Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 310587 / HA ZA 08-1692
Vonnis van 5 januari 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TRANSAUTEX FOOD B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.A.J. Leeman,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BURGER KING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. P.J.B. Heemskerk.
Partijen zullen hierna Transautex en Burger King genoemd worden.
1. Het verdere verloop van het geding
1.1. De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het vonnis van deze rechtbank d.d. 30 september 2009 en de daaraan ten grondslag
liggende processtukken;
- de conclusie van repliek tevens akte houdende vermeerdering van eis;
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1. Vanaf 1980 tot 2001 heeft Transautex in Nederland op franchisebasis fastfood restaurants onder de naam "Burger King" geëxploiteerd. Eén van die restaurants werd geëxploiteerd in het [adres B]egen aan [adres] (hierna: het pand).
In verband hiermee is in 1980 een huur¬overeen¬komst gesloten tussen Transautex als huurder en de toenmalige eigenaar van het pand als verhuurder (hierna: de oude huurovereenkomst).
2.2. Transautex heeft in de periode 2000/2001 haar (franchise)belangen in de exploitatie van de Burger King-restaurants voor een bedrag van ƒ 1.270.000,--
(€ 576.300,--) aan Burger King verkocht, waaronder haar belang in het destijds in het pand gevestigde restaurant. Deze overname is in twee overeen¬kom¬sten vastge¬legd.
2.2.1. In artikel 2.2 lid c sub ii van de Share Purchase Agreement van 7 juli 2000 (hierna: SPA) is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"the consent of the owners and/or all intermediate landlords to the extension of the following Key Leases for a total period, including current lease terms, of not less than 15 years from the Signing Date and, in case the lease agreement requires so, to the (indirect) transfer thereof to the Purchaser, namely [adres A], [adres B], [adres C] (“Key Leases”).
[…]
For the avoidance of doubt, the Seller shall not be deemed to have fulfilled the said condition if it is required to accept any material modification of the terms and conditions of the said lease or agreement or relationship beyond those which are merely insignificant or follow necessarily from the purposed transfer to the Purchaser."
In artikel 17.2 SPA is het volgende opgenomen:
"Each of the Parties acknowledges that it is not relying on any statements, warranties or representations given or made by any of them in relation to the subject matter hereof, save those expressly set out in this Agreement, and that it shall have no rights or remedies with respect to such subject matter other than under this Agreement (and the documents executed at the same time as it or referred to in it) save to the extent that they arise out of the fraud or fraudulent misrepresentation of any Party."
2.2.2. In artikel 1.1 sub b van de Reinstatement and Modification Agreement van
5 januari 2001 (hierna: RMA) is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"As of the date of this Agreement the Seller has not obtained the requisite extension of the Key Leases in respect of the [adres B] and [adres C] restaurants and may not be able to do so by the Completion Date.
Seller will endeavour to obtain the necessary lease extensions in accordance with the terms of the Original Agreement as reinstated and modified by this Agreement. […]
In the event that the Seller is able to procure an extension to the […] [adres B] lease complying with the terms of the Original Agreement as reinstated and varied by this Agreement, except that the financial terms are less favourable to the Purchaser than the current lease, the Purchaser shall, if the amount to be paid into […] the [adres B] Escrow, is sufficient, be entitled to set the present day value of the impact of the less favourable terms against the amount to be paid into […] the [adres B] Escrow, and pay only the balance, and the Purchase Price shall reduce by an amount equal to the present day value of the impact of the less favourable terms. "
In artikel 1.13 RMA is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"Article 6A shall be deemed modified by the introduction of the following clause 6A.4:
“6A.4 If the Seller succeeds in obtaining the required extension to the [adres B] lease linked to a reduction in the rent below the level which would apply under the existing lease if the said lease were simply to continue, the Purchaser shall pay to the Seller for the duration of the reduction negotiated by the Seller but in no event for more than 10 years running from the Completion, month by month at the same time as the rent is paid to the landlord, a sum equal to the difference between the rent that the Purchaser would have paid, and the lower rent available to the Purchaser as a result of the rent reduction negotiated by the Seller (Plus VAT, if applicable).”"
2.3. Op 22 februari 2001 is, in verband met een door Transautex bewerkstelligde huurverlenging, een nieuwe huur¬overeen¬komst met betrekking tot het pand gesloten tussen de eigenaar van het pand als verhuurder en Transautex Lijnbaan B.V. als huurder (hierna: de nieuwe huurovereenkomst). Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
"Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 februari 2001 en lopende tot en met 31 januari 2011.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeen¬komst voortgezet voor een aanslui¬tende periode van 4 x 5 jaar, derhalve tot en met 31 januari 2016, respectievelijk 31 januari 2021, respectievelijk 31 januari 2026, respectievelijk 31 januari 2031.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.
