen Fiducia beoordelen.
4.13. De rechtbank stelt voorop dat een taxateur binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Dit leidt ertoe dat, indien zou komen vast te staan dat de door de taxateur verstrekte rapporten op onzorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en [eiser] als gevolg van de onjuiste taxatie schade heeft geleden, de taxateur jegens [eiser] aansprakelijk is voor deze schade.
4.14. Allereerst zal de rechtbank ingaan op het vereiste causaal verband tussen het handelen van de taxateurs en de gestelde schade. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] geen schade zou hebben geleden in het geval de taxateurs de onderhavige appartementen op een lagere waarde hadden getaxeerd. Uit de eigen stellingen van [eiser] komt duidelijk naar voren dat hij zich bij de aankoop en levering van de appartementsrechten in het geheel niet heeft laten leiden door de taxatierapporten. Uit zijn stellingen volgt dat hij voorafgaand aan de levering van de appartementen zelfs geen kennis heeft genomen van deze rapporten. [eiser] heeft van zichzelf het beeld geschetst van een naïeve en volgzame koper, die blindelings de instructies van [betrokkene 2] opvolgde, ondanks zijn ([eiser]’s) eigen bedenkingen. Tegen die achtergrond is het onbegrijpelijk dat [eiser] stelt dat hij zich, indien de appartementen op een lagere waarde waren getaxeerd, hierdoor wel zou hebben laten weerhouden onder de afgesproken voorwaarden over te gaan tot de koop. Daarbij is het doel van een dergelijke taxatie ook niet de bescherming van een koper tegen een te hoge prijs, maar -zoals in het taxatierapport is vermeld- de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening.
4.15. [eiser] betoogt voorts dat het causaal verband tussen het handelen van de taxateurs en de schade van [eiser] onder meer daaruit bestaat dat [eiser] zonder de onderhavige taxatierappporten nooit in staat zou zijn geweest voor de appartementen een hypothecaire geldlening te sluiten. [eiser] heeft niets gesteld over de contacten (van hem of van [betrokkene 2]) met financiers over het aangaan van hypothecaire geldleningen voor de in geding zijnde appartementen. Hij heeft evenmin iets aangevoerd over financieringsaanvragen of offertes en/of over door de financiers voor het aangaan van de lening gestelde voorwaarden (over taxatie van de appartementen). Derhalve dient voornoemd betoog van [eiser] alleen al vanwege het niet voldoen aan de stelplicht te worden verworpen.
4.16. Alles overziend heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, mits bewezen, tot het oordeel zouden leiden dat er een causaal verband bestaat tussen het gestelde onzorgvuldig handelen van de taxateurs en de vermeende schade. Dit leidt ertoe dat niet is voldaan aan het zowel voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad als voor toerekenbare tekortkoming geldende vereiste van causaal verband, zodat de vordering jegens GROM de rechtbank ongegrond voorkomt en ook de vordering jegens Fiducia ongegrond is. Derhalve zullen de gevraagde verklaringen voor recht jegens GROM (ondanks het verleende verstek) en Fiducia worden afgewezen. Het voorgaande geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
De notaris ([notaris])
4.17. In deze procedure spreekt [eiser] ten aanzien van de notariële werkzaamheden alleen [notaris] aan, waarbij [eiser] stelt dat [notaris] tevens aansprakelijk is voor de handelingen van zijn waarnemer, Stuyt. [notaris] brengt naar voren dat onder handelingen van hem eveneens de handelingen van zijn medewerker(s) en/of waarnemer(s) worden begrepen. Gelet op het voorgaande, strekt de beoordeling van de handelwijze van [notaris] zich ook uit tot de (door Stuyt verrichte) notariële werkzaamheden terzake van Pleinweg 122B.
