Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van den Bongerd, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], zaakdoende te [plaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.W. de Kruijf-Vermeij.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding met producties van 7 februari 2011;
- de conclusie van antwoord;
- het proces verbaal van de op 25 maart 2011 gehouden mondelinge behandeling van de voorlopige voorziening;
- het vonnis in het incident van 29 april 2011;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.
2. De vaststaande feiten
2.1. [gedaagde] is huurder van de winke[straat]dres] te [plaats]. Het gehuurde is gerenoveerd en gedurende deze renovatie is [gedaagde] tijdelijk gehuisvest in het winkelpand [adres II] te [plaats]. Per 1 juli 2010 is [gedaagde] dit pand tijdelijk, voor een periode van vier maanden, gaan huren van [eiseres]. De huurovereenkomst voor het gehuurde aan [adres] te [plaats] is niet beëindigd. De renovatie is voltooid, maar [eiseres] is niet bereid het pand aan [adres] aan [gedaagde] op te leveren en beschikbaar te stellen.
2.2. [eiseres] heeft de huur van het gehuurde aan het [adres II] te [plaats] op 22 oktober 2010 opgezegd tegen 30 november 2010, zodat deze huurovereenkomst tot een einde gekomen is. [gedaagde] heeft het gehuurde niet ontruimd.
3. De vordering
[eiseres] vordert, kort samengevat, de ontbinding van de huurovereenkomst voor het gehuurde aan [adres] en de ontruiming van het gehuurde en betaling van diverse bedragen waaronder huurpenningen en contractuele boetes, bedragen voor meerwerk, ten onrechte betaalde vergoedingen, schadevergoeding op te maken bij staat, buitengerechtelijke kosten en proceskosten alsmede een verklaring voor recht houdende een verklaring dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten. Verder vordert zij primair de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde aan het [adres II] te [plaats] en subsidiair de ontbinding en ontruiming van Zwaanhals 247a, betaling van achterstallige huurpenningen en een gebruiksvergoeding tot de datum van ontruimen.
4. Het verweer
[gedaagde] weerspreekt de verwijten en is bereid deze te herstellen voorzover de verwijten terecht zijn gemaakt. [gedaagde] is bereid het gehuurde aan het [adres II] te ontruimen, wanneer [adres] wordt opgeleverd. Wanneer hij thans het gehuurde moet ontruimen en niet in staat wordt gesteld [adres] te betrekken, wordt het voeren van de onderneming onmogelijk en wordt [gedaagde] brodeloos gemaakt.
5. De beoordeling
5.1 [gedaagde] huurt sinds 1 april 2005 de winkel aan [adres]. Hij heeft met [eiseres] afspraken gemaakt over een tijdelijke verhuizing naar een winkel aan het [adres II] om een renovatie van de winkel op 325a mogelijk te maken. De huurovereenkomst voor nummer 247a is door opzegging met ingang van 1 december 2010 tot een einde gekomen. [gedaagde] heeft deze winkel echter niet ontruimd, omdat [eiseres] hem niet langer wil toelaten tot de winkel op nummer 325a. [eiseres] vordert de ontbinding van de huurovereenkomst voor nummer 325a op grond van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Beoordeeld moet worden of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en, indien dat het geval is, moet worden beoordeeld of deze tekortkoming de ontbinding en de ontruiming voor nummer 325a kan rechtvaardigen, gelet op de gevolgen van een ontbinding.
5.2. Voorop moet worden gesteld dat het eventuele tekortkomen van [gedaagde] in een van de beide overeenkomsten ook gevolgen kan hebben voor de andere overeenkomst, nu de beide overeenkomsten niet los van elkaar kunnen worden gezien. De tijdelijke overeenkomst betreft immmers een “wisselwinkel” die alleen bedoeld is om [gedaagde] tijdelijk te huisvesten in afwachting van de renovatie van het oorspronkelijk gehuurde pand. De huur van nummer 247a is tot een einde gekomen, zodat voor deze winkel de ontruimingsvordering in beginsel toewijsbaar is.
5.3. [eiseres] heeft de tekortkomingen van [gedaagde] opgesomd onder nummer 50 van de dagvaarding. Deze opsomming zal worden gevolgd bij het beoordelen van de aan [gedaagde] verweten tekortkomingen.
5.3.a. Huurachterstand voor nummer 325a.