3.4 […]
3.5 Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als genoemd in 7 van de algemene bepalingen en met inachtneming van daarvoor geldende dwingendrechtelijke vereisten."
2.4. In de periode vanaf 1 maart 2001 tot en met 31 januari 2008 heeft Burger King maandelijks het verschil tussen de op grond van de oude huur¬overeen¬komst verschuldigde huurprijs en de op grond van de nieuwe huurovereenkomst verschuldigde (lagere) huurprijs (hierna: het huurprijs¬verschil) aan Transautex betaald, in totaal € 492.629,50.
2.5. Op 7 juni 2006 is de eigendom van het pand aan een nieuwe eigenaar, Joba Trust B.V., overgedragen. Tussen deze nieuwe eigenaar en Burger King Restaurants B.V. is een overeenkomst van huurbeëindiging gesloten. Met ingang van 31 december 2007 is het door Burger King in het pand geëxploiteerde restaurant gesloten. Sinds 1 februari 2008 heeft Burger King het huurprijsverschil niet meer aan Transautex betaald.
2.6. Burger King heeft bij brief van 12 februari 2008, voor zover hier van belang, het volgende aan Transautex meegedeeld:
"I hereby inform you that Burger King has decided to close its restaurant at [adres B], The Netherlands, as per the end of December 2007. In line with this closure the lease has terminated.
This means that also the monthly payments by Burger King to Transautex in relation to this lease have terminated as per 1 January 2008.
Please note that the amount transferred by Burger King in January 2008 was thus unduly paid. I kindly request you to retransfer this sum to the accounts of Burger King by no later than Friday, 29 February 2008."
2.7. Transautex heeft bij brief van 27 februari 2008 aan Burger King bericht dat zij het niet eens is met de beëindiging per 1 januari 2008 van de maandelijkse betalingen door Burger King en Burger King gesommeerd die betalingen te blijven voldoen.
3. Het geschil
3.1. De gewijzigde eis luidt dat de rechtbank, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Burger King veroordeelt tot betaling, binnen 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis, aan Transautex van een bedrag van € 6.160,57 per maand met ingang van 1 februari 2008 tot en met 1 maart 2011, te vermeerderen met de wettelijke indexering over de jaren 2009, 2010 en 2011, en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, over de reeds vervallen termijnen respectievelijk de maandelijkse termijnen nadien met ingang van 26 mei 2008, althans met ingang van
26 juni 2008, tot aan de dag der algehele voldoening, en met veroordeling van Burger King in de kosten.
Transautex legt hieraan de volgende stellingen ten grondslag.
3.2. Burger King is op grond van artikel 1.13 RMA gehouden om tot 1 maart 2011 het huur¬prijsverschil maandelijks te (blijven) betalen. Transautex vordert dan ook primair nakoming van deze betalingsverplichting.
Subsidiair, indien de betalingsplicht van Burger King afhankelijk is van het voort¬duren van de huurovereen¬komst, is sprake van onrechtmatig handelen, althans wanpresta¬tie, althans ongerechtvaardigde verrijking, althans dwaling.
Meer subsidiair, indien beëindiging van de huur¬overeen¬komst voordat de perio¬de van tien jaar is verstreken niet in de RMA is verdiscon¬teerd, dient deze ex artikel 6:258 BW te worden aangepast in die zin dat Burger King wordt verplicht om het huurprijs¬verschil aan Transautex door te betalen geduren¬de het restant van de periode van tien jaar.
3.3. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van Transautex in de proceskosten. Hiertoe wordt het volgende aangevoerd.
Betwist wordt dat (de uitleg van) artikel 1.13 RMA meebrengt dat Burger King vanaf de dag waarop de nieuwe huurovereenkomst is geëindigd tot 1 maart 2011 het huurprijsverschil aan Transautex moet betalen. Aangezien een dergelijke betalings¬verplichting niet op Burger King rust, kan zij ook niet in de nakoming daarvan tekortgeschoten zijn. Evenmin is sprake van onrecht¬ma¬tig handelen of ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van Burger King. Nog daarge¬laten dat een beroep op dwaling niet opgaat, vloeit uit artikel 17.2 SPA voort dat hierop geen beroep kan worden gedaan. Gelet op de artikelen 3.3 en 3.5 van de nieuwe huurover¬een¬komst is geen sprake van een onvoorzie¬ne omstandigheid.
