Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 328491 / HA ZA 09-1033
Vonnis van 26 januari 2011
in de zaak van
de naamloze vennootschap
FORTIS HYPOTHEEK BANK N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde1],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VLIETLANDEN MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Vlaardingen,
gedaagden,
advocaat mr. W.L. Stolk te Rotterdam.
Eiseres zal hierna Fortis worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagde1] c.s. genoemd worden en afzonderlijk [gedaagde1] respectievelijk Vlietlanden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, tevens houdende akte wijziging van eis, met producties;
- de conclusie van dupliek, tevens antwoordakte wijziging eis;
- de ter gelegenheid van de schriftelijke pleidooien overgelegde pleitnota’s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde1] is lid van de NVM en als taxateur ingeschreven in diverse registers. Hij is enig bestuurder van Vlietlanden, alsmede middels Vlietlanden Holding B.V. enig aandeelhouder van Vlietlanden. Blijkens haar registratie in het handelsregister houdt Vlietlanden zich onder meer bezig met de uitoefening van de makelaardij in onroerende goederen door beëdigde makelaars.
2.2. Op 3 augustus 2006 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen Edro Vastgoed B.V. (hierna: Edro) en [p[persoon1], geboren op 29 november 1957 (hierna: [persoon1]), waarbij [persoon1] de onroerende zaak Beumershoek 28 te Rotterdam (hierna: het appartement) van Edro heeft gekocht voor € 139.000,-.
2.3. Op 7 augustus 2006 heeft Fortis van één van haar tussenpersonen een digitaal aanvraagformulier voor een hypothecaire geldlening met een hoofdsom van € 166.500,- ontvangen. De aanvrager is [persoon1] en het onderpand is het appartement. Op 9 augustus 2006 heeft Fortis een hypotheekofferte uitgebracht voor een financiering.
2.4. Op 9 augustus 2006 heeft Vlietlanden telefonisch opdracht gekregen van Edro om het appartement te taxeren. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde1] d.d. 10 augustus 2006 een taxatierapport opgesteld, dat – voor zover thans van belang – het volgende inhoudt (hierna: het taxatierapport):
“(…)
Datum opdracht : 8 augustus 2006
Naam opdrachtgever : [persoon1]
(…)
Opdacht is verstrekt aan : Vlietlanden NVM Makelaars B.V.
(…)
De taxatie is uitgevoerd door : [gedaagde1]
(…)
Datum opname en inspectie : 9 augustus 2006
(…)
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
(…)
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 139.000,00
(…)
- executie waarde vrij van huur en gebruik : € 121.500,00
(…)
- Onderhandse Verkoopw. vrij van huur en gebruik na verbouwing : € 152.000,00
(…)
- Executie waarde vrij van huur en gebruik na verbouwing : € 133.000,00
(…)
Indicatie woonoppervlakte en inhoud : ± 75m2 ± 200m3
(…)
De waarde wijkt meer dan 25% af van soortgelijke
objecten in de directe omgeving : nee
(…)
a. wordt het object thans volledig bewoond door de eigenaar : ja
b. wordt het object thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden : nee
c. wordt het object onbewoond opgeleverd : ja
(…)”.
2.5. Op 22 augustus 2006 ontving Fortis via haar tussenpersoon de hiervoor onder 2.3 vermelde offerte, welke door [persoon1] op 10 augustus 2006 was getekend, retour met daarbij het taxatierapport en een offerte van EDS Plaatwerken voor een bedrag van € 17.000,- betreffende verbouwingswerkzaamheden aan het appartement.
2.6. Op 23 oktober 2006 is het appartement aan [persoon1] geleverd. Tegelijkertijd is de hypotheekakte gepasseerd, waarbij door Fortis aan [persoon1] een hypothecaire geldlening is verstrekt van in totaal € 166.200,-. Een gedeelte groot € 17.000,- betreft een bouwdepot, dat uiteindelijk geheel is uitgekeerd.
2.7. Omdat [persoon1] niet aan haar financiële verplichtingen voldeed, heeft Fortis de hypothecaire geldlening opgeëist.
2.8. [persoon1] heeft bij onderhandse akte van 16 januari 2009 aan Fortis in eerste pand gegeven alle vorderingen die zij heeft op [gedaagde1] c.s., zulks tot zekerheid voor de nakoming door [persoon1] van haar verplichtingen jegens Fortis.
