Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats],
eiser bij exploot van dagvaarding van 9 april 2009,
gemachtigde: mr. A.A. Marcus, advocaat te Capelle aan den IJssel
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. P. J. L. J. Duijsens, advocaat te Den Haag.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’
1. Het verloop van de procedure
[eiser] heeft onder overlegging van stukken -zakelijk weergegeven- gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat de Huurcommissie onbevoegd was kennis te nemen van een verzoek tot het doen van uitspraak over de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot servicekosten over de periode 1 november 2006 tot
1 november 2007, zodat partijen niet geacht worden te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft vastgesteld. Subsidiair wordt gevorderd de betalingsverplichting vast te stellen op € 2.006,44.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
Op 19 augustus 2009 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen en een comparitie van partijen bepaald, welke is gehouden op 24 september 2009. Van het verhandelde is proces verbaal opgemaakt.
De zaak is vervolgens voor onbepaalde tijd aangehouden in afwachting van een hoger beroep tegen het op 3 maart 2009 door de kantonrechter te Rotterdam gewezen vonnis (zaaknummer 814865, LJN: BH5457) in een andere zaak die het appartementenschip [A] betreft en waarin dezelfde rechtsvragen een rol spelen.
Op 1 februari 2011 heeft het Gerechtshof te ’s-Gravenhage het vonnis van de kantonrechter vernietigd en geoordeeld dat de gehuurde ruimte op het appartementenschip [A] niet te kwalificeren is als woonruimte ( LJN: BP3089 en WR 2011, 31).
Partijen hebben vervolgens beide een akte genomen en vonnis gevraagd.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter, bij vervroeging, bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- het volgende vast:
2.1. [gedaagde] huurt sedert 7 mei 2004 van [eiser] een appartement dat zich bevindt aan boord van het Appartementenschip [A] – verder de [A]- dat is afgemeerd in de [X haven].
2.2. [gedaagde] heeft op 1 juli 2008 de Huurcommissie gevraagd een uitspraak te doen over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten welke zij aan [eiser] verschuldigd is over de periode van 1 november 2006 tot 1 november 2007.
2.3. De Huurcommissie heeft in oktober 2008 een rapport van voorbereidend onderzoek doen opstellen. De rapporteur van de Huurcommissie adviseert de servicekosten van
€ 930,00 terug te brengen tot € 272,00 en de Eneco kosten van €1.127,46 terug te brengen tot € 1.161,76.
2.4. De Huurcommissie heeft de zaak op 13 januari 2009 mondeling behandeld en op dezelfde dag uitspraak gedaan, in overeenstemming met het advies van de rapporteur.
De uitspraak is op 13 februari 2009 verzonden.
2.5. Op 9 april 2009 heeft [eiser] doen dagvaarden en heeft hij een beslissing gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
2.6. De [A] bestaat uit een stalen bak met daarop een opbouw. De opbouw is verdeeld in 10 units die allemaal uitkomen op een centrale gang. Elke unit bestaat uit een woongedeelte met daarin een open keuken, een badkamer met toilet, een wasmachineruimte en een entree.
2.7. De [A] is als woonschip geregistreerd in het scheepsregister van de dienst voor het kadaster en de openbare registers.
3.De stellingen van partijen
3.1. Aan de eis is naast de hiervoor onder 2 vermelde vaststaande feiten -zakelijk weergegeven- het volgende ten grondslag gelegd:
Primair stelt [eiser] dat de Huurcommissie niet bevoegd is het verzoek van [gedaagde] te behandelen, omdat het gehuurde zich bevindt aan boord van een schip en daarom niet voldoet aan de definitie van woonruimte. [eiser] onderbouwt deze stelling uitgebreid in de dagvaarding en de kantonrechter komt daar, waar nodig, op terug bij de beoordeling van deze zaak. Subsidiair gaat [eiser] in op de beoordeling door de Huurcommissie van de verschillende posten die in rekening worden gebracht en komt hij tot een verschuldigd bedrag van € 2.006,44 dat aan servicekosten verschuldigd is in de bedoelde periode.
