Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres in conventie, bij exploot van dagvaarding van 23 november 2009,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. P.C.M. Ouwens te Spijkenisse,
tegen
[gedaagde],
gevestigd te [gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P.K. Grootenboer te Barendrecht.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1. Het verdere verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het vonnis van 23 juli 2010 en de onderliggende stukken;
- het proces-verbaal van de op 22 september 2010 gehouden comparitie van partijen, alsmede de bij die gelegenheid in het geding gebrachte stukken van de zijde van [gedaagde];
- de door partijen genomen akten na comparitie van partijen, [gedaagde] onder overlegging van een productie;
- de brief d.d. 26 november 2010 vanwege [gedaagde], met bijlage;
- de antwoordakte van [eiseres].
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2. De nadere beoordeling van het geschil
In conventie en in reconventie:
Ad primaire vorderingen in reconventie:
2.1 In voormeld tussenvonnis is ten aanzien van de primaire vordering in reconventie op grond van de gestelde dwaling en het beroep in conventie op de nietigheid van de overeenkomst onder r.o. 5.4 aangegeven, dat voor de vaststelling dat [gedaagde] heeft gedwaald het noodzakelijk is dat zij uitdrukkelijk aan [eiseres] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft kenbaar gemaakt dat het eigen gebruik van het gehuurde als kantoorruimte voor beperkte tijd zou zijn en het voor haar op dat moment essentieel was dat het gehuurde binnen afzienbare tijd kon worden onderverhuurd aan een derde als kantoorruimte of soortgelijke bestemming.
Voorts is in dat vonnis vooralsnog geoordeeld in r.o. 5.5 dat het niet vast staat dat het gebruik van het gehuurde als kantoorruimte, zoals eerst door [eiseres] en later door [gedaagde] heeft plaatsgevonden, in strijd is met het bestemmingsplan.
Op beide punten was nadere informatie noodzakelijk.
2.2 Vast staat dat bij de bestemmingsplanwijziging in 1999 de bestemming van het perceel, waarop het gehuurde is opgericht, is gewijzigd in wonen met nevenfunctie kantoor.
Voorts staat vast dat in artikel VI.2 lid II van het bestemmingsplan Portland I, waarin het gehuurde is gelegen, is bepaald:
1. Het op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan bestaande gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat met de in het plan aangewezen bestemming in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het bestaande gebruik als bedoeld onder 1 mag worden gewijzigd in een ander met het plan strijdig gebruik, mits de afwijking van het plan naar de aard niet wordt vergroot.
[eiseres] heeft, onweersproken door [gedaagde], gesteld dat in 1990 het pand in gebruik was als verenigingsgebouw en dat door de gemeente Albrandswaard een bouwvergunning is verleend voor een kantoorpand. Ten tijde van de wijziging van het bestemmingsplan had [eiseres] het pand (nog steeds) als kantoorpand in gebruik.
2.3 [gedaagde] heeft aan de hand van een tweetal brieven, afkomstig van de gemeente Albrandswaard, haar standpunt, dat het gehuurde niet als kantoorruimte of soortgelijke bestemming kan worden gebruikt/verhuurd, nader onderbouwd.
Het betreft een brief d.d. 27 augustus 2010, gericht aan Ineen Service B.V. te Ridderkerk, ondertekend door de heer D. Mol, hoofd afdeling Bouwen en Wonen. In die brief wordt meegedeeld dat een vestigingsvergunning, zoals verzocht, niet in de gemeentelijke regelgeving is opgenomen. Voorts wordt vermeld dat een plan van de geadresseerde is afgehandeld als principeverzoek c.q. schetsplan. In de brief wordt aangegeven dat het (bouw)plan niet mogelijk is wegens strijd met het bestemmingsplan. Omdat de brief is aangemerkt als een verzoek om informatie kan hetgeen daarin is neergelegd volgens die brief niet als een besluit worden aangemerkt waartegen bezwaar kan worden gemaakt. Het standpunt van de gemeente kan daarmee derhalve niet bestuursrechtelijk worden getoetst op de juistheid daarvan.
De tweede brief is gedateerd 17 november 2010, gericht aan haar gemachtigde. Ook deze brief is ondertekend door de heer D. Mol en is (wederom) aangemerkt als een verzoek om informatie, waartegen geen bezwaar mogelijk is.