2.9. Begin 2006 heeft Edro een appartement aan de Beumershoek 24 te Rotterdam verkocht voor eveneens € 139.000,-. Ook ter zake dit appartement is door [gedaagde1] c.s. een taxatierapport opgesteld (gedateerd 4 januari 2006) waarin de onderhandse verkoopwaarde is getaxeerd op € 139.000,-. Dit appartement is begin februari 2009 verkocht voor een bedrag ad € 67.000,-.
2.10. Bij uitspraak van 22 juni 2009 heeft de Raad van Toezicht te Rotterdam de door Fortis jegens [gedaagde1] ingediende klacht dat [gedaagde1] ter zake de hiervoor onder 2.4 vermelde taxatie niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht gegrond verklaard en [gedaagde1] de straf van berisping opgelegd.
2.11. Het appartement is in 2010 verkocht voor € 80.000,-. Het is niet bekend of de levering inmiddels heeft plaatsgevonden.
3. Het geschil
3.1. Fortis vordert na wijziging van eis samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- te verklaren voor recht dat [gedaagde1] c.s. onrechtmatig gehandeld hebben jegens Fortis door in het taxatierapport valse c.q. onjuiste waarden en gegevens op te nemen en dit rapport in het verkeer te brengen;
- te verklaren voor recht dat [gedaagde1] c.s. onrechtmatig gehandeld hebben jegens [persoon1] door in het taxatierapport valse c.q. onjuiste waarden en gegevens op te nemen, dit rapport in het verkeer te brengen en [persoon1] niet te attenderen op het verschil tussen de overeengekomen koopsom voor het appartement en de reële waarde daarvan alsmede door haar niet te waarschuwen voor de consequenties daarvan;
- te verklaren voor recht dat [gedaagde1] c.s. jegens Fortis hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die Fortis en [persoon1] hebben geleden als gevolg van voornoemd onrechtmatig handelen;
- [gedaagde1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Fortis van de schade die zij en [persoon1] hebben geleden als gevolg van voornoemd onrechtmatig handelen, zulks op te maken bij staat;
- [gedaagde1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde1] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van Fortis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Fortis heeft haar eis gewijzigd. [gedaagde1] c.s. hebben hiertegen geen bezwaar gemaakt. Nu de rechtbank de eiswijziging ook niet in strijd acht met de beginselen van een goede procesorde zal zij recht doen op de aldus gewijzigde eis.
4.2. Fortis heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde1] c.s. bij het opstellen van het taxatierapport onrechtmatig jegens Fortis en [persoon1] hebben gehandeld. Zij heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
[persoon1] is slachtoffer geworden van hypotheekfraude. Zij is op een gegeven moment benaderd door een haar onbekende persoon, een zekere Oehlers, die haar voorspiegelde dat het voor [persoon1] aantrekkelijk zou zijn om als een soort beleggingsobject te investeren in een woning, waarbij de hypotheeklasten door huurinkomsten zouden worden gedekt. [persoon1] is op dit voorstel ingegaan. Zij heeft vervolgens onder meer haar inkomensgegevens aan Oehlers verschaft en allerhande documenten ondertekend, waaronder een leveringsakte en een hypotheekakte. De exploitatie van het appartement liet zij over aan Oehlers. Pas toen zij door de gemeente Rotterdam in verband met overlast door illegale verhuur en door Fortis in verband met betalingsachterstanden werd benaderd, werd haar duidelijk dat zij was opgelicht.
De waarde van het appartement is door [gedaagde1] c.s. veel te hoog getaxeerd, waardoor aan [persoon1] een veel te hoge hypothecaire geldlening is verstrekt. De verkoopopbrengst van de woning zal bij lange na niet voldoende zijn om de aan [persoon1] verstrekte lening af te lossen. [persoon1] zal dus na verkoop van het appartement met een hoge restantschuld jegens Fortis geconfronteerd worden. Omdat de financiële situatie van [persoon1] dusdanig is dat verhaal op haar niet mogelijk zal zijn, wordt Fortis geconfronteerd met een niet verhaalbaar tekort. Voor deze schade van [persoon1] en Fortis is [gedaagde1] c.s. aansprakelijk. De hoogte van de schade bestaat uit het verschil tussen de totaalvordering van Fortis op [persoon1] verminderd met de netto-opbrengst van de verkoop van de woning.
