Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 362773 / KG ZA 10-928
Vonnis in kort geding van 12 januari 2011
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN ZONNEBLOEMSTRAAT,
gevestigd te [plaatsnaam],
eiseres,
advocaat mr. J.J. Slump te [plaatsnaam],
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna VvE Zonnebloemstraat en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 28 september 2010;
- de producties van VvE Zonnebloemstraat;
- de brief van mr. Slump d.d. 14 december 2010 tevens houdende wijziging van eis.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht tijdens de mondelinge behandeling d.d. 5 november 2010. De procedure is vervolgens pro forma aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen de zaak in der minne te regelen.
Bij brief van 14 december 2010 met bijlagen heeft mr. Slump, namens VvE Zonnebloemstraat, de voorzieningenrechter verzocht alsnog vonnis te wijzen op basis van een gewijzigde eis. De voorzieningenrechter heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld aan te geven dat hij een nadere mondelinge behandeling van de zaak wenste dan wel uiterlijk op 3 januari 2011 schriftelijk zijn reactie op de brief van 14 december 2010 met bijlagen te geven. De voorzieningenrechter heeft echter niets van [gedaagde] vernomen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
In dit kort geding merkt de voorzieningenrechter de navolgende - voor de onderhavige beoordeling van belang zijnde - feiten als tussen partijen vaststaand aan.
[gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht bestaande uit een aandeel van een perceel grond met het daarop gestichte gebouw, bestaande uit een complex parterre-, eerste en tweede verdieping-woningen, met toebehoren, loodsjes en achterterrein, staande en gelegen te [plaatsnaam], plaatselijk bekend: Zonnebloemstraat no's 39/41, 43/45, 47/49 en 51/53, kadastraal bekend als gemeente [plaatsnaam], sectie H, nummer 70, groot een duizend vijfhonderd twee en negentig centiaren. Het appartementsrecht geeft mede recht op het uitsluitend gebruik van het appartement Zonnebloemstraat 39b, kadastraal bekend: [plaatsnaam] H 910 A9.
VvE Zonnebloemstraat is de betrokken vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5: 112 lid 1 sub e BW.
De artikelen 2 lid 1, 8 lid 1, 11 lid 2 en 20 lid 3 van het reglement voor splitsing, zoals opgenomen in de betreffende akte van splitsing in appartementsrechten d.d. 19 oktober 1955 (hierna: 'het reglement'), luiden als volgt:
'Artikel 2. 1. Ieder der eigenaren zal het recht op uitsluitend gebruik hebben van de hem toekomende flat. Hij heeft bij de uitoefening van dit recht het Reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen en hij mag geen hinder toebrengen aan de rechten van de andere eigenaren en gebruikers, die in verband met de omstandigheden als onredelijk moet worden beschouwd.'
'Artikel 8. 1. De eigenaren en gebruikers zijn verplicht hun flats behoorlijk te onderhouden en meer in het bijzonder ervoor te zorgen, dat alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens andere eigenaren of gebruikers belang hebben, zoals buizen en leidingen en dergelijke zich voortdurend in goede staat bevinden. (...)'
'Artikel 11. 2. Iedere eigenaar of gebruiker is tegenover de andere gerechtigden aansprakelijk voor de schade aan het gebouw of daartoe behorende installaties toegebracht en voor ongeoorloofde hinder, een en ander veroorzaakt door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten.'
'Artikel 20. 3. De vereniging heeft ten doel het voeren van beheer over het gebouw. Hiertoe wordt mede gerekend het innen van de door de eigenaren verschuldigde bijdragen en het beheer van het reservefonds.'
In een brief d.d. 23 oktober 2008 van loodgieters- en installatiebedrijf [X] staat, voor zover hier relevant:
'Naar aanleiding van het verzoek van mevrouw [Y] op nr. 39 heb ik de lekkage onderzocht van de bovenburen.
Bij een bezoek aan de bovengelegen woning heb ik geconstateerd dat de randen tussen de wandtegels en de douchebak deels openstaan.
Dit zal vrijwel zeker de lekkage veroorzaken.
Ik heb met de bewoner besproken en zij zal zorg dragen voor het kitwerk.'
In een brief d.d. 30 januari 2010 van [Z], erkend installateur, staat onder meer:
'De douchebak is het slechts, de bak is tegen de wand aan geplaatst en afgekit. Hij is doorgezakt en er blijft water in staan. Als je erin gaat staan beweegt de bak. De kitvoegen moeten deze beweging opvangen en moeten dus erg flexibel zijn.
