Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 20 november 2009,
gemachtigde: mw. mr. R. van der Hoeff, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde bij gemeld exploot van dagvaarding,
gemachtigde: mw. mr. N. Stolk, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagde]”
1. Het verloop van de procedure
[eiseres] heeft, onder overlegging van stukken - zakelijk weergegeven - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [locatie] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis te veroordelen tot ontruiming van de woning, met de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 477,21 per maand voor elke maand dat hij de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend, met de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, alles gelijk nader omschreven en op de gronden zoals vermeld in de inleidende dagvaarding.
[gedaagde] heeft van antwoord geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres].
Bij tussenvonnis van 14 januari 2010 is een comparitie van partijen gelast, die gehouden is op 24 februari 2010. Ter zitting is [eiseres] verschenen bij haar Medewerker Maatschappelijk Herstel [A], bijgestaan door de gemachtigde mw. mr. R. van der Hoeff, terwijl [gedaagde] in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. mr. N. Stolk.
Van het ter zitting verhandelde is proces-verbaal opgemaakt dat aan beide partijen is toegestuurd.
Ter uitvoering van de ter comparitie gemaakte afspraken heeft [gedaagde] bij brief van 25 februari 2010 producties in het geding gebracht.
[eiseres] heeft zich daarover uitgelaten bij repliek, genomen ter rolle van 11 maart 2010, waarbij zij verdere producties in het geding heeft gebracht.
Ten slotte heeft [gedaagde] van dupliek geconcludeerd, waarbij hij twee verdere producties heeft overgelegd.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze door de ene partij zijn gesteld of blijken uit de overgelegde stukken, en door de andere partij niet of onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden.
2.1. Ingevolge de op 13 augustus 1997 gesloten overeenkomst huurt [gedaagde], geboren [geboortedatum] en thans derhalve 62 jaar oud, van [eiseres] de woning aan de [locatie]. De huurprijs bedraagt thans € 477,21 per maand. Het betreft een galeriewoning, die deel uitmaakt van een 55+ complex.
2.2. Bedoelde huurovereenkomst wordt beheerst door de “Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte”. Artikel 7 van die algemene voorwaarden bepaalt dat de huurder het gehuurde als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte dient te gebruiken. Tevens is in de algemene voorwaarden bepaald dat de huurder het gehuurde zelf dient te bewonen en er zijn hoofdverblijf dient te hebben.
2.3. Naar aanleiding van een MMA- melding (Melding Misdaad Anoniem) heeft de politie Rotterdam-Rijnmond op 6 augustus 2009 een onderzoek gestart naar de vermeende handel in verdovende middelen door [gedaagde]. In het kader van dat onderzoek is onder meer gebleken dat de heer [B] op 14 augustus 2009 verdovende middelen bij [gedaagde] heeft gekocht en dat in de woning van [gedaagde] een partij verdovende middelen en Kamagra erectiepillen zijn aangetroffen.
2.4. [gedaagde] is door de politie op 14 augustus 2009 aangehouden ter zake van overtreding van de Opiumwet. De voorlopige hechtenis is gecontinueerd tot de dag van de uitspraak van de strafrechter. Bij vonnis van 24 februari 2010 is [gedaagde] door de rechtbank Rotterdam veroordeeld tot een gevangenisstraf van 13 maanden, waarvan 7 maanden voorwaardelijk met een proeftijd van 2 jaar met als bijzondere voorwaarde dat hij zich zal gedragen naar de aanwijzingen die gegeven zullen worden door of namens de Stichting Reclassering Nederland. Blijkens dat vonnis is bewezen verklaard dat [gedaagde] zich in de periode van 1 januari 2008 tot en met 14 augustus 2009 schuldig heeft gemaakt aan handel in verdovende middelen, dat hij op 14 augustus 2009 verdovende middelen in zijn bezit had en dat hij op die dag erectiebevorderende pillen in zijn bezit had, zonder dat hij beschikte voor de daarvoor vereiste vergunning. Blijkens het vonnis heeft de rechtbank bij de bepaling van de strafmaat rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] en het bewogen leven dat hij achter de rug heeft. Tevens is in het vonnis overwogen dat de rechtbank weliswaar overtuigd is geraakt van de goede wil van [gedaagde], doch dat aan de andere kant de rechtbank met de reclassering de vrees deelt dat niet valt uit te sluiten dat [gedaagde] weer opnieuw met justitie in aanraking komt zolang hij zich blijft bewegen in de door hem bezochte partyscene. Om die reden is een fors gedeelte van de straf voorwaardelijk opgelegd en is tevens de hiervoor bedoelde bijzondere voorwaarde opgenomen. Bovendien heeft de rechtbank bij de straftoemeting rekening gehouden met:
“de omstandigheid dat het voor de resocialisatie van de verdachte bevorderlijk is als hij zijn woning kan behouden, een langdurige detentie zou daaraan in de weg staan”.