4. De beoordeling
4.1. Ter beoordeling ligt voor de vraag of Burger King het huurprijsverschil in de periode gelegen na 31 december 2007, zijnde de datum waarop de nieuwe huurovereen¬komst is geëindigd, tot en met 1 maart 2011 aan Transautex dient te betalen.
De rechtbank zal eerst ingaan op de (primaire) stelling van Transautex dat Burger King op grond van artikel 1.13 RMA daartoe gehouden is.
Artikel 1.13 RMA
Transautex stelt dat uit de artikelen 3.1 en 3.2 van de nieuwe huurovereenkomst voortvloeit dat de oude huurovereen¬komst is verlengd voor de duur van (in totaal) dertig jaar. Uit artikel 1.13 RMA volgt, aldus Transautex, dat het huurprijsverschil de eerste tien jaar aan Transautex en daarna, de resterende twintig jaar, aan Burger King toekomt. Transautex stelt dat in artikel 1.13 RMA, dat voornamelijk tekstueel moet worden uitgelegd, niet is opgeno¬men dat de betalings¬plicht van Burger King afhankelijk is van het voort¬bestaan van de huur¬overeenkomst. Het daarin opgenomen woord "available" bevestigt dat de betalings¬plicht los staat van het voort¬duren van de huurovereenkomst. Immers, het door Burger King verschul¬digde bedrag bestaat uit het verschil tussen de oude en de nieuwe (lagere) huurprijs die vanwege de door Transautex bewerkstelligde korting beschikbaar ("available") is. Niet van belang is of Burger King de nieuwe huur daadwerkelijk betaalt. Het gaat om de huurprijs die Burger King kan benutten c.q. toepassen bij de exploitatie van het in het pand gevestigde restaurant. Of Burger King van deze mogelijkheid gebruik maakt, is volgens de letterlijke tekst (het woord "available") niet relevant. Burger King is derhalve ook nadat de huurovereen¬komst is geëindigd, gehouden het huurprijsverschil te betalen, aldus nog steeds Transautex.
Transautex stelt voorts dat de in artikel 1.13 RMA opgenomen zinsnede "but in no event for more than 10 years" is opgeno¬men voor het geval Transautex een huurkorting voor een lange¬(re) periode zou bewerkstel¬ligen. In dat geval is de betalingsverplichting gemaximeerd op tien jaar. Er is slechts een beperking in de tijd opgenomen. Een andere beperking blijkt niet uit de tekst van artikel 1.13 RMA zodat de betalingsverplichting van Burger King doorloopt totdat de termijn van tien jaar is verstreken, aldus nog steeds Transautex.
Transautex stelt verder dat met de in artikel 1.13 RMA opgenomen zinsnede "month by month at the same time as the rent is paid to the landlord" niet meer wordt vastgelegd dan het moment waar¬op betaling moet plaatsvin¬den. Er had, aldus Transautex, ook gekozen kunnen worden voor bijvoorbeeld de eerste dag van de maand of voor jaarlijkse betaling aan het einde van het kalenderjaar.
Bij de uitleg van artikel 1.13 RMA is volgens Transautex verder nog het volgende van belang. Partijen hebben voorafgaand aan en bij de totstandkoming van de overnametrans¬actie niet gesproken over de mogelijkheid dat de huurovereen¬komst voortijdig zou eindigen. Hieruit volgt dat geen enkele verklaring is afgelegd waaruit in redelijk¬heid kan worden afgeleid dat de betalings¬verplich¬ting van Burger King vervalt zodra de huurovereen¬komst eindigt. Partijen hebben uitsluitend afspraken gemaakt over de goede en de kwade kansen van verlenging van de oude huurovereenkomst en de condities daarvan, maar zij hebben niets verklaard over een eventuele voortijdige beëindiging van de huur, aldus nog steeds Transautex.
4.2. Burger King betwist de door Transautex voorgestane uitleg van artikel 1.13 RMA en voert aan dat partijen in artikel 1.13 RMA (voldoende) duidelijk hebben vastgelegd dat bij het einde van de huurovereenkomst Burger King niet langer het huurprijsverschil hoeft te betalen. Burger King stelt daartoe het volgende.
