Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 365682 / KG ZA 10-1065
Vonnis in kort geding van 19 november 2010
in de zaak van
de stichting
STICHTING MAASDELTA GROEP,
gevestigd te Spijkenisse,
eiseres,
advocaat mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,
tegen
[gedaagde],
wonende te Spijkenisse,
gedaagde,
advocaat mr. T. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Maasdelta en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 4 november 2010;
- de producties van Maasdelta;
- de producties van [gedaagde];
- de pleitnota van mr. Heijmeriks;
- de pleitnota van mr. Rhijnsburger.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht tijdens de mondelinge behandeling d.d. 12 november 2010.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
In dit kort geding merkt de voorzieningenrechter de navolgende - voor de onderhavige beoordeling van belang zijnde - feiten als tussen partijen vaststaand aan.
Sinds 12 juli 1999 verhuurt Maasdelta de woning aan de [adres] te Spijkenisse aan mevrouw [X]. Op enig moment is [gedaagde] met [X] gehuwd en bij haar ingetrokken. Inmiddels is de relatie tussen [gedaagde] en [X] beëindigd.
In augustus 2009 is [X] verhuisd naar een andere woning. [gedaagde] is in de woning aan de [adres] te Spijkenisse blijven wonen zonder betaling van enige vergoeding.
Bij brief van 17 augustus 2010 heeft Maasdelta [gedaagde], voor zover hier relevant, als volgt bericht:
'Tijdens gesprekken met uw (ex)vrouw, mevrouw [X], en haar begeleidster is duidelijk geworden dat u samen heeft besloten om uit elkaar te gaan. U gaf aan niet bij deze gesprekken aanwezig te willen zijn. In deze gesprekken heb ik duidelijk aangegeven dat Maasdelta, in verband met sloop van de woning, huurders een woningaanbod doet op basis van de huidige bewoning. Bij scheiding worden er niet 2 woningen met voorrang aangeboden. Na een gesprek tussen u, uw (ex)vrouw en haar begeleidster zijn een paar zaken besloten t.w.:
- mevrouw [X] heeft het recht op voorrang bij een woning
- mevrouw [X] heeft recht op de verhuiskostenvergoeding
- u gaat zelf op zoek naar een andere woning
- u zorgt bij huuropzegging van de huidige woning op einddatum ook de woning verlaat
Op donderdag 13 augustus is tijdens een gesprek gebleken dat u hier niet aan kunt voldoen.
In dit gesprek heb ik een aantal zaken met u besproken.
- mogelijkheid bekijken om huidige woning via AdHoc te huren
- niet gereageerd op woningen via woonkrant sinds december 2008
- geen recht op woning met voorrang
- zelf reageren via woonkrant
- eigen verantwoording in aanmerking te komen voor woning
- stringente voorwaarden om huidige woning via AdHoc te huren
- u gaat zelf op zoek naar een andere woning'
In een brief d.d. 20 augustus 2010 van Maasdelta aan [gedaagde] staat onder meer:
'Op maandag 17 augustus heb ik weer een gesprek met u gevoerd in verband met overzetting van het huurcontract [adres] naar AdHoc. Tijdens dit gesprek heb ik opnieuw een aantal zaken onder uw aandacht gebracht.
- De resterende verhuiskostenvergoeding wordt aan mevrouw [X] uitbetaald zodra alle zaken met AdHoc geregeld zijn.
- De sleutels, ingeleverd door mevrouw [X], liggen bij Maasdelta in de kluis totdat alle zaken met AdHoc geregeld zijn.
- De huismeester en ik komen regelmatig langs om bewoning te controleren
- Bij ingebreke blijven zal hulpverlening ingezet worden.
- Afhankelijk van bewoning tijdens AdHoc periode zal bij toewijzing van een andere woning na zelf reageren via de woonkrant, een contract met voorwaarden opgesteld worden.
- U bent aangemeld bij AdHoc.'
Op 5 maart 2010 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam vonnis gewezen in een procedure in kort geding tussen Maasdelta en [gedaagde]. In deze procedure ging het er met name om of Maasdelta bij het aanbieden van een woning aan [gedaagde] aanvullende huurvoorwaarden mocht stellen. De voorzieningenrechter achtte dit onder de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd. In het betreffende vonnis staat in punt 2.2. onder het kopje 'De vaststaande feiten':
'2.2 [gedaagde] en [X] zijn gescheiden in juli 2009. Omdat hun echtelijke woning gesloopt zou gaan worden, is de huurovereenkomst voor de woning met wederzijds goedvinden beëindigd. Tevens hebben [gedaagde]. [X] en Maasdelta afgesproken dat [X] van Maasdelta een woning ging huren aan de Albert Verweijstraat te Spijkenisse. [gedaagde] heeft de bewoning van de [adres] voortgezet, met toestemming van Maasdelta, zolang hij geen vervangende woonruimte had gevonden.'