[eiseres] heeft uitgebreid gemotiveerd aangegeven dat [gedaagde] in de periode van 1 april 2005 tot 1 juli 2010 vrijwel voortdurend een achterstand in betalingen heeft laten bestaan. Zij stelt dat van de 63 huurmaanden er slechts in drie maanden geen sprake is geweest van een huurachterstand. Uit het overzicht van de achterstanden dat door [eiseres] in het geding is gebracht, blijkt dat [gedaagde] vrijwel voortdurend niet op de eerste dag van de maand betaalde, maar in de loop van de maand. Betaling op de eerste dag van de maand is overeengekomen. In de meeste maanden is de huurachterstand tot een lopende maand beperkt, maar in de laatste maanden voor de verhuizing naar nummer 247a is de huurachterstand tot drie maanden opgelopen. Op 15 september 2006 is [gedaagde] tot betaling veroordeeld door de kantonrechter te Rotterdam. Uit het feit dat deze veroordeling nodig is geweest blijkt dat [gedaagde] haar verplichtingen niet altijd tijdig is nagekomen. [gedaagde] betwist deze feiten niet, maar stelt dat sprake is van een vertekend beeld. De kantonrechter begrijpt deze stelling zo, dat [gedaagde] bedoelt te zeggen dat het betalen in de loop van de maand niet als een tekortkoming kan worden aangemerkt. Als sprake is geweest van meer dan een maand huurachterstand beroept [gedaagde] zich op betalingsonmacht tengevolge van de economische crisis.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de gestelde huurachterstanden erkent. Gelet op de in artikel 4.10 van de huurovereenkomst overeengekomen betalingsdatum, te weten voor of op de eerste dag van de periode, is daardoor sprake geweest van een bijna voortdurend tekortkomen in de verplichting tot huurbetaling. Daarbij heeft te gelden dat het in de loop van de maand betalen ook als een tekortkoming moet worden aangemerkt. Wanneer [gedaagde] niet kan betalen door financiële tegenslag, zoals de financiële crisis, is dat een omstandigheid die voor rekening van [gedaagde] moet blijven. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] zonder meer is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichtingen.
5.3.b. Het niet in overeenstemming met de bestemming gebruiken van [adres II]. [eiseres] stelt dat de winkel door [gedaagde] niet als zodanig wordt gebruikt. [gedaagde] weerspreekt dit. De kantonrechter oordeelt dat niet is gebleken van een tekortkomen op dit punt. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] haar winkel niet als zodanig heeft ingericht en ook is niet gesteld of gebleken dat de winkel nimmer geopend was. [eiseres] baseert dit verwijt kennelijk op haar mening dat de winkel onvoldoende open is geweest, maar dat kan niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt, leiden tot het oordeel dat van een bestemmingswijziging sprake is. Op dit punt is naar het oordeel van de kantonrechter van een tekortkomen onvoldoende gebleken.
5.3.c. Huurachterstand [adres II].
[eiseres] stelt dat een huurachterstand is ontstaan van € 1.856,40 en [gedaagde] heeft deze achterstand niet weersproken. Na de mondelinge behandeling van de voorlopige voorziening heeft [gedaagde] voor betaling zorggedragen.
Een belangrijk deel van deze achterstand is ontstaan doordat [eiseres], bij vergissing, een bedrag van € 1.237,60 heeft betaald aan [gedaagde]. [gedaagde] stelt nu dat het haar niet kan worden verweten dat een huurachterstand is onstaan door de onduidelijkheid rondom deze betaling. De kantonrechter kan [gedaagde] in deze opvatting niet volgen. Het moet zonder meer duidelijk zijn geweest dat met de betaling door [eiseres] aan [gedaagde] van een vergissing sprake is geweest, nadat [eiseres] op 14 september 2010 daarover een e-mail heeft verzonden aan [gedaagde]. De communicatie daarover was duidelijk. Dat desondanks een huurachterstand is blijven bestaan, komt voor rekening van [gedaagde]. Er is van een tekortkoming sprake geweest.
5.3.d. Het ontbreken van toestemming voor plaatsing van een rolluik aan de buitenzijde van het gehuurde.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat het rolluik zonder toestemming van [eiseres] werd aangebracht. Inmiddels werd het rolluik verwijderd door [gedaagde]. Er is sprake geweest van een tekortkomen door het, zonder de contractueel vereiste toestemming, plaatsen van een rolluik. Dat het rolluik inmiddels werd verwijderd betekent niet dat in het verleden niet van een tekortkomen sprake is geweest.
5.3.e. De verplichting om een etalage in te richten.