De in artikel 1.13 RMA genoemde termijn "but in no event for more than 10 years running from the Completion" kan niet worden gezien als een minimumtermijn. Er is uitdrukkelijk rekening gehouden met het feit dat het voordeel ook korter dan tien jaar kan duren. De nieuwe huur¬overeen¬komst is pas na het sluiten van de RMA tot stand gekomen. Gelet hierop kon in de RMA niet al op de daarin opgenomen huurtermijn van tien jaar worden geanticipeerd. De nieuwe huurovereenkomst kon, gelet op de daarin in artikel 3 opgenomen bepalin¬gen, na tien jaar door de verhuurder worden beëindigd maar ook tussentijds, derhalve voor het verstrij¬ken van die tien jaar. Van de door Transautex gestelde verdeling kon ten tijde van het sluiten van de RMA dan ook geen sprake zijn. Toen was ook voor Transautex duidelijk dat de betalingsplicht van Burger King zich niet over tien jaar hoefde uit te strekken, aldus nog steeds Burger King.
Burger King stelt voorts dat de tekst van artikel 1.13 RMA elementen bevat waaruit blijkt dat zij na het einde van de huurovereen¬komst geen betalingen meer aan Transautex is verschul¬digd:
(i) "month by month at the same time as the rent is paid to the landlord"; hieruit volgt dat het huurprijsverschil moet worden betaald op het moment dat de nieuwe huur aan de verhuurder wordt betaald. Het huurprijs¬verschil hoeft alleen te worden voldaan indien een betaling aan de verhuurder wordt verricht;
(ii) "a sum equal to the difference between the rent that the Purchaser would have paid, and the lower rent available to the Purchaser as a result of the rent reduction negotiated by the Seller"; dit betreft het te betalen huurprijsverschil. Op het moment dat Burger King geen huur meer aan de verhuurder hoeft te betalen, is er geen huurprijsverschil meer;
(iii) "the rent that the Purchaser would have paid"; deze zinsnede verwijst uitdrukkelijk naar de huur die Burger King zou hebben betaald onder de oude huurovereenkomst. Op grond van de oude huurovereenkomst zou Burger King geen huur meer hoeven te betalen nadat die huurovereenkomst zou zijn geëindigd. Nu de nieuwe huurovereenkomst is geëindigd, hoeft Burger King dus ook niet meer het huurprijsverschil te betalen;
(iv) "the lower rent available to the Purchaser"; deze zinsnede verwijst uitdrukkelijk naar het ter beschikking staan van de nieuwe, lagere, huur aan Burger King. Burger King hoeft alleen te betalen voor zover zij het voordeel heeft van een lagere huur. Indien de lagere huur niet meer "available" is en dus Burger King niet meer ter beschikking staat, bijvoorbeeld vanwege het feit dat de nieuwe huurovereen¬komst is geëindigd, hoeft Burger King het huurprijsverschil ook niet meer te betalen.
Volgens Burger King vloeit de door Transautex gegeven uitleg niet logischerwijze voort uit artikel 1.13 RMA en is die uitleg niet te rechtvaardigen. Die uitleg zou ertoe leiden dat Burger King twee maal zou moe¬ten betalen voor een lagere huur. Aangezien de hoogte van de koopprijs was gebaseerd op een onder¬neming die na overname voor lange tijd kon wor¬den voortgezet, had Burger King reeds in de vorm van "goodwill" betaald voor de verlengde huurovereenkomst. Indien Burger King ook het huur¬prijs¬verschil na het einde van de huur¬over¬eenkomst zou moeten betalen, leidt dat feite¬lijk tot een hogere huurprijs voor Burger King in de periode van 15 maart 2001 tot 1 janu¬ari 2008. Omdat het huurprijsver¬schil hierdoor kleiner wordt, heeft Burger King in dat geval nog recht op teruggave van het teveel betaalde huurprijs¬ver¬schil. Aldus is Burger King dan per saldo niets meer aan Transautex verschuldigd, aldus nog steeds Burger King.
4.3. De rechtbank overweegt het volgende.
Partijen verschillen van mening over de vraag welke rechten en plichten voor hen voort¬vloeien uit artikel 1.13 RMA. Aldus is aan de orde de vraag wat partijen in het kader daar¬van precies zijn overeenge¬komen. Dit is een uitlegkwestie. Die uitleg kan niet alleen worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalin¬gen ervan. Het komt tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelij¬ker¬wijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de bewoordingen van het beding mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Haviltex). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493 (DSM/Fox) dat bij de uitleg van een beding van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van rede¬lijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het beding, gelezen in de context ervan, die deze in (de desbetreffende kring van) het maat¬schap¬¬pelijk verkeer normaal gesproken hebben.
Tegen deze achtergrond oordeelt de rechtbank als volgt.
