Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer / rolnummer: 337059 / HA ZA 09-2315
Vonnis van 22 december 2010 in de zaak van
1. [eiser sub 1 in conventie],
2. [eiseres sub 2 in conventie],
beiden wonende te Wouwse Plantage, gemeente Roosendaal,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J. van Weerden,
tegen
[gedaagde],
wonende te Oostvoorne, gemeente Westvoorne,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. C.W.L. Veen.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1 in conventie], [eiseres sub 2 in conventie] en [gedaagde] genoemd worden. Eisers in conventie, verweerders in reconventie, zullen hierna gezamenlijk [eisers in conventie] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 11 augustus 2009 en de daarbij overgelegde producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met producties;
- akte uitlating producties in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weer¬sproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1. [eiser sub 1 in conventie] en [eiseres sub 2 in conventie] zijn in algehele gemeenschap van goederen gehuwd.
2.2. Tussen [eiser sub 1 in conventie] en [gedaagde] is op 2 oktober 2006 een koopovereenkomst gesloten waarbij [gedaagde] voor een koopsom van € 925.000,-- van [eiser sub 1 in conventie] heeft gekocht het woon¬huis met onder- en omliggende grond en agrarische opstallen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie [kadastrale gegevens], nummer [kadastrale gegevens] (hierna: "het perceel"). [eiseres sub 2 in conventie] heeft als echtgenote de koopovereenkomst mede ondertekend.
2.3. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
"Artikel 3 Eigendomsoverdracht Pro
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 11 juni 2007 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, […].
[…]
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
[…]
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor
een normaal gebruik als: woonhuis en opstallen.
[…]
5.4.1. Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
[…]
5.4.3. Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt."
2.4. In aanvulling op de koopovereenkomst is tussen [eiser sub 1 in conventie] en [eiseres sub 2 in conventie] enerzijds en [gedaagde] anderzijds een aanvullende overeenkomst d.d. 2 oktober 2006 gesloten.
Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
"? Koper is bekend met de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in, op en aan het verkochte en vrijwaart verkoper en verkopend makelaar voor het aanwezig zijn van deze materialen in, op en/of aan het woonhuis staande op het perceel [adres]. De aanwezigheid van asbesthoudende materialen in, op en/of aan de agrarische opstallen is bij koper bekend.
[…]
? Koper geeft aan de onroerende zaak te kopen met als doel op het gekochte een nieuwe burgerwoning te realiseren, op het gedeelte zoals aangegeven op de bijlage […].
[…]
? Koper geeft aan dat bij de bepaling van de koopsom (zijnde € 925.000,= kosten koper) hij er vanuit is gegaan dat de kosten voor sanering van het thans aanwezige asbesthoudende materiaal, sloopkosten van alle opstallen op het perceel een bedrag van € 30.000,= inclusief 19% B.T.W. niet te boven gaan. Dit zoals door verkoper is aangegeven in de overgelegde offerte van 26 september 2006, welke per email door verkoper aan het adres van koper en verkopend makelaar is verzonden. Een afschrift van deze offerte wordt door partijen geparafeerd en als bijlage toegevoegd aan deze onderhandse overeenkomst. De offerte is opgemaakt door Andeweg B.V. uit Zuidland.
[…]
? Verkoper zal uiterlijk 10 november 2006 aan koper een schoongrond verklaring overleggen van perceel deel B zie bijlage. Verzending van het onderzoeksrapport per aangetekend schrijven aan het adres van koper en makelaar verkoper. Mocht de kwaliteit van de grond niet van dien aard zijn dat deze geschikt is voor de bouw van een burgerwoning zo:
zal/kan per uiterlijk 20 november 2006 een aanvullende overeenkomst worden opgemaakt tussen koper en verkoper inzake:
? mogelijke verrekening en / of worden er nieuwe afspraken gemaakt in aanvulling op de koopovereenkomst en de onderhandse overeenkomst welke beiden op 2 oktober 2006 zijn getekend.
? Komen koper en verkoper niet tot een onderlinge oplossing, zo zal de koopovereenkomst getekend per de datum 2 oktober 2006 en de daaraan onlosmakelijk verbonden onderhandse overeenkomst per 21 november 2006 00.01 uur van rechtswege ontbonden zijn en hebben koper en verkoper over en weer niets van elkaar te vorderen uit hoofde van de eerder genoemde overeenkomsten.
De kosten voor dit onderzoek worden bij doorgang van de verkoop tussen koper en verkoper verrekend, ieder voor 50% van de kosten van de rapportage. Partijen hebben voor het uit te voeren onderzoek in onderling overleg gekozen voor het bedrijf:
Syncera […]."
2.5. Syncera B.V. (hierna: Syncera) heeft in verband met voornoemde (aanvullende) overeenkomst twee bodemonderzoeken verricht waarvan de rapporten “Verkennend bodemonderzoek [adres]” d.d. 22 november 2006 en “Nader bodemonderzoek [adres]” d.d. 9 februari 2007 zijn opgemaakt.
2.6. In opdracht van [eisers in conventie] is door De Bodemonderzoeker B.V. (hierna: De Bodemonderzoeker) een bodem¬onder¬zoek uitgevoerd waarvan het “RAPPORT INZAKE ASBEST ONDERZOEK CONFORM NEN 5897” d.d. 20 april 2007 is opgemaakt.
2.7. In verband met de uitkomsten van de door Syncera en De Bodemonderzoeker uitgevoerde onderzoeken naar de bodemgesteldheid van het perceel heeft op 4 juni 2007 een bespreking tussen partijen, vergezeld door hun raadslieden, plaatsgevonden.
Op 13 juni 2007 is een (tweede) aanvullende overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn [eisers in conventie] als verkopers en [gedaagde] als koper aangeduid. Deze overeenkomst is niet door [eiseres sub 2 in conventie] ondertekend. In de overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"In aanmerkingnemende, als volgt:
[…]
b. Partijen zijn het erover eens:
• dat koper het door hem gekochte perceel grond zal kunnen gebruiken voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin en
• dat de mogelijke kosten om het perceel daarvoor geschikt te maken voor rekening van verkopers zijn, met de aantekening:
- dat dit in ieder geval geldt voor de reeds bekende vervuiling in de erfverharding en
- dat dit niet geldt voor de kosten voor sanering van het thans aanwezige asbesthoudende materiaal in de opstallen en de sloopkosten van alle opstallen op het perceel, welke kosten volgens de aanvulling op de oorspronkelijke koopovereenkomst voor rekening van koper komen voor zover die kosten een bedrag van € 30.000,00, inclusief BTW, niet te boven zullen gaan.
c. Voordat een bouwvergunning kan worden afgegeven eist de geldende wetgeving dat een zogenaamde schoongrondverklaring (een bodemonderzoeksrapport van een gecertificeerd onderzoeksbureau, waaruit blijkt dat het perceel aan de [adres] geschikt is voor de hier bedoelde bebouwing) wordt ingediend bij de gemeente als bevoegd gezag.
d. Inmiddels heeft Syncera BV te Delft twee rapporten uitgebracht, waarna ook De Bodemonderzoeker te Arnemuiden een rapport heeft uitgebracht.
In de rapporten van Syncera BV wordt geconcludeerd dat het perceel (ten dele) in zodanige mate is verontreinigd met asbest dat sanering van de erfverharding noodzakelijk is. Syncera B.V. heeft de kosten hiervan begroot op een bedrag van € 57.000,- excl. BTW waarin tevens de bijkomende onderzoekskosten zijn begrepen.