[gedaagde] betwist dat de etalage niet in overeenstemming met de contractuele bepaling levendig en uitnodigend ingericht is geweest. [gedaagde] volstaat met een algemene betwisting, terwijl [eiseres] gemotiveerd heeft gesteld dat de inrichting van de etalage niet naar behoren is geweest. [gedaagde] heeft de inrichting na de mondelinge behandeling aangepast. In deze omstandigheden komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] de etalage niet in overeenstemming met de contractuele bepaling had ingericht en ook dat vormt een tekortkoming.
5.3. f. Het niet geopend houden tijdens de overeengekomen openingstijden.
Deze stelling wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist en op dit punt is een gericht bewijsaanbod gedaan. Of sprake is geweest van een tekortkomen is daarom niet vast te stellen. De bewijslast van de stelling rust op [eiseres]. Later zal de kantonrechter beoordelen of [eiseres] in de gelegenheid wordt gesteld om dit bewijs te leveren.
5.3.g. De verplichting om toestemming te vragen voor wijzigingen.
[gedaagde] heeft erkend diverse wijzigingen te hebben aangebracht zonder daarvoor toestemming te vragen. Zij heeft toegezegd eventuele schade te herstellen wanneer het gehuurde wordt ontruimd. De wijzigingen betreffen het plaatsen van rekken en tralies voor de deur. Daarbij is niet duidelijk of voor het plaatsen van de rekken gaten zijn geboord. Dat is voor de tralies in elk geval wel gebeurd. De kantonrechter komt tot het oordeel dat het boren van gaten in een gehuurde winkel niet afzonderlijke toestemming gevraagd behoeft te worden. Het is nu eenmaal niet ongebruikelijk dat door een huurder gaten moeten worden geboord om het gehuurde geschikt te maken voor het overeengekomen gebruik. Mede gelet op de toezegging de gaten te zullen repareren, oordeelt de kantonrechter dat op dit punt geen sprake is van een tekortkomen.
5.3.h. Niet meewerken aan bezichtigingen.
Op dit punt volstaat [gedaagde] met een geheel ongemotiveerde ontkenning. De kantonrechter gaat daaraan voorbij en oordeelt dat [gedaagde] op dit punt tekort is geschoten. Deze tekortkoming is in de gegeven omstandigheden van gewicht omdat de ruimte slechts gedurende vier maanden werd gehuurd en het voor [eiseres] in die situatie van belang is potentiële huurders te kunnen rondleiden met het oog op de verhuur aan het einde van de tijdelijke verhuur. Het tekortkomen weegt des te zwaarder nu voldoende duidelijk is geworden dat [eiseres] zich inspant om het gebied aan [straat] te revitaliseren.
5.3. i. Schade toebrengen aan het gehuurde.
Of schade is toegebracht is vooralsnog onvoldoende komen vast te staan. Of schade is ontstaan zal blijken wanneer het gehuurde wordt ontruimd en daarvan is op dit moment nog geen sprake. Van een tekortkoming is op dit moment niet gebleken.
5.3.j. Het niet opleveren van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst.
In de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter van een tekortkomen geen sprake. Nummer 247a werd niet opgeleverd omdat [eiseres] niet bereid is gebleken nummer 325a beschikbaar te stellen. In die omstandigheid kan niet van [gedaagde] worden verwacht het gehuurde op te leveren in afwachting van de uitkomst van het nu aanhangige geding. De kantonrechter oordeelt dat in de gegeven omstandigheden niet van een tekortkomen gesproken kan worden.
5.3.k. Het niet nakomen van bepalingen.
Dit verwijt vormt een herhaling, maar dan in algemene termen, van de hiervoor in detail uitgewerkte verwijten en is in die zin overbodig. Het levert niet een afzonderlijke tekortkoming op.