(...)
Als er benedenin de keuken water langs de muur loopt dan komt dit van de kitvoegen van de douchebak.
Dan is er nog het vochtprobleem dat op nr. 39a zichtbaar is in de douche en de w.c.
Deze vochtplekken zie je ook op nr. 39b in de gang en in de keuken. Dit vocht treft ongeveer 30 cm,. omhoog van vanaf de vloer. Dit duidt erop dat er vocht in of onder de vloer komt en dat optrekt in de gang en de keukenmuur, en natuurlijk naar beneden uitzakt.
De constructie van het douchegedeelte is het grootste probleem.
Je krijgt dit nooit gegarandeerd waterdicht. De douchebak is kwalitatief erg slecht. Als je deze problemen op wilt lossen zal je hier mee moeten beginnen.
Plan van aanpak;
Douchebak verwijderen, doucheafvoer vernieuwen tot op de gietijzeren standleiding. In deze afvoer kan ook de wastafelafvoer worden aangesloten. Onderste rij tegels verwijderen zodat de nieuwe douchebak tegen de muur kan worden geplaatst. Douchebak op de poten plaatsen en het tegelwerk van de muur en vloer herstellen. Een douchebak plaatsen met hoek instap, zodat het douchewater niet meer buiten de douchebak komt. Na het demonteren van de douchebak de houten vloer en binten controleren op houtrot e.v.t. laten drogen voor de herstel werkzaamheden weer beginnen i.v.m. het krimpen van de constructie.'
In een brief van 8 maart 2010 van [Y] (bewoonster van het appartement nummer 39a, dat onder het appartement van [gedaagde] gelegen is) aan [gedaagde] staat, voor zover hier relevant, het navolgende:
'Ik stel u vanaf heden aansprakelijk voor de geleden en nog te lijden schade welke het gevolg zijn van het achterstallig onderhoud van uw douche.
De loodgieter A. Berghout heeft in januari 2010 bij u vastgesteld dat de douchebak in slechte staat is en dat deze niet goed afgekit is. Verder heeft hij bij u vochtplekken geconstateerd in gang en keuken. Deze vochtplekken zijn ± 30 cm hoog vanaf de vloer gezien en zakken naar beneden in de onderliggende woning van mevr. [Y].
23-10-08 had dhr. [T] (loodgieters en installatiebedrijf [X]) ook al vastgesteld dat u uw douchebak niet goed afgekit had. U beloofde toentertijd verbetering, reparatie van uw douchebak. Maar tot op de dag vandaag duurt de lekkage in mijn woning voort.
Als gevolg van de lekkage heb ik schimmelvorming in mijn wc, douche, gang en keuken. In de douche laat ook het stuc los van het plafond. Verder zijn alle muren van mijn douche vochtig. Deze vocht is doorgeslagen naar de gang waar nu ook schimmelvorming plaatsvindt.'
Bij brief van 13 april 2010 heeft de (toenmalige) rechtsbijstandsverlener van VvE Zonnebloemstraat [gedaagde] erop gewezen dat hij als eigenaar op grond van de akte van splitsing in appartementsrechten d.d. 19 oktober 1955 verplicht is zijn appartement behoorlijk te onderhouden en [gedaagde] laten weten dat hij, voor zover hij dit nalaat, aansprakelijk is voor de schade die daardoor aan het appartementencomplex ontstaat. [gedaagde] is voorts gesommeerd de lekkage binnen twee weken te verhelpen, de onder de douchebak liggende houten vloer en binten te laten controleren op houtrot en schade aan de houten vloer en binten te herstellen.
In een e-mail d.d. 7 mei 2010 van de rechtsbijstandverlener aan [gedaagde] staat:
'Overeenkomstig ons telefonisch onderhoud van hedenmiddag stuur ik u hierbij (in de bijlagen bij dit e-mailbericht) nog eens de brief met bijlagen die ik u reeds op 13 april 2010 per gewone en aangetekende post zond. Zoals gezegd verzoek ik u, en voor zover vereist sommeer ik u, om uiterlijk begin volgende week - d.w.z. vóór 12 mei 2010 - alsnog schriftelijk aan mij te berichten dat u zult voldoen aan de vorderingen van cliënte zoals geformuleerd in mijn brief d.d. 13 april 2010. (...)'
