Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige kamer
Reg.nr.: AWB 09/3659 WOZ-BRG-T2
AWB 10/1751 WOZ-BRG-T2
Uitspraak in de gedingen tussen
Eiser, wonende te Rotterdam, hierna te noemen: eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van de gedingen
in de zaak met registratienummer AWB 09/3659 WOZ-BRG-T2
Bij beschikking van 29 april 2008 is ter zake van de onroerende zaak de woning te Rotterdam (hierna: de woning) de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 374.000,--, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag in de onroerende-zaakbelastingen. Bij uitspraak op bezwaar van 23 september 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen gegrond verklaard en de betreffende WOZ-waarde verlaagd tot € 329.000,--, onder dien¬overeenkomstige verlaging van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser bij brief van 24 oktober 2009 beroep ingesteld.
Verweerder heeft bij brief van 3 december 2009 een verweerschrift ingediend.
in de zaak met registratienummer AWB 10/1751 WOZ-BRG-T2
Bij beschikking van 15 augustus 2009 is ter zake van de woning de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 365.000,--, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag in de onroerende-zaakbelastingen. Bij uitspraak op bezwaar van 26 maart 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen wegens een te laat ingediend bezwaarschrift niet-ontvankelijk verklaard en voorts ambtshalve de betreffende WOZ-waarde verlaagd tot € 335.000,--, onder dien¬overeenkomstige verlaging van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser bij brief van 6 mei 2010 beroep ingesteld.
Verweerder heeft bij brief van 18 juli 2010 een verweerschrift ingediend.
Bij ‘uitspraak op bezwaar’ van 22 juli 2010 heeft verweerder de uitspraak op bezwaar van 26 maart 2010 herzien, in de zin dat het bezwaar niet langer niet-ontvankelijk is verklaard. Onder gegrondverklaring van het bezwaar, heeft verweerder de betreffende WOZ-waarde verlaagd tot
€ 335.000,--, onder dien¬overeenkomstige verlaging van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen.
in beide zaken
Het onderzoek ter zitting heeft in de gevoegde zaken plaatsgevonden op 1 april 2010. Eiser was aanwezig; verweerder was zonder kennisgeving niet aanwezig.
Op 27 april 2010 heeft de rechtbank het onderzoek heropend met het verzoek aan verweerder om te reageren op hetgeen eiser ter zitting, onder overlegging van een pleitnotitie met bijlagen, naar voren had gebracht.
Nadat verweerder dit had gedaan bij brief van 24 juni 2010 en eiser daar nog weer op had gereageerd bij brief van 15 juli 2010, heeft op 15 november 2010 een nadere behandeling ter zitting plaatsgevonden, alwaar eiser is verschenen en verweerder zich heeft laten vertegenwoordigen door en , taxateur.
2. Overwegingen
in de zaak met registratienummer AWB 09/3659 WOZ-BRG-T2
Ingevolge artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbe¬zwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betref¬fende onroerende zaak meest geschik¬te wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op daar¬tegen door eiser gemaakte bezwa¬ren, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeil¬datum gerealiseerde verkoop¬prijzen van vergelijkbare wonin¬gen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waarde¬stijging of ten opzichte van de naar een eer¬dere waardepeil¬datum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de in het taxatierapport van 1 december 2009 gehanteerde vergelijkings¬objecten, die ook nog in bezwaar en beroep mogen worden aangevoerd, voldoende aanne¬me¬lijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld.
Daarbij neemt de rechtbank in het bijzonder in aanmerking dat verweerder – niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken door eiser – heeft toegelicht:
- dat de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten in de Piet Begeerstraat een ander woningtype betreffen dan eisers woning en dat een aantal woningen aan de Piet Begeerstraat – niet zijnde een meerderheid van de in aanmerking te nemen woningen – te laag is gewaardeerd;
- dat, aldus verweerders taxateur ter zitting, de zolder van de woning bewoonbaar gemaakt kan worden door een dakkapel of dakvenster te plaatsen, dat dit bij een aantal woningen aan de Marius Richtersstraat ook is geschied, maar dat er bij de waardering rekening mee is gehouden dat dakkapel en dakvenster nu ontbreken;
- dat de door eiser genoemde woningen aan de Marius Richtersstraat 27, 29 en 35 van de woning afwijken, omdat zij geen garage hebben en op een kleiner perceel liggen;
- dat hij de gehanteerde oppervlakten heeft ontleend aan opgaven van de gemeentelijke dienst dS+V/Plavin;
- dat bij de gehanteerde vergelijkingsobjecten abusievelijk een uitbouw van 17 vierkante meter niet is verdisconteerd in de waarde.