Uit het rapport van De Bodemonderzoeker blijkt dat er inderdaad asbest is aangetroffen in de erfverharding doch in die mate dat sanering niet nodig is. Zij meent dat de verontreiniging binnen de toegestane grenswaarden blijft.
e. Gezien de verschillende uitkomsten in de voornoemde rapporten is bij partijen twijfel en verschil van inzicht ontstaan over het al dan niet bestaan van noodzaak tot sanering van het perceel.
Zijn overeengekomen, als volgt:
1. Door of namens verkopers zullen de beide onderzoeksrapporten van Syncera BV en het rapport van De Bodemonderzoeker zo spoedig mogelijk worden toegezonden aan de gemeente Westvoorne, met het verzoek zich, op basis van die rapporten, uit te spreken over de geschiktheid van het perceel voor de bouw van een woonhuis.
2. De levering van het perceel met opstallen zal plaatsvinden op 13 juni 2007.
3. Uitsluitend tot zekerheid voor koper zal de met de levering van het perceel belaste notaris van de koopsom een bedrag groot € 57.000,-- […] in depot houden tot aan de hand van het hierna in artikel 4 genoemde Pro onderzoek zal zijn gebleken dat het perceel geschikt is voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin en dat ook de gemeente Westvoorne dat oordeel onderschrijft.
4. Voorafgaande aan de notariële levering heeft koper aan 2 (twee) onderzoeksbureaus (zijnde andere bureaus dan Syncera BV en De Bodemonderzoeker), t.w. : CSO te Bunnik en MH Nederland te Zwijndrecht, een offerte gevraagd voor het onderzoek van het perceel ter beantwoording van de vraag: “is het perceel [adres] geschikt om er een burgerwoning te bouwen?”.
[…]
Onmiddellijk nadat koper de uitkomst van het onderzoek van het door hem ingeschakelde onderzoeksbureau heeft ontvangen, zal hij verkopers daarvan een kopie doen toekomen.
Koper zal ook een kopie van de uitkomst van het onderzoek doen toekomen aan de gemeente Westvoorne teneinde de gemeente in de gelegenheid te stellen een standpunt in te nemen over de geschiktheid van het perceel voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin.
De uitkomst van het onderzoek door het onderzoeksbureau, alsook het daarop gebaseerde standpunt van de gemeente Westvoorne over de geschiktheid van het perceel voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin, zullen voor partijen bindend zijn ten aanzien van het daarin gegeven oordeel over de vervuiling van de grond en de in verband daarmee noodzakelijke saneringsmaatregelen.
De rechter kan de uitkomst van het onderzoek vernietigen indien die uitkomst in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5. Indien het in artikel 4 bedoelde Pro onderzoek aan het perceel niet uiterlijk in week 29 wordt aangevangen zal de notaris het in depot gehouden bedrag van € 57.000,-- betalen aan de verkopers.
6. Indien uit het onderzoek blijkt dat het perceel [adres] geschikt is voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin en voorts dat de gemeente Westvoorne op basis van de uitkomst van dat onderzoek van oordeel is dat het perceel [adres] geschikt is voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin, zal de notaris het in depot gehouden bedrag van
€ 57.000,-- betalen aan de verkopers.
Indien uit het onderzoek blijkt dat sanering van het perceel [adres] noodzakelijk is, zal die sanering voor rekening van verkopers worden uitgevoerd. Zie hiervoor ook sub b. […].
7. In het geval dat sanering van het perceel dient plaats te vinden zal de notaris, na ontvangst van een door verkopers verkregen verklaring van het onderzoeksbureau dat het perceel, na de uitvoering van de sanering, geschikt is om er een burgerwoning te bouwen en het op die verklaring gebaseerde oordeel van de gemeente Westvoorne, dat het perceel [adres] geschikt is voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin, het in depot gehouden bedrag van € 57.000,-- betalen aan de verkopers."
2.8. Het perceel is op 13 juni 2007 ten overstaan van notaris W.A. Blok aan [gedaagde] geleverd.
2.9. In verband met voornoemde overeenkomst heeft MH Nederland B.V. (hierna: MH) het rapport "VERKENNEND BODEMONDERZOEK [adres] Bebouwd perceel" d.d. 18 september 2007 opgesteld. In opdracht van MH heeft BK Ingenieurs B.V. (hierna: BK) het rapport "Asbest-in-puinonderzoek [adres]" d.d. 21 sep¬tem¬ber 2007 terzake de erfverharding op het perceel opgesteld. BK heeft op 24 september 2007 een aanvullend rapport opgesteld terzake de zich op het perceel bevindende scha¬pen¬weide.
2.10. [eisers in conventie] hebben bij brief van 4 oktober 2007, voor zover hier van belang, het volgende aan [gedaagde] bericht:
"In de overeenkomst is onder meer opgenomen de bepaling dat u onmiddellijk na ontvangst van een of meer rapporten m.b.t. het onderzoek (van het onderzoeksbureau) deze zou doorzenden aan cliënten. Dit geldt uiteraard ook voor concept-rapporten.
Uit informatie van het onderzoeksburo is het cliënten duidelijk geworden dat u reeds meer dan 7 weken in het bezit bent van rapporten zonder deze aan cliënten door te zenden.
Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat u uw verplichtingen welke voortvloeien uit de overeenkomst, niet bent nagekomen.
Namens cliënten stel ik u hierbij nadrukkelijk in gebreke.
Het niet nakomen van een of meer bepalingen van een overeenkomst levert een buitengerechtelijke grond op voor een der partijen de (nadere) overeenkomst te ontbinden. Namens cliënten verklaar ik de nadere overeenkomst zoals hierboven omschreven te ontbinden.
Aan de notaris heb ik een schrijven gezonden met het verzoek tot onmiddellijke uitbetaling over te gaan van het depotbedrag van € 57.000,-, vermeerderd met de hierop door hem ontvangen rentevergoeding."
2.11. [gedaagde] heeft bij dagvaarding d.d. 12 december 2008 [eisers in conventie] in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda en – samengevat – gevorderd [eisers in conventie] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 35.500,-- ter zake van de in verband met de sanering van het perceel te maken kosten, subsidiair dat deze kosten ten laste zullen komen van de door [eisers in conventie] bij de notaris gedeponeerde som van € 57.000,--. Bij vonnis in kort geding van 23 januari 2009 van de rechtbank Breda heeft de voorzieningenrechter de vordering afgewezen.
2.12. De gemeente Westvoorne heeft bij brief van 28 maart 2009 aan [eisers in conventie], voor zover hier van belang, het volgende bericht:
"Op uw verzoek hebben wij de bodemonderzoeken van het perceel […] laten beoordelen door onze deskundige de DCMR (dhr [X]).
In de bijlage vindt u de resultaten van dit onderzoek. Het mag duidelijk zijn dat wij ons aansluiten bij de conclusies die onze adviseur heeft getrokken."
2.13. Bij voornoemde brief is als bijlage een brief van DCMR milieudienst Rijnmond (hierna: DCMR) d.d. 14 januari 2009 aan de gemeente Westvoorne gevoegd.
Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende bericht:
"Op 14 januari 2009 zijn bij de DCMR […] drie bodemonderzoeken ter beoordeling ontvangen met betrekking tot de bodemkwaliteit aan […]. Het betreft hier
- Een onderzoek naar asbest in een verhardingslaag uitgevoerd door De Bodemonderzoeker […].