In een brief d.d. 19 april 2010 van Maasdelta aan [gedaagde] staat onder meer:
'Hierbij bevestigen wij dat u met ingang van 22-04-2010 huurder bent van de woning [adres]. Graag nodigen wij u uit om op donderdag 22 april 2010 om 10.00 uur op ons kantoor aan de Dr. J.M. den Uyllaan 25 (City Plaza) te Spijkenisse de huurovereenkomst te ondertekenen en alle sleutels in ontvangst te nemen.
(...)
Bijgaand doen wij u in concept de huurovereenkomst toekomen.'
Artikel 6.2 van het betreffende concept van de huurovereenkomst luiden als volgt:
Artikel 6 'de algemene huurvoorwaarden van verhuurder'
6.1 (...)
6.2 In afwijking van, respectievelijk als aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van verhuurder is het volgende overeengekomen:
Huurder is ervan op de hoogte dat verhuurder eigenaar/verhuurder is van meerdere woning in de buurt/ omgeving. Huurder zal zich gedragen als goed huurder en verplicht zich ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt in welke vorm ook.
Onder dit kader wordt mede begrepen een algeheel verbod op:
- luide muziek, geschreeuw of andere vormen van geluidsoverlast door huurder, diens huisgenoten of bezoekers;
- het sleutelen aan auto's. motoren en andere voertuigen in en om de woning;
- het hinderlijk of verkeersgevaarlijk met voertuigen rijden;
- het deponeren van afval op andere dan de daartoe aangewezen plaatsen;
- het gehuurde geheel of gedeeltelijk in [te] richten als hennepplantage van welke omvang ook, dan wel te gebruiken voor de productie van verdovende middelen.
Het overtreden van deze bepaling rechtvaardigt een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst.
De maandelijkse huurbetalingen worden rechtstreeks voldaan aan Maasdelta voor de 1ste van de maand.
Accepteert hulp om de woning op orde en leefbaar te houden.
Zoekt hulp voor het beheersen van zijn agressie.
Benaderd het personeel van Maasdelta met respect. Mede het taalgebruik en de houding naar het personeel van Maasdelta dient correct te zijn.
Het geschil
Maasdelta vordert - samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] te Spijkenisse.
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering van Maasdelta.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Ter onderbouwing van het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming heeft Maasdelta onbetwist gesteld dat in week 5 van 2011 zal worden begonnen met de sloop van het blok waartoe de woning aan de [adres] te Spijkenisse (hierna ook wel: 'de woning') behoort. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven.
Maasdelta heeft haar vordering gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] zich zonder recht of titel in de woning bevindt en kennelijk tevens op de grond dat de woning moet worden ontruimd in verband met de voorgenomen sloop van de woning.
[gedaagde] heeft naar voren gebracht dat hij voorafgaand aan het vertrek van [X] uit de woning de status van medehuurder bezat, zodat hij vanaf het moment dat [X] uit de woning is vertrokken als huurder van de woning moet worden aangemerkt. Van een verblijf in de woning zonder recht of titel is derhalve geen sprake. Voor zover Maasdelta ontruiming wenst in verband met de voorgenomen sloop van de woning, geldt dat [gedaagde] als huurder recht heeft op terbeschikkingstelling van passende woonruimte door Maasdelta, onder de gebruikelijke voorwaarden. Zolang Maasdelta niet aan deze verplichting jegens [gedaagde] voldoet, kan van ontruiming geen sprake zijn, aldus [gedaagde].
Ten aanzien van de vraag of [gedaagde], zoals Maasdelta heeft gesteld en [gedaagde] heeft betwist, zonder recht of titel in de woning verblijft, overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
Met [gedaagde] is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagde], doordat [X] en hij als echtpaar in de woning samenleefden, de status van medehuurder heeft verkregen. Het is echter de vraag of [gedaagde] na het vertrek van [X] nog steeds als huurder van de woning moet worden beschouwd.
Maasdelta heeft immers gesteld dat de tussen Maasdelta enerzijds en [X] en [gedaagde] anderzijds bestaande huurovereenkomst met goedvinden van alle betrokkenen is beëindigd. Daarbij is volgens Maasdelta afgesproken dat het recht op een vervangende woning, die in verband met de voorgenomen sloop door Maasdelta wordt aangeboden, slechts aan mevrouw [X] zou toekomen. [gedaagde] zou zelf op zoek gaan naar andere woonruimte. Voor het overbruggen van de periode totdat [gedaagde] andere woonruimte zou hebben gevonden zou [gedaagde] worden aangemeld bij 'AdHoc'. Dit betreft een regeling voor tijdelijke bewoning (voorafgaand aan de sloop) waardoor [gedaagde] tegen betaling van een geringe vergoeding voorlopig nog in de woning zou kunnen blijven. Omdat tussen [gedaagde] en de organisatie van AdHoc geen afspraken tot stand zijn gekomen over tijdelijke bewoning van het pand, verblijft [gedaagde] volgens Maasdelta thans zonder recht of titel in de woning.