Op 14 mei 2010 heeft de rechtsbijstandverlener een notitie gemaakt met de volgende inhoud:
'Dhr. [gedaagde] gesproken. Volgens hem heeft hij na het bezoek van de installateurs nog het voegwerk vernieuwd. Hij zal de douchebak verwijderen en samen met de VvE inspecteren of de onderliggende houten vloer is aangetast. Hij zal dat naar verwachting over twee weken doen. Hij kan dat nu niet, aangezien hij van zijn huisarts vanwege rugklachten twee weken rust moet houden. Hij bevestigt mij begin volgende week e.e.a. per mail.'
Bij brief van 28 mei 2010 heeft de rechtsbijstandverlener [gedaagde] bevestigd dat hij telefonisch heeft toegezegd dat hij in de week van 31 mei 2010 de douchebak zal verwijderen en dat hij dan samen met VvE Zonnebloemstraat zal inspecteren of door de lekkage de onderliggende verdiepingsvloer van het appartementengebouw is aangetast door houtrot, waarna de lekkage kan worden verholpen en eventueel herstel van de houten tussenvloer kan plaatsvinden.
In een brief d.d. 23 augustus 2010 van de advocaat van VvE Zonnebloemstraat staat, voor zover hier relevant:
'Tot mij wendde zich de Vereniging van Eigenaren Zonnebloemstraat, gevestigd te [plaatsnaam].
Cliënte heeft mij verzocht jegens u een kort geding aanhangig te maken nu u uw medewerking weigert aan het opnemen van de schade aan de gemeenschappelijke delen, het herstel daarvan en het zodanige herstel van uw badkamer dat in de toekomst geen lekkages meer voorkomen. (...)
Door deze stel ik u voor de laatste maal in de gelegenheid om binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief per e-mail aan het bestuur (...):
- meerdere data (werkdagen gelegen binnen 2 weken na uw mail) mee te delen waarop het bestuur, desgewenst vergezeld door expert(s), de gemeenschappelijke delen kan inspecteren;
- te verklaren dat u vooraf de douchebak zult hebben verwijderd ten einde de inspectie mogelijk te maken;
- te verklaren dat u de door de VVE ingeschakelde deskundige(n) in de gelegenheid zult stellen eventuele schade aan de gemeenschappelijke delen, ten tijde van de inspectie of binnen korte termijn daarna, te herstellen;
- en te verklaren dat u binnen 14 dagen na de inspectie en (voor zover relevant) werkzaamheden door en/of in opdracht van de VVE, de douchebak op zodanige wijze zult terugplaatsen en de badkamer op zodanige wijze zult inrichten dat in de toekomst geen lekkages meer ontstaan.'
In een verklaring van [Y] d.d. 23 augustus 2010 staat onder meer:
'Onderstaand de lijst met de tot nu toe zichtbare geleden schade als gevolg van de lekkage van de douche van [gedaagde], Zonnebloemstraat 39 B:
* schimmelvorming in wc, douche, gang en keuken
* in de douche laat het stuc los van het plafond
* wanden en plafond van douche en keuken zijn vochtig
* gipsplaat in de keuken is naar beneden gevallen, de gipsplaat was door en door nat
* stuc in de keuken aan de wand van de douchezijde heeft losgelaten
* rechter keukenkast is uitgezet en aan het rotten'
In een verklaring van [S] (bewoner van Zonnebloemstraat 41 a) d.d. 23 augustus 2010 staat:
'Sinds een aantal maanden hebben wij last van een soort gruis op het aanrecht, wat pulverig nat aanvoelt. Soms voelt ook het aanrecht nat aan.'
In een verklaring van [Y] d.d. 14 oktober 2010 staat onder meer:
'Bij deze verklaar ik dat de lekkage komend vanuit de badkamer van de hr. O. [gedaagde], Zonnebloemstraat 39b, tot de dag van vandaag voortduurt.
De zichtbare lekkage vindt plaats in mijn keuken, douche en kelder. Dagelijks vang ik in de keuken plusminus 1 volle emmer water op van 20 liter, in de badkamer ongeveer dezelfde hoeveelheid en in de kelder lekt het water via de balken, muren en houtenvloer de keldervloer in.