3.2. [gedaagde] heeft tegen de eis -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- het volgende aangevoerd:
De Huurcommissie was wel bevoegd omdat de [A] geen schip is. Uit de bedoeling van partijen blijkt dat de [A] duurzaam met de grond verenigd is en bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De [A] dient daarom als gebouwde onroerende zaak te worden aangemerkt. Verder baseert zij haar stelling op de overwegingen van de kantonrechter in de hiervoor onder 1 genoemde uitspraak. Het oordeel van de Huurcommissie over de servicekosten wordt door [gedaagde] onderschreven.
4.De beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van het bepaalde in artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van de partijen binnen acht weken na het verzenden van de uitspraak een beslissing vordert van de rechter over het punt waarover een uitspraak was verzocht. Deze rechtsfiguur wordt wel als fictieve wilsovereenstemming aangeduid.
4.2. Binnen acht weken na 12 februari 2009 heeft [eiser] een uitspraak gevorderd en om die reden is de fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen. [eiser] heeft om die reden geen belang bij het tweede gedeelte van de gevorderde verklaring voor recht.
4.3. Door [eiser] wordt voorts gevraagd voor recht te verklaren dat de Huurcommissie nimmer bevoegd is geweest om het verzoek in behandeling te nemen. Op grond van het bepaalde in artikel 1 Uitvoeringswet Pro Huurprijzen Woonruimte is de Huurcommissie slechts bevoegd uitspraken te doen die zien op woonruimte, zoals gedefinieerd in artikel 7:233 BW Pro. In dit artikel wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voorzover deze als zelfstandige of onzelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. Het appartement van [gedaagde] is als woonruimte verhuurd, maar partijen twisten over de vraag of wel of niet sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Het antwoord op deze vraag is bepalend voor de vraag of de door [gedaagde] gehuurde ruimte onder de definitie van woonruimte kan worden gebracht.
4.4. Na de hiervoor bedoelde uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam heeft de Hoge Raad op 15 januari 2010 (LJN BK9136) een arrest gewezen dat voor het oordeel in deze zaak van belang is en geoordeeld: “het gaat hier om een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, zodat sprake is van een schip in de zin van artikel 8.1 BW. Een schip is in het algemeen een roerende zaak. Een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem die toelaat dat het schip met de waterstand meebeweegt, kan niet leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW Pro.” In het arrest wordt verder verwezen naar een op 22 juli 1988 gewezen arrest van de Hoge Raad (NJ 1989,257) waarin is overwogen dat een vereniging met de grond als bedoeld in artikel 3:3 BW Pro in ieder geval niet kan worden aangenomen enkel op grond van een verbinding door middel van kabels en de aansluiting op nutsleidingen en riolering.
4.5. In het arrest van Hof van 1 februari 2011 wordt aangesloten bij de hiervoor bedoelde jurisprudentie van de Hoge Raad. Het Hof oordeelt dat de [A] bestemd is om te drijven en ook daadwerkelijk drijft, zodat zij als schip moet worden gekwalificeerd. De [A] is, zo overweegt het Hof, ingeschreven als woonschip in het kadaster en daarom roerend. Vervolgens onderzoekt het Hof of er wellicht omstandigheden zijn die het schip [A] desondanks onroerend maken door een duurzame vereniging met de grond. Het Hof gaat dan uitgebreid in op de afmeerconstructie van de [A] door middel van zogenaamde spudpalen en komt tot het oordeel dat deze verbinding niet kan leiden tot het oordeel dat de [A] met de bodem is verenigd. Dit kan slechts anders zijn als de [A] zou steunen op palen in het water maar daarvan is niet gebleken. Tenslotte overweegt het Hof dat ook niet blijkt van de bedoeling de [A] te verenigen met de bodem of de oever, gelet op de mogelijkheid haar te ontmeren en gelet op het, niet weersproken, feit dat de [A] daadwerkelijk iedere vijf jaar wordt verplaatst ten behoeve van een onderhoudsbeurt op een scheepshelling.