- Een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door MH […]
- Een onderzoek naar asbest in een verhardingslaag uitgevoerd door BK […].
Beoordeling
De bodemonderzoeken moeten voldoen aan de NEN 5740 […]. Daarnaast is beoordeeld of de gevonden bodemkwaliteit voldoet aan de eisen die de gemeente Westvoorne stelt aan bouwgrond.
Na beoordeling stel ik vast dat de opzet van het verkennend bodemonderzoek voldoet aan de NEN 5740.
[…]
Kwaliteit verhardingslaag
Uit het bodemonderzoek blijkt verder dat het perceel […] voor 67% is voorzien van een verhardingslaag […].
Samenvattend kan uit de verschillende asbestonderzoeken worden geconcludeerd dat de volledige erfverharding […] moet worden gezien als besmet met asbest (chrysotiel). […]
Conform het beleid van de provincie Zuid-Holland wordt een verhardingslaag niet gezien als "bodem". Hierdoor is er ook geen sprake van een geval van bodemverontreiniging zoals bedoeld in de Wet bodembescherming.
Conclusies
[…]
De aanwezige verhardingslaag moet in zijn geheel worden gezien als asbestbesmet. Hierdoor is de locatie niet zonder meer geschikt voor de bouw van een nieuwe woning.
Advies
Om de locatie geschikt te maken voor de bouw van een nieuwe woning moet de verhardingslaag ter plaatse van het bouwoppervlak van de nieuw te bouwen woning worden gesaneerd. Deze sanering kan bestaan uit een isolatievariant. De vloer mag dan worden gezien als de sanerende maatregel. Deze sanerende maatregel moet worden beschreven in een plan van aanpak en ter beoordeling worden ingediend bij de gemeente Westvoorne, zijnde het bevoegde gezag in het kader van de Woningwet.
De beoordeling van dit verzoek om een geschiktheidsverklaring voor de bouw van een woning binnen de aangegeven contour is uitgevoerd door de heer [X] van Bureau Bodem van de DCMR."
3. Het geschil in conventie
3.1. De eis luidt dat de rechtbank, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij
voorraad:
I. voor recht verklaart dat de overeenkomst van 13 juni 2007 is vernietigd, althans indien die overeenkomst niet is vernietigd, het hiervoor onder 2.9 vermelde onder¬zoek van BK d.d. 21 september 2007, althans de resultaten daarvan, te vernietigen, althans voor recht te verklaren dat de uitkomsten hiervan partijen niet binden;
II. voor recht verklaart dat notaris mr. W.A. Blok te Hellevoetsluis, althans zijn rechtsopvolger, op de sub I genoemde grond en/of op een of meer van de andere in de dagvaarding genoemde gronden jegens [eiser sub 1 in conventie] en/of [eiseres sub 2 in conventie] gehouden is binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, het in depot gehouden bedrag van € 57.000,--, te vermeerderen met rente vanaf 13 juni 2007 tot aan de dag der algehele voldoening, aan [eiser sub 1 in conventie] en/of [eiseres sub 2 in conventie] te betalen;
III. op de voet van artikel 3:300 lid 1 BW Pro dan wel artikel 3:300 lid 2 BW Pro, bepaalt dat het in dezen te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van [gedaagde] als degene die tot de rechtshan¬deling gehouden is, inhoudende dat [gedaagde] zijn medewerking verleent aan vrijgave door de notaris van het depot¬bedrag aan [eiser sub 1 in conventie] en/of [eiseres sub 2 in conventie], althans bepaalt dat het in dezen te wijzen vonnis in de plaats van de akte of een deel daarvan zal treden, die [gedaagde] gehouden is tezamen met [eiser sub 1 in conventie] en/of [eiseres sub 2 in conventie] ten opzichte van de notaris terzake het door de notaris aan [eiser sub 1 in conventie] en/of [eiseres sub 2 in conventie] vrij te geven depotbedrag, op te maken;
IV. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser sub 1 in conventie] € 11.740,32 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
V. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
[eisers in conventie] hebben hieraan de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.2. [gedaagde] is gehouden om zijn medewerking te verlenen aan vrijgave door de notaris van het in depot gehouden bedrag van € 57.000,--. [eiser sub 1 in conventie] heeft bij brief van 25 mei 2009 de overeen¬¬komst d.d. 13 juni 2007 vernietigd op grond van artikel 3:44 lid 1 juncto Pro lid 2 respectieve¬lijk lid 4 BW. [eiseres sub 2 in conventie] heeft de overeen¬komst d.d. 13 juni 2007 vernietigd op grond van artikel 1:89 lid 1 BW Pro. [eisers in conventie] hebben de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 bij brief van 4 oktober 2007 aan [gedaagde] ontbonden. Het door MH en BK uitgevoerde onderzoek is vanuit een andere doelstelling verricht dan geformuleerd in artikel 4 van Pro de overeen¬komst d.d. 13 juni 2007. Daarom is dit onderzoek niet gestart vóór de in artikel 5 van Pro die overeenkomst genoemde periode. De onderzoeken zijdens [gedaagde] zijn, mede gelet op de door De Bodemonderzoeker geuite kritiek, niet naar behoren tot stand gekomen zodat de resultaten daarvan moeten worden vernietigd. Uit de brief d.d. 28 maart 2009 van de gemeente Westvoorne aan [eisers in conventie] blijkt dat het perceel geschikt is om er een woning op te laten bouwen. Derhalve is voldaan aan de voorwaarden voor uitkering aan [eisers in conventie] van het in depot gehouden bedrag.
3.3. [gedaagde] dient de totale kosten ad € 6.385,32 te vergoeden die [eisers in conventie] krachtens de artikelen 6:162 BW en/of 6:96 BW hebben moeten maken in verband met de diverse onderzoeken die De Bodemonderzoeker B.V. terzake het perceel voor hen heeft verricht. Voorts dient [gedaagde] te vergoeden de kosten die [eisers in conventie] hebben moeten maken ter zake van rechtsbijstand. Deze kosten bedragen in totaal € 5.355,--.
3.4. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling, bij vonnis, van [eisers in conventie] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft de stellingen van [eisers in conventie] gemotiveerd betwist en aangevoerd dat de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 nog steeds van kracht is. Zolang de erfverhar¬ding en het weiland niet voor rekening van [eisers in conventie] geschikt zijn gemaakt voor de bouw van een woonhuis met opstallen en tuin, kan niet tot uitbetaling van het – tot zekerheid van [gedaagde] – in depot gehouden bedrag worden overgegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. De eis luidt dat de rechtbank, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisers in conventie] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt aan [gedaagde] te betalen:
I. de som van de kosten die aan [gedaagde] in rekening zullen worden gebracht voor
het opstellen van een plan van aanpak volgens hetwelk de vloer van de door [gedaagde] op het perceel te bouwen woning mag worden gezien als een sanerende maatregel tegen de ter plaatse op het bouwvlak bestaande asbestvervuiling;
II. de som van de kosten die aan [gedaagde] in rekening zullen worden gebracht voor de in opdracht van [gedaagde] uit te voeren sanering van de – buiten het sub I bedoelde bouwvlak – bestaande erfverharding op het perceel, op basis van de door Van der Helm Projecten B.V. geoffreerde saneringswerkzaamheden en begelei¬ding;
III. de som van € 44.200,16, zijnde de door [gedaagde] gemaakte redelijke kosten ter
verkrijging van voldoening buiten rechte van hetgeen partijen zijn overeenge¬ko¬men in de tussen hen gesloten aanvullende overeenkomst van 2 oktober 2006, op de voet van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro, vermeerderd met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro met ingang van 1 oktober 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. [eisers in conventie] veroordeelt in de proceskosten.