In die brief wordt gesteld dat bij de gemeente Albrandswaard niet bekend is dat op het perceel [locatie] sprake is (geweest) van een zelfstandige kantoorvestiging. De gemeente is daarom van mening dat de overgangsbepaling, artikel VI.2 van het bestemmingsplan niet van toepassing is. Aan een verzoek om wijziging van de woonbestemming naar een zelfstandige kantoorbestemming zal de gemeente geen medewerking verlenen, zo kan uit die brief worden opgemaakt.
2.4 Uit genoemde brieven kan worden afgeleid, zoals ook al in het tussenvonnis overwogen, dat de gemeente Albrandswaard een strikte uitleg van het bestemmingsplan voor staat en een gebruik als kantoorpand van het gehuurde eigenlijk niet wil. Daarmee is evenwel niet vast komen te staan, dat het gebruik van het gehuurde als kantoorpand, zoals dit ten tijde van de bestemmingswijziging plaatsvond door [eiseres], althans [eiseres ... B.V.]. en is voortgezet door [gedaagde] door een opvolgend (onder)huurder c.q. koper daadwerkelijk niet (meer) als zodanig kan worden gecontinueerd op grond van de overgangsbepalingen bij het bestemmingsplan.
2.5 De ondertekenaar namens de gemeente stelt in de brief van 17 november 2010 immers dat niet bekend was dat er sprake was van een zelfstandige kantoorvestiging in het pand aan de [locatie]. Dit is in strijd met de vaststelling onder r.o. 2.2 dat het kantoorpand in 1990 is gebouwd met een bouwvergunning van dezelfde gemeente Albrandswaard en ten tijde van de bestemmingsplanwijziging nog steeds als zodanig werd gebruikt.
Omdat de aan de gemeente gerichte brieven, waarop beide voormelde brieven een antwoord vormden, door [gedaagde] niet zijn overgelegd, kan niet worden beoordeeld of de gemeente van een juiste voorstelling van zaken is uitgegaan. In ieder geval moet er van worden uitgegaan dat de uitleg in die brief van de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan berust op een onjuist feitelijk uitgangspunt.
2.6 De overgangsbepalingen bij het vigerende bestemmingsplan vermelden niet dat het voortgezet gebruik beperkt is tot de gebruiker ten tijde van de bestemmingswijziging. (Deze zou dan aanspraak kunnen maken op planschade.) Het (van het vigerende bestemmingsplan afwijkende) gebruik van het gehuurde als kantoorpand kan (door elke opvolgend gebruiker) worden voortgezet en zelfs worden gewijzigd, mits de afwijking van de bestemming maar niet wordt vergroot. Een en ander kan ook worden afgeleid uit het ongestoorde gebruik van het gehuurde als kantoorpand door [gedaagde] zelf als opvolger van [ei[eiseres ... B.V.].
2.7 Voor de ingebruikname als kantoorpand door een opvolgend huurder/koper is volgens de voornoemde brief van 27 augustus 2010 geen (vestigings)vergunning, noch anderszins toestemming van de gemeente Albrandswaard nodig. Uit de overgelegde en aangehaalde brieven kan niet worden afgeleid dat, wanneer het pand door een derde in gebruik genomen gaat worden als kantoorpand, de gemeente Albrandswaard voornemens is daartegen met bestuursdwang op te treden. Daargelaten dat een dergelijk optreden bestuursrechtelijk getoetst kan worden door de bestuursrechter en op grond van de vaststaande feiten met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen stand kan houden.
2.8 Uit het vorenoverwogene valt mitsdien af te leiden dat niet is komen vast te staan en dat dit feit zich evenmin heeft verwezenlijkt, dat [gedaagde] het gehuurde niet als kantoorruimte of soortgelijke bestemming kan onderverhuren omdat – de overgangsbepalingen van – het vigerende bestemmingsplan daaraan in de weg staat. [gedaagde] heeft uitdrukkelijk (aanvullend) bewijs aangeboden dat Burgemeester en Wethouders van de gemeente Albrandwaard geen toestemming verlenen om het gehuurde aan onderhuurders als kantoorruimte of soortgelijke bestemming te verhuren door het doen horen van getuigen, waaronder ambtenaren van die gemeente die bevoegd zijn ter zake het nemen van beslissingen omtrent het gebruik van het pand en het bestemmingsplan.
[gedaagde] zal tot dit bewijs niet worden toegelaten. Hiervoor is immers overwogen dat uit de brief van 27 augustus 2010 valt af te leiden dat voor een dergelijke onderhuur de toestemming van de gemeente Albrandswaard niet vereist is en dat bestuursdwang niet is aangekondigd, noch met succes uitgeoefend zal kunnen worden.