4.18. [eiser] houdt [notaris] in deze zaak aansprakelijk voor de schade die [eiser] zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de appartementen. Het verwijt dat [eiser] de notaris in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notaris ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van dubieuze transacties, [eiser] niet heeft gewaarschuwd en niet zijn diensten heeft geweigerd. In ieder geval had hij [eiser] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg daarvan is geweest dat de levering van de appartementen aan [eiser] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4.19. De notaris betwist allereerst dat hem met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten in dat verband een rechtens relevant verwijt valt te maken of dat er grond bestond om zijn diensten te weigeren. Hij betoogt voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht, door bepaalde zaken (zoals de oorzaak van de waardevermeerdering in korte tijd) na te gaan, waarna een plausibele verklaring van de zijde van de verkopers volgde (gunstige aankoop, gevolgd door verbouwing). Voorts beroept hij zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eiser] en de door hem gedane onjuiste mededelingen. Daarnaast bestrijdt hij dat er causaal verband bestaat tussen zijn handelen/nalaten en de gestelde schade en voert hij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW vereiste relativiteit.
4.20. Aan de orde is de vraag of de notaris, door [eiser] niet nadrukkelijk(er) te waarschuwen voor de prijsstijgingen en door medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, heeft gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
4.21. De notaris heeft niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten.
Ook bij de onderhavige appartementen was sprake van meerdere opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe, waarbij de koopprijs van de betrokken appartementen op dezelfde dag sterk steeg en waarbij aansluitend voor deze veel hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor de notaris kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transacties niet méér vragen bij hem hebben opgeroepen dan de vragen die hij naar voren brengt in zijn stellingen.
Echter, aan beoordeling of de notaris jegens [eiser] in strijd heeft gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.22 De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW. Als onvoldoende betwist staat vast dat [eiser] tegenover de notaris een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven of heeft laten bestaan over zijn beweegredenen om de appartementen te kopen. Zo heeft [eiser], zoals [notaris] ook aanvoert, de inhoud van de hierboven onder 2.16. aangehaalde gespreksnotitie van 18 januari 2005 niet betwist. Derhalve wordt als vaststaand aangenomen dat [eiser] bij [notaris] ten onrechte het beeld heeft geschetst dat [adres 2] bestemd was voor eigen bewoning (en dat hij [adres 1] inmiddels aan een familielid had doorverkocht). Verder heeft [eiser] gesteld zijn handtekening te hebben gezet onder slechts één -door hem niet gelezen- document (de koopovereenkomst van [adres 1]). Verder heeft hij naar eigen zeggen geen documenten ondertekend maar heeft hij alles overgelaten aan [betrokkene 2], die hem had laten weten dat hij ([betrokkene 2]) de aankopen zou verzorgen, potentiële huurders zou benaderen en de contacten zou onderhouden met de bank, taxateur, notaris etcetera. Volgens [eiser] is daarbij gebruik gemaakt van diverse valse of vervalste documenten. Gelet op de gehele door hem geschetste gang van zaken kan er vanuit worden gegaan dat hij aan de vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans deze vervalsingen eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Daarbij blijkt uit hetgeen is overwogen in de nummers 4.5. tot en met 4.10. dat [eiser] zich -ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van [betrokkene 2]- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Al met al wordt geoordeeld dat indien door de notaris de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eiser] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notaris jegens [eiser].
4.23. Ook bij het oordeel over een eventuele toerekenbare tekortkoming van de notaris als opdrachtnemer tegenover [eiser], dient als maatstaf de genoemde norm van redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris te worden gehanteerd.
Gelet op de hierboven beschreven handelwijze van [eiser], geldt dat hij zich ook binnen de contractuele relatie met de notaris aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, zodat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de notaris jegens [eiser].
4.24. Gelet op al het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notaris worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
Slotsom
4.25. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de proceskosten worden veroordeeld.
4.26. De door Fiducia gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
I. wijst de vorderingen jegens [gedaagde 1], [gedaagde 2], Grom, Fiducia en [notaris] af;
II. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 1]
tot op heden begroot op € 65,50 aan in debet gesteld griffierecht en € 452,-- aan salaris van de procureur, derhalve € 517,50 in totaal, welk bedrag ingevolge artikel 243 Rv dient te worden voldaan aan de griffier van de rechtbank Dordrecht;
III veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 2], tot op heden begroot op € 262,-- aan vast recht en € 452,-- aan salaris voor de advocaat;
IV veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Fiducia, tot op heden begroot op € 262,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
V veroordeelt [eiser] in de kosten die na dit vonnis voor Fiducia zullen ontstaan, begroot op:
- € 131,-- aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
VI. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [notaris], tot op heden begroot op € 262,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
VII. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen onder IV. tot en met VI. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Arnoldus-Smit en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2010.?