Onderstaand de lijst met de tot nu toe zichtbare geleden schade als gevolg van de lekkage:
* schimmelvorming in wc, douche, gang, keuken en kelder
* in de douche laat het stuc los van het plafond
* wanden en plafond van douche en keuken zijn vochtig
* gipsplaat in de keuken is naar beneden gevallen, de gipsplaat was door en door nat
* stuc in de keuken aan de wand van de douchezijde heeft losgelaten
* rechter keukenkast is uitgezet en aan het rotten
* in de kelder zijn zichtbaar twee balken doordringt met water. 1 balk in ong. 1,5 meter nat en de andere balk ong. 2 meter. Vloerdelen schimmelen. En de vloer van de kelder is zeik en zeik nat.'
Op 17 en 22 november 2010 heeft [Z] nader onderzoek verricht in de woning van [gedaagde]. Een beschrijving van de activiteiten van [Z] op genoemde dagen wordt gegeven in een brief d.d. 4 december 2010 van [Z] aan VvE Zonnebloemstraat. Daarin staat:
'Op woensdag 17 november 2010 zijn we verder gegaan met het onderzoek naar de wateroverlast.
We zijn begonnen bij Dhr. [gedaagde]. Dhr. [gedaagde] had een nieuwe kunststof douchebak geplaatst. Deze lag op de vloer en tegen de muur aan. De naden waren afgekit. De douchebak is los gesneden en verwijderd. Nu konden wij onder de douchebak kijken of wij een oorzaak konden vinden voor de wateroverlast. Dit was niet te zien. In het beneden huis was de douche/keukenmuur doorweekt. Bij meting bleek dit 98% te zijn. In de kruipruimte druppelde het water uit de vloeren. De bouwmuur was over een lengte van 4 meter nat.
Er werd afgesproken dat wij maandag 22 november terug zouden komen. Als het aan de douchebak zou liggen, die nu verwijderd was moest de lekkage over zijn.
Maandag 22 november 2010
De lekkage is niet gestopt. We gaan de muur en vloer open hakken. Samen met een bouwkundige zijn we in overleg met alle partijen. Steeds een stukje verdergegaan met hakken. Het plafond van de beneden woning is gedeeltelijk open gemaakt. We zagen het water druppelen en zijn doorgegaan met hakken en breken tot we bij de bron van de lekkage kwamen.
De oorzaak was de koud waterleiding. De soldering van de messing knie was gekraakt. Hierdoor lekte deze verbinding. Dit leidingwerk is aangebracht bij de verbouwing van de keuken. De leidingen zijn in de vloer en muur ingehakt. Deze leidingen zijn onbeschermd en vlak naast elkaar aangelegd. Dan maakt de koperen waterleiding ook nog contact met een ijzeren bint. Deze aanleg is niet volgens de voorschriften uitgevoerd. De lekkage was moeilijk te vinden omdat het leidingwerk in de vloer was weggewerkt op een zeer onlogische plaats. Niemand zou kunnen denken dat op die plaats waterleidingen zouden kunnen lopen. Behalve de persoon die het heeft aangelegd. De lekkage is verholpen door de bewuste knie tussen de leidingen uit te zagen en deze opnieuw door te verbinden.
Ook bouwbureau Casatec was op 22 november 2010 aanwezig in de woning van [gedaagde]. Zij heeft haar bevindingen vastgelegd in een bouwtechnisch rapport d.d. 26 november 2010. Casatec stelt in dit rapport het volgende voor:
'Voorgestelde aanpak
Begane grond 39a
- De gaten in wanden en plafond herstellen.
- Het gehele stucwerk van de badkamer geheel verwijderen en opnieuw stucen en sausen. Hiertoe zal het verlaagde plafond moeten worden gedemonteerd. Het aanwezige elektra voldoet niet aan de norm en kan tevens veilig worden aangebracht.
- Na droging van de vloerconstructie en evt. verwijderen van slechte onderdelen, het plafond aanhelen met gipskartonplaten, stucen en sausen. Hierbij dient het stalen bint goed op roestvorming te worden onderzocht en waar nodig behandeld.
- Het vervangen van een deel van het keukenmeubel.
- Na droging van de vloerbalken in de kruipkelder opnieuw een inspectie laten verrichten door een schimmelexpert.
Eerste verdieping 39b
- De gehele badkamer en wand in de keuken geheel in oude staat herstellen.