2.9 Nu er van uit gegaan moet worden dat het gehuurde ook door een door [gedaagde] aan te trekken onderhuurder als kantoorruimte kan worden gebruikt overeenkomstig hetgeen partijen in de huurovereenkomst hebben bepaald kan er in zoverre geen sprake zijn van een schending door [eiseres] van haar mededelingsplicht, ook al had [gedaagde] aan haar kenbaar gemaakt dat het kunnen onderverhuren van het pand bij aangaan van de huurovereenkomst van essentieel belang was. Dit betekent dat niet nader onderzocht en bewezen hoeft te worden dat [gedaagde] aan [eiseres] bij het aangaan van de huurovereenkomst inderdaad heeft meegedeeld dat voor haar essentieel was dat zij het gehuurde kon onderverhuren als kantoorruimte.
2.10 Het verweer en het primaire standpunt van [gedaagde] strekt evenwel verder. Zij stelt dat door het onthouden aan haar van essentiële informatie over de bestemmingsplanwijziging in 1999, zij ernstig is beperkt in haar mogelijkheden tot onderverhuur en daarom heeft gedwaald. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven, hoewel er geen beperking is in het gebruik, dat door het vigerende bestemmingsplan, mede op grond van de uit de overgelegde brieven af te leiden houding van de gemeente, er wel een beperking kan zijn wanneer een opvolgend huurder/koper een verbouwing van het kantoorpand wenst te realiseren.
2.11 Echter al in 1986 heeft de Hoge Raad (HR 18 april 1986, NJ 1986, 747) aangegeven dat een verkoper die een deskundig onroerendgoedhandelaar is, geen onderzoeksplicht heeft wat betreft de gelding van een bestemmingsplan. Dit betekent in casu dat, wanneer voor [gedaagde] niet alleen de mogelijkheid om het gehuurde als kantoorruimte of soortgelijke bestemming onder te verhuren en later te verkopen, maar ook om de mogelijkheid te hebben aan het pand wijzigingen aan te brengen door verbouwingen, essentieel was om de overeenkomst aan te gaan, er op [gedaagde] een onderzoeksplicht rustte naar de eventuele beperkingen op grond van een bestemmingsplan. Zo gedaagde al zou hebben gedwaald betreffende de mogelijkheden van het pand, dan komt dit voor haar rekening.
2.12 Eerder (r.o. 5.6 van het tussenvonnis) is al overwogen dat de huurprijs en de toekomstige koopprijs van het kantoorpand niet alleen zijn bepaald aan de hand van de waarde van de onroerende zaak, maar tot stand zijn gekomen in het kader van de overeenkomst waarbij tevens het assurantiekantoor van [eiseres] door [gedaagde] is overgenomen. Zo deze prijzen in het economisch verkeer als te hoog zouden moeten worden aangemerkt dan komt aan [gedaagde] onder deze omstandigheden en in het licht van de vaststelling dat zij zelf onderzoek had moeten verrichten naar het vigerende bestemmingsplan geen beroep op dwaling toe ten aanzien van de huur- en koopprijs.
De primaire vorderingen in reconventie moeten derhalve aan [gedaagde] worden ontzegd.
Ad subsidiaire vorderingen in reconventie:
2.13 Deze vorderingen zijn gebaseerd op de stelling van [gedaagde] dat de ernstige beperkingen van de contractuele mogelijkheden, die voor haar bij het aangaan van de huurovereenkomst van doorslaggevend en essentieel belang waren, ex artikel 7:204 BW Pro als gebreken aan het gehuurde en derhalve als een toerekenbare tekortkoming van [eiseres] uit hoofde van de huurovereenkomst dienen te worden beschouwd.
Het niet kunnen (onder)verhuren van een pand overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming kan in het algemeen gesteld als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro worden aangemerkt.
2.14 Hiervoor onder r.o. 2.8 is echter overwogen dat niet is komen vast te staan en dat dit feit zich evenmin heeft verwezenlijkt, dat [gedaagde] het gehuurde niet als kantoorruimte of soortgelijke bestemming kan onderverhuren omdat – de overgangsbepalingen van – het vigerende bestemmingsplan daaraan in de weg staat. Dit heeft tot gevolg dat er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. Bij het ontberen van een juiste grondslag kunnen mitsdien ook de subsidiaire vorderingen in reconventie niet aan [gedaagde] worden toegewezen.