[gedaagde] stelt daartoe het volgende.
4.2. Op grond van de overeenkomst van 13 juni 2007 komen de kosten van het geschikt maken van het perceel voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin voor rekening van [eisers in conventie]
Teneinde nakoming van de tussen partijen gemaakte afspra¬ken buiten rechte te verkrijgen, heeft [gedaagde] kosten van rechtsbijstand ad in totaal € 32.396,24 (incl. BTW) moeten maken en kosten voor het verkrijgen van de rapportages van MH en BK welke kosten in totaal een bedrag van € 11.803,92 belopen.
4.3. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, van [gedaagde] in de kosten van het geding.
[eisers in conventie] hebben de stellingen van [gedaagde] gemotiveerd betwist.
5. De beoordeling
in conventie
5.1. De kern van het geschil in conventie betreft de vraag of het bij de notaris in depot gehouden bedrag van de koopsom, zijnde een bedrag van € 57.000,--, aan [eisers in conventie] moet worden betaald. [eisers in conventie] stellen dat dit bedrag moet worden vrij gegeven onder meer vanwege het feit dat de overeen¬komst d.d. 13 juni 2007 op grond van artikel 3:44 lid 1 juncto Pro lid 2 res¬pec¬tieve¬lijk lid 4 BW door [eiser sub 1 in conventie] is vernietigd. Volgens [eisers in conventie] heeft [eiser sub 1 in conventie] op 13 juni 2007 onder bedreiging en/of ingevolge misbruik van omstandigheden de door [gedaagde] opgestelde overeen¬komst getekend. [eisers in conventie] beroepen zich op deze vernieti¬gings¬gronden omdat, aldus [eisers in conventie], [eiser sub 1 in conventie] in de namiddag van 13 juni 2007 van de raadsman van [gedaagde] een conceptovereenkomst had ontvangen waarbij hij werd verzocht om dit concept nog diezelf¬de dag te ondertekenen omdat levering van het perceel op die dag zou plaatsvin¬den. Vervol¬gens heeft [gedaagde] vanuit het kantoor van de notaris [eiser sub 1 in conventie] gebeld en erop aangedrongen dat [eiser sub 1 in conventie] het concept per direct zou ondertekenen zodat de leve¬ringsakte die dag nog gepasseerd zou kunnen worden. Daarbij heeft [gedaagde] gezegd dat indien die dag niet zou worden gepasseerd er helemaal geen levering meer zou plaats¬vinden. Door aldus te handelen hebben [eisers in conventie] zich niet kunnen beraden op de overeen¬komst en heeft [gedaagde] een grote en oneigenlijke druk op [eiser sub 1 in conventie] uitge¬oefend. Onder die druk zag [eiser sub 1 in conventie] zich genoodzaakt de door [gedaagde] opgestelde overeenkomst, die afweek van de oorspronke¬lijke door [eisers in conventie] opgestelde conceptovereenkomst, te teke¬nen en diezelfde dag per fax aan het kantoor van de notaris te zenden, aldus nog steeds [eisers in conventie]
5.2. [gedaagde] betwist dat sprake is geweest van de gestelde bedreiging en/of misbruik van omstandigheden en voert daartoe het volgende aan.
[eisers in conventie], bijgestaan door mr. De Keuning, zijn volledig betrokken geweest bij het overleg over en de totstandkoming van de overeenkomst en hebben met de uiteindelijke overeen¬komst d.d. 13 juni 2007 ingestemd. Na de bespreking tussen partijen op 4 juni 2007 hebben hun raadslieden, aan de hand van een door de raads¬man van [eisers in conventie] opgesteld eerste concept, intensief en herhaal¬delijk overleg gepleegd over de overeenkomst die, na diverse aanpassingen, uiteindelijk op 13 juni 2007 door partijen is getekend. Het besluit om de levering van het perceel tot 13 juni 2007 uit te stellen is in onderling over¬leg tussen de raadslieden van partijen en de notaris tot stand gekomen. Van de door [eisers in conventie] gestelde uitgeoefende druk is geen sprake geweest aangezien de raadsman van [eisers in conventie] het eerste concept voor de overeen¬komst heeft opgesteld en voor¬ge¬legd en vervol¬gens volledig betrok¬ken is geweest bij de aanpas¬singen van dat concept die uitein¬de¬lijk tot de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 hebben geleid. Aldus hebben [eisers in conventie] zich bij het overleg over en het opstel¬len van de overeenkomst laten bijstaan en vertegen¬woor¬digen door hun raadsman die geacht mag worden daarover (steeds) ruggespraak met hen te hebben gehad, aldus nog steeds [gedaagde].
5.3. De rechtbank overweegt het volgende.
Ingevolge artikel 3:44 lid 1 BW Pro is een rechtshandeling vernietigbaar wanneer zij door bedrei¬ging, door bedrog of door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen.
Artikel 3:44 lid 2 BW Pro bepaalt dat bedreiging aanwezig is wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door onrechtmatig deze of een derde met enig nadeel in persoon of goed te bedreigen en dat de bedreiging zodanig moet zijn dat een redelijk oordelend mens daardoor kan worden beïnvloed. Het enkele feit dat [gedaagde] erop heeft aangedrongen de voor¬gestelde overeenkomst direct te tekenen zodat levering nog diezelfde dag zou kunnen plaatsvinden en daarbij gezegd heeft dat hij helemaal geen medewerking zal verlenen aan levering van het perceel indien [eiser sub 1 in conventie] dat niet zou doen, acht de rechtbank, indien al juist, geen bedreiging als in voormeld artikel bedoeld. De koop¬overeenkomst verplichtte [gedaagde] immers om het perceel af te nemen. Gelet op artikel 10 van Pro die koopovereenkomst zou [gedaagde] een boete zijn verschuldigd wanneer die verplich¬ting niet zou worden nagekomen. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat hij de koopsom reeds vóór de tot¬stand¬koming van de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 bij de nota¬ris had gestort. Voorts hebben partijen sinds de bespreking op 4 juni 2007 onderhandeld over de inhoud van de overeen¬komst die uiteindelijk tot de overeenkomst van 13 juni 2007 heeft geleid. Dat de afspraken omtrent de leveringsdatum mogelijk niet duide¬lijk en niet overeenkomstig de wensen van [eisers in conventie] waren, laat onverlet dat [gedaagde] steeds heeft beoogd het perceel af te nemen mits daarbij nadere afspraken zouden worden gemaakt over de eventuele kosten van sane¬ring om het perceel geschikt te maken voor het bouwen van een woonhuis. Gelet hierop is het de vraag in hoeverre de vrees van [eisers in conventie] dat [gedaagde] het perceel daadwerkelijk niet zou afnemen, gegrond was.
5.4. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat het beroep op bedreiging verworpen moet worden. Ook het beroep op misbruik van omstandigheden dient naar het oordeel van de rechtbank te worden verworpen. Artikel 3:44 lid 4 BW Pro bepaalt dat misbruik van omstandigheden aanwezig is wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzon¬dere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnor¬male geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
Voor een beroep op misbruik van omstandigheden is derhalve vereist dat [eisers in conventie] door bijzondere omstandigheden werden bewogen tot het aangaan van de overeenkomst d.d.