4.6. Gelet op de hiervoor aangehaalde jurisprudentie komt ook de kantonrechter tot het oordeel dat de [A] moet worden gekwalificeerd als een schip, nu [eiser] heeft gesteld en [gedaagde] niet heeft weersproken dat de [A] feitelijk drijft. Deze kwalificatie kan, naar het oordeel van de kantonrechter, niet anders worden door de maatschappelijke ontwikkeling die bouwen op het water stimuleert. Omdat de [A] een schip is, moet zij in beginsel als roerend moet worden aangemerkt, tenzij zou blijken van een duurzame vereniging met de bodem of de oever van de [haven]. Anders dan in de zaak die heeft geleid tot het hiervoor aangegeven arrest van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage, heeft [eiser] niets aangevoerd over de mogelijke vereniging van de [A] met de bodem of oever. [gedaagde] heeft zich beroepen op de criteria van het Portocabin-arrest en gesteld dat het de bedoeling is om het bouwwerk, de [A], duurzaam ter plaatse te laten zijn, hetgeen zou moeten blijken uit de inrichting van het water (bedoeld zal zijn de [haven] of een deel daarvan) als woonwijk, de constructie en de afmetingen van de appartementen, alsmede de aansluiting op nutsvoorzieningen. Uit HR 22 juli 1988 volgt dat de aansluiting van de [A] op de nutsvoorzieningen haar niet duurzaam met de grond of oever verenigen, zodat aan die stelling voorbij zal worden gegaan. De overige door [gedaagde] genoemde omstandigheden zijn niet nader toegelicht. Onduidelijk is waarom de constructie en afmeting van de appartementen tot het oordeel kunnen leiden dat sprake is van een duurzame vereniging. De inrichting van de haven als woonwijk vormt, zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, al evenmin een grond om van een duurzame vereniging te kunnen spreken. De stelling als zou de [A] duurzaam met de bodem zijn verenigd wordt daarom als onvoldoende onderbouwd, gepasseerd.
4.7. Nu niet is gebleken van een duurzame vereniging met de bodem, moet de [A] als een roerende zaak worden aangemerkt. Dat zulks het geval is blijkt bovendien uit het, niet weersproken, feit dat de [A] is geregistreerd als schip. De kantonrechter oordeelt dat deze registratie uitsluit dat de [A] ook als onroerende zaak wordt geregistreerd. De inschrijving in het ene register sluit de inschrijving in het andere register per definitie uit, terwijl niet is gesteld of gebleken dat de [A] ten onrechte in het scheepsregister geregistreerd werd.
Het oordeel dat de [A] een schip is en geen onroerende zaak impliceert dat het gehuurde niet kan worden aangemerkt als een onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro.
De Huurcommissie heeft daarom ten onrechte uitgesproken dat zij bevoegd is van het geschil kennis te nemen. Het eerste deel van de primaire vordering wordt dan ook toegewezen.
4.8. Nu, een deel van, de primaire vordering wordt toegewezen komst de kantonrechter niet toe aan het subsidiair gevorderde. Door [gedaagde] is geen, voorwaardelijke, vordering ingesteld die ziet op de servicekosten, zodat de kantonrechter langs die weg geen materieel oordeel kan vellen over de servicekosten die in geschil zijn.
4.9. [gedaagde] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, belast met de kosten van het geding.
5. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de Huurcommissie onbevoegd was kennis te nemen van het verzoek van [gedaagde] d.d.1 juli 2008 tot het doen van uitspraak over de betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten over de periode 01-11-2006 tot 01-11-2007;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 293,98 aan verschotten en op € 200,-- voor het salaris van de gemachtigde van [eiser];
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.