Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel
zaaknummer: 381833 HAZA 11-1558
uitspraak: 23 november 2011
vonnis
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser bij exploot van dagvaarding van 17 juni 2011,
advocaat: mr. H.T. Kernkamp te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
2. Zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te [postcode] [woonplaats], [adres],
gedaagden,
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag
1. Het verloop van het proces
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken en de daarbij behorende producties, waarvan de rechtbank heeft kennis genomen.
* het exploot van dagvaarding;
* de conclusie van antwoord;
* het tussenvonnis van 24 augustus 2011;
* de brief van eiser van 13 oktober 2011 ten behoeve van de comparitie van partijen;
* de brief van gedaagden sub 1, 2 en 3 ten behoeve van de comparitie van partijen;
* het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 27 oktober 2011.
Hierna is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1. De heer [Z] was eigenaar van de onroerende zaak (perceel met woonhuis) staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres], kadastrale aanduiding, hierna te noemen: de woning. De woning betreft een zogenaamde geschakelde villa, dat wil zeggen een vrijstaande woning welke door middel van de aangebouwde garage is verbonden met de aangebouwde garage van de naastgelegen woning.
2.2. De heer [Z] voornoemd is overleden op 15 april 2011. Reeds enige tijd voor zijn overlijden woonde de heer [Z] vanwege zijn gezondheidstoestand niet meer in de woning en stond de woning te koop. In deze periode is de woning zonder toestemming van de heer [Z] in gebruik genomen door anderen.
2.3. Eiser, alsmede zijn broer [X] en zijn zus [Y] zijn de erfgenamen van de heer [Z]. Zij zijn thans gezamenlijk eigenaar van de woning. Eiser is door zijn broer en zuster gemachtigd om de nalatenschap af te wikkelen.
2.4. De woning staat thans te koop voor een vraagprijs van € 799.000,- k.k. De WOZ-waarde is € 645.000,-. De woning is belast met een hypotheek van € 150.000,- welke door de erfgenamen maandelijks wordt betaald.
2.5. Gedaagden bewonen thans met zijn drieën de woning. Zij hebben op eigen naam contracten afgesloten met leveranciers van water en energie.
2.6. Eiser, alsmede zijn broer en zus, dienen binnen afzienbare tijd successierechten en vermogensbelasting te voldoen aan de fiscus, één en ander in verband met de verworven erfenis en de (veronderstelde) hoogte daarvan.
3. De vordering
3.1. Eiser heeft gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagden te bevelen binnen één week na betekening van het in dezen te wijzen vonnis
de onroerende zaak te [woonplaats] aan de [adres], kadastrale aanduiding, met alle daarin aanwezige personen en al hun zaken te ontruimen en te verlaten en geheel leeg ter beschikking van eiser te stellen, alsmede de opstallen (woning met bijgebouwen) te verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van eiser om, indien gedaagden na verloop van één week na de betekening van het vonnis met die ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, één en ander op kosten van gedaagden, en op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 1.000,- per dag dat gedaagden in gebreke blijven te voldoen aan het in dezen te wijzen vonnis.
II. te bepalen dat het ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van één jaar na het uitspreken van het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich daar bevindt of daar binnentreedt, telkens wanneer zich dat voordoet, dan wel dat een in goede justitie te bepalen voorziening ex artikel 557a lid 3 Rv wordt getroffen.
III. gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de anderen zullen zijn gekweten, althans ieder voor zich, in de kosten van deze procedure te veroordelen.
IV. gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de anderen zullen zijn gekweten, althans ieder voor zich, te veroordelen in de na deze procedure te ontstane kosten, één en ander conform het liquidatietarief.
3.2. Aan zijn vordering legt eiser - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat de woning, waarvan hij thans samen met zijn broer en zus eigenaar is, in gebruik is bij gedaagden. De erven [eiser + X + Y] willen de woning zo snel mogelijk verkopen. Er zijn thans twee serieuze kandidaat-kopers, te weten een buurman die de woning wil aankopen voor zijn dochter en om (een deel van) zijn kantoor erin te vestigen en een projectontwikkelaar die de woning wil slopen om op de kavel twee nieuwe woningen te bouwen. De buurman is zelfs in staat de woning zonder voorbehoud van financiering te kopen voor € 600.000,-. Beide kandidaat-kopers willen echter eerst een bod uitbrengen als de woning niet meer wordt gebruikt door anderen. Zij hebben geen trek in rechtszaken en ander 'gedoe'. Eiser wil daarom ook geen (gebruiks)overeenkomst met gedaagden sluiten, noch enig andere afspraak met gedaagden maken terzake de bewoning. Het makelaarskantoor bij wie de woning in de verkoop staat, heeft eiser medegedeeld dat het (onrechtmatig) gebruik van de woning door anderen potentiële kopers zal afschrikken.