4.3.1. Artikel 1.13 RMA kan niet los gezien worden van de SPA. Partijen zijn het erover eens dat het voor Burger King, teneinde haar investering (de aan Transautex te betalen koop¬¬prijs) terug te verdienen, van belang was dat de bestaande huurovereenkomst zou worden verlengd met een zo lang mogelijke periode. Indien de bestaande huurovereenkomst zou worden voortgezet, dan zou Burger King de in de SPA overeengekomen koopprijs aan Transautex betalen. Om die reden is in de SPA een ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval dat de huurovereenkomst niet met mini¬maal vijftien jaar zou worden verlengd. Niet in geschil is dat vanwege het feit dat Transautex niet tijdig de verlen¬ging van de huurovereenkomst had gerealiseerd, partijen, teneinde de in de SPA vermelde koopprijs te handhaven, het bepaalde in artikel 1.1 sub b en artikel 1.13 RMA zijn overeengekomen. Partijen zijn het erover eens dat Burger King ingevolge artikel 1.1 sub b in geval van een hogere huurprijs of een kortere huur het voor haar daaruit voortvloeiende nadeel mocht verrekenen met een deel van de koopsom. Niet in geschil is dat indien een lagere huurprijs door Transautex zou worden bewerkstelligd, het huurprijs¬verschil door Burger King aan Transautex zou worden betaald. Vaststaat dat Burger King tot en met het einde van de nieuwe huurovereenkomst het huurprijsverschil aan Transautex heeft betaald.
4.3.2. Gelet op het feit dat de nieuwe huurovereenkomst eerst na de RMA tot stand is gekomen, was ten tijde van het sluiten van de RMA nog niet bekend of Transautex een lagere huur¬prijs zou kunnen bewerkstelligen en voor welke duur. Ten tijde van de totstand¬koming van de RMA kon derhalve nog geen sprake zijn van de door Transautex gestelde verdeling van het huurprijsverschil, inhouden¬de dat het huurprijsverschil de eerste tien jaar aan Transautex ten goede zou komen en de daaropvol¬gen¬de twintig jaar aan Burger King. Taalkundig bezien en gelet op het feit dat ten tijde van de totstand¬koming van de RMA nog geen verlenging van de huurovereenkomst was bewerkstelligd, moet de bepaling "but in no event for more than 10 years running from the Completion" aldus worden uitgelegd dat in het geval dat door Transautex een huurkorting voor een lange(re) periode zou worden gerealiseerd, de betalingsverplichting van Burger King in geen geval meer dan tien jaar zou duren. De taal¬kundige uitleg van die bepaling brengt voorts mee dat de betalings¬ver¬plichting van Burger King ook een kortere periode dan tien jaar kan inhouden.
4.3.3. De in artikel 1.13 RMA opgenomen bepaling "the Purchaser shall pay to the Seller for the duration of the reduction negotiated by the Seller" moet, taalkundig bezien, aldus worden uitgelegd dat de betalings¬ver¬plichting van Burger King geldt voor de duur van de door Transautex bewerkstelligde huurprijskorting. Vaststaat dat een dergelijke korting is bewerkstelligd en dat de nieuwe huurovereen¬komst op 1 februari 2001 is ingegaan en op 1 januari 2008 (tussentijds) is geëindigd. Aangezien uitsluitend gedurende deze periode het huurprijs¬ver¬schil daadwerkelijk is gerealiseerd, valt niet in te zien dat Burger King ook na 31 decem¬ber 2007 gehouden zou zijn om het huurprijsverschil te betalen. Een dergelijke betalings¬ver¬plich¬ting vloeit evenmin voort uit de daaropvolgende bepaling "month by month at the same time as the rent is paid to the landlord". Volgens deze bepaling moet het huur¬prijsverschil door Burger King maandelijks, tegelijkertijd met het betalen van de (lagere) huur aan de verhuur¬der, worden betaald. Ook hieruit volgt dat het huurprijsverschil daadwerkelijk moet zijn gereali¬seerd. Mede gelet op het feit dat geen (aanvullende) bepaling is opgenomen voor het geval dat de (lagere) huur door Burger King niet (meer) wordt betaald, moet deze bepaling aldus worden uitgelegd dat het huurprijs¬verschil alleen dan hoeft te worden betaald indien door Burger King de (lagere) huur aan de verhuurder wordt betaald.
4.3.4. De bepaling "a sum equal to the difference between the rent that the Purchaser would have paid, and the lower rent available to the Purchaser as a result of the rent reduction negotiated by the Seller" dient taalkundig aldus te worden uitgelegd dat Burger King het verschil moet betalen tussen de huurprijs die zij zou hebben betaald als de oude huurovereenkomst (nog) zou gelden en de lagere huurprijs die het resultaat is van de door Transautex gevoerde onderhandelingen.