Fortis heeft in haar dagvaarding (onder 3.3) aangegeven dat zij onvoldoende bewijs heeft dat [gedaagde1] c.s. actief bij de hypotheekfraude betrokken is geweest en zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde1] c.s. zich hebben laten gebruiken door Edro. In haar conclusie van repliek heeft Fortis een verdergaand standpunt ingenomen (onder 19) en gesteld dat [gedaagde1] c.s. niet alleen onzorgvuldig hebben gehandeld, maar zich er bovendien zonder meer van bewust zijn geweest dat de taxatie veel te hoog was.
4.3. [gedaagde1] c.s. hebben als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat [persoon1] niet tijdig heeft geklaagd als bedoeld in artikel 6:89 BW Pro. In dit verband is tussen partijen allereerst in geschil of dit artikel in onderhavige zaak van toepassing is, nu [persoon1] haar vordering baseert op onrechtmatige daad.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Artikel 6:89 BW Pro bepaalt dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Dit artikel is geschreven voor de situatie dat een prestatie niet aan de overeenkomst beantwoordt. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat naar de feitelijke grondslag van de vordering gekeken dient te worden om te bezien of dit artikel van toepassing is (Hoge Raad 21 april 2006, NJ 2006, 272). In het geval er een vordering uit onrechtmatige daad is ingesteld waarbij de feitelijke grondslag inhoudt dat de prestatie niet aan de overeenkomst beantwoordt, is artikel 6:89 BW Pro van toepassing. In onderhavige zaak is dit echter niet het geval. Tussen partijen staat vast dat de opdracht door Edro en niet door [persoon1] aan Vlietlanden is gegeven. Fortis heeft uitvoerig betoogd dat [persoon1] hiervan niet op de hoogte was en dat deze opdracht niet namens haar is gegeven. [gedaagde1] c.s. heeft deze stelling niet, althans niet gemotiveerd betwist. De rechtbank neemt derhalve als vaststaand aan dat er geen contractuele relatie bestond tussen [persoon1] en Vlietlanden. De rechtbank is daarom van oordeel dat er in onderhavige zaak geen plaats is voor toepassing van artikel 6:89 BW Pro. Het verweer van [gedaagde1] c.s. wordt verworpen en de overige stellingen van partijen op dit punt behoeven geen bespreking.
4.4. [gedaagde1] c.s. hebben verder aangevoerd dat [gedaagde1] niet persoonlijk aansprakelijk gehouden kan worden voor een eventuele fout die bij het opstellen van de taxatie is gemaakt, aangezien hiervan slechts sprake kan zijn indien [gedaagde1] opzettelijk onrechtmatig, dan wel bewust roekeloos heeft gehandeld of indien hem een ander ernstig persoonlijk verwijt kan worden gemaakt. Fortis heeft betwist dat ten aanzien van [gedaagde1] verzwaarde criteria aangelegd dienen te worden.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Weliswaar is niet [gedaagde1], doch Vlietlanden de opdrachtnemer ter zake de taxatie geweest, doch deze taxatie is wel uitgevoerd door [gedaagde1]. Indien derhalve bij de totstandkoming van de taxatie onrechtmatig is gehandeld, is dit handelen uitgevoerd door [gedaagde1]. [gedaagde1] is ook degene die tot makelaar is beëdigd (op 25 november 1992 door de rechtbank Rotterdam) en degene die sinds 1 september 2001 als gecertificeerd makelaar staat ingeschreven in het register van Stichting VastgoedCert te Rotterdam. Indien er sprake is van onrechtmatig handelen rust derhalve op [gedaagde1] ex artikel 6:162 BW Pro de verplichting de schade die uit dit onrechtmatig handelen is voortgevloeid te vergoeden. Ex artikel 6:170 BW Pro dan wel artikel 6:171 BW Pro is Vlietlanden tevens aansprakelijk voor deze schade. De vraag of er sprake is van opzet of bewuste roekeloosheid van [gedaagde1] speelt slechts in het kader van het bepaalde in het derde lid van artikel 6:170 BW Pro dat ziet op de eventuele onderlinge verrekening tussen [gedaagde1] en Vlietlanden.
4.5. [gedaagde1] c.s. hebben betwist dat zij een beroepsfout hebben gemaakt. Zij hebben gesteld niet betrokken te zijn geweest bij hypotheekfraude en bij het uitvoeren van de taxatie te goeder trouw te zijn geweest. Zij hebben voorts gemotiveerd aangegeven dat de in het taxatierapport vermelde waardes en maten juist zijn.