Ad meer subsidiaire vorderingen in reconventie:
2.15 Deze vorderingen, verminderde huurprijs en wijziging van de koopprijs, zijn gebaseerd op de gestelde gebreken aan het gehuurde en het standpunt dat een incorrecte koopprijs is vastgesteld.
Door de beperking vanwege het bestemmingsplan stelt [gedaagde] in haar huurgenot te zijn beperkt, op grond waarvan zij aanspraak maakt op vermindering van de huurprijs. Nu eerder is vastgesteld dat er geen sprake is van een gebrek, kan [gedaagde] ook niet in haar huurgenot zijn beperkt. Nog daargelaten dat bij het bepalen van de huurprijs nog andere factoren een rol hebben gespeeld.
Het verzoek ex artikel 7:207 BW Pro tot vermindering van de huurprijs, moet mitsdien eveneens aan [gedaagde] worden ontzegd.
2.16 De vordering tot vermindering van de koopprijs behoort niet tot de ter competentie van de kantonrechter aangewezen waarde- of aardvorderingen. Echter het bepaalde in artikel 94 lid 2 BRv Pro geeft de kantonrechter de mogelijkheid om ingeval een dergelijke vordering in reconventie is ingesteld daarop te beslissen.
2.17 Ook bij de bepaling van de koopprijs heeft de koper ten aanzien van de op een onroerende zaak rustende bestemming ingevolge een bestemmingsplan een onderzoeksplicht (zie r.o. 2.11). Mocht het bestemmingsplan een rol hebben gespeeld bij de waardebepaling van het pand en de tussen partijen overeengekomen koopprijs, dan moet, voor zover er al sprake zou zijn van dwaling daaromtrent, deze dwaling voor rekening van [gedaagde] blijven. Daarmee ontvalt aan dit onderdeel van de meer subsidiaire vorderingen van [gedaagde] de grondslag en dient de vordering tot vermindering van de overeengekomen koopprijs in de huurovereenkomst ook aan [gedaagde] te worden ontzegd.
2.18 De vorderingen van [gedaagde] in reconventie liggen met het vorenoverwogene voor afwijzing gereed. [gedaagde] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.
In conventie voorts:
2.19 Met de afwijzing van de reconventionele vorderingen is tevens de juistheid van het verweer van [gedaagde] in conventie verworpen.
[gedaagde] heeft de hoogte van de door [eiseres] gevorderde hoofdsom aan verschuldigde huurpenningen, zo die verschuldigdheid komt vast te staan, niet betwist. Evenmin heeft [gedaagde] betwist, wanneer die verschuldigdheid komt vast te staan, dat zij aan [eiseres] een contractuele boete en rente verschuldigd is. Dat betekent dat die onderdelen van de vorderingen van [eiseres] aan haar kunnen worden toegewezen, zoals hierna te vermelden.
2.20 [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist aan [eiseres] buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn. [eiseres] heeft op die betwisting door [gedaagde] niet gereageerd, zodat de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
2.21 De huurpenningen vanaf 1 november 2009 kunnen aan [eiseres] worden toegewezen, voor zover zij tot op heden zijn vervallen. Gelet op de kwartaalafrekening is dit tot en met 31 maart 2011. Nu [eiseres] geen ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd, ontbreekt er een grondslag om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van nog niet vervallen huurpenningen.
2.22 [gedaagde] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure, waaronder die van de gelegde beslagen. Voor een veroordeling tot nakosten is geen grond, nu de verschuldigdheid van die kosten nog niet vast staat.
3. De beslissing
De kantonrechter,
in conventie
veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres] te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting
a. het bedrag ad € 34.974,95 (vierendertigduizendnegenhonderdvierenzeventig euro en 95 eurocent), vermeerderd met de contractuele boete van 2% per maand vanaf 1 november 2009, alsmede vermeerderd met de wettelijke handelsrente, vanaf de vervaldata van de facturen, de eerste vanaf 1 juli 2009, tot de dag der algehele voldoening;
b. een bedrag van € 16.640,-- (zestienduizendzeshonderdveertig euro) per kwartaal, te rekenen vanaf 1 november 2009 tot en met 31 maart 2011, bij vooruitbetaling te voldoen, jaarlijks per 1 januari te vermeerderen aan de hand van de Consumentenprijsindex (CPI) als gepubliceerd door het Centraal Planbureau voor de Statistiek;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 664,64 aan verschotten en € 2.000,-- aan salaris voor haar gemachtigde;
verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
ontzegt aan [gedaagde] haar vorderingen;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 1.000,-- aan salaris voor haar gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Nouwt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.