- Hierbij dient het tegel- en loodgieterswerk door een erkende vakman te worden uitgevoerd. Extra aandacht voor de aansluiting met de douchebak en het bestaande kitwerk van alle tegelwerk (wand/wand en wand/vloer).
- Het elektra (elektra naast de waterleiding en stopcontact koelkast) in de keuken alsnog op een vakkundige wijze aanbrengen.'
Op 1 december 2010 heeft [gedaagde] aan VvE Zonnebloemstraat een e-mail gestuurd met de navolgende inhoud:
'Geachte mevrou[F]]
Hierbij bevestig ik de ontvangst van uw bericht van hedenmorgen. In uw bericht refereert u naar een oude situatie. De situatie voor de bevestiging en bewijs dat ik niet de veroorzaker was van de lekkage en de daardoor opgelopen schade. Mijn medewerking heb ik altijd verleend. Zelfs in de periode dat ik ziek met een hernia thuis zat en niks kon verrichten, heb ik samen met de mijnen het probleem proberen te lokaliseren en op te lossen.
Mijn medewerking staat hier niet in het geding. Uw bericht voor de herstel werkzaamheden was zonder voorbereidingen en op te kort termijn gestuurd. Zonder bepaalde afspraken te maken, te bespreken en op papier te zetten. Er is mij geen tijd gegeven om ervoor te zorgen dat ik op de des betreffende tijd aanwezig kon zijn met de gewenste materiaal. In alle redelijkheid en met alle beschuldigingen en dreigementen aan mijn adres voel ik me genoodzaakt om ook juridisch advies in te winnen. Ik neem aan dat u hiervoor begrip hebt. Ik neem de gegeven bedenk tijd in acht en zal u zo snel mogelijk berichten hierover.'
De advocaat van VvE Zonnebloemstraat heeft na ontvangst van dit e-mailbericht op 1 december 2010 een brief aan [gedaagde] verzonden. Daarin staat onder meer het navolgende:
'Van mevrouw [F] vernam ik dat u weigert mee te werken aan het afronden van de herstelwerkzaamheden. Door deze stel ik u in de gelegenheid uiterlijk zaterdag 4 december 2010 mevrouw de [F] een drietal dagdelen in de periode 8 tot en met 17 december 2010 te mailen waarop u de deskundigen in de gelegenheid stelt de werkzaamheden af te ronden. (...)
Ik wijs u er nogmaals op dat de vraag wie de kosten van de werkzaamheden moet dragen hier los van staat. Het gaat er nu om dat zo spoedig mogelijk herstel plaatsvindt, ter voorkoming van verdere schade en overlast.'
Het geschil
Na eiswijziging vordert VvE Zonnebloemstraat:
1. dat [gedaagde] op straffe van een dwangsom zal worden gelast binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis aan het bestuur van VvE Zonnebloemstraat schriftelijk 5 dagdelen op werkdagen in de periode tussen 7 en 30 dagen na de datum van dit vonnis mede te delen waarop zijn woning kan worden betreden;
2. dat [gedaagde] op straffe van een dwangsom zal worden gelast binnen 30 dagen na de datum van dit vonnis, op het door het bestuur gekozen dagdeel uit het voorstel van [gedaagde] en voor zover nodig ook nog op een later tijdstip, het bestuur en de door het bestuur ingeschakelde deskundigen in de gelegenheid te stellen zijn woning te betreden, teneinde voor rekening van [gedaagde] de herstelwerkzaamheden uit te voeren die zijn genoemd in de rapportage van Casatec d.d. 26 november 2010 onder het kopje "voorgestelde aanpak";
3. dat VvE Zonnebloemstraat zal worden gemachtigd vanaf 30 dagen na de datum van dit vonnis zich, voor rekening van [gedaagde], met behulp van de sterke arm van politie en justitie de toegang tot de woning van [gedaagde] te verschaffen om de sub 2 genoemde werkzaamheden voor rekening van [gedaagde] uit te voeren, wanneer [gedaagde] in gebreke is gebleven geheel of gedeeltelijk aan het sub 1 en 2 gevorderde te voldoen;
4. dat [gedaagde] zal worden veroordeeld in de kosten van dit geding, alsmede dat zal worden bepaald dat [gedaagde] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is, indien deze niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis zijn voldaan.
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen van VvE Zonnebloemstraat.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Het standpunt van VvE Zonnebloemstraat
VvE Zonnebloemstraat heeft haar vordering als volgt onderbouwd.