2.5. Een aantal omwonenden van [gedaagde], onder meer wonend op de [locaties] hebben een schriftelijke verklaring ondertekend met de volgende inhoud:
“Mijne Heren
Als buren van [gedaagde] willen wij een pleidooi houden voor hem. Laat u deze man svp in zijn huis blijven wonen als hij vrij komt. Deze handtekeningen zijn door mensen in zijn naaste omgeving ondertekend”.
3. De stellingen van partijen
3.1. [eiseres] heeft naast de hiervoor onder 2.1. tot en met 2.4 vermelde vaststaande feiten - voor zover thans van belang - in eerste instantie aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, niet alleen doordat hij drugs in de woning heeft verhandeld, maar ook doordat hij als gevolg van de voorlopige hechtenis de woning niet zelf bewoont en hij daar zijn hoofdverblijf niet heeft. Nadat de voorlopige hechtenis opgeheven was en gebleken was dat [gedaagde] geen onvoorwaardelijke straf meer hoefde uit te zitten, heeft [eiseres] te kennen gegeven in te zien dat de duur van het niet bewonen te kort is om op deze grondslag te spreken van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij heeft die grondslag dan ook ingetrokken en de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst enkel gebaseerd op de tekortkoming van [gedaagde] dat hij de woning gebruikt heeft in strijd met de bestemming en dat hij gehandeld heeft in strijd met het verbod om vanuit de woning een bedrijf te exploiteren. Daarbij heeft [eiseres] benadrukt dat drugshandel niet kan worden geduld en dat er een strikt vervolgingsbeleid geldt ten aanzien van drugshandel vanuit huurwoningen alsmede dat van gedogen bij haar geen sprake kan zijn, gelet op de ernst van de situatie. Volgens [eiseres] wordt de leefbaarheid in een wijk aangetast als sprake zou zijn van gedogen. Drugshandel geeft omwonenden vroeg of laat een onveilig gevoel, aldus [eiseres].
Tevens heeft [eiseres] benadrukt dat de door [gedaagde] overgelegde handtekeningenlijst in dit verband niet tot een andere conclusie kan leiden, nu uit die lijst niet blijkt dat de ondertekenaars op de hoogte zijn van de handel en het gebruik van drugs in de woning. Bovendien stelt [eiseres] dat een groot deel van de ondertekenaars niet in de nabijheid van [gedaagde] woont.
3.2. [gedaagde] heeft tegen de eis - zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang - aangevoerd dat er geen sprake van is dat hij ernstig tekort geschoten is in zijn verplichtingen als huurder. Hij heeft op geen enkele wijze overlast veroorzaakt aan omwonenden. Integendeel, uit de overgelegde handtekeningenlijst blijkt nu juist dat de omwonenden het zeer op prijs stellen dat hij weer is teruggekeerd in zijn woning. [gedaagde] betwist tevens dat er een bestemmingswijziging van de woonruimte heeft plaatsgehad. Hij heeft geen bedrijf geëxploiteerd. Hij heeft drugs gebruikt in zijn woning en in het uitgaansleven en dat hij daarbij meer pillen en andere middelen als bedoeld in de Opiumwet voor handen had, betekent geenszins dat hij in het gehuurde een bedrijf heeft uitgeoefend. [gedaagde] heeft tevens gesteld dat hij nimmer de intentie heeft gehad om de bestemming van zijn woning te veranderen als hij pillen aan vrienden en bekenden verstrekte.