13 juni 2007. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers in conventie] geen, althans onvol¬doen¬de, feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij op 13 juni 2007 in dermate bijzondere omstandig¬heden verkeerden dat zij ten opzichte van [gedaagde] een zwakkere positie innamen en dat [gedaagde] wist of had moeten begrijpen dat zij door die bijzondere omstandigheden bewogen werden tot het sluiten van de overeenkomst.
[eisers in conventie] werden gedurende de onderhandelingen over de nadere overeenkomst ook bij¬gestaan door een raadsman.
Voor zover [eisers in conventie] bedoeld hebben te stellen dat deze bijzondere omstandigheden zijn gelegen in het feit dat [gedaagde] erop aangedrongen heeft dat [eiser sub 1 in conventie] de voorgestelde overeenkomst per direct zou ondertekenen zodat de leve¬ringsakte dezelfde dag nog zou kunnen worden gepasseerd en gezegd heeft dat wanneer die dag niet zou worden gepasseerd er helemaal geen levering zou plaats¬vinden, geldt dat dit, indien juist, naar het oordeel van de rechtbank niet een bijzon¬dere omstandigheid oplevert in de zin van artikel 3:44 lid 4 BW Pro.
De rechtbank verwijst in dit verband naar hetgeen zij hiervoor onder 5.3 heeft overwogen.
5.5. [eisers in conventie] stellen voorts dat het in depot gehouden bedrag moet worden vrij gegeven vanwege het feit dat de overeen¬komst d.d. 13 juni 2007 op grond van artikel 1:89 lid 1 BW Pro door [eiseres sub 2 in conventie] is vernietigd. Volgens [eisers in conventie] staat de (vernietigde) overeen¬komst zodanig in verband met de verkoop van de echtelijke woning, mede doordat in artikel 3 het Pro woord "tuin" is opgenomen, dat deze onder de wer¬king van artikel 1:88 lid 1 sub a BW Pro geacht kan worden te vallen. De overeenkomst kan in elk geval, aldus [eisers in conventie], gezien worden als het door [eiser sub 1 in conventie] ten gunste van [gedaagde] geven van een zeker¬heids¬stelling ex artikel 1:88 lid 1 sub c BW Pro.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de ondertekening van de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 door uitsluitend [eiser sub 1 in conventie] niet in strijd is met artikel 1:88 BW Pro. De overeenkomst is derhalve niet vernietigd en nog steeds van kracht. Zowel [eiser sub 1 in conventie] als [eiseres sub 2 in conventie] zijn daaraan gebon¬den, aldus nog steeds [gedaagde].
5.6. De rechtbank overweegt het volgende.
Een echtgenote komt een beroep op de vernietiging ex artikel 1:89 BW Pro slechts toe voor zover haar echtgenoot een rechtshandeling verricht als genoemd in artikel 1:88 lid 1 BW Pro, terwijl de in dit lid en volgende leden genoemde uitzonderingen zich niet voordoen.
Ingevolge artikel 1:88 lid 1 sub a BW Pro behoeft een echtgenoot de toestemming van de andere echtgenoot voor rechtshandelingen inzake overeenkomsten strekkende tot vervreemding, bezwaring of ingebruikgeving en rechtshandelingen strekkende tot beëindiging van het gebruik van een door de echtgenoten tezamen of door de andere echtgenoot alleen bewoon¬de woning of van zaken die bij een zodanige woning of tot de inboedel daarvan behoren.
[eiseres sub 2 in conventie] heeft door de koop¬overeen¬komst van 2 oktober 2006 mede te ondertekenen toestemming gegeven voor de vervreemding van de echtelijke woning. Onder andere in verband met het voornemen van [gedaagde] om een nieuwe woning op het perceel te bouwen en een in het kader daarvan gewenst onderzoek naar de kwaliteit van de bodem van het perceel, is op 2 oktober 2006 een aanvul¬lende overeen¬komst tussen partijen gesloten. Aangezien partijen van mening verschilden over (de uitkomsten van) het door Syncera en het – naar aanleiding daarvan – door de Bodemonderzoeker uitgevoerde onder¬zoek naar de vervuiling van de grond van het perceel, zijn in de overeen¬komst d.d. 13 juni 2007 afspra¬ken vastgelegd omtrent de eventuele noodzaak tot sanering van (delen van het) het perceel. De overeenkomst d.d. 13 juni 2007 betreft een aanvul¬lende overeen¬komst en strekt niet tot vervreem¬ding, bezwaring of ingebruikgeving van de door [eisers in conventie] bewoon¬de woning of van zaken die bij de woning of tot de inboedel daarvan behoren, zodat artikel 1:88 lid 1 sub a BW Pro hierop niet van toepassing is. [eiser sub 1 in conventie] behoefde derhalve geen toestemming van [eiseres sub 2 in conventie] om die overeenkomst rechtsgeldig te kunnen sluiten.
5.7. Ingevolge artikel 1:88 lid 1 sub c BW Pro behoeft een echtgenoot de toestemming van de andere echtgenoot voor rechtshandelingen inzake overeenkomsten die ertoe strekken dat hij, anders dan in de normale uitoefening van zijn beroep of bedrijf, zich als borg of hoof¬de¬lijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt, of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van de derde verbindt. In de overeenkomst van 13 juni 2007 is bepaald dat een deel van de koopsom bij de notaris in depot zal blijven en voorts dat indien sanering nood¬¬zakelijk blijkt deze kosten voor rekening van [eisers in conventie] zullen zijn. Het gaat mits¬dien niet om een rechtshandeling als in artikel 1:88 lid 1 sub c BW Pro bedoeld, zodat [eiser sub 1 in conventie] ook niet krachtens dit artikel de toestemming van [eiseres sub 2 in conventie] behoefde.
Uit het voorgaande volgt dat [eiseres sub 2 in conventie] geen beroep op artikel 1:89 BW Pro toekomt.
5.8. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 niet is vernietigd. Daarmee is de op dit punt gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar.
5.9. [eisers in conventie] stellen verder dat de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 bij brief van 4 oktober 2007 aan [gedaagde] buitengerechtelijk is ontbonden. [gedaagde] is in de nakoming van artikel 4, 1e alinea, van de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 tekort geschoten aangezien hij niet onmiddellijk nadat hij de uitkomsten van het door BK en MH uitgevoerde onder¬zoe¬k had ontvangen, kopieën daarvan aan [eisers in conventie] heeft verstrekt. De periode tussen de ontvangst van de onderzoeksrapporten (26 september 2007) en de ontvangst (van kopie¬ën) daarvan door [eisers in conventie] (10 oktober 2007) bedroeg immers 14 dagen. Een dergelijke tekortkoming is ernstig genoeg om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaar¬di¬gen, aldus nog steeds [eisers in conventie] [gedaagde] voert aan dat de onderzoeksrapporten op 25 september 2007 naar hem zijn verstuurd, dat hij ze, na ontvangst, heeft doorgezonden naar zijn raadsman, mr. Veen, die de rapporten op 5 oktober 2007 heeft ontvangen en op 9 oktober 2007 afschriften daarvan naar mr. De Keuning, de raadsman van [eisers in conventie], heeft verzonden. Indien het al zo zou zijn dat hij de rapporten niet direct naar [eisers in conventie] heeft gezonden, dan hadden [eisers in conventie] hem terzake in gebreke moeten stellen en hem een redelijke termijn moeten geven om alsnog aan zijn verplichting te voldoen. Dit hebben zij evenwel niet gedaan.