- mag [gedaagde] geen hinder toebrengen aan de rechten van de andere eigenaren;
- is [gedaagde] verplicht zijn flat behoorlijk te onderhouden;
- is [gedaagde] aansprakelijk voor door zijn schuld veroorzaakte schade aan het gebouw of daartoe behorende installaties.
Door een lekkage waar andere eigenaren overlast van ondervinden in stand te houden - althans: na te laten deze lekkage (met zijn medewerking) te (doen) herstellen -, maakt [gedaagde] inbreuk op het recht van andere eigenaren en gebruikers om ongestoord van hun eigendom te genieten. Tevens is daardoor sprake van schuld aan zijn kant op grond waarvan hij aansprakelijk moet worden geacht voor alle schade die VvE Zonnebloemstraat en de andere eigenaren en gebruikers lijden. [gedaagde] handelt derhalve onrechtmatig jegens die andere eigenaren en VvE Zonnebloemstraat en dient zijn medewerking te verlenen aan de noodzakelijke onderzoeks- en herstelwerkzaamheden.
Het standpunt van [gedaagde]
Ter zitting heeft [gedaagde] zich tegen de vorderingen van eiser verzet. Hij heeft betwist dat de lekkage hem te verwijten valt en dat hij onvoldoende medewerking zou hebben verleend.
Verder blijkt uit het door VvE Zonnebloemstraat overgelegde e-mailbericht van [gedaagde] d.d. 1 december 2010 dat [gedaagde] van mening is dat de rapporten van [Z] en Casatec aantonen dat hij niet de veroorzaker van de lekkage is. [gedaagde] stelt daarin voorts dat hij altijd zijn medewerking heeft verleend, maar dat hij voor wat betreft de uitvoering van herstelwerkzaamheden slechts bereid was zijn medewerking te verlenen als aan redelijke voorwaarden werd voldaan, zoals van overleg tussen partijen, vastlegging van afspraken en voorbereidingstijd.
Het oordeel van de voorzieningenrechter
Strekking van de gewijzigde eis
Uit de bij de brief van 14 december 2010 door VvE Zonnebloemstraat overgelegde rapporten van Casatec en [Z] blijkt dat de bron van de lekkage inmiddels is ontdekt en dat aan de lekkage een einde is gemaakt. VvE Zonnebloemstraat heeft haar vordering dan ook gewijzigd. De gewijzigde vordering strekt ertoe dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan het - voor rekening van [gedaagde] - uitvoeren van de navolgende herstelwerkzaamheden:
'Voorgestelde aanpak
Begane grond 39a (appartement [Y])
- De gaten in wanden en plafond herstellen.
- Het gehele stucwerk van de badkamer geheel verwijderen en opnieuw stucen en sausen. Hiertoe zal het verlaagde plafond moeten worden gedemonteerd. Het aanwezige elektra voldoet niet aan de norm en kan tevens veilig worden aangebracht.
- Na droging van de vloerconstructie en evt. verwijderen van slechte onderdelen, het plafond aanhelen met gipskartonplaten, stucen en sausen. Hierbij dient het stalen bint goed op roestvorming te worden onderzocht en waar nodig behandeld.
- Het vervangen van een deel van het keukenmeubel.
- Na droging van de vloerbalken in de kruipkelder opnieuw een inspectie laten verrichten door een schimmelexpert.
Eerste verdieping 39b (appartement [gedaagde])
- De gehele badkamer en wand in de keuken geheel in oude staat herstellen.
- Hierbij dient het tegel- en loodgieterswerk door een erkende vakman te worden uitgevoerd. Extra aandacht voor de aansluiting met de douchebak en het bestaande kitwerk van alle tegelwerk (wand/wand en wand/vloer).
- Het elektra (elektra naast de waterleiding en stopcontact koelkast) in de keuken alsnog op een vakkundige wijze aanbrengen.'
Ontvankelijkheid VvE Zonnebloemstraat
Op grond van artikel 5: 126 BW en artikel 20 lid 3 van Pro het reglement voert VvE Zonnebloemstraat het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw als hiervoor in punt 2.2. omschreven. VvE Zonnebloemstraat heeft in beginsel geen bevoegdheid of zeggenschap voor zover het gaat om niet gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Voor zover het gaat om herstelwerkzaamheden aan privé gedeelten van het gebouw komt VvE Zonnebloemstraat dan ook geen rechtsvordering toe.