[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat hij steeds keurig op tijd de verschuldigde huur aan [eiseres] betaald heeft en dat dat ook in de toekomst op correcte wijze zal gebeuren. In de ogen van [gedaagde] bestaat er dan ook geen enkele aanleiding om de huurovereenkomst te ontbinden
3.3 Voor de overige stellingen van partijen wordt verwezen naar de gewisselde processtukken en voor zover nodig zullen die stellingen worden besproken in het kader van de beoordeling van de vordering.
4. De beoordeling van de vordering
4.1. Het tussen partijen gerezen geschil spitst zich toe op de vraag of de gedragingen van [gedaagde] een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst opleveren en zo ja of die tekortkomingen zodanig ernstig zijn dat deze grond vormen voor de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde door [gedaagde].
4.2. Partijen hebben in hun debat amper aandacht besteed aan de vraag of de gedragingen van [gedaagde] überhaupt aangemerkt kunnen worden als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen daarbij de nodige vraagtekens geplaatst worden en in dit kader wordt ondermeer verwezen naar het overzichtsartikel van Z.H. Duijnstee-van Imhoff in Tijdschrift voor Huurrecht 2010, nr. 15 “Stafbare feiten en huur”. De kantonrechter acht daarbij van belang dat noch in de huurovereenkomst, noch in de toepasselijke algemene voorwaarden een specifieke bepaling is opgenomen omtrent het handelen in strijd met de Opiumwet en [eiseres] de tekortkoming van [gedaagde] enkel baseert op handelen in strijd met goed huurderschap. Niet zonder meer kan worden gezegd dat [gedaagde] in dit geval in strijd heeft gehandeld met zijn verplichting ex artikel 7:213 BW om zich als goed huurder te gedragen. Daarbij is van belang dat [gedaagde] kennelijk “slechts” op beperkte schaal drugs heeft verkocht vanuit het gehuurde, dat niet gebleken is van overlast van omwonenden, dat [gedaagde] onverminderd zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde en dat - zoals hierna nog verder gemotiveerd zal worden - de bestemming van het gehuurde niet is gewijzigd.
Nu het partijdebat zich nauwelijks heeft toegespitst op de vraag of überhaupt sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] zal de kantonrechter het antwoord op die vraag verder in het midden laten. Die vraag behoeft in het kader van de onderhavige procedure ook geen beantwoording. Immers zelfs in het geval dat aangenomen zou worden dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], rechtvaardigt die tekortkoming naar het oordeel van de kantonrechter niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. In dat verband wordt het volgende overwogen.
4.3. Uitgangspunt is dat ingevolge artikel 6:265 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om die overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Aangenomen dat in dit geval sprake is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] zal vervolgens beoordeeld moeten worden of zich in dit geval de uitzonderingssituatie van het hiervoor genoemde artikel 6:265 BW voordoet dat de tekortkoming in de gegeven omstandigheden de ontbinding niet rechtvaardigt, mede gezien de bijzondere aard en/of de geringe betekenis van de tekortkoming.
De kantonrechter is van oordeel dat die uitzonderingssituatie zich in dit geval voordoet en in dat verband wordt het volgende overwogen.
4.4. Allereerst is van belang dat de onderhavige huurovereenkomst is aangegaan in augustus 1997 en dat gesteld noch gebleken is dat zich voorafgaande aan augustus 2009 eerder problemen hebben voorgedaan op grond waarvan gezegd zou kunnen worden dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen.