In het geval dat geen nieuwe huurovereenkomst zou zijn aangegaan en de oude huur¬over¬een¬komst zou zijn voortgezet, zou Burger King de op grond van die oude huurovereenkomst verschuldigde (hogere) huurprijs moeten betalen zolang die overeenkomst zou voortduren. Gelet hierop valt niet in te zien waarom niet hetzelfde zou gelden voor de nieuwe huurover¬een¬komst; zolang de nieuwe huurovereenkomst voortduurt, dient Burger King het huurprijs¬ver¬schil aan Transautex te betalen. Het Engelse woord "available" betekent in het Nederlands "beschikbaar". Taalkundig bezien betekent "the lower rent available to the Purchaser" dat de lagere huurprijs voor Burger King beschikbaar is. Het huurprijsverschil moet door Burger King worden betaald voor zover zij beschikt over (het voordeel van) de lagere huur. Met Burger King is de rechtbank van oordeel dat indien de lagere huur niet meer beschikbaar is, bijvoor¬beeld vanwege de beëindiging van de nieuwe huurovereen¬komst, Burger King het huurprijs¬verschil dan niet meer hoeft te betalen. Hierbij zij opgemerkt dat Transautex weliswaar heeft bewerkstelligd dat de nieuwe huurovereenkomst voor de duur van tien jaar kon worden voortgezet, maar zulks betekent niet dat Transautex er, gelet ook op artikel 3.5, vanuit kon en/of mocht gaan dat die huurovereenkomst, waarbij zij niet langer partij was en waarop zij derhalve geen invloed kon uitoefenen, niet voortijdig zou worden beëindigd. Gesteld noch gebleken is dat Transautex de garantie had dat het pand daadwerkelijk gedurende de termijn van tien jaar zou worden verhuurd. Transautex had er derhalve rekening mee moeten hou¬den dat zij het huurprijsverschil mogelijk niet voor de volle tien jaar zou ontvangen. Derhalve valt niet in te zien dat Burger King ook na 31 december 2007 het huurprijsverschil moet betalen.
4.4. Gezien het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de tekst van artikel 1.13 RMA, taalkundig bezien, geen aanwijzingen bevat op basis waarvan kan worden vastgesteld dat Burger King ook na het einde van de nieuwe huurovereenkomst het huur¬prijsverschil zou moeten blijven betalen. Een dergelijke interpretatie van artikel 1.13 RMA vloeit ook niet logischerwijs voort uit hetgeen aan de totstandkoming van dat artikel is vooraf gegaan. Voor Burger King was van belang dat de bestaande huur van het pand waarin het restaurant was geves¬tigd zo lang mogelijk zou worden voortgezet tenein¬de de koopprijs van het restaurant, die gebaseerd was op een onderneming die na overname kon worden gecontinueerd, te kunnen terugverdienen. Die verlenging is door Transautex gerea¬liseerd waardoor de overeengekomen koopprijs kon worden gehandhaafd. Transautex heeft die koopprijs ook ontvangen. Voorts ontving zij maandelijks het door haar gereali¬seerde huur¬prijsverschil. Indien de beëindiging van de nieuwe huurovereenkomst tot gevolg zou hebben dat Burger King vanaf 1 januari 2008 tot 1 maart 2011 het huurprijsverschil aan Transautex zou moeten blijven betalen, terwijl zij in het pand geen restaurant meer exploi¬teert, dan leidt dat per saldo tot een verhoging van de huurprijs die Burger King in de perio¬de van 15 maart 2001 tot en met 31 december 2007 heeft betaald. In het licht van het voren¬staande kan dit niet de bedoeling van partijen zijn geweest bij de totstandkoming van artikel 1.13 RMA.
Indien het de bedoeling van Transautex was dat Burger King (ook) het huurprijsverschil zou betalen indien de huurovereenkomst voortijdig zou worden beëindigd, dan valt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom zulks niet expliciet in artikel 1.13 RMA is opgenomen.
4.5. Gezien het vorenstaande kan de uitleg die Transautex aan artikel 1.13 RMA geeft noch uit de tekstuele inhoud van dat artikel noch uit de overige bepalingen van de tussen partijen gesloten overeenkomsten worden afgeleid. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de juistheid van de stelling van Burger King dat haar betalings¬verplichting ex artikel 1.13 RMA jegens Transautex is opgehouden te bestaan op het moment dat de nieuwe huur¬over¬een¬komst is geëindigd. Dit betekent dat de vordering van Transautex niet op grond van artikel 1.13 RMA toewijsbaar is.