[gedaagde] heeft de brief van [eisers in conventie] d.d. 4 oktober 2007 eerst op 8 oktober 2007 ontvangen terwijl mr. Veen de rappor¬ten bij brief van 9 oktober 2007 aan mr. De Keuning heeft verzonden. Mede gelet hierop is geen sprake geweest van een zodanige ernstige tekortko¬ming dat deze de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, aldus nog steeds [gedaagde].
5.10. De rechtbank overweegt het volgende.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
In artikel 6:265 lid 2 BW Pro is bepaald dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is.
[eisers in conventie] hebben in hun brief van 4 oktober 2007 aan [gedaagde] aangegeven dat hij al meer dan zeven weken in het bezit is van de onderzoeksrapporten zonder deze aan hen door te zenden en dat hij daardoor het bepaalde in artikel 4 van Pro de overeenkomst niet nakomt. [eisers in conventie] hebben die periode thans aanzienlijk teruggebracht, namelijk tot twee weken. Indien er al sprake zou zijn van een tekortkoming en [gedaagde] terzake in verzuim is geraakt, dan is de rechtbank van oordeel dat die tekort¬koming geen ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. De rapporten zijn na verzending daarvan door MH en BK binnen twee weken door [eisers in conventie] ontvangen. De rechtbank acht die termijn, gezien het feit dat [gedaagde] de rapporten eerst aan zijn raads¬man heeft gestuurd die ze vervolgens op zijn beurt kort daarna naar de raadsman van [eisers in conventie] heeft gestuurd, niet onredelijk lang. Voorts is niet gesteld of gebleken dat [eisers in conventie] hierdoor op enige wijze zijn benadeeld.
5.11. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de overeenkomst d.d.
13 juni 2007 niet buitengerechtelijk is ontbonden en derhalve nog steeds tussen partijen geldt.
5.12. [eisers in conventie] stellen verder dat de bepalingen in de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 zich niet verzetten tegen betaling van het in depot gehouden bedrag. [gedaagde] voert aan dat zolang niet is voldaan aan artikel 7 van Pro die overeenkomst niet tot betaling kan worden over¬ge¬gaan. De rechtbank zal in het navolgende aan de hand van de in de overeen¬komst d.d.
13 juni 2007 opgenomen bepalin¬gen beoordelen of al dan niet aan de voorwaar¬den voor betaling aan [eisers in conventie] van het in depot gehouden deel van de koopsom is vol¬daan.
Overeenkomst d.d. 13 juni 2007
5.13. In artikel 3 van Pro de overeenkomst is bepaald dat tot zekerheid voor [gedaagde] een bedrag van € 57.000,-- van de koopsom in depot wordt gehouden tot aan de hand van het onderzoek zal zijn gebleken dat het perceel geschikt is voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin en zulks door de gemeente Westvoorne wordt bevestigd. Voorts is in de vijfde alinea van artikel 4 bepaald Pro dat de uitkomst van het onderzoek en het daarop gebaseerde standpunt van de gemeente voor partijen bindend zullen zijn ten aanzien van het daarin gegeven oordeel over de vervuiling van de grond en de in verband daarmee noodzakelijke saneringsmaatregelen. De uitkomst van het onderzoek kan door de rechter vernietigd worden, aldus de laatste alinea van artikel 4, indien die uit¬komst in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandig¬he¬den naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Vaststaat dat het onderzoek door MH en BK is uitgevoerd.
[eisers in conventie] vorderen vernietiging van (de resultaten van) dit onderzoek. Onder verwijzing naar pagina 4 van productie 4 en pagina’s 1 en 2 (1e alinea) van productie 9 bij dagvaarding stellen [eisers in conventie] dat het onderzoek vanuit een andere doelstelling is verricht dan geformuleerd in artikel 4 van Pro de overeen¬komst d.d. 13 juni 2007. Daarmee is, aldus [eisers in conventie], het te verrichten onderzoek niet gestart vóór de in artikel 5 van Pro de overeenkomst genoemde periode zodat het in depot gehouden bedrag van de koopsom aan hen moet worden betaald. Voorts stellen [eisers in conventie] dat, gelet op de kritiek die De Bodem¬onder¬zoeker bij brief van 15 januari 2008 op het onderzoek heeft geuit, (de resultaten van) het onderzoek niet naar behoren tot stand is (zijn) gekomen en derhalve vernietigd moet worden.
[gedaagde] betwist dat het onderzoek vanuit een andere doelstelling is verricht en voert aan dat [eisers in conventie] door middel van hun voormalig raadsman van de betreffende vraagstelling op de hoogte waren.
5.14. De rechtbank overweegt als volgt.
Volgens de (aanvullende) overeenkomsten d.d. 2 oktober 2006 en 13 juni 2007 zijn partijen overeengekomen dat in het kader van de geschiktheid van het perceel voor het bouwen van een woonhuis, de kwaliteit van de grond, gelet op de reeds bekende asbest¬vervuiling in de erfverharding, door onderzoek (nader) vastgesteld dient te worden. Gelet hierop is in de eerste alinea van artikel 4 van Pro de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 aangegeven dat een offerte is gevraagd voor het onderzoek van het perceel ter beantwoording van de vraag: “is het perceel [adres] geschikt om er een burgerwoning te bouwen?”. Op pagina 1 van het onder¬zoeksrapport van MH d.d. 18 september 2007 is aangegeven dat in verband met een voorge¬nomen bouwvergunningsaanvraag voor het perceel een verkennend bodemonderzoek en asbest-in-puinonderzoek op het perceel is uitgevoerd en dat de doelstelling van het onder¬zoek is het verkrijgen van inzicht in de milieukundige kwaliteit van de bodem van het per¬ceel. Voorts is op pagina 2, eerste alinea, van het onderzoeks¬rapport van BK d.d. 21 septem¬ber 2007 aangegeven dat met betrek¬king tot het perceel in opdracht van MH een asbest-in-puinonderzoek is uitge¬voerd, dat het doel van het asbestonderzoek is het bepalen van de asbestconcentratie in de erfverharding, en dat de aanleiding voor het onderzoek wordt gevormd door de vastgoed¬transactie van het perceel.
In het licht van het vorenstaande valt niet in te zien dat het door MH en BK verrichte onderzoek vanuit een andere doelstelling is verricht dan geformu¬leerd in artikel 4 van Pro de overeen¬komst d.d. 13 juni 2007. [eisers in conventie] hebben voorts onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de uitkomsten van het in artikel 4 van Pro de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 bedoelde onderzoek in verband met de inhoud of de wijze van totstandkoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Ingevolge voormeld artikel 4 de Pro enige grond voor vernietiging.
[eisers in conventie] hebben slechts verwezen naar de als productie 12 bij dagvaarding overgelegde brief d.d. 15 januari 2008 van De Bodem¬onderzoeker. Op pagina 6 van deze brief wordt geconclu¬deerd dat het rapport van BK technisch op een aantal punten niet perfect is maar, samen met haar rapport, wel uitstekende uitgangs¬punten biedt voor een zeer degelijke oplossing van het probleem. De kritiek van De Bodem¬onderzoeker richt zich derhalve niet zozeer op de inhoud of de wijze van totstand¬koming van het onderzoek maar op de door BK voorgestelde sane¬rings¬maatregelen.