Voorts is van belang dat het politieonderzoek ziet op een betrekkelijk korte periode. Immers de politie is het onderzoek gestart op 6 augustus 2009 naar aanleiding van een MMA melding, terwijl [gedaagde] al op 14 augustus 2009 is aangehouden. Niet gebleken is of en zo ja welke activiteiten strijdig met de Opiumwet door [gedaagde] verricht zijn in de periode voorafgaande aan begin augustus 2009. Daarbij is ook van belang dat gesteld noch gebleken is dat door [eiseres] meldingen van omwonenden ontvangen zijn van overlast als gevolg van de handel in verdovende middelen. Integendeel, uit de door [gedaagde] overgelegde handtekeningenlijst blijkt nu juist dat de ondertekenaars van die lijst graag zouden willen zien dat [gedaagde] kan blijven wonen op het adres [locatie]. De stelling van [eiseres] dat aan die verklaring geen waarde gehecht kan worden, enerzijds omdat de omwonenden niet in de onmiddellijke omgeving van [gedaagde] wonen en anderzijds omdat de ondertekenaars niet bekend zijn met de handel en het gebruik van drugs in de woning, gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Immers uit de huisnummers die de verschillende ondertekenaars vermeld hebben in de handtekeningenlijst kan worden afgeleid dat zij wel degelijk in de onmiddellijke omgeving van [gedaagde] wonen. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, waaruit het tegendeel kan blijken. Voorts blijkt uit de hiervoor in rechtsoverweging 2.5. geciteerde tekst van de handtekeningenlijst dat de ondertekenaars wel degelijk op de hoogte zijn van het feit dat [gedaagde] op het moment van de ondertekening in voorlopige hechtenis zat.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan voorts met name op basis van de politieonderzoeken, die [eiseres] bij dagvaarding heeft overgelegd niet worden gezegd dat [gedaagde] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd en vanuit de woning een bedrijf geëxploiteerd heeft. Zou bewezen zijn dat [gedaagde] op grote schaal (vanuit de woning) in verdovende middelen gehandeld heeft, dan zou ongetwijfeld door de strafrechter een zwaardere gevangenisstraf zijn opgelegd. Bovendien zou dan een groter deel van het in beslag genomen geld verbeurd verklaard zijn. Blijkens genoemd vonnis is “slechts”een bedrag van € 500,- verbeurd verklaard en is ten aanzien van het resterende in beslag genomen bedrag van € 4.830,- geoordeeld dat onvoldoende is komen vast te staan dat dit bedrag geheel of gedeeltelijk door middel van strafbare feiten is verkregen, zodat de rechtbank de teruggave van dat bedrag aan [gedaagde] heeft gelast.
Tevens komt betekenis toe aan de overtuiging van de strafrechter van de goede wil van [gedaagde] dat hij blijvend wil stoppen met de handel en het gebruik van verdovende middelen. Dat de strafrechter en ook de reclassering de nodige zorgen hebben geuit omtrent de toekomst vormt naar het oordeel van de kantonrechter geen grond voor de conclusie dat van [eiseres] niet gevergd kan worden dat zij de woning nog langer aan [gedaagde] ter beschikking stelt. Immers zo mocht blijken dat [gedaagde] opnieuw “in de fout gaat”, bestaat er zonder meer aanleiding voor ontbinding van de huurovereenkomst omdat hij dan langdurig gedetineerd zal zijn, aangezien hij dan niet alleen de 7 maanden voorwaardelijke gevangenisstraf zal moeten uitzitten, maar tevens geconfronteerd wordt met een gevangenisstraf voor het nieuwe feit.
Niet in de laatste plaats zijn de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde], zoals deze blijken uit de rapportage van de reclassering, van belang en de omstandigheid dat ook de strafrechter bij de straftoemeting rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het voor de resocialisatie van [gedaagde] van belang is dat hij in het gehuurde kan blijven wonen.
4.5. Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor het belang van [eiseres] om met name aantasting van de leefbaarheid in een wijk te voorkomen, legt dat belang in de gegeven omstandigheden, mede gezien de zwaarwegende belangen aan de kant van [gedaagde] onvoldoende gewicht in de schaal en concludeert de kantonrechter alles afwegend dat in dit geval onvoldoende grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst.
4.6. Vorenstaande overwegingen leiden tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] met haar veroordeling in de kosten van het geding.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 600,- aan salaris voor zijn gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.