De rechtbank stelt voorop dat een taxateur bij het uitvoeren van een taxatie de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht. Indien de taxateur dit nalaat, is er in beginsel sprake van een beroepsfout en dient hij de schade die het gevolg is van deze beroepsfout te vergoeden. Nu [gedaagde1] c.s. wisten dat de taxatie werd opgemaakt teneinde financiering te verkrijgen, diende voormelde zorgvuldigheid niet alleen betracht te worden ten opzichte van de opdrachtgever, doch ook ten opzichte van de financier die (onder meer) op basis van het taxatierapport een financiering aan de koper zou verstrekken en ten opzichte van de koper die op basis van het taxatierapport een financiering zou verkrijgen. [gedaagde1] c.s. hebben een en ander ook niet betwist.
De rechtbank is van oordeel dat vooralsnog in het midden kan blijven of de stelling van Fortis juist is dat [gedaagde1] c.s. zich ervan bewust zijn geweest dat de taxatie veel te hoog was. Ook indien de beroepsfout onopzettelijk is gemaakt, is er immers sprake van onrechtmatig handelen.
4.6. Tussen partijen staat vast dat [persoon1] in het taxatierapport ten onrechte als opdrachtgever staat vermeld en dat voorts in het rapport ten onrechte is aangegeven dat de eigenaar de woning bewoonde ten tijde van de taxatie. [gedaagde1] c.s. hebben echter gesteld dat deze fouten niet in causaal verband staan met de door Fortis en [persoon1] gestelde schade. De rechtbank honoreert dit verweer en overweegt daartoe als volgt.
Teneinde het vereiste causaal verband aan te nemen, dient vast te komen staan dat Fortis niet tot het verstrekken van de hypothecaire geldlening zou zijn overgegaan indien de gestelde fouten niet zouden zijn gemaakt. Fortis stelt weliswaar dat indien in het rapport zou zijn vermeld dat de opdrachtgever Edro (de verkoper) was, dit voor haar aanleiding zou zijn geweest om nader onderzoek te doen en dat indien zij daarbij niet verder om de tuin zou zijn geleid, dit onderzoek geleid zou hebben tot afwijzing van de lening. De rechtbank acht het echter niet aannemelijk dat indien de overige gegevens vermeld in het taxatierapport juist zijn, een eventueel nader onderzoek er toe zou hebben geleid dat de hypothecaire geldlening niet aan [persoon1] zou zijn verstrekt. Nu Fortis haar stelling verder niet heeft uitwerkt, zodat onder meer onduidelijk blijft waaruit dit nadere onderzoek zou hebben bestaan, gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij.
4.7. Tussen partijen is in geschil of de in het taxatierapport vermelde waardes en maten juist zijn en of in het taxatierapport terecht is aangegeven dat de waarde van het appartement niet meer dan 25% afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving.
Ter onderbouwing van haar standpunt dat dit het geval is heeft Fortis een waardeverklaring van Van der Schee & Van der Velde Makelaardij B.V. (hierna: Van der Schee) d.d. 11 maart 2008 overgelegd, waarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het appartement gewaardeerd wordt op € 95.000,-. [gedaagde1] c.s. hebben echter naar voren gebracht dat aan deze taxatie slechts beperkte waarde kan worden toegekend, nu het om een geveltaxatie gaat. Fortis heeft voorts een taxatierapport van HMJ Makelaardij B.V. (hierna: HMJ) d.d. 18 september 2008 overgelegd, waarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het appartement gewaardeerd wordt op € 90.000,- en waarbij HMJ heeft aangegeven dat deze waarde in augustus 2006 ongeveer gelijk zal zijn geweest. [gedaagde1] c.s. hebben echter gemotiveerd betwist dat de onderhandse verkoopwaarde in augustus 2006 gelijk zal zijn geweest aan die in september 2008. Fortis heeft verder een brief overgelegd van dhr. F. Markus van Markant NVM Makelaars d.d. 4 februari 2009, waarin hij concludeert dat [gedaagde1] als redelijk handelend taxateur niet tot de taxatie als vermeld in het taxatierapport heeft kunnen komen. [gedaagde1] c.s. hebben echter naar voren gebracht dat aan deze verklaring geen waarde kan worden gehecht, nu Markus sinds 2004 betrokken is bij de zogenaamde Alijda-aanpak, waarbij vastgoed- en hypotheekfraude in Rotterdam worden aangepakt. Fortis heeft ook nog gewezen op het feit dat het appartement aan de Beumershoek 24 begin februari 2009 verkocht is voor € 67.000,-. [gedaagde1] c.s. hebben echter gemotiveerd betwist dat deze prijs representatief is voor de waarde van het onderhavige appartment in augustus 2006. De rechtbank is gezien het voorgaande van oordeel dat [gedaagde1] c.s. de stellingen van Fortis voldoende gemotiveerd heeft betwist, zodat de juistheid van deze stellingen vooralsnog niet aangenomen kan worden.