5.15. Gezien het vorenoverwogene acht de rechtbank de gevorderde vernietiging van (de resultaten van) het door MH en BK uitgevoerde onderzoek niet toewijsbaar. Dit betekent dat, gelet op de vijfde alinea van artikel 4 van Pro de overeenkomst d.d. 13 juni 2007, partijen gebonden zijn aan (de resultaten van) het door MH en BK uitgevoerde onderzoek ten aanzien van het daarin gegeven oordeel over de vervuiling van de grond en de in verband daarmee noodzakelijke saneringsmaatregelen. Met name de rapportage van BK d.d. 21 sep¬tem¬¬ber 2007 is van belang aangezien het daarop betrekking hebbende onderzoek, dat in opdracht van MH is uitgevoerd, specifiek gericht is op het bepalen van de asbest¬concen¬tratie in de erfverharding. Onder hoofdstuk 5 "Conclusie en aanbevelingen" van dit rapport is opge¬merkt dat de hypothese "verdacht ten aanzien van het voorkomen van asbest" juist is gebleken, dat de puinverhar¬ding plaat¬selijk sterk verontreinigd is met asbest, dat geadvi¬seerd wordt bij het verwijderen van de puin¬¬verhar¬ding bepaalde delen separaat te ontgraven en af te voeren naar een erken¬de stort¬¬locatie waarbij conform 3T veiligheids¬maatregelen getroffen dienen te worden en dat, conform beleidsregel 4.45 van het Arbobesluit, het transport van asbesthou¬dend puin in containerdepotbags gedaan dient te worden. Voorts heeft BK bij brief van 24 september 2007 aan MH bericht dat bij ontwikkeling van de locatie wordt aanbevolen sanering van de met asbest verontreinigde bodem rondom de schuur uit te laten voeren door een gecertifi¬ceerd bedrijf en dat aanvullende veilig¬heids¬maatregelen moeten worden getroffen conform CROW-publicatie 132.
5.16. Uit het vorenstaande leidt de rechtbank af dat sanering van het perceel noodzake¬lijk is. In de tweede alinea van artikel 6 van Pro de overeenkomst is bepaald dat indien uit het onderzoek blijkt dat sanering van het perceel noodzakelijk is, die sanering voor rekening van [eisers in conventie], zoals bedoeld onder b van de overeenkomst, zal worden uitgevoerd. Volgens artikel 7 van Pro de overeenkomst zal de notaris, in het geval dat sanering moet plaats¬vinden, na ontvangst van een door [eisers in conventie] verkregen verklaring van het onder¬zoeks¬bureau dat het perceel, na uitvoering van de sanering, geschikt is om er een ¬woning te bouwen en zulks door de gemeente wordt bevestigd, het in depot gehouden bedrag van
€ 57.000,-- aan [eisers in conventie] betalen. Nu aan deze voorwaarden niet is voldaan, is er thans geen rechtsgrond om het in depot gehouden bedrag van € 57.000,-- aan [eisers in conventie] te betalen.
5.17. Uit het vorenoverwogene volgt dat het sub 3.1.I tot en met 3.1.III gevorderde alsmede de gevorderde kosten van rechtsbijstand (€ 5.355,--) niet toewijs¬baar zijn.
5.18. Met betrekking tot de door [eisers in conventie] gevorderde kosten terzake de door
De Bodemonderzoeker uitgevoerde bodemonderzoeken, zijnde in totaal € 6.385,32, overweegt de rechtbank het volgende.
[eisers in conventie] hebben die onderzoeken laten verrichten omdat zij zich niet konden vinden in de uitkomsten van het op grond van de aanvullende overeenkomst d.d. 2 oktober 2006 door Syncera verrichte bodemonderzoek en het op grond van de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 door MH en BK verrichte bodemonderzoek. Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.14 tot en met 5.16 is overwogen, gaat de rechtbank voorbij aan de bevindingen van De Bodem¬onder¬¬zoeker. Dit oordeel brengt mee dat de kosten van de door De Bodemonderzoeker verrichte onderzoeken voor rekening van [eisers in conventie] blijven. Dientengevolge acht de rechtbank het gevorderde bedrag van € 6.385,32 niet toewijsbaar.
5.19. [eisers in conventie] zullen te zijner tijd als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.20. In afwachting van de beslissing in reconventie, zal iedere beslissing in conventie worden aangehouden.
in reconventie
5.21. In geschil is de aard en de omvang van de op het perceel te treffen sane¬rings¬maat¬regelen, de daarmee gepaard gaande kosten en de vraag voor wiens rekening die kosten komen.
5.22. [gedaagde] stelt dat hij op grond van de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 jegens
[eisers in conventie] aanspraak kan maken op vergoe¬ding van (i) de kosten van het opstellen van een plan van aanpak volgens welk plan de vloer van de door [gedaagde] op het perceel te bouwen woning mag worden gezien als een sane¬rende maatregel tegen de ter plaatse op het bouw¬vlak bestaande asbestvervuiling, en (ii) de kosten van sanering van de erfverharding en het weiland op de rest van het perceel, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
[eisers in conventie] voeren aan dat [gedaagde] nagelaten heeft een rechtsgrond voor zijn vordering te noemen. Voor zover [gedaagde] zich beroept op een toerekenbare tekortkoming betwisten [eisers in conventie] dat zij in verzuim zijn. Voorts voeren [eisers in conventie] aan dat zij bij brief van
26 maart 2007 aan [gedaagde] hebben aangeboden de erfverharding te laten verwijderen door een door hen gekozen bedrijf en dat zij niet gehouden zijn tot het betalen van kosten die betrekking hebben op sanering van het weiland.
5.23. De rechtbank leidt zowel uit de stellingen van [gedaagde], met name die onder punt 16 van zijn conclusie van eis in reconventie, als uit de formulering van zijn daarop gebaseer¬de vordering af dat [gedaagde] nakoming vordert van de verplich¬tingen die op grond van de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 op [eisers in conventie] rusten. Daarvoor is niet vereist dat [eisers in conventie] in verzuim zijn geraakt. [gedaagde] heeft ook niet gesteld dat zijdens [eisers in conventie] sprake is van een tekortkoming. Het op dit punt gevoerde verweer van [eisers in conventie] moet dan ook verworpen worden.
5.24. Voorts overweegt de rechtbank het volgende.
In de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 is onder b als uitgangs¬punt opgenomen dat [gedaagde] het perceel zal kunnen gebruiken voor de bouw van een woonhuis met bijkomen¬de opstallen en tuin en dat de mogelijke kosten om het perceel daarvoor geschikt te maken voor rekening van [eisers in conventie] komen, met dien verstande dat dit in ieder geval geldt voor de reeds beken¬de vervuiling in de erfverharding en dat dit niet geldt voor de, voor rekening van [gedaagde] komende, saneringskosten van het aanwezige asbesthoudende materiaal in de opstallen en de sloop¬kosten van alle opstallen op het perceel.
Gelet op hetgeen hiervoor in conventie onder 5.15 en 5.16 is overwogen, is sanering van (een deel van het) het perceel nood¬zakelijk teneinde het perceel te kunnen gebruiken voor de bouw van een woonhuis met bijkomen¬de opstallen en tuin. Gezien de brief van DCMR d.d. 14 januari 2009, die als bijlage is gevoegd bij de brief van de gemeente d.d. 28 maart 2009, moet, gezien de verschillende asbestonderzoeken, de aanwezige verhar¬dings¬¬laag, die 67% van het perceel omvat, in zijn geheel worden gezien als asbestbesmet waar¬¬door de locatie niet zonder meer geschikt is voor de bouw van een nieuwe woning. Om de locatie geschikt te maken voor de bouw van een nieuwe woning moet de verhar¬dingslaag ter plaatse van het bouwoppervlak van de nieuw te bouwen woning worden gesaneerd.