Voorts neemt de rechtbank in aanmerking:
- dat indien verweerder in een eerder jaar een woning aan de Piet Begeerstraat als vergelijkingsobject heeft gehanteerd, zoals eiser heeft gesteld, daaruit niet volgt dat dit terecht is geschied, noch dat verweerder daar ook nu toe gehouden is;
- dat het verweerder vrij staat de uitbouw te waarderen zoals hij gedaan heeft;
- dat de ter zitting besproken woning aan de Bernard Toon Gitsstraat 21 ten opzichte van de woning van eiser op een aanmerkelijk kleinere kavel ligt en geen garage heeft;
- dat voor het overige niet is gebleken van door verweerder in aanmerking te nemen rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare woningen, die tot een lagere waardevaststelling nopen. In het bijzonder de referentiewoningen in het door eiser overgelegde rapport van de Vereniging Eigen Huis kunnen niet als zodanig gelden. Van geen van de referentiewoningen is de inhoud bekend, zodat de kennelijke herleiding van de verkoopprijzen naar de in dat rapport genoemde waarde van de woning reeds om die reden niet controleerbaar is. Ook blijkt niet dat het rapport door een taxateur is opgesteld of akkoord bevonden. Voorts is referentie 2 ver voor de waardepeildatum verkocht en is met name van de referenties 1 en 3 de perceeloppervlakte aanmerkelijk kleiner dan van de woning van eiser. Ten slotte liggen de vermelde geactualiseerde koopsommen van de referenties 2 en 3 – wat daar verder van zij – ver boven de vastgestelde waarde van de woning.
Al met al heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Het beroep moet daarom ongegrond worden verklaard. Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding. Nu verweerder in het verweerschrift heeft toegezegd het griffierecht te zullen vergoeden omdat de uitspraak op bezwaar summier was gemotiveerd en eiser in bezwaar niet is gehoord, zal de rechtbank wel bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoedt.
in de zaak met registratienummer AWB 10/1751 WOZ-BRG-T2
De rechtbank stelt voorop dat verweerder fiscaalrechtelijk niet bevoegd is tweemaal uitspraak op het bezwaar te doen, zodat de ‘uitspraak op bezwaar’ van 22 juli 2010 vernietigd dient te worden en geen grond bestaat om het beroep daartegen mede gericht te achten. Wel blijkt uit die ‘uitspraak op bezwaar’ dat verweerder zich inmiddels op het standpunt stelt dat het bezwaar van eiser ontvankelijk had moeten worden verklaard. De rechtbank acht dit standpunt juist. Dit betekent dat, onder gegrondverklaring van het beroep, de uitspraak op bezwaar van 26 maart 2010 vernietigd dient te worden voor zover daarin het bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard en dat de in de uitspraak op bezwaar (toen: ambtshalve) verlaagde WOZ-waarde om die reden thans in rechte ter beoordeling staat.
Partijen hebben op dit punt verwezen naar hetgeen zij hebben aangevoerd in de hierboven beoordeelde zaak met registratienummer AWB 09/3659 WOZ-BRG-T2. Eveneens onder verwijzing naar hetgeen in die zaak zojuist is overwogen en voorts gelet op de onderbouwing van de vastgestelde waarde per 1 januari 2008 in het taxatierapport van 24 juni 2010, ziet de rechtbank geen aanknopingspunten om de uiteindelijk per 1 januari 2008 vastgestelde WOZ-waarde te hoog te oordelen, zodat behoudens de niet-ontvankelijkverklaring de uitspraak op bezwaar voor het overige – de verlaging van de WOZ-waarde – in stand kan blijven. Wel dient verweerder het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is voor het overige niet gebleken.