Fortis heeft nog gewezen op de hiervoor onder 2.10 vermelde uitspraak van de Raad van Toezicht. Ook op basis van deze uitspraak kan de juistheid van de stellingen van Fortis echter niet worden aangenomen. Uit deze uitspraak blijkt niet dat de in geschil zijnde verwijten van Fortis jegens [gedaagde1] c.s. juist zijn. De Raad van Toezicht heeft geen uitspraken gedaan over de juistheid van de in het taxatierapport vermelde waardes en maten.
4.8. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat ter beantwoording van de vraag of [gedaagde1] c.s. bij het opstellen van het taxatierapport hebben gehandeld als een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur een onderzoek door een deskundige noodzakeljk is.
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over het aantal en de persoon van de deskundige(n), de aan deze(n) te stellen vragen en de hoogte van het voorschot. De zaak zal daarom naar de rol worden verwezen voor een conclusie aan de zijde van Fortis, waarna [gedaagde1] c.s. bij antwoordconclusie mogen reageren. Partijen wordt verzocht zo mogelijk met een gezamenlijk voorstel te komen. De rechtbank merkt nu reeds op dat Fortis ingevolge artikel 195 Rv Pro, tweede volzin, te zijner tijd het voorschot dient te deponeren.
De rechtbank merkt voorts op dat het haar voorshands geraden voorkomt dat in onderhavige zaak dezelfde deskundige wordt benoemd als in de zaak met zaak- en rolnummmer 312910/HA ZA 08-1964, waarin ter beoordeling voorligt of Vlietlanden een beroepsfout heeft gemaakt bij het opstellen van het taxatierapport d.d. 4 januari 2006 ter zake het appartement aan de Beumershoek 24 te Rotterdam (hiervoor vermeld onder 2.9). Partijen zullen eveneens in de gelegenheid zijn zich hieromtrent uit te laten.
4.9. Fortis heeft voorts nog aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde1] c.s. onrechtmatig jegens [persoon1] hebben gehandeld door haar niet te attenderen op het verschil tussen de overeengekomen koopsom voor het appartement en de reële waarde daarvan, alsmede door haar niet te waarschuwen voor de consequenties daarvan. De rechtbank is van oordeel dat aan deze grondslag geen zelfstandige betekenis toekomt. Deze grondslag kan immers alleen tot toewijzing van de vordering leiden indien komt vast te staan dat [gedaagde1] c.s. een fout hebben gemaakt bij de taxatie van de hoogte van de waarde van het appartement. In dat geval zal er echter sprake zijn van een beroepsfout, zodat de hiervoor onder 4.2 vermelde grondslag reeds tot toewijzing van de vordering zal leiden.
4.10. Voor het geval de rechtbank naar aanleiding van het deskundigenbericht tot het oordeel komt dat [gedaagde1] c.s. niet hebben gehandeld als van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht, overweegt de rechtbank thans reeds als volgt.
4.10.1. [gedaagde1] c.s. hebben aangevoerd dat [persoon1] geen bescherming onder artikel 6:162 BW Pro toekomt. [persoon1] heeft documenten ondertekend waarin ten onrechte werd vermeld dat zij het appartement voor eigen bewoning kocht en ook tegenover de passerend notaris vermeld dat zij de woning voor eigen gebruik aanschafte. Voorts heeft [persoon1] getekend voor de opheffing van het bouwdepot. Aan de integriteit van [persoon1] dient dus te worden getwijfeld. Zij heeft kennelijk enkel uit winstbejag gehandeld, aldus [gedaagde1] c.s.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Artikel 6:163 BW Pro bepaalt dat geen verplichting tot schadevergoeding bestaat, wanneer de geschonden norm niet strekt tot bescherming tegen de schade zoals de benadeelde die heeft geleden. Zoals hiervoor onder 4.5 vermeld gaat het in onderhavige zaak om de norm dat een taxateur bij het uitvoeren van een taxatie de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Bij het opstellen van een taxatierapport strekt deze norm ertoe zoveel mogelijk te verzekeren dat de gegevens opgenomen in het rapport juist zijn. Hierbij speelt een rol dat een dergelijk taxatierapport niet alleen door een opdrachtgever, maar ook door derden gebruikt wordt. Indien een dergelijk rapport wordt opgemaakt teneinde financiering te verkrijgen, heeft het rapport mede als doel dat geen hogere hypothecaire geldlening wordt verstrekt dan op grond van de waarde van de onroerende zaak verantwoord is. Dit is zowel van belang voor de hypothecaire geldverstrekker als degene die het geld leent. De rechtbank is van oordeel dat ook indien de stellingen van [gedaagde1] c.s. omtrent de gedragingen van [persoon1] juist zijn, niet geoordeeld kan worden dat zij zich door zich in te laten met hypotheekfraude heeft onttrokken aan de bescherming van de hier van toepassing zijnde norm, nu deze norm onvoldoende in verband staat met de norm die [persoon1] volgens Fortis zou hebben overtreden. De gedragingen van [persoon1] kunnen wel een rol spelen bij de toerekening van de schade ex artikel 6:98 BW Pro en/of bij de vraag of er sprake is van eigen schuld ex artikel 6:101 BW Pro.