Wanprestatie en onrechtmatige daad
4.6. Gelet op het vorenoverwogene komt de rechtbank toe aan de subsidiaire stellingen van Transautex.
Volgens Transautex moet Burger King worden veroordeeld tot het betalen van schade¬ver¬goeding uit hoofde van onrechtmatig handelen, althans wanprestatie. Indien doorbeta¬ling van het huurprijsverschil afhankelijk is van het voortbestaan van de nieuwe huurover¬een¬komst, had Burger King bij de totstandkoming van de overeenkomst van huurbeëindiging de gerechtvaardigde belangen van Transautex en de contractuele goede trouw jegens Transautex in acht moeten nemen. Burger King had althans moeten handelen overeenkom¬stig hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, door bijvoorbeeld ex artikel 7:220 BW van de verhuurder een vergoeding af te dwingen voor de door Transautex te derven inkomsten. Dit heeft Burger King niet gedaan waardoor Transautex benadeeld is, aldus nog steeds Transautex.
4.7. Volgens Burger King is geen sprake van wanprestatie en levert het beëindigen van de huurovereenkomst door Burger King Restaurants B.V. nog geen onrechtmatige daad op van Burger King. Niet Burger King maar Burger King Restaurants B.V. heeft in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst van de verhuurder een kostenvergoeding ontvangen, aldus Burger King.
4.8. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van wanprestatie aan de zijde van Burger King aangezien, gelet op hetgeen hierboven onder 4.5 is overwogen, de betalings¬verplichting van Burger King jegens Transautex ex artikel 1.13 RMA is opgehouden te bestaan op het moment dat de nieuwe huur¬overeenkomst is geëindigd.
Van onrechtmatig handelen van Burger King is naar het oordeel van de rechtbank evenmin sprake. Vaststaat dat de nieuwe huurovereenkomst is beëindigd door Burger King Restaurants B.V., contractspartij (huurder) bij die overeenkomst. Die rechtshandeling levert echter nog geen onrechtmatige daad van Burger King op. Het enkele feit dat Burger King bestuurder is van Burger King Restaurants B.V. is daarvoor onvoldoende. Door Transautex zijn verder geen feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Burger King jegens Transautex onrechtmatig heeft gehandeld.
Ongerechtvaardigde verrijking
4.9. Transautex stelt dat Burger King door het restaurant te sluiten verdere verliezen kon voorkomen en een vergoeding kon incasseren. Hierdoor is Burger King ongerecht¬vaar¬digd (dubbel) verrijkt gelijk Transautex is verarmd. De verliezen van Burger King werden onder andere veroorzaakt door haar maandelijkse betaling aan Transautex welke betaling thans uitblijft. Aldus gaat deze verrijking van Burger King ten koste van Transautex. Voorts is Transautex niet gecompenseerd uit de vergoeding die Burger King, althans haar dochter¬vennootschap, van de nieuwe eigenaar/verhuurder heeft ontvangen, aldus nog steeds Transautex.
Burger King betwist de gestelde verrijking en voert aan dat de betaling van de verhuurder aan Burger King ter compensatie was van de door haar gemaakte kosten en tot de goodwill bij het restaurant behoort.
4.10. Naar het oordeel van de rechtbank kan hetgeen Transautex heeft gesteld niet de conclusie dragen dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van Burger King. Hierboven is reeds overwogen dat als gevolg van de beëindiging van de nieuwe huur¬overeenkomst de betalings¬verplichting van Burger King ex artikel 1.13 RMA jegens Transautex is opgehou¬den te bestaan en Transautex mitsdien vanaf 1 januari 2008 geen recht meer heeft op beta¬ling van het huurprijs¬verschil. Zo dit al een verrijking van Burger King oplevert, dan is die verrijking niet ongerechtvaardigd aangezien die haar grondslag vindt in artikel 1.13 RMA. Dit oordeel brengt mee dat voor enige compensatie geen redelijke grond aanwezig is.
Dwaling
4.11. Transautex stelt dat beide partijen, mede gelet op het feit dat Burger King had aangegeven de huurovereenkomst te willen verlengen voor minimaal vijftien jaren, er steeds vanuit zijn gegaan dat Burger King het in het pand gevestigde restaurant niet wilde sluiten maar zo lang mogelijk wilde exploiteren en dat de eigenaar van het pand de huurovereen¬komst zo lang mogelijk wilde voortzetten. Achteraf bezien blijkt dat Transautex bij het aangaan van de overeenkomst een verkeerde voorstelling van deze zaken had en aldus heeft gedwaald. Indien zij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad, dan zou zij de RMA niet op dezelfde voorwaarden zijn aangegaan, aldus nog steeds Transautex.