Uit het hiervoor aangehaalde gedeelte van de voorgestelde aanpak kan worden opgemaakt dat het alleen bij het derde en het vijfde gedachtestreepje onder het kopje 'Begane grond 39a' gaat om werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De overige gedachtestreepjes betreffen herstel van privé gedeelten van het gebouw. Binnen de grenzen van de wet, de splitsingsakte en het reglement is het aan [gedaagde] (respectievelijk aan [Y]) te bepalen hoe hij (zij) een en ander wenst te (doen) herstellen. Mede gelet op de onderhoudsverplichting als vermeld in artikel 8.1 van het reglement dient [gedaagde] daarbij goede nota te nemen van de opmerkingen in het rapport van [Z] over de aanleg van het leidingwerk (zie punt 2.16., onder het kopje 'Maandag 22 november 2010') en de opmerkingen in het rapport van Casatec over de constructie onder en rond de douchebak, het leidingwerk en het elektra in de keuken.
Gelet op het voorgaande zal VvE Zonnebloemstraat in haar vorderingen niet ontvankelijk worden verklaard voor zover deze vorderingen zien op herstelwerkzaamheden aan privé gedeelten van het gebouw.
Spoedeisend belang
Voor zover VvE Zonnebloemstraat ontvankelijk is in haar vorderingen, dat wil zeggen voor zover de vorderingen betrekking hebben op de herstelwerkzaamheden als in punt 2.17. vermeld bij het derde en het vijfde gedachtestreepje onder het kopje 'Begane grond 39a', dient te worden onderzocht of de vorderingen voldoende spoedeisend zijn om voor toewijzing in kort geding in aanmerking te kunnen komen.
In de inleidende dagvaarding heeft VvE Zonnebloemstraat gesteld dat haar vorderingen spoedeisend zijn omdat de schade in de twee appartementen en aan de gemeenschappelijke muren en verdiepingsvloer alleen maar toeneemt.
Nu de lekkage is beëindigd en van verdere toename van schade dus geen sprake meer zal zijn, is het de vraag of VvE Zonnebloemstraat voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. Aangenomen dat dit het geval is, geldt het navolgende.
Werkzaamheden voor rekening van [gedaagde]?
VvE Zonnebloemstraat heeft zich op het standpunt gesteld dat de herstelwerkzaamheden voor rekening van [gedaagde] moeten worden uitgevoerd. Bezien moet worden of daarvoor een wettelijke of contractuele grondslag bestaat.
De VvE Zonnebloemstraat heeft in dit verband gewezen op artikel 11.2 van het reglement, waarin staat dat iedere eigenaar tegenover de andere gerechtigden aansprakelijk is voor de schade aan het gebouw of daartoe behorende installaties toegebracht en voor ongeoorloofde hinder, een en ander veroorzaakt door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten. Zij heeft voorts gesteld dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de lekkage te laten voortduren.
VvE Zonnebloemstraat heeft niet gesteld, noch is anderszins gebleken, dat de lekkage van de koud waterleiding aan [gedaagde] te verwijten valt. Weliswaar valt in het rapport van [Z] te lezen dat de aanleg van het betreffende leidingwerk niet volgens de voorschriften is uitgevoerd, maar het is niet gesteld of aannemelijk geworden dat deze aanleg door of in opdracht van [gedaagde] heeft plaatsgevonden.
Volgens VvE Zonnebloemstraat valt [gedaagde] wel te verwijten dat de constructie onder en rond de douchebak amateuristisch was aangebracht. Een dergelijk verwijt kan echter alleen tot aansprakelijkheid voor schade leiden als de schade door die ondeugdelijke constructie is veroorzaakt.
In het rapport van [Z] wordt slechts geconstateerd dat de lekkage na de verwijdering van de douchebak niet gestopt is en wordt vervolgens zonder meer gesteld dat de koud waterleiding de oorzaak was. In de conclusie van het rapport van Casatec wordt de montage van de douchebak wel genoemd, maar slechts als mogelijke lekkagebron. Een en ander is onvoldoende om aan te nemen dat het voor aansprakelijkheid vereiste causale verband bestaat tussen de montage van de douchebak en de geleden schade.