5.4. Uit het hiervoor in 5.3. overwogene volgt dat [gedaagde] op diverse punten is tekortgeschoten in een behoorlijke nakoming van de beide huurovereenkomsten. Waar het de huur betreft, is sprake van een voortdurend te laat betalen van de huur. In 2006 is zelfs een gerechtelijke procedure nodig geweest om [gedaagde] tot betaling te bewegen. Ondanks dit vonnis is daarna opnieuw en herhaaldelijk sprake geweest van een huurachterstand. Zelfs na verhuizing naar de wisselwinkel op nummer 247a heeft [gedaagde] weer een huurachterstand laten ontstaan. Daarbij moet worden bedacht dat het te laat betalen van de huur ook als een tekortkoming moet worden aangemerkt, omdat nu eenmaal is overeengekomen dat de huur uiterlijk op de eerste van elke vervallen maand moet zijn voldaan. Eerst nadat in het incident een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden is [gedaagde] tot betaling overgegaan. Inmiddels is alle huur tot en met april 2011 voldaan, maar dat neemt niet weg dat in het verleden lange tijd sprake is geweest van een herhaald tekortkomen. Er is daarom reden om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de winkel op nummer 325a, tenzij de bijzondere aard van de tekortkoming of de geringe betekenis ervan niet in verhouding staat tot de gevolgen van de ontruiming voor [gedaagde]. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de feiten en omstandigheden in dit geval de ontbinding rechtvaardigen. Daarbij is vooral van belang dat sprake is geweest van een zeer langdurig en structureel te laat betalen van de huur. Daarnaast heeft [gedaagde] zich niet gedragen zoals dat van een goed huurder mag worden verwacht door niet mee te werken aan bezichtigingen, door zonder toestemming van [eiseres] een rolluik aan te brengen en door de etalage niet altijd naar behoren in te richten. Op deze wijze heeft hij afbreuk gedaan aan de inspanningen van [eiseres] om het winkelbestand aan [straat] weer op een behoorlijk niveau te brengen. [eiseres] heeft de tekortkomingen niet laten meewegen op het moment dat aan [gedaagde] de wisselwinkel beschikbaar werd gesteld. Dit kan haar evenwel niet worden tegengeworpen, nu [gedaagde] ook na zijn verhuizing naar de wisselwinkel op verschillende punten is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het tekortkomen dat de wisselwinkel op nummer 247a betreft leidt tot het ontbinden van de huurovereenkomst voor de winkel op nummer 325a omdat sprake is van een nauwe relatie tussen de beide ruimten en omdat sprake is van dezelfde huurder. Het belang van [gedaagde] om een winkel te kunnen blijven huren moet, gelet op alle omstandigheden van het geval, wijken voor het belang van [eiseres] om te kunnen rekenen op een behoorlijke nakoming van de verplichtingen die de huurovereenkomst met zich mee brengt.
5.5. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst voor [adres] te [plaats] wordt toegewezen. De gevorderde ontruiming van dit pand wordt afgewezen, nu [gedaagde] het pand niet heeft betrokken. [eiseres] heeft daarom bij de ontruimingsvordering geen belang.
Nu de huurovereenkomst voor het [adres II] tot een einde is gekomen dient [gedaagde] deze ruimte te gaan ontruimen. De daarop gerichte vordering wordt toegewezen. In de gegeven omstandigheden wordt de termijn van ontruiming gesteld op één maand. De gevorderde machtiging om met hulp van de sterke arm te ontruimen wordt afgewezen. Op grond van artikel 556 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geschiedt de ontruiming door de deurwaarder op kosten van de gewezen huurder. Wanneer de deurwaarder politiebijstand aangewezen acht staan hem daartoe wettelijke middelen ten dienste. De machtiging is daarom overbodig.
5.6. De huur en de gebruiksvergoeding voor het gehuurd op nummer 247a werden voldaan tot en met april 2011. De gevorderde gebruiksvergoeding zal daarom worden toegewezen vanaf 1 mei 2011 tot de dag van ontruiming, waarbij de inmiddels eventueel reeds betaalde bedragen in mindering dienen te worden gebracht op de hoofdsom. De gevorderde boete van € 300,-- voor elke maand dat te laat werd betaald wordt toegewezen, als gevorderd. De kantonrechter oordeelt dat voor matiging of maximering geen grond is. Matiging of maximering van de boete is slechts dan mogelijk wanneer de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is, naar het oordeel van de kantonrechter, geen sprake.
5.7. Dat een scheidingswand zal worden geplaatst of al is geplaatst in het gehuurde op nummer 325a staat vast, maar door [eiseres] is geen begin van bewijs geleverd van de stelling dat dit op verzoek van en ten laste van [gedaagde] is gebeurd of zal gebeuren. Dit deel van de vordering wordt afgewezen.