5.25. [gedaagde] stelt dat uit voornoemde brieven blijkt dat de gemeente uitsluitend een oordeel heeft gegeven over de geschiktheid van de grond ter plaatse van het bouwoppervlak van de te bouwen woning. [gedaagde] stelt voorts dat geen standpunt is ingenomen over de vraag of het perceel – naast het bouwen van een woonhuis – geschikt is om er te wonen en als tuin te gebruiken zoals bedoeld in de overeenkomst d.d. 13 juni 2007. Gelet echter op het oor¬deel van DCMR, dat door ingenieurs [ingenieur I] en [ingenieur II] wordt onderschreven, is ook zonder (aanvul¬lend) oordeel van de gemeente duidelijk dat de asbest¬besmetting van de gehele verhar¬dings¬laag het perceel ongeschikt maakt om er, naast het bouwen van een woning, te wonen en als tuin te gebruiken, aldus [gedaagde]. Volgens [gedaagde] dient dan ook de gehele verhar¬dings¬laag op kosten van [eisers in conventie] te worden gesaneerd.
Aangezien [eisers in conventie] deze stellingen niet dan wel onvoldoende gemotiveerd hebben betwist, zal de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaan.
5.26. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat voor wat betreft het bouw¬oppervlak van het te bouwen woonhuis de erfverharding ter plaatse moet worden gesaneerd volgens de in de brief van DCMR 14 januari 2009 omschreven methode, te weten sanering bestaande uit een isolatie¬variant waarbij de vloer gezien mag worden als de sane¬rende maat¬regel welke maatregel moet worden beschreven in een plan van aanpak en ter beoor¬deling moet worden ingediend bij de gemeente Westvoorne.
Met betrekking tot de wijze waarop de erfverharding op de rest van het perceel moet worden gesaneerd, zij het volgende overwogen.
Volgens de door [gedaagde] als productie 38 overgelegde telefoonnotitie, die door [eisers in conventie] niet is betwist, is DCMR van oordeel dat iedere gecertificeerde aannemer in staat is om sanerende maatregelen te treffen en dat de aannemer bij een sanering zich moet houden aan de daarvoor gegeven beoordelingsrichtlijn, de BRL 7000 Uitvoering van bodem¬sane¬ringen. Voorts heeft DCMR telefonisch aangegeven dat, hoewel zij zich niet kan uitlaten over de vraag welke maatregel moet worden genomen, zij meent dat het voorstel van [eisers in conventie] om de bovenlaag van het perceel af te graven en in plaats daarvan een nieuwe laag op het perceel aan te brengen een goed voorstel is, mits de aannemer die de werkzaamheden zal uitvoeren zich zal houden aan de geldende beoorde¬lings¬richtlijn. Daarbij heeft DCMR laten weten dat indien partijen een plan van aanpak opstellen dat betrekking heeft op het afgraven van de toplaag en het aanbrengen van nieuwe grond, zij dat plan van aanpak ter goedkeuring kunnen voorleggen aan de gemeente en DCMR. Volgens DCMR is een derge¬lijk verzoek om goedkeuring van een in onderling overleg door partijen vastgesteld plan een "bodem¬kundig verhaal" waarover zij zich wel kan uitlaten.
5.27. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de gemeente de onderzoeks¬resul¬ta¬ten niet los van een bouwaanvraag kan en mag beoordelen, bieden de door DCMR genoem¬de plannen van aanpak naar het oordeel van de rechtbank een goed alternatief voor de in de overeen¬komst van 13 juni 2007 door partijen vastgelegde afspraak dat de uitkomst van het onderzoeks¬bureau en het daarop gebaseerde standpunt van de gemeente over de geschikt¬heid van het perceel voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin voor partijen bindend zullen zijn ten aanzien van het daarin gegeven oordeel over de vervuiling van de grond en de in verband daarmee noodzakelijke saneringsmaatregelen. Dit betekent dat indien partijen in onderling overleg en conform de hiervoor genoemde beoordelings¬richtlijn een plan van aanpak (laten) opstellen dat zowel betrekking heeft op de "vloersane¬ring" als op het afgraven van de bovenlaag en het aanbrengen van nieuwe grond en dit plan ter goed¬keu¬ring aan de gemeente en DCMR voorleggen, de gemeente zich wel kan uitlaten over de geschikt¬heid van het perceel voor de bouw van een woonhuis met bijkomende opstallen en tuin. Aldus zou nakoming van de in de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 vastgelegde afspraken alsnog kunnen worden bewerkstelligd.
5.28. Uit de overeen¬komst d.d. 13 juni 2007 vloeit voort dat zowel de kosten verbonden aan het opstellen van een plan van aanpak terzake de "vloersanering" als de kosten van het opstellen van een plan van aanpak dat, conform het voorstel van [eisers in conventie], betrekking heeft op het afgraven van de toplaag en het aanbrengen van nieuwe grond, uitsluitend voor zover betrekking hebbende op de erfver¬harding van het perceel, voor rekening van [eisers in conventie] komen. De door [gedaagde] gevorderde kosten van sanering van het op het perceel gelegen weiland acht de rechtbank niet toewijs¬baar. Nog daargelaten dat [gedaagde] die kos¬ten niet heeft gevorderd, biedt, gelet ook op hetgeen hiervoor onder 5.24 is overwogen, de overeenkomst d.d. 13 juni 2007 daarvoor geen, althans onvoldoende, aanknopingspunten. De bijlage bij de aanvullende overeenkomst d.d. 2 oktober 2006 verwijst ook niet naar het weiland.
5.29. Tegen de achtergrond van het vorenstaande acht de rechtbank het raadzaam een comparitie van partijen te gelasten teneinde inlichtingen over de hiervoor sub 5.27 en 5.28 genoemde onderwerpen te verkrijgen en te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden en met hen te overleggen over de voortgang van de proce¬dure. In het kader hiervan verzoekt de rechtbank partijen tijdig – bij voorkeur in onderling overleg – conform de hiervoor genoemde beoordelingsrichtlijn en uitgangspunten een plan van aanpak op te (laten) stellen dat zowel betrekking heeft op de "vloersanering" als op het afgraven van de bovenlaag en het aanbrengen van nieuwe grond en dit plan, voorzien van een gespecificeerde kostenopgave, uiterlijk twee weken voorafgaand aan de comparitie van partijen in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toe te zenden.
Eventuele andere stukken waarop partijen tijdens de comparitie een beroep willen doen, dienen uiterlijk twee weken voor de zitting in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank te worden toegezonden.
5.30. Iedere overige beslissing wordt in dit stadium aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank,
in reconventie
beveelt partijen, vergezeld door hun raadslieden, te verschijnen in het gebouw van deze recht¬bank voor de rechter mr. M. Fiege, op maandag 21 februari 2011 van 09.00 tot
11.00 uur teneinde als onder 5.26 tot en met 5.29 vermeld;
bepaalt dat het sub 5.29 bedoelde plan van aanpak en andere bescheiden die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in de procedure zijn overgelegd door de partij die deze ter gelegenheid van de comparitie ter sprake wil brengen uiterlijk twee weken vóór de zitting aan de rechter (sector civiel recht, afdeling plannings¬admini¬stratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam) en aan de wederpartij dienen te worden toegezonden;
in conventie en in reconventie
houdt iedere (verdere) beslissing aan;
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken op
22 december 2010.
1990/204