[gedaagde] heeft betwist dat hij met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Volgens hem hadden de door Maasdelta gestelde afspraken (mogelijk) wel de instemming van [X], maar heeft Maasdelta deze 'afspraken' eenzijdig aan [gedaagde] opgelegd. [gedaagde] blijft bij zijn standpunt dat hij nog altijd als huurder moet worden aangemerkt.
De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat in augustus 2009, zoals Maasdelta heeft gesteld, de huurovereenkomst met goedvinden van alle betrokken partijen is beëindigd. Dit oordeel is gebaseerd op de inhoud van de brieven van Maasdelta aan [gedaagde] d.d. 17 en 20 augustus 2009, de omstandigheid dat de beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden in het eerdere kort geding als vaststaand feit is aangenomen (waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] met de betreffende stelling van Maasdelta destijds expliciet heeft ingestemd dan wel deze niet (voldoende) heeft betwist) en ten slotte het feit dat aan de door Maasdelta gestelde afspraken ook door [gedaagde] uitvoering is gegeven in die zin dat [gedaagde] na het vertrek van [X] geen huurpenningen meer heeft voldaan.
Gegeven het voorlopig oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden is beëindigd, kan [gedaagde] niet als huurder enig recht doen gelden met betrekking tot vervangende woonruimte. Een andere grond op basis waarvan [gedaagde] daarop recht zou hebben, heeft [gedaagde] niet gesteld. Dit brengt met zich mee dat de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen.
Voor het geval over de door Maasdelta gestelde beëindiging van de huurovereenkomst ander zou moeten worden geoordeeld en het ervoor zou moeten worden gehouden dat [gedaagde] ook na het vertrek van [X] als huurder moet worden aangemerkt, geldt het volgende.
Dat het pand op korte termijn gesloopt gaat worden, kan als vaststaand worden aangenomen. Aannemelijk is dat zulks hoe dan ook zal leiden tot de feitelijke beëindiging van de bewoning door [gedaagde]. Het spoedeisende belang van Maasdelta bij ontruiming is bovendien evident.
Voor zover op Maasdelta de verplichting rust(te) [gedaagde] vervangende woonruimte aan te bieden, heeft zij aan deze verplichting voldaan. Tussen partijen is immers niet in geschil dat aan [gedaagde] verschillende woningen zijn aangeboden en dat [gedaagde] deze woningen niet heeft geaccepteerd. [gedaagde] heeft in dit verband nog aangevoerd dat de woningen zijn aangeboden onder het stellen van onacceptabele voorwaarden, maar in het eerdere kort geding tussen partijen is reeds beslist dat het stellen van deze voorwaarden onder de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd was. Hetgeen [gedaagde] in het onderhavige kort geding heeft gesteld vormt geen aanleiding om daarover thans een ander standpunt in te nemen.
Het voorgaande voert tot de slotsom dat het verweer van [gedaagde], dat de ontruimingsvordering pas zou kunnen worden toegewezen als Maasdelta hem alsnog onder de gebruikelijke voorwaarden passende vervangende woonruimte aanbiedt, niet opgaat.
De vordering van Maasdelta zal dan ook worden toegewezen in dier voege dat [gedaagde] zal worden veroordeeld de woning te ontruimen. Gelet op het feit dat de sloop van de woning pas in week 5 van 2011 zal aanvangen, zal de voorzieningenrechter bepalen dat de ontruiming uiterlijk op 31 december 2010 dient plaats te vinden.
Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Met die regel is onverenigbaar dat de voorzieningenrechter Maasdelta zou machtigen zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv Pro bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3: 299 BW. De gevorderde machtiging zal derhalve worden afgewezen.
Nu de deurwaarder op grond van artikel 557 Rv Pro jo 444 Rv bevoegd is de hulp van de sterke arm van politie en/of justitie in te roepen, heeft Maasdelta er geen redelijk belang bij dat aan de veroordeling tot ontruiming een dwangsom wordt verbonden. In zoverre zal de vordering dan ook worden afgewezen.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Maasdelta worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 560,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.463,93
De beslissing
De voorzieningenrechter
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 31 december 2010 het pand aan de [adres] te Spijkenisse te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Maasdelta zijn, en de sleutels af te geven aan Maasdelta,
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Maasdelta tot op heden begroot op EUR 1.463,93,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2010 in tegenwoordigheid van mr. H.J. Wieman-Bart, griffier.
2171/676
365682 / KG ZA 10-1065
19 november 2010