Tevens heeft eiser aangevoerd dat verweerder, na eisers ingebrekestelling van 26 februari 2010, eerst op 26 maart 2010 uitspraak op het bezwaar heeft gedaan, zodat de termijn waarbinnen verweerder diende te beslissen met 14 dagen is overschreden en verweerder een dwangsom van € 280,-- heeft verbeurd. Omdat verweerder slechts € 140,-- heeft vergoed, verzoekt eiser de rechtbank verweerder te veroordelen tot betaling van het restant van € 140,--. Verweerder heeft zich in zijn verweerschrift op het standpunt gesteld reeds teveel aan verbeurde dwangsommen te hebben vergoed en heeft de rechtbank verzocht eiser ‘te gelasten dit bedrag te restitueren’.
De rechtbank constateert dat het bezwaarschrift dateert van 14 september 2009 en derhalve van voor de inwerkingtreding – per 1 oktober 2009 – van paragraaf 4.1.3.2 in de Algemene wet bestuursrecht inzake de dwangsom bij niet tijdig beslissen. Ingevolge artikel III, eerste lid, van de Wet dwangsom en beroep bij niet tijdig beslissen, bij welke wet genoemde paragraaf aan de Algemene wet bestuursrecht is toegevoegd, blijft op het niet tijdig beslissen op een bezwaarschrift dat is ingediend voor het tijdstip waarop genoemde paragraaf van toepassing is geworden, het recht zoals dit gold voor dat tijdstip van toepassing. In het geval van verweerder is dat de Verordening dwangsom bij niet tijdig beslissen Rotterdam (hierna: de Verordening). Op grond van artikel 2 van Pro de Verordening is de eerste dag waarover de dwangsom is verschuldigd, de dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het geven van de beschikking is verstreken en het bestuursorgaan van de aanvrager een schriftelijke ingebrekestelling heeft ontvangen. De dwangsom bedraagt de eerste veertien dagen € 20,-- per dag.
Aannemelijk is dat de op (vrijdag) 26 februari 2010 gedateerde ingebrekestelling door verweerder, zoals hij heeft verklaard, op (maandag) 1 maart 2010 is ontvangen. Dit betekent dat na die dag (en de al eerdere dag waarop de termijn voor het geven van de beschikking was verstreken) twee weken zijn verstreken op 15 maart 2010, zodat de eerste dag waarover de dwangsom is verschuldigd dinsdag 16 maart 2010 is. Eiser heeft niet betwist, en ook de rechtbank heeft geen reden om eraan te twijfelen, dat de uitspraak op bezwaar, die is gedateerd op 26 maart 2010, is verzonden op 19 maart 2010, zoals door verweerder is verklaard, zodat verweerder op die dag niet meer in verzuim was. Dit betekent dat een dwangsom verschuldigd is over 16 tot en met 18 maart 2010, zijnde € 60,--. Door verweerders kennelijke besluit - en de daarop gebaseerde betaling - dat aan eiser een dwangsom van € 140,-- verschuldigd was, is eiser derhalve niet te kort gedaan.
De rechtbank ziet geen ruimte voor beoordeling van verweerders verzoek eiser te gelasten teveel betaalde dwangsommen te restituteren. Indien verweerder zich inmiddels op het standpunt stelt dat een lagere dwangsom verschuldigd is en dat teveel betaalde dwangsommen wil terugvorderen, dient hij een daartoe strekkend besluit te nemen.
3. Beslissing
De rechtbank,
recht doende,
in de zaak met registratienummer AWB 09/3659 WOZ-BRG-T2
- verklaart het beroep ongegrond,
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 41,-- vergoedt,
in de zaak met registratienummer AWB 10/1751 WOZ-BRG-T2
- vernietigt de ‘uitspraak op bezwaar’ van 22 juli 2010,
- verklaart het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 26 maart 2010 gegrond,
- vernietigt die uitspraak op bezwaar voor zover daarin het bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard,
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 41,-- vergoedt.
Aldus gedaan door mr. dr. P.G.J. van den Berg, rechter, en door deze en
mr. M. Pandelitschka, griffier, ondertekend.
De griffier: De rechter:
Uitgesproken in het openbaar op: 24 maart 2011.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Afschrift aangetekend aan partijen verzonden op: