Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 332604 HA ZA 09-1638
Uitspraak: 16 maart 2011
VONNIS van de enkelvoudige kamer
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat: mr. M.J. Goedhart,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat: mr. B.V. Rafaela.
Partijen worden hierna “[eiser]” en “[gedaagde]” genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het vonnis d.d. 2 september 2009, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 20 november 2009 gehouden comparitie van partijen;
- de conclusie na comparitie van [gedaagde], met producties;
- de antwoordconclusie na comparitie tevens houdende wijziging van eis van [eiser], met producties;
- de akte uitlaten producties van [gedaagde], met productie;
- de akte uitlaten productie alsmede akte overlegging producties van [eiser], met productie.
1.2 De datum van deze uitspraak is (nader) bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld dan wel uit de overgelegde stukken blijken en anderzijds zijn erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd zijn betwist:
2.1 [eiser] heeft op 26 maart 2008 een koopovereenkomst ondertekend ingevolge welke hij van [gedaagde] heeft gekocht het appartementsrecht met betrekking tot de woning c.a. aan het adres Gordelweg 136 B te (3038 GC) Rotterdam (“het appartement”).
2.2 Het appartement maakt onderdeel uit van een complex van negen appartementen.
2.3 De tussen partijen overeengekomen koopprijs bedraagt € 122.000,- en is voldaan.
2.4 De levering van het appartementsrecht heeft plaatsgevonden op 14 juli 2008.
2.5 De ter zake opgemaakte koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
artikel 5 Staat van het appartement(srecht), gebruik
5.1. Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3. Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal het appartement op dat moment de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
artikel 12 Financiën Vereniging van Eigenaars
12.1. In de koop is mede begrepen het aandeel van verkoper in de aanwezige reserve- en onderhoudsfondsen, ten tijde van de feitelijke levering. Koper is bekend met het feit dat genoemd aandeel aan verandering onderhevig kan zijn. Verkoper staat er niet voor in dat het aandeel ten tijde van de feitelijke levering gelijk is aan het aandeel ten tijde van het tot stand komen van deze overeenkomst of enig eerder moment. Volgens opgave van verkoper is de V.v.e. actief en bedraagt € 34,- per maand vormde genoemd aandeel (…).
(…)
12.3. Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend (…)
(…) Verkoper is verplicht om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen.
(…)”.
2.6 Bij email van 4 november 2007 heeft [persoon1], voorzitster van de Vereniging van Eigenaars van het complex (hierna: “de VvE”) aan [gedaagde] het volgende geschreven:
“Hoi [gedaagde],
Ik hoop dat je inmiddels voldoende tijd hebt gehad om Meerjaren Onderhoudsplan door te nemen. Zou je het rapport deze week weer bij in de bus willen doen?
(…)”.
2.7 [gedaagde] heeft op deze email geantwoord op 6 november 2007:
“Goedemorgen [persoon1],
Ik zal deze week de meerjaren Onderhoudsplan in je bus gooien.
(…)”.
2.8 Het ‘meerjaren Onderhoudsplan’ (hierna: “het MOP”) waaraan in beide emails wordt gerefereerd, is in opdracht van de VvE opgesteld door Perfectbouw B.V. Uit dat plan blijkt van een substantieel aantal gebreken aan het complex, zoals scheurvorming, verzakkingen, vochtintreding, houtrot en lekkages, welke op korte termijn verholpen dienen te worden.
2.9 Het door Perfectbouw B.V. opgestelde ‘Jaarplan 2009’ d.d. 19 november 2008 bevat een opsomming van overwegend herstel- maar ook onderhoudswerkzaamheden aan onder meer de gevels, de balkons, de schoorstenen, het buitenschilderwerk, de binnenwanden, de vloeren, de binnentrappen, de vuilafvoervoorzieningen en de elektrische installaties van het complex, voor een bedrag ad € 142.955,- inclusief BTW.
2.10 Uit hoofde van zijn lidmaatschap van de VvE en de ter zake geldende verdeelsleutel komt een dertiende deel (3/39ste) van dergelijke kosten voor rekening van [eiser].
2.11 Blijkens een taxatierapport d.d. 2 april 2008 heeft Maasstad Makelaars B.V. het onderhavige object destijds in opdracht van [eiser] getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik ad € 122.500,-.
2.12 Aan een brief d.d. 11 februari 2010 van Van der Schee & Van der Velde Makelaardij aan de advocaat van [eiser] wordt het volgende ontleend:
“Onderwerp: taxatie [adres1]
Geachte [persoon2],
In uw mail van 29 januari jl. heeft u ons verzocht een oordeel te geven over een redelijke aankoopprijs van het bovenvermelde appartement, er van uitgaande dat op het moment van koop het onderhoudsplan bekend zou zijn. Onderstaand geven wij u onze visie hierop.
In de eerste plaats hebben het taxatierapport van Maasstad Makelaars b.v. van 2 april 2008 bekeken. Verder hebben de woning op 8 februari jl. ter plekke in- en uitpandig opgenomen en zijn wij rondgeleid door de partner van de heer van Zanten. Aanvullend hebben wij een aantal stukken met betrekking tot het onderhoudsplan overlegd gekregen waaronder een waarschuwingsbrief van 2 februari 2010.
Vervolgens hebben wij getracht de woning te taxeren als ware het 2 april 2008. Daartoe hebben wij de verkopen vergeleken met vergelijkbare woningen aan de Gordelweg in de periode 1-1-2007 t/m 1-4-2008. Terugkijken over een dergelijke periode is een gangbare methode. Aldus vonden wij 3 concrete verkopen die wij voldoende achten voor het doel. (…) Het betreft de volgende woningen:
• [adres2], 65m2, verkocht voor € 115.000,-- in 09-2007
• [adres3], 62m2, verkocht voor € 126.000,- in 02-2008
• [adres4], 65m2, verkocht voor € 115.000,- in 11-2007
Al deze woningen zijn min of meer voor dezelfde doelgroep interessant en zijn, ondanks allerlei relatief kleine verschillen in uitvoering, onderhoud, VvE en verkooptijd voor ons (als ter plaatse goed ingevoerde makelaars/taxateurs) goed vergelijkbaar.
Door al die verschillen te plussen en te minnen concluderen wij dat de getaxeerde waarde van € 122.500,-- een goede waarde is die vooral wordt bepaald door de bovengemiddelde inpandige uitvoering.
Tegelijkertijd moeten wij bij dit oordeel aantekenen dat de waarde “goed” is uitgaande van geen bijzondere, bezwarende onderhoudsperikelen. Ook de makelaar van Maasstad Makelaars is er zeer waarschijnlijk van uitgegaan dat er geen bijzonder onderhoudsprobleem speelde. Immers, in zijn rapport wordt daar op geen enkele wijze over gerept (“onderhoudsstaat: voldoende”).
Natuurlijk is aan het pand de tand des tijd zichtbaar. Maar die kleinere tekortkomingen zijn in de totale waarde, naar ons idee, voldoende opgenomen.
Nu komen wij bij de startvraag, namelijk: in hoeverre moeten de noodzakelijke onderhoudskosten in mindering worden gebracht op de aankoopwaarde/prijs. Wij menen daarvoor een aanknopingspunt te hebben bij de verkoop van de [adres4] in november 2007, Deze woning ligt 3 panden verwijderd van [adres1]. Een belangrijk verschil tussen deze appartementen is dat [adres1] over kunststof/aluminium kozijnen met dubbele beglazing beschikt en nummer 132 over de originele houten kozijnen met enkelglas. Op basis van onze ervaring, oordelen wij dat daardoor een waardeverschil van € 7.000,-- te rechtvaardigen is. Met andere woorden: indien nummer [adres4] ook kunststof kozijnen met dubbelglas zou hebben gehad, dan zou de waarde € 7.000,-- hoger zijn geweest en dus ook € 122.000,--.
Daarmee lijken de woningen gelijk, maar er resteert een belangrijk verschil. In de advertentie van [adres4] wordt, heel opmerkelijk, gesproken over “een actieve VvE” met “een goede vermogenspositie”. Dus hieruit is de conclusie te trekken dat € 122.000,-- voor een dergelijke woning een goede prijs/waarde is, mits de vermogenspositie goed is c.q. er geen financieel ongedekte, ernstige onderhoudsklachten zijn. En dat is bij nummer [adres1] wél het geval; de brief van 2 februari 2010 spreekt daarover zeer duidelijke taal. En juist die brief brengt ons tot het oordeel dat de volledige kosten van balkonherstel op de waarde in mindering gebracht moet worden. In die zin een vergelijkbare handeling zoals die wordt toegepast in geval van een gemeentelijke aanschrijving. Ook dan worden de kosten van de aanschrijving volledig in mindering gebracht op de waarde.
Kijken wij naar het jaarplan 2009 dan lijkt het ons dat de kosten genoemd onder “02 Balkons”, “21 Binnenwanden” en “61 Diversen” in het geheel, voor het aandeel, in mindering gebracht moeten worden inclusief enige bijkomende kosten uit de schilderrubriek, voor zover het schilderwerk aan de balkons betreft.
De overige rubrieken achten wij deels van esthetische aard en deel van algemeen, wat kleiner VvE-werk, waarvoor tenminste een redelijke voorziening in de VvE-kas aanwezig moet zijn of binnen redelijke termijn een voorziening gecreëerd moet kunnen worden.
Grofweg bedragen de “balkonkosten c/a” € 115.000,--. Het aandeel van de heer van Zanten is 3/39 dus circa € 8.800,--. Afgerond is een waardevermindering van € 9.000,-- op zijn plaats en is derhalve de waarde van het appartement per 1 april 2008 te stellen op € 113.000,--.
(…)”.
3. Het geschil
3.1 [eiser] heeft (na wijziging van eis) gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 10.996,53, althans een bedrag van € 9.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 juli 2008, althans vanaf een in goede justitie vast te stellen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair:
- de gevolgen van de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 9.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 juli 2008, althans vanaf een in goede justitie vast te stellen datum, tot aan de dag der algehele voldoening, met daarbij de nadrukkelijke bepaling dat [gedaagde] dit bedrag binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis voldoet;
zowel primair als subsidiair:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 535,50 aan taxatiekosten;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, met nadrukkelijke bepaling dat deze binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis aan [eiser] worden voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn.
3.2 Ter toelichting op het gevorderde heeft [eiser] -samengevat weergegeven- onder meer het volgende aangevoerd.
Na de koop en levering van het appartement, in november 2008, geraakte hij ervan op de hoogte dat er diverse gebreken aan het complex waren en geraakte hij bekend met het door Perfectbouw B.V. opgestelde Jaarplan 2009, waaruit bleek dat er op korte termijn grootschalig onderhoud aan het complex diende te worden gepleegd, voor een bedrag ad
€ 142.955,-. Voorafgaand aan de koop heeft [gedaagde] aan [eiser] geen mededeling gedaan over de aanwezigheid van dit plan, terwijl [gedaagde] blijkens de emailwisseling met de voorzitster van de VvE (zie 2.6-2.7) wel met het MOP bekend was. [eiser] stelt zich primair op het standpunt dat de onderhavige gebreken het normale gebruik van de woning verhinderen en een beroep op artikel 5.3 van de koopovereenkomst rechtvaardigen. Bovendien had [gedaagde], die wist van het bestaan van het MOP en van de termijn waarop het onderhoud gepleegd diende te worden, ook op grond van artikel 12 van de koopovereenkomst ter zake mededeling aan [eiser] moeten doen.
Als gevolg van het tekort schieten van [gedaagde] lijdt [eiser] schade voor een bedrag ad € 10.996,53, zijnde zijn (3/39ste) deel van de herstelkosten. Subsidiair is er sprake van dwaling. Immers, indien [gedaagde] mededeling had gedaan over het bestaan van het MOP en de daaraan verbonden kosten, was [eiser] niet overgegaan tot koop, althans niet voor de nu betaalde prijs. Op de voet van artikel 6:230 BW dient het nadeel dat [eiser] door de handelwijze van [gedaagde] lijdt, te worden opgeheven, en wel door de koopprijs te verminderen met een bedrag ad € 9.000,- en [gedaagde] te veroordelen dat bedrag aan [eiser] terug te betalen. Ook dient [gedaagde] de door [eiser] gemaakte taxatiekosten ad € 535,50 te voldoen, welke hij heeft moeten maken teneinde vast te stellen wat de koopprijs destijds zou zijn geweest indien hij wel had geweten van de gebreken in combinatie met het feit dat de VvE niet over reserves beschikt om die te laten verhelpen.
3.3 [gedaagde] heeft verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen zij in dat verband naar voren heeft gebracht alsook op de nadere stellingen van [eiser] wordt hierna, zij het in samengevatte vorm en slechts voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, teruggekomen.
4. De beoordeling
4.1 Vooreerst wordt overwogen dat het hier niet (zozeer) gaat om gebreken aan het door het [eiser] aangekochte appartement zelf, dat (althans het tegendeel is gesteld noch gebleken) voor het gebruik als woning geschikt is, maar om gebreken aan het complex waarvan dat appartement deel uitmaakt.
4.2 Deze constatering is van belang nu in artikel 5.3 van de koopovereenkomst (zie 2.5) is bepaald dat het appartement bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
4.3 In zoverre kan dan ook niet, althans niet zonder meer, worden gezegd dat de gebreken zoals die blijken uit het MOP en het Jaarplan 2009 strijdigheid met voormeld artikel uit de koopovereenkomst opleveren.
4.4 Dat neemt echter niet weg dat artikel 12 van de koopovereenkomst op [gedaagde] de plicht legt om aan [eiser] mededeling te doen van besluiten van de VvE, en zelfs van slechts voornemens daartoe, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van de bestaande financiële verplichtingen voortvloeit, welke destijds voor het onderhavige appartement € 34,- per maand aan VvE-bijdrage waren.
4.5 Gezien de uit het MOP blijkende aard en omvang van de gebreken aan het complex alsook op de met het herstel daarvan gemoeid gaande kosten, welke, zoals eveneens uit het MOP blijkt, een extra bijdrage van de leden van de -over marginale reserves beschikkende- VvE van duizenden euro’s op korte termijn met zich mee zou brengen, is hier duidelijk sprake van zulk een aanmerkelijke verzwaring, juist ook gelet op de tot dan toe bestaande relatief geringe VvE-bijdrage van € 34,- per maand voor dit appartement.
4.6 Dat brengt met zich dat [gedaagde], die, zoveel is wel gebleken, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met het bestaan van (een concept van) het MOP, en in ieder geval met het feit dat er substantiële gebreken waren aan het complex die hersteld moesten worden met alle substantiële kosten van dien, [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst daarover had moeten informeren.
4.7 De vraag is nu of [gedaagde] dat heeft gedaan en in voldoende mate heeft gedaan, dan wel of er sprake was van een situatie waarin [gedaagde] er in gerechtvaardigd vertrouwen vanuit mocht gaan dat [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de aard en omvang van de gebreken aan het complex, met de omvang van de met het herstel daarvan gepaard gaande kosten en met het feit dat de VvE niet of nauwelijks over reserves beschikte. Geen betoog behoeft immers dat [eiser] belang had bij die wetenschap teneinde te kunnen bepalen of, en zo ja voor welke prijs, hij het appartement (desondanks) wilde kopen.
4.8 [gedaagde] heeft in dat verband aangevoerd dat zij [eiser] bij de tweede bezichtiging heeft verwezen naar de VvE omdat zij wel wist dat er sprake was van een MOP, maar niet bekend was met de inhoud daarvan. Verder heeft zij gesteld dat sprake was van zichtbare gebreken zodat zij [eiser] daarmee bekend veronderstelde, althans waarnaar hij nader onderzoek had kunnen doen. Bovendien is in (artikel 22 van) de koopovereenkomst neergelegd dat [eiser] een bouwkundig onderzoek zou laten uitvoeren, waaruit de onderhavige gebreken aan het complex ook hadden moeten blijken. Voorts was, blijkens een schriftelijke verklaring van de heer E. van de Linden, werkzaam bij Voorberg Makelaardij, [eiser] op de hoogte van de staat van de achtergevel. Al met al stelt [gedaagde] zich dan ook op het standpunt dat zij wel aan haar mededelingsplicht heeft voldaan en [eiser] niet aan zijn onderzoeksplicht.
4.9 Geoordeeld wordt dat het enkele verwijzen van [eiser] naar de VvE (hetgeen door [eiser] overigens is bestreden) hier niet toereikend is om daaraan de conclusie te kunnen verbinden dat [gedaagde] daarmee jegens [eiser] heeft voldaan aan de hiervoor onder 4.6 bedoelde informatieplicht.
4.10 Van [gedaagde], die -als gezegd- bekend was met het feit dat er forse kosten in verband met gebreken aan het complex voor (de leden van) de VvE in het verschiet lagen, mocht onder de gegeven omstandigheden worden verlangd dat zij [eiser] daarop uitdrukkelijk zou wijzen, dan wel zich er voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst behoorlijk van zou vergewissen dat [eiser] daarmee genoegzaam bekend was, opdat hij daarmee rekening zou hebben kunnen houden bij zijn beslissing om tot aanschaf van het appartement over te gaan (en voor welke prijs).
4.11 Uit de toelichting van [gedaagde] valt echter niet af te leiden dat zij [eiser] voor het sluiten van de onderhavige koopovereenkomst hierop gewezen heeft en evenmin heeft zij feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien die vast zouden staan, de conclusie kunnen dragen dat [eiser] voorafgaand aan het sluiten van die overeenkomst ermee bekend was of ermee bekend mocht worden verondersteld dat er op (betrekkelijk) korte termijn fikse (en zeker fiks ten opzichte van de maandelijkse VvE-bijdrage van € 34,- voor dit appartement) investeringen van de leden van de VvE nodig zouden zijn om de gebreken aan het complex te verhelpen, gegeven ook de beperkte financiële reserves van de VvE.
4.12 Voorts kan in het midden blijven of, zoals [gedaagde] heeft gesteld maar [eiser] heeft betwist, [eiser] voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst inzage heeft gehad of heeft kunnen hebben in de brief d.d. 11 februari 2008 van de VvE, de notulen van de VvE-vergadering d.d. 21 februari 2008 (beide overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord) en de notulen van de VvE-vergadering d.d. 3 mei 2007 (productie 5 bij conclusie na comparitie van [gedaagde]).
4.13 Uit die stukken valt weliswaar af te leiden dat onderhoud onderwerp van gesprek is binnen de VvE, dat er sprake is van een MOP en ook dat de inkomsten van de VvE onvoldoende zijn om het onderhoud uit te voeren, maar daaruit wordt niet zonder meer duidelijk dat er sprake is van gebreken en dientengevolge te maken herstelkosten van de
(substantiële) orde waarvan hier sprake is.
4.14 Ter zijde merkt de rechtbank op dat het haar geenszins ongebruikelijk voorkomt dat een VvE een meerjarenonderhoudsplan voorhanden heeft. Waar het hier echter om gaat, is dat er sprake is van dusdanig veel reparatie- en onderhoudswerkzaamheden dat dit, gegeven de beperkte middelen van de VvE, een substantiële extra investering van de leden van de VvE, onder wie nu [eiser], vergt, en waaromtrent [gedaagde], die immers rekening moet houden met de gerechtvaardigde belangen van haar wederpartij, [eiser] had moeten informeren voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst.
4.15 Evenmin kan overtuigen het argument van [gedaagde] dat zij ervan uitging dat [eiser] bekend was met de gebreken omdat die duidelijk zichtbaar waren. Niet aannemelijk is gemaakt of geworden dat de veelheid en diversiteit aan gebreken zoals die uit het MOP en het Jaarplan 2009 naar voren komen, alle, althans in overwegende mate, voor [eiser] duidelijk zichtbaar waren, laat staan dat [eiser] daaraan eigener beweging de conclusie had kunnen verbinden dat bij aanschaf van het appartement reparatie- en onderhoudskosten van de hier aan de orde zijnde -forse- omvang voor hem aan de orde zouden zijn.
4.16 Ook kan het beroep op de bouwkundige keuring als neergelegd in artikel 22 van de koopovereenkomst [gedaagde] niet baten. In dat artikel is immers bepaald dat die keuring ‘binnen twee weken na overeenstemming’ zal plaatsvinden, terwijl het nu juist aan [gedaagde] was om [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de gebreken en de (verwachte) omvang van de herstelkosten te wijzen, en, voor zover zij met die kosten niet of onvoldoende bekend was, [eiser] expliciet voor dat doel naar de VvE te verwijzen en niet gebleken is dat zij dat heeft gedaan. Dit overigens nog daargelaten de vraag of de onderzoeksplicht van [eiser] zo ver gaat dat hij niet alleen de staat van het appartement maar ook de staat van het gehele complex waarvan het appartement deel uitmaakt, zou moeten onderzoeken.
4.17 Bovendien geldt naar vaste jurisprudentie dat [gedaagde] [eiser] niet te goeder trouw kan tegenwerpen dat hij in zijn onderzoeksplicht tekort is geschoten indien, zoals hier het geval, [gedaagde] zelf [eiser] niet althans niet in voldoende mate blijkt te hebben geïnformeerd over de gebreken aan het complex en de herstelkosten van dien gegeven ook de beperkte financiële reserves van de VvE, met andere woorden indien zij zelf tekort is geschoten in de op haar rustende mededelingsplicht jegens [eiser].
4.18 Evenwel ziet de rechtbank geen aanleiding in het voorgaande [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van het door hem primair, op grond van niet-nakoming van artikel 12 van de koopovereenkomst gegronde, gevorderde bedrag ad
€ 10.996,53, dit reeds nu niet gebleken is dat, en zo ja wanneer, de VvE, gelet ook op haar beperkte financiële slagkracht, daadwerkelijk zal overgaan tot uitvoering van de onderhavige onderhouds- en herstelwerkzaamheden in de geplande omvang zodat niet zeker is dat [eiser] dit (schade)bedrag, in de zin van onderhouds- en herstelkosten, zal (hebben) bij (te) dragen.
4.19 De door [eiser] subsidiair aangevoerde grondslag, te weten dwaling, treft echter wel doel. Het hiervoor overwogene rechtvaardigt immers de conclusie dat [eiser], had [gedaagde] hem voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst behoorlijk geïnformeerd over de haar bekende substantiële gebreken aan het complex en de (omvang van de) met het herstel daarvan gemoeid gaande kosten, gegeven de -hem (wel) bekende- marginale financiële reserves van de VvE, de koopovereenkomst niet althans niet voor dezelfde prijs zou hebben gesloten, en nu derhalve op basis van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehandeld.
4.20 Voor deze situatie heeft [eiser] op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW gevorderd de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat het als gevolg van de dwaling voor hem ontstane nadeel wordt opgeheven.
4.21 Ter beoordeling ligt derhalve voor met welk bedrag de koopprijs verminderd dient te worden om het nadeel dat [eiser] lijdt bij instandhouding van de overeenkomst op te heffen, waarbij leidend is dat hij in die situatie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij ten tijde van het sluiten van de koop bekend was geweest met de aard en omvang van de gebreken aan het complex, met de omvang van de met het herstel daarvan gepaard gaande kosten en met het feit dat de VvE niet of nauwelijks over reserves beschikte, hetgeen uiteraard een prijsdrukkend effect zou hebben gehad.
4.22 In dat verband heeft [eiser] gewezen op het door hem overgelegde stuk van Van der Schee & Van der Velde Makelaardij (zie 2.12), waarin deze uiteen heeft gezet dat en waarom één en ander naar haar oordeel een waardevermindering van (afgerond) € 9.000,- rechtvaardigt, zodat de waarde van het appartement per 1 april 2008 op € 113.000,- kan worden gesteld.
4.23 Het door [gedaagde] in dit verband opgeworpen argument dat zij het appartement voor € 122.000,- heeft verkocht, terwijl de vraagprijs € 134.500,- (conclusie van antwoord) dan wel € 129.000,- (akte uitlaten producties van [gedaagde]) bedroeg, kan haar hier niet baten. Voor zover zij daarmee heeft bedoeld te stellen dat de kosten van de onderhavige herstel- en onderhoudswerkzaamheden reeds (deels) in de uiteindelijk overeengekomen prijs zijn verdisconteerd, heeft te gelden dat (juist) uit niets blijkt dat dit in de tussen partijen gevoerde onderhandelingen heeft meegespeeld.
4.24 Nu [gedaagde] voor het overige niets heeft aangevoerd op grond waarvan zou moeten worden getwijfeld aan de juistheid van voormelde inschatting van Schee & Van der Velde Makelaardij, zal de rechtbank die inschatting, die haar niet ongegrond of disproportioneel voorkomt, overnemen.
4.25 De conclusie is dan ook dat onder de gegeven omstandigheden een prijsvermindering van € 9.000,- op zijn plaats is en dat [gedaagde] zal worden veroordeeld dat bedrag aan [eiser] (terug) te betalen.
4.26 Ook de door [eiser] over dat bedrag gevorderde wettelijke rente (in de zin van artikel 6:119 BW) zal -als op de wet gegrond- worden toegewezen vanaf 14 juli 2008 tot aan de dag der algehele voldoening.
4.27 Voorts zullen de door [eiser] gevorderde kosten (ad € 535,50 inclusief BTW) voor de taxatie door Van der Schee & Van der Velde Makelaardij worden toegewezen, nu die zijn aan te merken als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW en qua omvang door [gedaagde] onbestreden zijn gelaten, terwijl het bedrag ook de rechtbank niet buitensporig voorkomt.
4.28 [gedaagde] is hier de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij. Zij zal daarom worden verwezen in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
De rechtbank:
- veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen € 9.535,50, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 9.000,- vanaf 14 juli 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 401,78 aan verschotten en € 1.344,- aan salaris voor zijn advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt.
Uitgesproken in het openbaar.
1934