Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
beschikking ex artikel 7:304 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek
in de zaak
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J.J. van Maren Holding B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verzoekster,
gemachtigde: mr. J.J. Borsboom, advocaat te [woonplaats].
tegen
[verweerder],
wonende te [woonplaats],
verweerder,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel, advocaat te Rotterdam.
1. De processtukken en de loop van het geding
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het verzoekschrift, met bijlagen;
- het verweerschrift, met bijlagen;
- aantekeningen van mr. Borsboom.
Partijen zullen worden aangeduid als “[verzoekster]” en “[verweerder]”.
2. De vaststaande feiten
2.1. [verzoekster] verhuurt de bedrijfsruimte aan de [locatie] als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van dames- en/of herenkleding.
2.2. Een eerste huurovereenkomst is aangegaan met [A], handelende onder de naam Ritorno. Deze overeenkomst is aangegaan met ingang van 1 augustus 1997 voor twee keer vijf jaren, dus tot 1 augustus 2007.
2.3. Een tweede huurovereenkomst is in februari 2005 aangegaan met de v.o.f. Ritorno. Op dat moment waren [verweerder] en [B] vennoten in deze v.o.f. [B] is op 19 januari 2010 failliet gegaan.
De overeenkomst is op 1 augustus 2007 ingegaan voor twee keer vijf jaar.
2.4. In de tweede overeenkomst is de navolgende bepaling opgenomen:
“4.1. : De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis n.n.b.
10. De op het moment van tekenen van deze overeenkomst geldende huurprijs (februari 2005) van € 2.337,82 (inclusief warmtevoorschot ad € 136,13 en btw) per maand zal jaarlijks per 1 augustus worden aangepast voor het eerst op 1 augustus 2005. Op 1 augustus 2007 zal de huurprijs worden gepeild aan de hand van de marktsituatie, doch zal nimmer minder bedragen dan de op 31 juli 2007 geldende huurprijs.”
2.5. De huurprijs is op of rond 1 augustus 2007 niet gepeild en er is geen voorstel gedaan om te komen tot een aanpassing van de huurprijs.
2.6. Tussen partijen is een geding aanhangig geweest bij de sector kanton te Rotterdam onder rolnummer 1048401 CV EXPL 09-53161. In deze zaak heeft de kantonrechter op 17 februari 2010 een incidenteel vonnis gewezen en op 24 september 2020 een eindvonnis. In de beide vonnissen heeft de kantonrechter gewezen op de wettelijke procedure die geldt voor het wijzigen van de huurprijs van bedrijfsruimte.
3. Het verzoek en de grondslag daarvan
Het verzoek strekt ertoe een deskundige te benoemen teneinde nader te adviseren over de vast te stellen huurprijs voor het gehuurde. [verzoekster] heeft daarbij belang omdat zij op grond van artikel 7:303 BW een huurprijswijziging wenst te vorderen, voor het geval een aanpassing van de huurprijs op grond van de bepalingen in de huurovereenkomst niet mogelijk is, terwijl tussen partijen geen overeenstemming kan worden bereikt over de benoeming van een deskundige.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van het verzoek.
Allereerst wordt formeel verweer gevoerd omdat niet verzoekster, maar de heren [C en D] eigenaar zijn van het gehuurde. Inhoudelijk geldt dat in 2005 een nieuwe huurovereenkomst, met ingang van 1 augustus 2007, is aangegaan. Van een voortzetting van de eerste, met [A] gesloten, overeenkomst is geen sprake. Daardoor is een eerste huuraanpassing niet eerder dan met ingang van 1 augustus 2012 mogelijk. [verzoekster] is daarom niet ontvankelijk in haar verzoek. In artikel 10 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs zal worden gepeild, maar daar kan niet uit worden afgeleid dat ook een aanpassing van de huurovereenkomst is overeengekomen. De bepaling ziet slechts op het belang van de verhuurder en het is de verhuurder die verantwoordelijk is voor het nakomen van de bepaling. Door in 2007 niets te doen is de huurprijs, behoudens de jaarlijkse indexatie, niet gewijzigd. Dat kan niet alsnog en met terugwerkende kracht gebeuren. Het is niet mogelijk nu te adviseren over de per 1 augustus 2012 geldende huurprijs. [verzoekster] heeft de contractueel overeengekomen procedure om tot een wijziging van de huurprijs te komen niet gevolgd. Er is geen realistisch voorstel gedaan om te komen tot overeenstemming over de benoeming van een deskundige. De voorgestelde deskundige is voor [verweerder] niet aanvaardbaar, gelet op diens relaties met [verzoekster].
5. De beoordeling van het verzoek
5.1. [verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek. Zij is steeds verhuurster geweest en gebleven. De verhuurster is bevoegd om het onderhaviog verzoek in te dienen. Het feit dat de verhuurster niet ook eigenaar is van het gehuurde maakt dat niet anders.
5.2. Een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 BW is, op grond van artikel 7:304 BW, slechts ontvankelijk indien deze vordering vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.
5.3. Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over de benoeming van één of meer deskundigen. Daarmee is het belang van [verzoekster] gegeven om dit verzoekschrift in te dienen.
5.4. Strikt genomen dient de kantonrechter zich in deze procedure te beperken tot het aanwijzen van één of meer deskundigen. In deze zaak zijn diverse argumenten aangevoerd die tot de conclusie zouden kunnen leiden dat de procedure ex artikel 7:303 BW niet tot een aanpassing van de huurprijs zou kunnen leiden. De kantonrechter acht het niet wenselijk om een deskundige te benoemen wanneer diens werkzaamheden niet zouden kunnen leiden tot een vaststelling van de huurprijs. In dat geval zouden immers onnodig kosten worden gemaakt door één of beide partijen. Om deze reden zal de kantonrechter allereerst een aantal voorvragen beantwoorden. Hij acht zich daartoe vrij, naar analogie met de jurisprudentie die bestaat in verband met de voorvragen die kunnen rijzen in het kader van een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming in de zin van artikel 7:230a BW.
5.5. De eerste vraag die zich voordoet is of de overeenkomst die met ingang van 1 augustus 2007 is gesloten als een nieuwe overeenkomst moet worden aangemerkt of als een voortzetting van de overeenkomst die op 1 augustus 1997 werd aangegaan met [A]. Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet allereerst worden bezien wat partijen zijn overeengekomen. Lezing van de tekst van de huurovereenkomst leert dat deze op geen enkele wijze een verwijzing bevat naar een eerder gesloten overeenkomst. De formulering van de huurtermijn (twee keer vijf jaar) wijst eveneens op een geheel nieuwe huurovereenkomst. Voorts is aannemelijk dat partijen hebben beoogd een nieuwe overeenkomst aan te gaan omdat zij al in 2005 hebben gecontracteerd. Wanneer sprake zou zijn geweest van een voortzetting van de oude overeenkomst, dan zou deze zijn geëxpireerd per 1 augustus 2007 en, behoudens opzegging, zijn voortgezet voor onbepaalde tijd. Door een geheel nieuwe overeenkomst aan te gaan is voor partijen opnieuw zekerheid ontstaan over een gegarandeerde huurperiode van tenminste vijf jaar. Dat beoogd is een geheel nieuwe overeenkomst aan te gaan blijkt ook uit de eerste bijzondere bepaling in de huurovereenkomst. Daar is uitdrukkelijk opgenomen dat de bestaande, door de heren [E] en [A] getekende overeenkomst geldig blijft tot 31 juli 2007 en dat daarna de nieuwe overeenkomst zal gelden. De kantonrechter oordeelt dat een nieuwe overeenkomst is aangegaan en dat de huurovereenkomst geen voortzetting vormt van de overeenkomst die eerder met [A] werd gesloten.
5.6. Gelet op de dwingende bepalingen van artikel 7:303 BW kan de huurprijs niet eerder worden gewijzigd dan vijf jaar nadat laatstelijk een huurprijs door partijen is vastgesteld. De huurprijs is vastgesteld ingaande 1 augustus 2007 en wel op een bedrag van € 2.337,82 te verhogen met de jaarlijkse indexatie van de huur per 1 augustus. Dat in artikel 4.8 van de huurovereenkomst wordt gemeld dat de huurprijs n.n.b. beloopt is strijdig met de duidelijke bepaling in artikel 10 van de huurovereenkomst. In de letters n.n.b. (nog niet bekend) kan niet worden gelezen dat de huurprijs op 1 augustus 2007 nader bepaald moet worden. Ook het bepaalde ten aanzien van een peiling kan niet leiden tot het oordeel dat daarmee is overeengekomen dat de huurprijs per 1 augustus 2007 nader moet worden vastgesteld. Een en ander leidt tot het oordeel dat de huurprijs niet eerder dan vijf jaar na aanvang van de huurovereenkomst, dus voor het eerst per 1 augustus 2012 kan worden aangepast.
5.7. Door [verzoekster] wordt nog bepleit dat de huurprijs ingaande 1 augustus 2007 is aangepast op basis van een door partijen gemaakte afspraak. Zij verwijst daarvoor naar het in artikel 10 van de huurovereenkomst bepaalde. In deze bepaling valt niet te lezen dat tussen partijen per deze datum overeenstemming is bereikt over een huurprijsaanpassing. Overeengekomen wordt slechts dat de huurprijs op dat moment wordt gepeild, maar niet wordt overeengekomen dat deze peiling tot een huurprijsverhoging kan leiden. Wel kan uit de bepaling worden afgeleid dat de huurprijs in elk geval niet naar beneden kan worden bijgesteld. Uit het bepaalde kan slechts worden afgeleid dat de marktprijs zal worden gepeild. Het ligt voor de hand dat vervolgens, naar aanleiding van de peiling, overleg over een vaststelling van de huurprijs zou kunnen plaatsvinden, teneinde een nieuwe huurprijs te bepalen. De peiling en het overleg hebben niet plaatsgevonden. Gelet op de bepaling dat de peiling nimmer tot een huurverlaging kan leiden, ligt het op de weg van [verzoekster] om het initiatief te nemen tot een peiling en een eventueel overleg. Dat zij dit initiatief niet heeft genomen is een feit dat in de risicosfeer van [verzoekster] ligt. Het feit dat de heer [E] in oktober 2005 is overleden maakt dat niet anders.
5.8. De slotsom is dat tussen partijen niet een andere huurprijs per 1 augustus 2007 is overeengekomen dan de ‘oude’ huurprijs verhoogd met indexaties. Artikel 7:304 lid 2 maakt het niet mogelijk de peildatum voor een eventuele huurprijsaanpassing op een vroeger moment te laten ingaan dan het moment waarop het verzoek is ingediend, te weten 8 oktober 2010. Van een wijziging van de huurprijs per 1 augustus 2007 kan, naar het oordeel van de kantonrechter, geen sprake meer zijn.
5.9. Het feit dat per 1 augustus 2007 een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan impliceert dat de huurprijs niet voor 1 augustus 2012 kan worden gewijzigd. Dit betekent tevens dat op dit moment door een deskundige bezwaarlijk onderzoek kan worden gedaan naar de huurprijs die overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Inwilliging van het verzoek zou impliceren dat een deskundige wordt benoemd die nog niet in staat is de opdracht uit te voeren. [verzoekster] heeft daarom op dit moment geen belang bij het benoemen van een deskundige. Het verzoek is voorbarig ingediend en wordt om die reden afgewezen.
5.10. [verzoekster] zal worden belast met de kosten van deze procedure.
6. De beslissing
de kantonrechter:
wijst het verzoek tot benoeming van een deskundige af;
veroordeelt [verzoekster] tot het betalen aan [verweerder] van de kosten van deze procedure, tot op heden vastgesteld op een bedrag van € 800,-- voor het salaris van de gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L. J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.