4.12. Burger King voert aan dat een beroep op dwaling niet mogelijk is in verband met artikel 17.2 SPA. Betwist wordt dat Transautex bij een juiste voorstelling van zaken de SPA en de RMA niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Transautex had immers aan artikel 1.13 RMA een bepaling kunnen toevoegen op grond waarvan het Burger King zou worden verboden de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Voorts is sprake van een beroep op een toekomstige omstandigheid aangezien (i) op het moment van het sluiten van de SPA en de RMA geen vermoeden bestond dat slechte bedrijfsresul¬taten op enig moment tot een vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst zouden leiden en (ii) op dat moment nog niet bekend was dat Transautex een huurprijsverlaging zou bewerkstel¬ligen en derhalve gerechtigd zou zijn tot maandelijkse betalingen. Dit vormen dan ook geen omstan¬dig¬heden die Transautex hebben bewogen de SPA of RMA te sluiten.
4.13. De rechtbank overweegt het volgende.
Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar, indien, voor zover hier van belang, de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, of de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a en b BW).
Naar het oordeel van de rechtbank had Transautex geen onjuiste voorstelling van zaken ten tijde van de totstandkoming van de SPA en de RMA. Hierbij betrekt de rechtbank het vol¬gen¬de. Vaststaat dat ten tijde van de totstandkoming van de SPA en de RMA Burger King voornemens was de exploitatie van het in het pand geves¬tigde restaurant zo lang mogelijk te laten voortduren en daarom de huur¬over¬eenkomst zo lang mogelijk wilde voortzetten. Dat de bedrijfsresulta¬ten terzake het in het pand geves¬tigde restaurant sinds 2005 achteruit zijn gegaan en het pand in 2006 van eige¬naar/verhuurder is gewisseld, welke omstandigheden ertoe geleid hebben dat de nieuwe huurovereenkomst voortijdig is geëin¬digd, betreffen omstan¬dig¬heden waarmee partijen ten tijde van de totstandkoming van de SPA en de RMA niet bekend waren dan wel bekend konden zijn. Gelet op het feit dat op dat moment nog niet bekend was dat Transautex een huurprijsverlaging zou bewerkstel¬ligen en derhalve gerech¬tigd zou zijn tot maandelijkse betalingen, kan niet gezegd worden dat Transautex de SPA en de RMA destijds is aangegaan vanwege het voor haar te behalen extra voordeel.
4.14. Nog daargelaten de vraag of Transautex in verband met artikel 17.2 SPA een beroep op dwaling toekomt, dient haar beroep op dwaling reeds op grond van het vorenstaande te worden verworpen.
Onvoorziene omstandigheden
4.15. Terzake haar (meer subsidiaire) stelling dat de RMA ex artikel 6:258 BW moet worden aangepast, heeft Transautex enkel verwezen naar de punten 2.18, 2.19 en 3.2 van de conclusie van repliek. Nog daargelaten dat Transautex terzake geen eisvermeerdering heeft ingesteld, kon zij naar het oordeel van de rechtbank hiermee niet volstaan. Mede gelet op het feit dat Transautex eerst bij conclusie van repliek deze stelling naar voren heeft gebracht, had het op haar weg gelegen concrete feiten en/of omstandigheden te stellen waar¬uit kan worden afgeleid dat in het onderhavige geval sprake is van onvoorziene omstandig¬heden welke van dien aard zijn dat Burger King naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhou¬ding van de overeenkomst niet mag verwachten. Transautex heeft dit evenwel niet gedaan.
4.16. Uit het vorenoverwogene volgt dat de vordering zal worden afgewezen.
4.17. Transautex zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in de hoofdzaak. Transautex zal voorts, gelet op het vonnis van deze rechtbank d.d. 30 septem¬ber 2009, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in het incident worden veroordeeld. De totale kosten aan de zijde van Burger King worden begroot op:
- vast recht € 303,--
- salaris procureur € 8.000,-- (4 punten × tarief € 2.000,--)
Totaal € 8.303,--
5. De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering in de hoofdzaak;
veroordeelt Transautex in de kosten in de hoofdzaak en in het incident, aan de zijde van
Burger King tot op heden begroot op € 303,-- aan vast recht en op € 8.000,-- aan salaris voor
de advocaat;
verklaart dit vonnis, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij
voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken op
5 januari 2011.?