5.8. Aan [gedaagde] is een bedrag van € 15.000,-- voldaan in verband met het opleveren van de winkel op 325a ten behoeve van de renovatie. Uit de brief van 21 juni 2010 van [eiseres] blijkt dat het gaat om ongeriefs-, verhuis- en herinrichtingskosten. Anders dan [eiseres] stelt blijkt uit de brief niet dat dit bedrag is opgebouwd uit drie gelijke delen die zien op verhuizen, herinrichten en ongerief. Uit de brief blijkt juist dat sprake is van een lump sum voor alle kosten en ongemakken die verband houden met de tijdelijke verhuizing naar de wisselwinkel tegen finale kwijting. Voor een beroep op het ongedaanmaken van een deel van deze betaling is onvoldoende gesteld. Met name is er geen direct verband tussen de verbintenis betreffende de vergoeding en de nakoming van de huurovereenkomsten. De kantonrechter stelt vast dat de overeenkomst die te maken heeft met het tijdelijk verhuizen niet ontbonden wordt, zodat van een ongedaanmaken van een reeds geleverde prestatie geen sprake kan zijn. Ook op grond van ongerechtvaardigde verrijking wordt de vordering niet toegewezen. Partijen zijn overeengekomen dat tegen finale kwijting een bedrag wordt betaald, wanneer [gedaagde] meewerkt aan een verhuizing naar de wisselwinkel. Aan deze verplchting heeft [gedaagde] voldaan. Het feit dat [gedaagde] niet meer zal terugkeren in het gehuurde op nummer 325a is het gevolg van de door [eiseres] gewenste ontbinding van de huurovereenkomst. Dat [gedaagde] daardoor geen kosten hoeft te maken voor een herinrichting van de winkel en het verhuizen kan niet worden aangemekrkt als een onrgerechtvaardigde verrijking, nu sprake is van betaling van een ongespecificeerd bedrag tegen finale kwijting.
5.9. De kantonrechter zal de gevraagde verklaring voor recht dat door [gedaagde] schade is veroorzaakt aan het [adres II] niet afgeven. Of sprake is van schade kan pas blijken als het gehuurde wordt opgeleverd. Er is geen reden om daarop vooruit te lopen. De vordering is voorbarig ingesteld. De gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure deelt hetzelfde lot.
5.10. De boete van € 250,-- per dag wordt niet toegewezen. De kantonrechter oordeelt dat de boete voor het overtreden van het verbod tot het plaatsen van een rolluik is in de gegeven omstandigheden buitensporig en daarom onaanvaardbaar is mede gelet op het feit dat het rolluik inmiddels werd verwijderd. De overige overtredingen zijn niet komen vast te staan.
5.11. De boete voor het overtreden van de afspraak over de openingstijden is wel toewijsbaar, voorzover deze overtredingen vaststaan. [gedaagde] heeft erkend dat de winkel in de week van 1 november 2010 drie ochtenden gesloten is geweest. Dat dit een gevolg was van privé-omstandigheden doet daar niet aan af. In dat soort omstandigheden is het de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om een derde aan te stellen die de winkel opent. Ook het niet openen van de winkel om geld op te nemen is een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde] moet blijven. Voor de vier vaststaande overtredingen wordt een boete van € 400,-- toegewezen.
5.12. Waar het de buitengerechtelijke kosten betreft, is niet gebleken van door de gemachtigde van [eiseres] verrichtte werkzaamheden die meer omvatten dan het schrijven van brieven. Deze werkzaamheden worden geacht te zijn begrepen in de proceskostenveroordeling.
5.13. De wettelijke rente is niet toewijsbaar, nu de boeterente wordt toegewezen.
5.14. Als de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] verwezen in de kosten van het geding.
6 De beslissing
de kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte aan [adres] te [plaats];
veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van het vonnis de winkelruimte aan het [adres II] te [plaats] met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels in nette staat aan [eiseres] ter beschikking te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 618,80 per maand vanaf mei 2011 tot aan de dag waarop het gehuurde aan het [adres II] te [plaats] is ontruimd,
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van:
• € 300,-- per maand vanaf 1 september 2010 tot 30 maart 2011;
• € 300,-- per maand vanaf 1 oktober 2010 tot 30 maart 2011;
• € 300,-- per maand vanaf 1 november 2010 tot 30 maart 2011;
• € 300,-- per maand vanaf de eerste dag van de maand waarvoor de gebruiksvergoeding ex artikel 7:225 BW is verschuldigd tot aan de dag der voldoening, voor alle maandelijks verschuldigde gebruiksvergoedingen voor het [adres II] te [plaats] die gedurende de procedure nog verschuldigd zullen worden en niet tijdig zullen worden betaald;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van contractuele boetes tot een bedrag van € 400,-- wegens het niet tijdig geopend zijn van de winkel;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van het geding welke tot op heden zijn vastgesteld op € 90,81 explootkosten, € 284,-- griffierecht en op € 1.200,-- voor het salaris van de gemachtigde van [eiseres] (3 punten);
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.