4. Het verweer
4.1 Gedaagden hebben aangevoerd dat zij geen redelijk belang zien in de vordering, althans dat hun belangen zwaarder wegen dan die van eiser. Gedaagden zijn altijd bereid geweest om met eiser mee te denken over de wijze van gebruik van de woning, het meewerken aan bezichtigingen door kandidaat-kopers en het einde van het gebruik. Zij zijn ook altijd bereid geweest de woning te verlaten, zodra de woning is verkocht. Volgens gedaagden ontbreekt het aan voldoende betaalbare (huur)woningen en daarom hebben zij een zwaarwegend belang bij het behoud van hun gebruik van de woning. Dat de woning door hen wordt bewoond, staat verkoop van de woning niet in de weg. Integendeel zelfs, gedaagden onderhouden het huis en de omliggende tuin goed en de huidige staat van de woning is beter dan die was op het moment dat de woning in gebruik werd genomen. Gedaagden concluderen derhalve primair tot afwijzing van de vordering. Subsidiair vragen zij een langere termijn voor ontruiming en afwijzing van de gevorderde dwangsom, nu een toewijzend vonnis eenvoudig te executeren is.
5. De beoordeling van de vordering
5.1. De heer [Q] en mevrouw [W] hebben zich tijdens de procedure kenbaar gemaakt alszijnde de onder sub 2 van de dagvaarding bedoelde personen. Nu dit door eiser niet is weersproken, en er ook overigens geen aanleiding om hier anders over te denken, maar hij geen wijziging van de procespartijen heeft verzocht, is dit vonnis gewezen qua procespartijen conform de dagvaarding.
5.2. Het geschil spitst zicht toe tot de vraag wiens belangen zwaarder wegen. Het belang van [eiser] om de woning zo spoedig mogelijk te kunnen verkopen, vrij van gebruikers of de belangen van gedaagden die de woning willen blijven gebruiken totdat de woning daadwerkelijk is verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank moet die belangenafweging ten gunste van [eiser] worden beslist. Er is thans sprake van een kopersmarkt als het gaat om woningen. Dit blijkt ook wel uit het door gedaagden overgelegde overzicht van te koop staande huizen in de omgeving van de woning in kwestie, waaruit voorts blijkt hoe lang die woningen al te koop staan: potentiële kopers hebben het voor het uitkiezen. [eiser] mag wat dat betreft blij zijn met elke serieuze gegadigde. De woning is blijkens de overgelegde foto's zelf niet bijzonder uniek en behoeft modernisering en onderhoud. Niet onbegrijpelijk is het standpunt van [eiser] dat de twee thans geïnteresseerden in de woning, bezien in het licht van de huidige woningmarkt, geen zin hebben in een woning waarin zich gebruikers zonder recht of titel bevinden en waarvan altijd maar valt te bezien of zij en wanneer zij feitelijk vertrekken indien de woning wordt verkocht. Zelfs indien één en ander contractueel zou worden vastgelegd, garandeert dit niet zondermeer dat gedaagden zich daaraan zullen houden. Daarbij komen de fiscale aspecten van het (gezamenlijk) bezit van deze woning. Uiteraard is ook het belang van gedaagden om een dak boven hun hoofd te hebben groot. Echter uit niets blijkt dat gedaagden niet in staat zouden zijn om op korte termijn, desnoods gezamenlijk, een woning te verkrijgen. De vordering zal daarom worden toegewezen zoals gevorderd, met uitzondering van de gevorderde dwangsom. Dit vonnis geeft eiser immers een titel om, indien gedaagden de woning niet vrijwillig verklaren, de ontruiming van de woning zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie justitie, voor rekening van gedaagden. De ontruimingstermijn wordt bepaald op één week, nu bij gelegenheid van de comparitie zijdens de rechtbank aan gedaagden reeds is medegedeeld dat de vordering van eiser voor wat betreft de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
5.3. Tegen de nevenvorderingen is geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze zullen worden toegewezen als gevorderd.
5.4. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten.
6. De beslissing
De rechtbank:
I. beveelt gedaagden om binnen één week na betekening van dit vonnis de onroerende zaak te [woonplaats] aan de [adres], kadastrale aanduiding, met alle daarin aanwezige personen en al hun zaken te ontruimen en te verlaten en geheel leeg ter beschikking van eiser te stellen, alsmede de opstallen (woning met bijgebouwen) te verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van eiser om, indien gedaagden na verloop van één week na de betekening van het vonnis met die ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie.
II. bepaalt dat dit ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van één jaar na het uitspreken van het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich daar bevindt of daar binnentreedt, telkens wanneer zich dat voordoet.
III. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de anderen zullen zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, aan de zijde van eiser tot op heden bepaald op € 357,14 voor verschotten en € 904,- voor salaris van de advocaat.
IV. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de anderen zullen zijn gekweten,in de na deze procedure te ontstane kosten, één en ander conform het liquidatietarief.
V. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.M. de Winkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
1668