4.10.2. [gedaagde1] c.s. hebben voorts het causaal verband tussen de door Fortis gestelde schade en de eventueel door hen gemaakte beroepsfout betwist. Teneinde hieromtrent een oordeel te kunnen geven, zal eerst de aard van de gemaakte fout vast moeten komen staan, zodat het deskundigenbericht dient te worden afgewacht. De rechtbank overweegt echter reeds thans dat indien mocht komen vast te staan dat de fout erin is gelegen dat het appartement op een (veel) hogere waarde is getaxeerd dan de werkelijke waarde het vereiste causaal verband aanwezig kan worden geacht. Het is evident dat als slechts een taxatierapport met een lagere onderhandse verkoopwaarde ten tijde van de aanvraag van de hypotheek beschikbaar zou zijn geweest Fortis onderhavige hypothecaire geldlening niet zou hebben verstrekt en dat deze geldlening evenmin bij een andere geldverstrekker verkregen had kunnen worden. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat de waarde van het onroerend goed dat verhypothekeerd wordt, naast de financiële positie van de geldnemer, één van de doorslaggevende factoren is die bepaalt of een geldverstrekker bereid is de verzochte hypothecaire geldlening te verstrekken. Bovendien betrof het hier een topfinanciering zodat er geen ruimte was om bij een lagere taxatiewaarde van het appartement een hypothecaire geldlening tot hetzelfde bedrag als in onderhavig geval door Fortis verstrekt, te verkrijgen.
Wat betreft [persoon1] staat weliswaar vast dat zij op het moment van de taxatie de koopovereenkomst reeds had gesloten, zodat het taxatierapport niet van invloed is geweest op de beslissing van [persoon1] het appartement te kopen en tegen welke prijs, doch zoals hiervoor reeds overwogen, had [persoon1] geen hypothecaire geldlening kunnen verkrijgen indien er echter slechts een taxatierapport met een lagere onderhandse verkoopwaarde beschikbaar zou zijn geweest. In dat geval had zij dus geen uitvoering aan de koopovereenkomst kunnen geven. Mogelijk zou [persoon1] in dat geval niet kosteloos van de koopovereenkomst zijn bevrijd, zoals [gedaagde1] c.s. hebben betoogd, doch dit is een punt dat niet in de weg staan aan het causaal verband, doch eventueel bij de begroting van de hoogte van de schade betrokken dient te worden.
4.10.3. [gedaagde1] c.s. hebben de omvang van de gestelde schade betwist en tevens gesteld dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van Fortis en [persoon1]. De rechtbank houdt elke beslissing op dit punt aan in afwachting van het deskundigenbericht. Zij merkt thans reeds wel het volgende op. Fortis heeft verwijzing naar de schadestaatprocedure verzocht. Het komt de rechtbank echter voor dat indien een deskundigenbericht is uitgebracht de eventuele schade in onderhavige procedure kan worden begroot. Partijen dienen zich mitsdien in hun conclusies na deskundigenbericht omtrent de hoogte van de schade uit te laten, waarbij Fortis in ieder geval dient aan te geven of het appartement inmiddels is geleverd aan de koper.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 9 maart 2011 voor het nemen van een conclusie door Fortis over hetgeen is vermeld onder 4.8, waarna [gedaagde1] c.s. een antwoordconclusie kunnen nemen,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2011.?