VvE Zonnebloemstraat heeft [gedaagde] verder verweten dat hij lange tijd heeft geweigerd medewerking te verlenen aan de nodige onderzoeks- en herstelwerkzaamheden, hetgeen verergering van de schade tot gevolg heeft gehad. Zelfs als dit verwijt terecht zou zijn - hetgeen door [gedaagde] is betwist - kan dit om de volgende redenen niet leiden tot de (voorlopige) constatering in dit kort geding dat alle herstelwerkzaamheden voor rekening van [gedaagde] moeten komen.
De eerste rapportage betreffende lekkage vanuit het appartement van [gedaagde] dateert van 23 oktober 2008 (zie hiervoor punt 2.5.). Uit de stukken blijkt niet dat de lekkage toen is verholpen. Integendeel: het feit dat [Y] in haar brief d.d. 8 maart 2010 aan [gedaagde] opmerkt:
'23-10-08 had dhr. [T] (loodgieters en installatiebedrijf [X]) ook al vastgesteld dat u uw douchebak niet goed afgekit had. U beloofde toentertijd verbetering, reparatie van uw douchebak. Maar tot op de dag vandaag duurt de lekkage in mijn woning voort.'
wijst er juist op dat de lekkage vanaf oktober 2008 tot november 2010 heeft voortgeduurd.
Na oktober 2008 wordt er kennelijk pas in januari 2010 verdere actie ondernomen. Onder deze omstandigheden kan in dit kort geding, dat zich naar zijn aard niet leent voor uitvoerige bewijslevering, niet worden vastgesteld in hoeverre de geleden schade eventueel moet worden toegerekend aan vertraging die door [gedaagde] veroorzaakt is.
Dit geldt temeer nu bij [gedaagde] geen sprake is van categorisch weigeren medewerking te verlenen. [gedaagde] heeft immers in oktober 2008 meegewerkt aan onderzoek naar de lekkage in zijn woning. Hij heeft VvE Zonnebloemstraat in mei 2010 laten weten dat hij na het bezoek van de installateurs het voegwerk vernieuwd heeft. [gedaagde] heeft, zoals blijkt uit de rapportage van [Z], een nieuwe kunststof douchebak geplaatst. En in november 2010 heeft hij medewerking verleend aan de door [Z] en Casatec verrichte onderzoeks- en reparatiewerkzaamheden.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is aannemelijk dat de schade in omvang had kunnen worden beperkt indien [gedaagde] VvE Zonnebloemstraat eerder toegang tot zijn appartement had verleend om de lekkage te verhelpen. Gelet op het bovenstaande valt thans echter niet met voldoende zekerheid vast te stellen welk deel van de schade aan [gedaagde] valt toe te rekenen. Voor zover de vordering van VvE Zonnebloemstraat inhoudt dat de door haar gewenste herstelwerkzaamheden voor rekening van [gedaagde] moeten worden uitgevoerd, is deze vordering derhalve niet toewijsbaar in dit kort geding.
Conclusie
Het voorgaande voert tot de slotsom dat er geen grond is [gedaagde] te gelasten het bestuur of door hen ingeschakelde deskundigen toe te laten tot zijn woning om daar herstelwerkzaamheden uit te voeren. Voor zover VvE Zonnebloemstraat herstelwerkzaamheden in het appartement van [Y] (nummer 39a) wil uitvoeren is de medewerking van [gedaagde] niet vereist; [gedaagde] heeft immers geen enkele zeggenschap over dat appartement. Nu bovendien vooralsnog onvoldoende grond bestaat om deze werkzaamheden op kosten van [gedaagde] te doen uitvoeren, dienen de vordering als vermeld in 3.1. sub 2 en 3 geheel te worden afgewezen. Daarmee verliest VvE Zonnebloemstraat ieder belang bij toewijzing van vordering als vermeld in punt 3.1. sub 1, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.
Proceskosten
Alhoewel de vorderingen van VvE Zonnebloemstraat worden afgewezen, ziet de voorzieningenrechter in de omstandigheid dat [gedaagde] pas in november 2010, derhalve na de mondelinge behandeling van dit kort geding, deskundigen in zijn appartement heeft toegelaten voor de nodige onderzoeks- en herstelwerkzaamheden aanleiding de proceskosten de compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter
wijst de vorderingen af,
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2011, in tegenwoordigheid van mr. H.J. Wieman-Bart, griffier.
2171/2009
12
362773 / KG ZA 10-928
12 januari 2011